خطری که مستاجران را تهدید می کند

به آخرین آماری که بانک مرکزی از تعداد معاملات مسکن در فروردین ماه سال جاری ارایه داد؛ نشان از کاهش چشمگیرمعاملات در این بازه زمانی داشت. چنانکه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به ۱۵ میلیون و ۲۹۵ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت یک ماه قبل یعنی اسفند ۹۸ با کاهش ۲.۳ درصدی همراه شد. فعالان بازار می‌گویند عامل مهار تورم ملکی در پایتخت شیوع بیماری کرونا، کاهش مراجعات و رفت و آمد به بازار مسکن در فروردین‌ماه و در نتیجه سقوط بی‌سابقه حجم معاملات مسکن طی یک ماه در فروردین‌ماه ۹۹ است.

اما هرچقدر که کرونا در بخش خرید و فروش مسکن پایتخت، اثر کاهشی داشته، در بازار اجاره، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین امسال نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۲۸.۷ و ۳۱ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در بازار اجاره مسکن ایران، یک قانون و فرمول نانوشته وجود دارد: «قیمت اجاره‌بها از قیمت مسکن تاثیر می‌گیرد.» اگرچه شیوع ویروس کرونا (کووید ۱۹) باعث شد تا بسیاری از مردم در زمان جابه‌جایی خود در فروردین امسال نتوانند جابه‌جا شوند؛ اما بنگاه‌های معاملات ملکی می‌گویند تناسبی بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن وجود ندارد و عرضه از تقاضا عقب‌تر است.

حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید که «امکان بازدید مستاجران در دو ماه اخیر فراهم نبوده و موجر و مستاجر توافق کرده‌اند جابه‌جایی را به بعد از مهار ویروس کرونا موکول کنند.» بنابراین او احتمال داده که «تمدید قرارداد‌های اجاره مسکن که موعد آن‌ها بهار امسال بوده، افزایش یابد. مگر اینکه در مواردی موجر بر سر نرخ جدید اجاره‌بها با مستاجر به توافق نرسد، یا مستاجر بخواهد برود، یا مالک بخواهد خودش یا فرزندش در واحد استیجاری ساکن شود.»

خطر بزرگ برای مستاجران، کاهش نرخ سود سپرده‌ها و افزایش جذابیت بازار‌های سرمایه‌ای خُرد است که این روز‌ها در پس هیجانات کاذب، میل و رغبت شدیدی برای حضور موجران ایجاد می‌کند. در ایران بازار «اجاره‌داری حرفه‌ای» وجود ندارد و عموم موجران نگاه به مسکن اجاره‌ای معیشت، سرمایه‌ای یا کسب درآمد است.

بنابراین وقتی صاحبخانه‌ها می‌خواهند قرارداد اجاره را امضا کنند به جز اقتصاد کلان و تورم عمومی کشور، در خلال مذاکره با مستاجران انتظار دارند تمام خلأ‌های درآمدی را به نحوی از طریق مستاجران جبران کنند. حالا به این‌ها اضافه کنید جذابیت بازار‌هایی مثل بورس را که با هر سرمایه اندکی نیز می‌توان در آن حضور پیدا کرد و پول نقد را بیشتر کرد. این جذابیت به صاحبخانه‌ها اجازه می‌دهد تا مبلغ اجاره را بالاتر از مبلغ ودیعه در نظر بگیرند و به نوعی بار سنگین معیشتی و سرمایه‌ای خود را به دوش مستاجر بیندازند.

به دنبال نگرانی‌ها از شیوع ویروس کرونا، وزارت راه و شهرسازی به دولت پیشنهاد داده قرارداد مستاجران به‌طور خودکار شش ماه تمدید شود که این طرح در دست بررسی است. با توجه به اینکه فصل جابه‌جایی هنوز فرا نرسیده نرخ‌ها نیز رشد چندانی نشان نمی‌دهد. با این حال معاون وزیر راه و شهرسازی از ارایه پیشنهادی به دولت برای تمدید خودکار شش‌ماهه قرارداد مستاجران خبر داده است؛ پیشنهادی که البته امکان تحقق آن کار سختی است.

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در خصوص تمهیدات وزارت راه و شهرسازی برای مستاجران اعلام کرده است: با توجه به بحران کرونا و شیوع این بیماری همه‌گیر و نگرانی مردم از نقل و انتقال به واحد‌های جدید و همچنین مشکلاتی که در خصوص اجاره‌بها ایجاد شده است، وزارت راه و شهرسازی مصوبه پیشنهادی را برای دولت به منظور تمدید خودکار شش ماهه اجاره‌نامه مستاجران، ارایه کرده است.

وی با اشاره به اینکه مستاجران در حال حاضر امکان جابه‌جایی ندارند، افزود: هم‌اکنون امکان دید و بازدید از واحد‌های مسکونی فراهم نیست و درعین حال منابع درآمدی اکثریت مردم کاهش چشمگیری داشته است که این مساله به ویژه در کلان‌شهر‌ها مشکلات عدیده‌ای را برای شهروندان ایجاد کرده است. به همین منظور این پیشنهاد از سوی وزارت راه و شهرسازی برای تصویب در دولت و الزام‌آور شدن آن در دست بررسی قرار گرفته است.

صندوق ویژه

پیشنهاد دیگری که برای آرام کردن بازار اجاره در روز‌های بحرانی اقتصاد به دلیل شیوع کرونا مطرح شده ایجاد یک صندوق ویژه برای حمایت از مستاجران است. این پیشنهاد را یک عضو کمیسیون عمران مجلس ارایه داده است. به گفته سید هادی بهادری، اجاره مسکن یکی از نخستین بخش‌هایی است که با بروز تلاطم در بازار مسکن دچار آسیب می‌شود.

وی با یادآوری اینکه طی ۳ سال اخیر با افزایش قیمت مسکن، نرخ اجاره‌بها نیز افزایش چشمگیری داشته است، افزود: عدم برنامه‌ریزی درست در سال‌های اخیر برای تولید مسکن، باعث تشدید تلاطم و افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره شده است. بهادری با بیان اینکه مردم تنها قربانیان آشفتگی بازار مسکن بوده‌اند.

وی در ادامه تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی در یک سال اخیر برنامه‌ای را برای ارایه تسهیلات به مستاجران تدوین کرده، اما متاسفانه این برنامه تاکنون عملیاتی نشده است.

عضو کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه دولت باید صندوق حمایتی ویژه‌ای را برای تقویت بنیه مالی مستاجران تشکیل دهد، گفت: دستگاه‌های حکومتی و دولتی باید برای رفع مشکلات مسکن استیجاری ورود کنند، این دستگاه‌ها اراضی بسیاری دارند که اکثر آن بلااستفاده باقی مانده و می‌توان از این ظرفیت برای تولید مسکن استیجاری در کشور استفاده کرد.

پیشنهاد پرداخت وام به مستاجران

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی نیز در گزارشی ضمن بررسی تاثیرات ویروس کرونا بر بخش مسکن پیشنهاد داد که وام استیجاری به مستاجران داده شده و مدت قرارداد‌های جاری املاک دولتی و نهاد‌های عمومی بدون افزایش اجاره‌بها سه ماه دیگر تمدید شود.

پیشنهاد مرکز پژوهش‌های مجلس بر اساس کاهش ابعاد اثرات کرونا بر بخش مسکن ارایه شده است. بازوی پژوهشی مجلس عنوان کرده که انتظار می‌رود کاهش معاملات در اردیبهشت هم ادامه داشته باشد. در حوزه اجاره‌بها، تثبیت اجاره‌بها در دو ماه ابتدایی سال جاری متحمل است در ادامه سال احتمال روند افزایشی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد خواهد بود؛ لذا با توجه به وضعیت فعلی در پرداخت اجاره‌بها نیاز به مداخله دولت وجود دارد.

در ادامه این گزارش ضمن بررسی تولید و عرضه مسکن تقاضا و اشتغال ناشی از آن به ارایه راهکار‌ها و پیشنهاداتی پرداخته که از جمله آن پرداخت وام استیجاری به مستاجران وتمدید سه ماه مدت قرارداد‌های جاری املاک دولتی و نهاد‌های عمومی بدون افزایش اجاره‌بها است.

اقتصاد24