سامانه املاک چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

به گزارش اخبار ساختمان، سرانجام بعد از 4 سال تاخیر در اواسط هفته گذشته با انتقادی که محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از مسیر راه اندازی آن طی سال‌های گذشته کرد، سامانه املاک و اسکان راه اندازی شد تا تنها یک گام دیگر تا تحویل این سامانه به سازمان امور مالیاتی باقی بماند.

این گام مهم اگر چه این روزها با جلساتی که کارشناسان فنی وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی برداشته شده و بزودی با رفع مشکلات و بارگذاری اطلاعات از سوی دستگاههای مسئول تحویل سازمان امور مالیاتی می شود.

اما سامانه ملی املاک چیست و چه اقداماتی قرار است انجام دهد؟

نبود سازوکار مناسب مالیاتی به ویژه مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین عدم پایه‌ریزی و ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ مجلس شورای اسلامی، وزارت راه و شهرسازی مسئول راه اندازی این سامانه شد تا با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی که گفته می شود ۲،۵ میلیون واحد مسکونی است توازن در بخش مسکن را ایجاد کند. چرا که به اعتقاد وزارت اقتصاد یکی از راهکارهای ایجاد تعادل در این بازار در آن شرایط دریافت مالیات از خانه‌های خالی بود. هر چند هم اکنون نیز این شرایط وجود دارد و بسیاری از کارشناسان بر این باور هستند که این سامانه می‌تواند کمک بزرگی به بخش مسکن و عرضه واحدهای مسکونی کند.

قرار است در این سامانه دستگاههای مسئول مثل سازمان ثبت اسناد و املاک،اداره مالیات، شهرداریها، سازمان ثبت احوال، شرکت پست و حتی ناجا و شرکتهای خدمات رسان مثل آب، برق و گاز اطلاعات خود را بارگذاری کنند تا این سامانه در ابتدا با شناسایی وضعیت واحدهای مسکونی و مشخصات فنی آن اگر به مدت نامشخصی خالی از سکنه است برای آن واحد مسکونی بر اساس تعرفه‌ای که بعدا مشحص خواهد شد مالیات ببندد.

اخذ مالیات از واحدهای خالی از سکنه سخت ترین بخش این سامانه است که کارشناسان بر این باور هستند که نمی‌توان با قطعیت در مورد خالی بودن واحد مسکونی اظهار نظر کرد.

نمی‌توان با قاطعیت درباره دلایل وجود خانه‌های خالی اظهارنظر کرد

مهدی روانشادنیا استاد دانشگاه و کارشناس مسکن با اشاره به اینکه این سامانه نمی‌تواند اثر محسوسی بر بازار مسکن داشته باشد، گفت: به هر حال در مورد دلایل وجود واحدهای خالی از سکنه مسائل زیادی مثل مشکلات حقوقی و حتی فنی وجود دارد. به هر حال نمی توان با قاطعیت گفت که یک واحد مسکونی خالی از سکنه فقط برای این خالی مانده است که قصد سوداگری داشته و مالک آن برای اینکه آن واحد مسکونی در آینده گران شود، آن را خالی نگه داشته است.

روانشادنیا ادامه داد: به هر حال مسکن سالهاست که به عنوان یک مامن برای سرمایه گذاری شناخته شده است و وقتی که شرایط اقتصادی کشور به گونه‌ای است که گزینه‌های زیادی برای سرمایه گذاری وجود ندارد، پس طبیعتا نمی‌تواند اعمال مالیات اثر جدی بر روی تصمیم‌گیریهای سرمایه‌گذاران داشته باشد.

وی با بیان اینکه این سامانه نمی‌تواند به عرضه مسکن کمک کند، گفت: اما نکته ای که حائز اهمیت است این است که اگر تنها 20 تا 30 درصد این واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز وارد بازار مسکن شود می‌توان به این سامانه امیدوار بود.

این کارشناس مسکن گفت: به هر حال همه می‌دانیم که پارامترهای خارج از بخش مسکن و پارامترهای کلان اقتصاد وضعیت مسکن را تعیین می‌کند و شرایط عرضه و تقاضا چندان نمی تواند بر بازار مسکن تعیین کننده باشد.به هر سوی وجود این سامانه می تواند مفید باشد، به شرط اینکه به خوبی واحدهای خالی از سکنه را شناسایی و نسبت به تعیین مالیات به خوبی عمل کند.

سامانه املاک می‌تواند تا حدودی عرضه مسکن را افزایش دهد

اما از سوی دیگر برخی کارشناسان مسکن معتقد هستند که مشکل امروز بخش مسکن کمبود تولید است و این سامانه نمی‌تواند کمکی به تولید کند، اما می‌تواند تا حدودی بر عرضه مسکن هایی که تولید می شوند، اما عرضه نمی شوند کمک کند.

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که سامانه املاک قرار نیست تمام مشکلات به خصوص کمبود تولید مسکن را مرتفع کند، اما می‌تواند تا حدودی عرضه مسکن را افزایش دهد و در حل  بخشی از مشکلات مسکن کمک کند.

وی می افزاید: سامانه املاک قرار نیست برای بازار مسکن شق‌القمر کند، چرا که این سامانه اگر بخواهد تمام مشکلات به خصوص کمبود تولید مسکن را مرتفع کند، باید به گونه ای دیگری راه اندازی می شد پس هدف او تنها شناسایی واحدهای خالی از سکنه و سپس تعیین مالیات برای این واحدهای مسکونی است.

عقبایی با تاکید بر اینکه سامانه املاک اما می‌تواند تا حدودی عرضه مسکن را افزایش دهد گفت:به هر حال برخی از سازندگان به دلیل نبود ساز و کارهای مالیاتی واحد مسکونی خود را تمام می‌کنند، اما عرضه نمی‌کنند و این سامانه می‌تواند کمک بزرگی به عرضه این واحدهای مسکونی کند.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: سال‌هاست که کارشناسان مسکن و مقامات دولتی می‌گویند که 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور داریم، اما هیچ اقدامی برای ورود این تعداد مسکن به بازار نمی شود، پس اگر یک ساز و کار مناسب مالیاتی وجود داشت این واحدهای مسکونی که اغلب هم در مناطق مرفه و به شکل لوکس ساخته شده‌اند وارد بازار شده و تعادل را به بازار مسکن باز می‌گرداند.

از سوی دیگر مقامات دولتی نظر مثبتی به این سامانه دارند. چرا که محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در روز راه اندازی سامانه املاک با تاکید فراوان اعلام کرد که این سامانه بتواند به صورت دیتاماینینگ (پردازش داده‌های بزرگ) شناسایی‌ها را انجام داده و ثروت‌اندوزی برخی از سفته‌بازان را در بازار مسکن مهار کند.

او معتقد است که این سامانه می‌تواند حباب مسکن را مدیریت کند چرا که خانه‌دار شدن مردم بر اساس قانون وظیفه دولت است.

تاثیر مثبت سامانه املاک بر خرید و اجاره مسکن

اما ابوالقاسم رحیمی انارکی مدیر عامل بانک مسکن اظهارنظر جالبی در مورد سامانه املاک دارد و می‌گوید: ورود واحدهای خالی از سکنه تأثیر قابل توجهی در بازار خرید مسکن و اجاره خواهد داشت، چرا که اگر 2،5 تا 3 میلیون مسکن خالی از سکنه شناسایی و وارد بازار مسکن شود تأثیر قابل توجهی در بازار مسکن چه در خرید و چه در بخش اجاره خواهیم داشت.

وی با بیان اینکه با برنامه‌هایی که در بخش مسکن مثل ورود واحدهای خالی از سکنه به بازار مسکن در حال انجام است شاهد مناسب تر شدن بازار مسکن باشیم، اظهار امیدواری کرد، این سیگنال‌های مثبت موجب تثبیت قیمت مسکن شود.

سامانه ملی املاک مسبب افزایش عرضه مسکن در بازار خواهد شد

از سوی دیگر محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه سامانه املاک می‌تواند تحول خوبی در عرضه مسکن در بازار داشته باشد، گفت: هدف از راه‌اندازی سامانه املاک شناسایی واحدهای خالی از سکنه است، پس اگر 30 درصد 2.5 تا 3 میلیون واحد مسکونی اعلام شده از خانه های خالی از سکنه وارد بازار شود، تحول خوبی در بازار ایجاد خواهد شد.

وی در پاسخ به این سؤال که برخی از کارشناسان عنوان می‌کنند که سامانه املاک قرار نیست برای بازار مسکن شق‌القمر کند، گفت: اتفاقاً کسانی که مخالف راه‌اندازی سامانه املاک هستند، سرمایه‌گذار ملک هستند و علاقه‌ای به راه‌اندازی این سامانه ندارند.

به هر حال وجود سامانه املاک می تواند موجب عرضه مناسب واحدهایی که در ماههای آینده تولید می شوند و یا در ماههای گذشته تولید شده‌اند اما عرضه نمی‌شوند داشته باشد.قطعا تعیین میزان مالیات و مشخص شدن دلایل خالی ماندن واحدهای مسکونی از جمله چالش‌های اساسی این سامانه است هر چند بارگذاری مناسب اطلاعات برای شفاف شدن اطلاعات موجود در سامانه توسط سازمانهای مسئول می‌تواند نقش مهم و بسزایی در موفقیت سامانه داشته باشد.

فارس