گره گرانی مسکن از کجا باز می‌شود؟

به گزارش اخبار ساختمان، آمار‌های بانک مرکزی هم که تاییدی است بر این گفته، نشان می‌دهد متوسط قیمت هر متر مربع خانه در شهر تهران در فروردین امسال ۱۱ میلیون و ۲۶۹ هزار تومان بوده که نسبت به متوسط قیمت فروردین ۹۷ که پنج میلیون و ۵۵۸ هزار تومان بود؛ ۱۰۴ درصد افزایش یافته است!

از سوی دیگر، تعداد معاملات واحد‌های مسکونی در فروردین سال پیش، ۵۰۴۶ فقره بود که در نخستین ماه سال جاری به ۳۴۲۳ فقره کاهش یافت؛ به سخن دیگر، در طول یکسال گذشته معاملات مسکن رشد منفی ۳۲/۲ درصدی داشت که با توجه به رشد منفی ۶/۳ همان ماه (فروردین ۹۷) نسبت به فروردین ۹۶، سقوط قابل توجهی را تجربه کرده است.

گرانی خانه، اجاره بها را هم بالا برد

افزایش ۱۰۴ درصدی قیمت خانه تنها در یکسال به خوبی بیانگر این موضوع است که چرا معاملات مسکن در همین بازه زمانی با افت نزدیک به ۳۳ درصدی رو به رو شده و متاسفانه تبعات این گرانی‌ها منحصر به بازار خرید و فروش مسکن نبوده و با تحت‌الشعاع قرار دادن بازار اجاره بها، وضع دسترسی مردم به مسکن را بیش از پیش سخت کرده است.

جالب اینجاست که چند روز پیش یک مسئول وزارت راه گفته بود: یک جو روانی ایجاد شده مبنی بر اینکه قیمت مسکن دو برابر شده و به تبع آن نرخ اجاره مسکن نیز دو برابر شود، (اما) آمار ۲۷ ساله نشان می‌دهد هیچگاه این اتفاق نیفتاده، یعنی هیچ‌وقت به‌طور یک به یک، افزایش نرخ اجاره با افزایش قیمت مسکن روی نداده است.

این اظهارات در حالی است که هرچند با افزایش دو برابری قیمت مسکن، اجاره بها دو برابر نشده، اما باز هم تاثیر گرانی خانه بر اجاره بها نمایان شده و بر اساس اظهارات دفاتر املاک به دنبال رشد ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن، موجران فقط در بازه پس از عید نوروز امسال، ۱۰ تا ۴۰ درصد اجاره‌ها را بالا برده‌اند!

همچنین، برخی افراد معتقدند تعدادی از بنگاه‌های معاملات ملکی هم که در بعضی موارد با سازندگان مسکن ارتباطات پنهانی دارند به این گرانی‌ها دامن می‌زنند.

مثلا” حسن نوروزی، سخنگوی کمیسیون قضایی مجلس در این باره گفته است: بنگاه‌های حقیقی و مجازی در بازار مسکن، با ایجاد یک رقابت تصنعی، زمینه را برای افزایش قیمت‌ها فراهم می‌کنند.

از طرفی، درج اگهی‌های کذایی با پمپاژ التهاب در بازار مسکن، به خودی خود به گرانی‌های این بازار دامن می‌زند که البته پس از مدتی انتشار آن توسط دادستانی ممنوع شد و تا حدودی هم در آرامش بخشی بازار نقش ایفا کرد که حتی طبق گفته رئیس‌اتحادیه املاک پس از این اقدام، بازار مسکن به ثبات قیمتی رسید، ولی با این وجود بازهم روند گرانی مسکن از یکسو و رکود معاملات از سوی دیگر ادامه دارد.

وضعیتی کنونی محصول سیاست‌های ۶ ساله دولت

بهر حال همان طور که در بررسی شرایط کنونی بازار مسکن گفته شد، گرانی‌های اخیر موجب کاهش معاملات و ایجاد رکود سنگین در بازار مسکن شده است. اما نباید از خاطر برد که علت اصلی اتفاقات اخیر، سیاست‌هایی است که از ابتدای دولت و با آغاز به کار عباس آخوندی به عنوان وزیر در وزارت راه و شهرسازی به منصه ظهور رسید.

رویکرد عباس آخوندی در این وزارت خانه، در حقیقت چیزی جز عدم توجه به تولید مسکن نبود، چنانچه وی در جلسه تودیع خود در سال گذشته اعلام کرد: افتخار می‌کنم که حتی یک واحد مسکونی نساخته ام!

این فرد که افتخارش نساختن خانه بود و مسکن مهر را «مزخرف» می‌دانست، نه تنها طرح جایگزینی برای رونق بخشی به بازار مسکن نداشت بلکه فقط به افزایش وام مسکن دل بسته بود که آن هم در نهایت اثری در بازار نگذاشت و الان، همان وام با توجه به گرانی شدید قیمت‌ها فقط توان پاسخگویی به ۲۰ درصد بهای خرید خانه را دارد.

کاهش عرضه مسکن در دوره وزارت عباس آخوندی

از سوی دیگر، عباس آخوندی زمانی که وزارت مسکن را در دوره نخست حسن روحانی تحویل گرفت، تعداد پروانه‌های ساختمانی رقمی در حدود ۲۲۲ هزار و ۸۵۰ واحد بود که در همان سال اول به میزان ۱۳۵ هزار و ۲۴ واحد کاهش یافت و این کاهش همچنان تداوم داشت تا اینکه در پایان سال ۱۳۹۶ به رقم ۱۳۱ هزار و ۹۱۰ واحد سقوط کرد!

به عبارت دیگر، پروانه‌های ساختمانی در دوره وی تقریبا ۶۰ درصد کاهش پیدا کرد و بر این اساس، عرضه مسکن به شکل چشمگیری کاهش یافت. این در حالی است که برای تامین تقاضای مسکن باید سالانه یک تا ۱/۵ میلیون واحد ساخته شود رقمی که در پایان دوره عباس آخوندی (سال ۹۶) به کمتر از ۵۰۰ هزار واحد رسید! کاهش عرضه مسکن در نهایت به اینجا رسید که قیمت هر متر مربع زیر بنای واحد مسکونی از سه میلیون و ۶۴۸ هزار تومان در شهریور ۹۲ به هشت میلیون و ۹۵ هزار تومان افزایش یافت تا قیمت آن در دوره وزارت آخوندی بیش از ۲/۲ برابر شده باشد!

در حقیقت، عملکرد درخشان عباس آخوندی در کاهش عرضه مسکن! دلیل اصلی نا به سامانی کنونی بازار مسکن است و وضوح این موضوع به حدی بود که مازیار حسینی، معاون وزارت راه هم اعلام کرد: علاوه‌بر شاخص‌های اقتصاد کلان، سیاست‌های انقباضی دوره گذشته وزارت راه و شهرسازی، مانع ساخت و ساز شدند که درنتیجه بازار مسکن به این روز افتاد.

افزایش ساخت مسکن نخستین راه غلبه بر گرانی

در شرایط کنونی مهم‌ترین ابزاری که می‌تواند در کاهش قیمت مسکن موثر باشد، افزایش ساخت و ساز‌ها و تزریق هرچه بیشتر مسکن به بازار است. این سیاست علاوه‌بر اینکه می‌تواند نقش مثبتی در کاهش قیمت مسکن داشته باشد، صنایع مختلفی مانند فولاد، سیمان، آجر و… را هم رونق می‌دهد.

جالب اینجاست که طبق گفته برخی کارشناسان، مسکن می‌تواند به همراه خود ۲۵۰ شاخه صنعتی را هم حرکت دهد که این موضوع نشان می‌دهد با راه افتادن قطار تولید مسکن، میزان‌اشتغال هم افزایش چشمگیری می‌یابد و با این سیاست که یک تیر و چند نشان است، می‌توان علاوه‌بر تاثیرگذاری در کاهش قیمت مسکن، برخی صنایع را رونق، و‌اشتغالزایی هم را افزایش داد.

نکته مهم دیگری که در این میان وجود دارد، عدم وابستگی ساخت مسکن به خارج است؛ به عبارت دیگر، با اعمال سخت‌ترین تحریم‌ها و وارد آوردن انواع و اقسام فشار‌های خارجی، ساخت مسکن می‌تواند در داخل کشور بدون محدودیت‌هایی که برای صنایع دیگر وجود دارد، به کار خود ادامه دهد.

نمونه بارز این مسئله هم اجرای طرح مسکن مهر بود که توانست در ابعاد میلیونی مردم را صاحب خانه کند، جالب اینجاست که دولت کنونی که با وعده برطرف کردن مشکلات مسکن مهر قدم به عرصه انتخابات گذاشت، نه تنها در جهت رفع کاستی‌های آن کاری نکرد، بلکه از اساس آن را کنار گذاشت و تکمیل آن را هنوز هم بعد شش سال تمام نکرده است.

همین الان طبق گفته مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر به صورت نیمه‌کاره در سطح کشور وجود دارد که باید هرچه سریع‌تر تکلیف آن مشخص شده و به بازار عرضه شود. موضوع عرضه مسکن به قدری حیاتی بود که حتی رهبر معظم انقلاب هم در دیدار اخیر خود را کارگزاران نظام به آن‌ اشاره کردند.

ایشان در این باره فرمودند: رشته‌ی مسکن از جمله رشته‌های کارآفرین در کشور است. یکی از غفلت‌هایی که در این چند سال شد، این بود که به مسکن پرداخته نشد؛ خود تولیدِ مسکن صنایع زیادی را به کار می‌اندازد؛ خود تولید مسکن صنایع زیادی را به خدمت می‌گیرد و به کار می‌اندازد؛ یعنی کارآفرین است، تولیدآفرین است.

ارائه تسهیلات به ساخت مسکن برای کاهش قیمت خانه

همچنین یکی دیگر از راهکار‌ها برای خانه دار کردن مردم افزایش وام مسکن است که البته تبعاتی مانند گرانی مسکن را پی خواهد داشت، چنانچه محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، ششم دی ماه پارسال گفته بود: اگر اعلام کنیم که به دنبال افزایش سقف تسهیلات مسکن هستیم، خود به خود قیمت مسکن افزایش می‌یابد.

برهمین اساس، بهتر است تسهیلاتی که قرار است صرف خرید مسکن یا افزایش وام‌های مسکن شود، به حوزه ساخت تعلق بگیرد تا علاوه‌بر گسترش عرضه مسکن، هزینه ساخت مسکن هم کاهش پیدا کند. بر همین اساس، این سیاست می‌تواند به عنوان مکملی برای رونق ساخت مسکن مورد استفاده قرار بگیرد.

قدم بعدی کاهش قیمت مسکن: مالیات بر خانه‌های خالی

یکی دیگر از راهکار‌های موجود برای کاهش قیمت مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی است؛ چراکه این نوع مالیات از سوداگری در بازار مسکن جلوگیری کرده و مانع از احتکار مسکن و در پی آن گرانفروشی خانه‌ها می‌شود. چه اینکه یکی دیگر از مشکلات موجود بازار مسکن همین سوداگری و فسادی است که در این بازار شکل گرفته است.

چندی پیش افشین پروین پور، کارشناس اقتصاد مسکن در این باره گفته بود: علاوه‌بر نقش عرضه و تقاضا در بازار مسکن، نباید نقش سوداگری را در افزایش قیمت‌ها فراموش کرد (چراکه) هر چه قدر هم که عرضه افزایش یابد، باز هم سفته بازان، دلالان و سوداگران که در بازار مسکن وارد شده‌اند، به خرید واحد‌های نوساز اقدام کرده و اجازه کاهش قیمت نمی‌دهند.

بر همین اساس، دولت می‌تواند با وضع مالیات بر خانه‌های خالی، باعث پر شدن خانه‌ها و کاهش فشار تقاضا و در پی آن کاهش قیمت‌ها شود. متاسفانه در طول شش سال گذشته این مورد هم همواره مورد غفلت بود و با اینکه از سال ۹۴ دولت باید مصوبه اخذ مالیات از خانه‌های خالی را اجرا می‌کرد، به دلیل آماده نبودن سامانه املاک، عملا هیچ کاری نکرد!

در حقیقت، نبود سازوکار مناسب مالیاتی به ویژه مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین عدم پایه‌ریزی و ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ مجلس شورای اسلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی برای اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، مانع اجرای آن شد.

این در حالی است که دولت حداقل باید برای تکمیل این سامانه اقدامات لازم را انجام می‌داد، اما حتی از انجام همان اقدامات مقدماتی هم طفره رفت تا در عمل حرکت رو به جلویی در راستایی اخذ این مالیات صورت نگرفته باشد و الان برای اجرایی این طرح با مشکلات زیر ساختی رو به رو باشیم. اگر این طرح در زمان مقرر (یعنی چهار سال پیش) اجرایی می‌شد،‌ای بسا در حال حاضر این چنین درگیر قیمت مسکن نبودیم، اما اینکه همین الان هم با وجود تاکید کارشناسان بر اجرای این طرح، هنوز هم شاهد اجرای آن نیستیم، جای سؤال دارد.

در همین زمینه، رضایی کوچی، رئیس‌کمیسیون عمران مجلس با اعلام این‌که هم‌اکنون کشور با کمبود چهار میلیون واحد مسکن مواجه است، بیان کرد: تولید گسترده مسکن و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی نقش برجسته‌ای در کنترل قیمت‌ها خواهند داشت، اما هر دو مسئله تاکنون عملیاتی نشده است.

متاسفانه در زمینه مالیات نگرفتن –خصوصا در مواردی مثل عایدی سرمایه- از کشور‌های غربی و حتی آمریکا هم جلوتر هستیم و گوی سبقت را در برخی موارد از اقتصاد‌های آزاد ربوده ایم؛ یکی از این موارد همین عدم توجه به مالیات بر خانه‌های خالی است که همچنان مغفول مانده است.

در این جهت، ابراهیم رزاقی، کارشناس اقتصادی چندی پیش گفته بود: در کشور‌های غربی قوانین محکمی برای مقابله با سفته بازی در بازار مسکن مثل مالیات برخانه‌های خالی وجود دارد، اما در ایران چنین چیزی اجرا نمی‌شود. در همان آمریکای مهد سرمایه‌داری از عایدی معاملات مسکن حدود ۸۰ درصد مالیات می‌گیرند!

ارائه زمین رایگان برای کاهش هزینه تولید مسکن

یکی دیگر از راه‌های گره گشایی از بازار مسکن این است که، چون قیمت زمین در قیمت تمام شده ساختمان تاثیر بسزایی دارد لذا دولت می‌تواند با رایگان کردن قیمت زمین برای انبوه سازان قیمت تمام شده مسکن را کاهش دهد.

این اقدام تجربه موفقی بود که در مسکن مهر در دولت نهم و دهم اجرا شد و الان هم شنیده‌ها حاکی است مسئولان فعلی وزارت راه و شهرسازی به این نتیجه رسیده‌اند که با اجرایی کردن دوباره این مسئله می‌توانند نقش مهمی در کاهش قیمت مسکن ایفا کنند.

البته در این موضوع باید مسئولان توجه کنند برخی فرصت‌طلبان با دریافت زمین رایگان به بهانه‌های دیگر به التهاب افرینی در بازار مسکن و افزایش قیمت دامن نزنند یا اینکه اساسا ساخت مسکن انبوه را با لطایف الحیل به موضوع دیگری تبدیل کند.

نکته پایانی اینکه ادامه اجرای مسکن مهر با رفع نواقص موجود می‌تواند اثر مثبتی بر بازار داشته باشد. فراموش نکنیم مسکن مهر در دوران طلایی خود قریب به ۲ میلیون خانوار را دارای سرپناه کرد.

شفقنا