دولت بایددر حوزه مسکن سیاست‌گذاری کند
۱۴:۱۷ | ۱۳۹۹/۰۴/۱۸
به نظر می‌رسد یکی از ملزوماتی که دولت و شهرداری‌ها درصدد انجامش هستند، ساخت مسکن اجتماعی است. آن هم در کلانشهری مثل تهران. پرسش اینجاست که به‌طورکلی مسکن اجتماعی باید چه شرایط و پیش‌زمینه‌هایی داشته باشد؟
به گزارش اخبار ساختمان، «اونی که خونه ٢٥متری می‌سازه به جای متری ١٥میلیون، متری ٣٠میلیون قیمت می‌گذاره که سودش رو ببره. صاب‌خونه شدن کجا بود؟ اونم چه خونه‌ای؟ صد رحمت به قبر.» اینها را محسن می‌گوید. پنجاه سالش است و عمرش را در خیابان‌های تهران صرف مسافرکشی از این خیابان به آن خیابان کرده است. هنوز مستأجر است و دیگر امیدی به خریدن خانه ندارد. «دیگه زورم نمی‌رسه به خریدن خونه. تو بگو یک متر. این خونه‌های ٢٥ متری هم برای کسی مثل من نیست اونم با سه سر عائله.»
اواخر آذر سال گذشته بود که عبدالرضا تهرانی، معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران از طرح ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۰متری خبر داد. همان طرحی که محسن حاصلش را با قبر یکی می‌داند.
گلپایگانی گفته بود که احداث این نوع واحدها نه یک انتخاب، بلکه ضرورت است. ضرورتی که هر طور شده دست‌کم تعداد بیشتری از تهرانی‌ها را صاحبخانه می‌کند. تهرانی که ۴۹۰ هزار واحد آن یعنی ۱۳درصد کل خانه‌هایش خالی است.
حسین ایمانی جاجرمی، جامعه‌شناس شهری و استاد دانشگاه از دسترسی به مسکن مناسب به‌عنوان یک حق شهروندی می‌گوید. باور دارد که چه بخواهیم و چه نخواهیم کشور ایران نیاز به مسکن اجتماعی دارد و مسکن اجتماعی هم نه خانه ٢٥متری است، نه آپارتمان‌های دسته‌ای در گوشه‌ای دورافتاده از شهر.
جاجرمی می‌گوید طرح خانه‌های ٢٥متری می‌تواند برای خانواده‌های تک‌نفره یا دانشجویان مناسب باشد، اما خانواده‌ای که بخواهد زندگی کند، میهمان دعوت کند، اتاقی برای مطالعه داشته باشد و خانه مطابق تصورش باشد، در واحد ٢٥ متری تنها می‌تواند زنده بماند.
به نظر می‌رسد یکی از ملزوماتی که دولت و شهرداری‌ها درصدد انجامش هستند، ساخت مسکن اجتماعی است. آن هم در کلانشهری مثل تهران. پرسش اینجاست که به‌طورکلی مسکن اجتماعی باید چه شرایط و پیش‌زمینه‌هایی داشته باشد؟
این برمی‌گردد به سیاست‌های اجتماعی دولت. معمولا دولت‌هایی که رویکرد چپ دارند یا از دل فرهنگ‌های جمع‌گرایی مثل کشورهای اسکاندیناوی با سابقه‌های طولانی از جمع گرایی سرکار می‌آیند، تعهدات اجتماعی قدرتمندی دارند یعنی دولت و مردم می‌دانند که بالاخره باید در زمینه بهداشت و درمان، آموزش و مسکن حمایت‌هایی از سوی دولت صورت گیرد.
کشوری مثل آمریکا که نظام آن سرمایه‌داری است هم البته مسکن اجتماعی دارد و این مسکن در اختیار دولت‌های محلی و شهرداری‌هاست چون آنها هم بحران مسکن را از سرگذرانده‌اند. درواقع دولت‌ها مجبورند و باید برای تأمین مسکن گروه‌هایی که نمی‌توانند خانه خود را از طریق بازار آزاد تأمین کنند چاره‌ای بیندیشند.
یعنی دولت باید اقدام به ساخت مسکن کند؟
لازم نیست دولت یا شهرداری خودش آستین بالا بزند و مسکن بسازد. می‌توان سیاست‌گذاری کرد. برای مثال سازنده‌ای در منطقه یک تهران برج‌سازی می‌کند و شهرداری به جای گرفتن پول نقد، ٤٠ واحد از برج ٤٠٠واحدی او را بگیرد و به عنوان موجودی مسکن اجتماعی از آن استفاده کند و در اختیار گروه‌هایی قرار دهد که فعلا نمی‌توانند صاحب مسکن شوند اما با چند‌سال حمایت می‌توانند از مسکن ارزان‌قیمت استفاده کنند تا توانایی خرید مسکن را بیابند.
در واقع می‌گویید مالیات بر انبوه‌سازی را این‌طور تعریف کند؟
به عنوان سهمی که برج‌ساز باید به شهرداری‌ها پرداخت کند. خواه مالیات شهری یا عوارض شهری بنامیم خواه عنوانی دیگر. شهرداری‌ها سال‌هاست پول می‌گیرند ولی دریافت عوارض الزاما پول نقد نیست و اتفاقا باید اهداف اجتماعی داشته باشد.
کارمندان جوان، دانشجوها و افراد کم درآمد کسانی هستند که تحت پوشش این برنامه‌ها قرار می‌گیرند. فکر می‌کنم بزرگ‌ترین اشکالی که سیاست‌های مسکن داشته است، این بوده که دولت تعهدات خود را فراموش کرده و این سیاست‌گذاری را هم باید از طریق شهرداری‌ها انجام می‌داده است ولی وقتی شهرداری را به یک دستگاه خدماتی صرف تقلیل دادند که زباله جمع کند، نتیجه این می‌شود که دولت محلی یا همان شهرداری از اهداف اجتماعی خود دور می‌شود و دست دولت هم خالی می‌ماند یعنی نه وزارت راه وشهرسازی می‌تواند کاری کند و نه شهرداری‌ها در این حوزه تجربه‌ای دارند.
برای مثال معاونت فرهنگی اجتماعی شهرداری درحال حاضر چه می‌کند؟ مجری مراسم‌های مناسبتی شده درصورتی که دغدغه این معاونت باید مسأله‌ای از همین دست باشد که چطور مسکن اجتماعی در اختیار اقشار مختلف قرار بگیرد.
گفتید شهرداری به‌عنوان عوارض شهری، از برج‌سازان مسکن بگیرد. از سویی مناسبات قیمت زمین در تهران هم به گونه‌ای رقم خورده که در منطقه‌ای مثل ولنجک توانی برای پرداخت متقاضی مسکن اجتماعی وجود ندارد.
من اتفاقا مثالم را از مناطق شمالی شهر زدم تا بگویم کسی که مسکن اجتماعی می‌سازد باید مراقب ترکیب اجتماعی هم باشد. یعنی نباید مناطق ثروتمند و فقیرنشین شکل گیرد که تمام امکانات شهر از قبیل مدرسه و بیمارستان خوب تا خدمات عمومی دیگر در یک نقطه جمع شود و نقطه دیگر محروم بماند.
اتفاقا وجود دولت و شهرداری همین‌جا معنا پیدا می‌کند که از منافع نظام اجتماعی و پایداری آن دفاع کنند وگرنه همه چیز را به نظام بازار بسپاریم، معلوم است که فرد کم درآمدی نمی‌تواند نیم متر از خانه‌های شمال شهر را هم صاحب شود.
اشتباه شهرداری‌های ما این بوده که فقط دنبال کسانی رفته‌اند که پول دارند و می‌خواستند در شهر سرمایه‌گذاری کنند. از آنها پول گرفتند در صورتی که اگر اهداف اجتماعی داشتند از همان دوره غلامحسین کرباسچی که توسعه تهران و سرمایه‌گذاری در پایتخت شروع شد، از همان‌سال ٦٨ تا امروز، شاید ٣٠هزار واحد در اختیار شهرداری بود که به داد آدم‌هایی که گرفتار هستند می‌رسید. این پول‌ها گرفته و خرج طرح‌های غیرضروری مانند برج میلاد شد و شهر از داشتن مسکن اجتماعی محروم ماند.
در اواخر دهه شصت بحث بر این شد که برای آنکه افراد بیشتری صاحبخانه شوند، خانه‌های ٢٠٠ متری تهران به آپارتمان‌های ٨٠متری تبدیل شوند. اما سیاست آن‌سال به هدف خود نرسید و شاید مشابه همان کار را در طرح خانه‌های ٢٥متری می‌بینیم. چه تضمینی وجود دارد که خانه‌های ٢٥متری بتواند تهرانی‌ها را خانه‌دار کند؟
از اساس این تفکر غلط است. اصلا در یک شرایط اقتصادی عادی مالکیت خانه به درد کسی نمی‌خورد. نکته اینجاست که باید دسترسی به مسکن آسان شود. خیلی‌ها نمی‌توانند مالک خانه باشند. فردی در ابتدای زندگی مشترک خود یا در ابتدای کارش چگونه می‌خواهد هزینه‌های یک ملک گران‌قیمت را تأمین کند؟ مجبور است از بهداشت و رفاهش بزند. مسأله این است که باید برای مردم دسترسی به مسکن را فراهم کرد. ممکن است نیت سیاست‌گذار خیر باشد اما عملا آدم‌ها را بیچاره می‌کند.
بنابراین دولت باید برود دنبال اینکه دسترسی آدم‌ها به مسکن را راحت کند نه اینکه آنها را صاحبخانه کند. آدمی که ماهی ٢میلیون تومان دستمزد می‌گیرد نمی‌تواند صاحب یک خانه حتی ٢٥متری شود.
با این حساب می‌توان گفت مسأله مسکن در تهران شاید بنیانی‌تر از این باشد که خانه بیشتری بسازیم. یکی از ستون‌های معضل مسکن شاید تبدیل شدن شهرهای دیگر به زادگاه و تبدیل تهران به کارگاه باشد. محرومیت شهرهای دیگر چقدر در این مسأله تأثیر دارد؟
تهران هرسال نزدیک به ٨٠هزار نفر مهاجر دارد و شهرهای تهران و کرج بیشترین شهرهای مهاجرپذیرند. در مقابل میزان جمعیت برخی استان‌ها منفی شده است. این نشان می‌دهد تفکری برای مسأله توزیع بهینه جمعیت و امکانات در پهنه سرزمین وجود نداشته یعنی فرصت رشد در تهران یا کلانشهرها بیشتر بوده و این مسأله هم به توسعه کشور صدمه زده و هم برای پایتخت مشکل ایجادکرده است.
اینها به کنار، افزایش جمعیت برای تهران خطرناک است. همین‌که آب یا برق مناطقی از تهران به مدت طولانی قطع شود، این ظرفیت را پیدا می‌کند که تبدیل به بحران‌های اجتماعی و سیاسی شود یعنی این حجم از بزرگ شدن تهران برای خود حاکمیت هم عاقلانه نیست. آن هم تهرانی که بر کمربند زلزله سوار شده اما همیشه منافع محدود و بخشی حاکم بوده و به منافع کلان‌تر و استراتژیک‌تر فکر نشده است. اگر ما بتوانیم مشکل توسعه نیافتگی را در استان‌های محروم حل کنیم مشکل تهران هم حل خواهد شد، در غیراین صورت تا ٢٠سال دیگر همین وضع ادامه می‌یابد.
تهران کلانشهری مهاجر‌پذیر است که از همه استان‌های کشور با خرده‌فرهنگ‌های متنوع در آن سکونت دارند.
خانه‌های ٢٥ متری چقدر با نیازها و فرهنگ سکونت آنها می‌تواند تطابق داشته باشد؟
خانه ٢٥متری برای مردم معمولی نیست. این خانه‌ها جامعه هدف مشخصی دارند؛ برای مثال دانشجوها یا خانوارهای تک‌نفره باید از آنها استفاده کنند. دولت‌ها تلاش می‌کنند با کمترین هزینه ممکن برای این گروه‌ها خانه موقتی بسازند تا هزینه اسکان پایین بیاید و البته پس از تغییر شرایط خودشان به مسکنی عادی نقل مکان کنند. این خانه‌ها برای کسی که تشکیل خانواده داده و خانه‌اش به تناسب نیاز، سلیقه و فرهنگ باید اتاق مطالعه و خواب و... داشته باشد؛ مناسب نیست.
اگر گروه هدف افرادی مثل دانشجوها هستند یا خانوارهای تنها، در صورت تحلیل‌ها و بررسی‌های دقیق شرایط اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی می‌تواند توجیهی داشته باشد. ضمن اینکه مسأله سقف جمعیتی تهران هم مهم است. به اضافه مسائل در هم تنیده دیگری که باید آنها را دید.
همین الان در تهران وضع رفت‌وآمد بد نیست ولی کافی است به میدان آزادی برویم. از آنجا آشفتگی شروع می‌شود برای رفتن به شهرک‌های مختلف. من هم به حناچی در جلسه‌ای گفتم که باید برای مدیریت منطقه‌ای شهری تهران فکری کنید. اینکه شهرداری تهران باشد و شهرداری فلان منطقه حومه و فلان دهیاری هر کدام کار خودشان را بکنند، می‌شود همین وضع آشفته‌ای که داریم.
اگر به صورت منطقه‌ای برای اداره تهران برنامه‌ریزی شود خیلی از این مسائل اصلاح می‌شود و نیاز نیست برای مردم خانه کوچک بسازیم. ما در اداره شهر تئوری نداریم یا اگر داریم خیلی کهنه است و دارد مشکل درست می‌کند. فکر کردیم با حل کردن مسائل جزئی می‌شود مشکلات را حل کرد ولی تا آن مسأله اصلی را حل نکنیم بر سرجای خود باقی خواهد ماند.
برخی از این طرح دفاع می‌کنند که حومه تهران امکانات ندارد و با ساخت خانه‌های ٢٥ متری می‌توان حاشیه‌نشینان تهران را به شهر آورد تا از امکانات مرکز برخوردار شوند. به نظر شما این توجیه برای ساخت مسکن ٢٥متری قابل دفاع است؟
هرجایی ظرفیت اکولوژیکی مشخصی دارد. یعنی این‌طور نیست که اگر دل‌مان خواست آدم‌ها را روی هم تلنبار کنیم. ظرفیت آب، گنجایش دفع زباله و مسائل دیگر زیستی و اجتماعی اهمیت دارند.
در دهه چهل براساس مطالعات طرح جامع تهران که عبدالعزیز فرمان‌فرمائیان و موسسه ویکتور گروئن انجام دادند، حداکثر جمعیتی که تهران بتواند تأمین کند در بهترین حالت ممکن پنج ونیم‌میلیون نفر است.
جمعیت تهران همین حالا هم از ظرفیت آن بسیار بیشتر است و به همین علت شهر پایدار نیست و همه چیز دچار بحران است از تراکم جمعیت بگیرید تا ترافیک و دسترسی به خدمات عمومی. اتفاقا مسأله شهرهای جدید که بحث آن در دهه هفتاد در ایران آغاز و تعدادی شهر جدید هم ساخته شد برای همین بود. برای مثال الگوی پاریس همین است.
شهر پاریس بیش از ٢میلیون نفر جمعیت ندارد اما اطراف آن پر است از شهرهای جدیدی که ساختند. از سوی دیگر دولت اگر بتواند حمل‌ونقل عمومی را با کیفیت مناسب و قیمت ارزان و خدمات عمومی را هم به‌طور استاندارد در حومه عرضه کند، مردم خودشان در حومه خانه‌سازی می‌کنند. گرفتاری که الان در شهرهای جدید اطراف تهران داریم، مسأله دسترسی است. وقتی قطار شهری نیست که مردم به تهران رفت‌وآمد کنند یا بیمارستان مناسبی در حومه تهران نیست، هوار کردن جمعیتی بر تهران کاری را از پیش نمی‌برد.
اگر دولت یا شهرداری‌ها در حوزه حمل‌ونقل عمومی سرمایه‌گذاری کنند، مشکل مسکن هم حل می‌شود. ژاپنی‌ها همین کار را کردند. با مساحت کوچک و جمعیت زیاد سراغ توسعه حمل‌ونقل رفتند. جایی که توسعه حمل‌ونقل را به عهده داشت مثلا راه آهن ژاپن، خودش مجری ساخت مسکن هم بود. بنابراین ساختمان‌هایی در نزدیکی ایستگاه‌های راه‌آهن ساختند و سعی کردند از منابع به بهترین صورت استفاده کنند. درنهایت می‌خواهم بگویم که این مسأله برآمده از شبکه پیچیده‌ای است که همه به هم ربط دارند و فقط با یک راهکار مثل ساختن مسکن نمی‌توان از آن خلاص شد.
برای دفاع از این طرح می‌گویند در کشورهای غربی مسکن‌هایی با متراژ کم پاسخگو بوده و در نتیجه در تهران هم راهگشاست. عادت‌های بومی و فرهنگی و شرایط تهران هم با پاریس متفاوت است، آیا برای اجرای این طرح می‌توانیم به تجربه کشورهای دیگر اتکا کنیم؟
این حرف مغالطه است. شرایط تهران با لندن و پاریس متفاوت است و ما نمی‌توانیم اقدامی که در پاریس انجام شده را عینا در تهران هم انجام دهیم. کشورهای دیگر به مسائل خود دقیق فکر می‌کنند و راه‌حل‌های مختلف را می‌سنجند و چیزی را که در توان‌شان است، انتخاب می‌کنند. ما هم باید شرایط‌مان را تحلیل کنیم و دلایل تصمیم‌هایی که می‌گیریم به صورت عمومی اعلام شود. مسائل ما و کشورهای دیگر متفاوت است و نمی‌توانیم عینا کار آنها را تقلید کنیم.
گفتید خانه ٢٥متری هم اگر ساخته می‌شود جامعه هدف مشخصی دارد. از سمت دیگر بحران مسکن در تهران زیاد است و ریشه بنیادینی دارد. اگر امروز بخواهیم دسترسی مسکن را تأمین کنیم باید به چه پیش‌زمینه‌هایی بیندیشیم؟
این بحث مفصلی می‌خواهد. مهم‌ترین نکته این است که حق دسترسی به مسکن را به رسمیت بشناسیم و برنامه‌ریزی هم به گونه‌ای باشد که ظرفیت اکولوژیک رعایت شود. با توجه به نیاز گروه‌های مختلف اجتماعی ما باید انواعی از موجودی‌های مسکن داشته باشیم. همیشه ١٥ یا ٢٠درصد جمعیت با توجه به اوضاع اقتصادی، امکان سکونت در مسکن‌های معمولی با قیمت‌های بازاری ندارند و بنابراین باید برای آنها فکری کرد. دولت چطور بیمارستان، دانشگاه و مدرسه دارد؟ مسکن هم باید داشته باشد و به شکل موقت در اختیار مردم بگذارد.
شکلی مثل مسکن مهر هم می‌تواند تلاشی در این راستا تلقی شود؟
دولت به‌عنوان یک دستگاه بروکراتیک نمی‌تواند سازنده باشد و باید سیاست‌گذاری کند و دسترسی به مسکن را به‌عنوان یک حق بشناسد. از سوی دیگر بازیگر خیلی مهم شهرداری‌ها هستند. همین مسکن مهر چقدر وقت وزارت راه و مسکن و شهرسازی، سازمان ملی مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید را گرفت؟ پروژه‌های بزرگ و ابر پروژه‌ها ظاهر قشنگی دارند اما عملیاتی شدن آنها بسیار کار سختی است و معمولا هم شکست می‌خورند. همین الان هم می‌بینیم که چند‌سال از وعده‌های مسکن مهر گذشته و هنوز تحویل داده نشده‌اند.
از سوی دیگر تعدادی مسکن مهر متقاضی ندارد و این اتلاف منابع است. این کارها را باید در اختیار شهرداری‌ها گذاشت که موظف شوند مشکل مسکن را در شهرها حل کنند. در هر صورت ما نیاز به مسکن اجتماعی داریم و چه بخواهیم چه نخواهیم باید مسکن اجتماعی در این کشور داشته باشیم.
55 آنلاین
اواخر آذر سال گذشته بود که عبدالرضا تهرانی، معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران از طرح ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۰متری خبر داد. همان طرحی که محسن حاصلش را با قبر یکی می‌داند.
گلپایگانی گفته بود که احداث این نوع واحدها نه یک انتخاب، بلکه ضرورت است. ضرورتی که هر طور شده دست‌کم تعداد بیشتری از تهرانی‌ها را صاحبخانه می‌کند. تهرانی که ۴۹۰ هزار واحد آن یعنی ۱۳درصد کل خانه‌هایش خالی است.
حسین ایمانی جاجرمی، جامعه‌شناس شهری و استاد دانشگاه از دسترسی به مسکن مناسب به‌عنوان یک حق شهروندی می‌گوید. باور دارد که چه بخواهیم و چه نخواهیم کشور ایران نیاز به مسکن اجتماعی دارد و مسکن اجتماعی هم نه خانه ٢٥متری است، نه آپارتمان‌های دسته‌ای در گوشه‌ای دورافتاده از شهر.
جاجرمی می‌گوید طرح خانه‌های ٢٥متری می‌تواند برای خانواده‌های تک‌نفره یا دانشجویان مناسب باشد، اما خانواده‌ای که بخواهد زندگی کند، میهمان دعوت کند، اتاقی برای مطالعه داشته باشد و خانه مطابق تصورش باشد، در واحد ٢٥ متری تنها می‌تواند زنده بماند.
به نظر می‌رسد یکی از ملزوماتی که دولت و شهرداری‌ها درصدد انجامش هستند، ساخت مسکن اجتماعی است. آن هم در کلانشهری مثل تهران. پرسش اینجاست که به‌طورکلی مسکن اجتماعی باید چه شرایط و پیش‌زمینه‌هایی داشته باشد؟
این برمی‌گردد به سیاست‌های اجتماعی دولت. معمولا دولت‌هایی که رویکرد چپ دارند یا از دل فرهنگ‌های جمع‌گرایی مثل کشورهای اسکاندیناوی با سابقه‌های طولانی از جمع گرایی سرکار می‌آیند، تعهدات اجتماعی قدرتمندی دارند یعنی دولت و مردم می‌دانند که بالاخره باید در زمینه بهداشت و درمان، آموزش و مسکن حمایت‌هایی از سوی دولت صورت گیرد.
کشوری مثل آمریکا که نظام آن سرمایه‌داری است هم البته مسکن اجتماعی دارد و این مسکن در اختیار دولت‌های محلی و شهرداری‌هاست چون آنها هم بحران مسکن را از سرگذرانده‌اند. درواقع دولت‌ها مجبورند و باید برای تأمین مسکن گروه‌هایی که نمی‌توانند خانه خود را از طریق بازار آزاد تأمین کنند چاره‌ای بیندیشند.
یعنی دولت باید اقدام به ساخت مسکن کند؟
لازم نیست دولت یا شهرداری خودش آستین بالا بزند و مسکن بسازد. می‌توان سیاست‌گذاری کرد. برای مثال سازنده‌ای در منطقه یک تهران برج‌سازی می‌کند و شهرداری به جای گرفتن پول نقد، ٤٠ واحد از برج ٤٠٠واحدی او را بگیرد و به عنوان موجودی مسکن اجتماعی از آن استفاده کند و در اختیار گروه‌هایی قرار دهد که فعلا نمی‌توانند صاحب مسکن شوند اما با چند‌سال حمایت می‌توانند از مسکن ارزان‌قیمت استفاده کنند تا توانایی خرید مسکن را بیابند.
در واقع می‌گویید مالیات بر انبوه‌سازی را این‌طور تعریف کند؟
به عنوان سهمی که برج‌ساز باید به شهرداری‌ها پرداخت کند. خواه مالیات شهری یا عوارض شهری بنامیم خواه عنوانی دیگر. شهرداری‌ها سال‌هاست پول می‌گیرند ولی دریافت عوارض الزاما پول نقد نیست و اتفاقا باید اهداف اجتماعی داشته باشد.
کارمندان جوان، دانشجوها و افراد کم درآمد کسانی هستند که تحت پوشش این برنامه‌ها قرار می‌گیرند. فکر می‌کنم بزرگ‌ترین اشکالی که سیاست‌های مسکن داشته است، این بوده که دولت تعهدات خود را فراموش کرده و این سیاست‌گذاری را هم باید از طریق شهرداری‌ها انجام می‌داده است ولی وقتی شهرداری را به یک دستگاه خدماتی صرف تقلیل دادند که زباله جمع کند، نتیجه این می‌شود که دولت محلی یا همان شهرداری از اهداف اجتماعی خود دور می‌شود و دست دولت هم خالی می‌ماند یعنی نه وزارت راه وشهرسازی می‌تواند کاری کند و نه شهرداری‌ها در این حوزه تجربه‌ای دارند.
برای مثال معاونت فرهنگی اجتماعی شهرداری درحال حاضر چه می‌کند؟ مجری مراسم‌های مناسبتی شده درصورتی که دغدغه این معاونت باید مسأله‌ای از همین دست باشد که چطور مسکن اجتماعی در اختیار اقشار مختلف قرار بگیرد.
گفتید شهرداری به‌عنوان عوارض شهری، از برج‌سازان مسکن بگیرد. از سویی مناسبات قیمت زمین در تهران هم به گونه‌ای رقم خورده که در منطقه‌ای مثل ولنجک توانی برای پرداخت متقاضی مسکن اجتماعی وجود ندارد.
من اتفاقا مثالم را از مناطق شمالی شهر زدم تا بگویم کسی که مسکن اجتماعی می‌سازد باید مراقب ترکیب اجتماعی هم باشد. یعنی نباید مناطق ثروتمند و فقیرنشین شکل گیرد که تمام امکانات شهر از قبیل مدرسه و بیمارستان خوب تا خدمات عمومی دیگر در یک نقطه جمع شود و نقطه دیگر محروم بماند.
اتفاقا وجود دولت و شهرداری همین‌جا معنا پیدا می‌کند که از منافع نظام اجتماعی و پایداری آن دفاع کنند وگرنه همه چیز را به نظام بازار بسپاریم، معلوم است که فرد کم درآمدی نمی‌تواند نیم متر از خانه‌های شمال شهر را هم صاحب شود.
اشتباه شهرداری‌های ما این بوده که فقط دنبال کسانی رفته‌اند که پول دارند و می‌خواستند در شهر سرمایه‌گذاری کنند. از آنها پول گرفتند در صورتی که اگر اهداف اجتماعی داشتند از همان دوره غلامحسین کرباسچی که توسعه تهران و سرمایه‌گذاری در پایتخت شروع شد، از همان‌سال ٦٨ تا امروز، شاید ٣٠هزار واحد در اختیار شهرداری بود که به داد آدم‌هایی که گرفتار هستند می‌رسید. این پول‌ها گرفته و خرج طرح‌های غیرضروری مانند برج میلاد شد و شهر از داشتن مسکن اجتماعی محروم ماند.
در اواخر دهه شصت بحث بر این شد که برای آنکه افراد بیشتری صاحبخانه شوند، خانه‌های ٢٠٠ متری تهران به آپارتمان‌های ٨٠متری تبدیل شوند. اما سیاست آن‌سال به هدف خود نرسید و شاید مشابه همان کار را در طرح خانه‌های ٢٥متری می‌بینیم. چه تضمینی وجود دارد که خانه‌های ٢٥متری بتواند تهرانی‌ها را خانه‌دار کند؟
از اساس این تفکر غلط است. اصلا در یک شرایط اقتصادی عادی مالکیت خانه به درد کسی نمی‌خورد. نکته اینجاست که باید دسترسی به مسکن آسان شود. خیلی‌ها نمی‌توانند مالک خانه باشند. فردی در ابتدای زندگی مشترک خود یا در ابتدای کارش چگونه می‌خواهد هزینه‌های یک ملک گران‌قیمت را تأمین کند؟ مجبور است از بهداشت و رفاهش بزند. مسأله این است که باید برای مردم دسترسی به مسکن را فراهم کرد. ممکن است نیت سیاست‌گذار خیر باشد اما عملا آدم‌ها را بیچاره می‌کند.
بنابراین دولت باید برود دنبال اینکه دسترسی آدم‌ها به مسکن را راحت کند نه اینکه آنها را صاحبخانه کند. آدمی که ماهی ٢میلیون تومان دستمزد می‌گیرد نمی‌تواند صاحب یک خانه حتی ٢٥متری شود.
با این حساب می‌توان گفت مسأله مسکن در تهران شاید بنیانی‌تر از این باشد که خانه بیشتری بسازیم. یکی از ستون‌های معضل مسکن شاید تبدیل شدن شهرهای دیگر به زادگاه و تبدیل تهران به کارگاه باشد. محرومیت شهرهای دیگر چقدر در این مسأله تأثیر دارد؟
تهران هرسال نزدیک به ٨٠هزار نفر مهاجر دارد و شهرهای تهران و کرج بیشترین شهرهای مهاجرپذیرند. در مقابل میزان جمعیت برخی استان‌ها منفی شده است. این نشان می‌دهد تفکری برای مسأله توزیع بهینه جمعیت و امکانات در پهنه سرزمین وجود نداشته یعنی فرصت رشد در تهران یا کلانشهرها بیشتر بوده و این مسأله هم به توسعه کشور صدمه زده و هم برای پایتخت مشکل ایجادکرده است.
اینها به کنار، افزایش جمعیت برای تهران خطرناک است. همین‌که آب یا برق مناطقی از تهران به مدت طولانی قطع شود، این ظرفیت را پیدا می‌کند که تبدیل به بحران‌های اجتماعی و سیاسی شود یعنی این حجم از بزرگ شدن تهران برای خود حاکمیت هم عاقلانه نیست. آن هم تهرانی که بر کمربند زلزله سوار شده اما همیشه منافع محدود و بخشی حاکم بوده و به منافع کلان‌تر و استراتژیک‌تر فکر نشده است. اگر ما بتوانیم مشکل توسعه نیافتگی را در استان‌های محروم حل کنیم مشکل تهران هم حل خواهد شد، در غیراین صورت تا ٢٠سال دیگر همین وضع ادامه می‌یابد.
تهران کلانشهری مهاجر‌پذیر است که از همه استان‌های کشور با خرده‌فرهنگ‌های متنوع در آن سکونت دارند.
خانه‌های ٢٥ متری چقدر با نیازها و فرهنگ سکونت آنها می‌تواند تطابق داشته باشد؟
خانه ٢٥متری برای مردم معمولی نیست. این خانه‌ها جامعه هدف مشخصی دارند؛ برای مثال دانشجوها یا خانوارهای تک‌نفره باید از آنها استفاده کنند. دولت‌ها تلاش می‌کنند با کمترین هزینه ممکن برای این گروه‌ها خانه موقتی بسازند تا هزینه اسکان پایین بیاید و البته پس از تغییر شرایط خودشان به مسکنی عادی نقل مکان کنند. این خانه‌ها برای کسی که تشکیل خانواده داده و خانه‌اش به تناسب نیاز، سلیقه و فرهنگ باید اتاق مطالعه و خواب و... داشته باشد؛ مناسب نیست.
اگر گروه هدف افرادی مثل دانشجوها هستند یا خانوارهای تنها، در صورت تحلیل‌ها و بررسی‌های دقیق شرایط اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی می‌تواند توجیهی داشته باشد. ضمن اینکه مسأله سقف جمعیتی تهران هم مهم است. به اضافه مسائل در هم تنیده دیگری که باید آنها را دید.
همین الان در تهران وضع رفت‌وآمد بد نیست ولی کافی است به میدان آزادی برویم. از آنجا آشفتگی شروع می‌شود برای رفتن به شهرک‌های مختلف. من هم به حناچی در جلسه‌ای گفتم که باید برای مدیریت منطقه‌ای شهری تهران فکری کنید. اینکه شهرداری تهران باشد و شهرداری فلان منطقه حومه و فلان دهیاری هر کدام کار خودشان را بکنند، می‌شود همین وضع آشفته‌ای که داریم.
اگر به صورت منطقه‌ای برای اداره تهران برنامه‌ریزی شود خیلی از این مسائل اصلاح می‌شود و نیاز نیست برای مردم خانه کوچک بسازیم. ما در اداره شهر تئوری نداریم یا اگر داریم خیلی کهنه است و دارد مشکل درست می‌کند. فکر کردیم با حل کردن مسائل جزئی می‌شود مشکلات را حل کرد ولی تا آن مسأله اصلی را حل نکنیم بر سرجای خود باقی خواهد ماند.
برخی از این طرح دفاع می‌کنند که حومه تهران امکانات ندارد و با ساخت خانه‌های ٢٥ متری می‌توان حاشیه‌نشینان تهران را به شهر آورد تا از امکانات مرکز برخوردار شوند. به نظر شما این توجیه برای ساخت مسکن ٢٥متری قابل دفاع است؟
هرجایی ظرفیت اکولوژیکی مشخصی دارد. یعنی این‌طور نیست که اگر دل‌مان خواست آدم‌ها را روی هم تلنبار کنیم. ظرفیت آب، گنجایش دفع زباله و مسائل دیگر زیستی و اجتماعی اهمیت دارند.
در دهه چهل براساس مطالعات طرح جامع تهران که عبدالعزیز فرمان‌فرمائیان و موسسه ویکتور گروئن انجام دادند، حداکثر جمعیتی که تهران بتواند تأمین کند در بهترین حالت ممکن پنج ونیم‌میلیون نفر است.
جمعیت تهران همین حالا هم از ظرفیت آن بسیار بیشتر است و به همین علت شهر پایدار نیست و همه چیز دچار بحران است از تراکم جمعیت بگیرید تا ترافیک و دسترسی به خدمات عمومی. اتفاقا مسأله شهرهای جدید که بحث آن در دهه هفتاد در ایران آغاز و تعدادی شهر جدید هم ساخته شد برای همین بود. برای مثال الگوی پاریس همین است.
شهر پاریس بیش از ٢میلیون نفر جمعیت ندارد اما اطراف آن پر است از شهرهای جدیدی که ساختند. از سوی دیگر دولت اگر بتواند حمل‌ونقل عمومی را با کیفیت مناسب و قیمت ارزان و خدمات عمومی را هم به‌طور استاندارد در حومه عرضه کند، مردم خودشان در حومه خانه‌سازی می‌کنند. گرفتاری که الان در شهرهای جدید اطراف تهران داریم، مسأله دسترسی است. وقتی قطار شهری نیست که مردم به تهران رفت‌وآمد کنند یا بیمارستان مناسبی در حومه تهران نیست، هوار کردن جمعیتی بر تهران کاری را از پیش نمی‌برد.
اگر دولت یا شهرداری‌ها در حوزه حمل‌ونقل عمومی سرمایه‌گذاری کنند، مشکل مسکن هم حل می‌شود. ژاپنی‌ها همین کار را کردند. با مساحت کوچک و جمعیت زیاد سراغ توسعه حمل‌ونقل رفتند. جایی که توسعه حمل‌ونقل را به عهده داشت مثلا راه آهن ژاپن، خودش مجری ساخت مسکن هم بود. بنابراین ساختمان‌هایی در نزدیکی ایستگاه‌های راه‌آهن ساختند و سعی کردند از منابع به بهترین صورت استفاده کنند. درنهایت می‌خواهم بگویم که این مسأله برآمده از شبکه پیچیده‌ای است که همه به هم ربط دارند و فقط با یک راهکار مثل ساختن مسکن نمی‌توان از آن خلاص شد.
برای دفاع از این طرح می‌گویند در کشورهای غربی مسکن‌هایی با متراژ کم پاسخگو بوده و در نتیجه در تهران هم راهگشاست. عادت‌های بومی و فرهنگی و شرایط تهران هم با پاریس متفاوت است، آیا برای اجرای این طرح می‌توانیم به تجربه کشورهای دیگر اتکا کنیم؟
این حرف مغالطه است. شرایط تهران با لندن و پاریس متفاوت است و ما نمی‌توانیم اقدامی که در پاریس انجام شده را عینا در تهران هم انجام دهیم. کشورهای دیگر به مسائل خود دقیق فکر می‌کنند و راه‌حل‌های مختلف را می‌سنجند و چیزی را که در توان‌شان است، انتخاب می‌کنند. ما هم باید شرایط‌مان را تحلیل کنیم و دلایل تصمیم‌هایی که می‌گیریم به صورت عمومی اعلام شود. مسائل ما و کشورهای دیگر متفاوت است و نمی‌توانیم عینا کار آنها را تقلید کنیم.
گفتید خانه ٢٥متری هم اگر ساخته می‌شود جامعه هدف مشخصی دارد. از سمت دیگر بحران مسکن در تهران زیاد است و ریشه بنیادینی دارد. اگر امروز بخواهیم دسترسی مسکن را تأمین کنیم باید به چه پیش‌زمینه‌هایی بیندیشیم؟
این بحث مفصلی می‌خواهد. مهم‌ترین نکته این است که حق دسترسی به مسکن را به رسمیت بشناسیم و برنامه‌ریزی هم به گونه‌ای باشد که ظرفیت اکولوژیک رعایت شود. با توجه به نیاز گروه‌های مختلف اجتماعی ما باید انواعی از موجودی‌های مسکن داشته باشیم. همیشه ١٥ یا ٢٠درصد جمعیت با توجه به اوضاع اقتصادی، امکان سکونت در مسکن‌های معمولی با قیمت‌های بازاری ندارند و بنابراین باید برای آنها فکری کرد. دولت چطور بیمارستان، دانشگاه و مدرسه دارد؟ مسکن هم باید داشته باشد و به شکل موقت در اختیار مردم بگذارد.
شکلی مثل مسکن مهر هم می‌تواند تلاشی در این راستا تلقی شود؟
دولت به‌عنوان یک دستگاه بروکراتیک نمی‌تواند سازنده باشد و باید سیاست‌گذاری کند و دسترسی به مسکن را به‌عنوان یک حق بشناسد. از سوی دیگر بازیگر خیلی مهم شهرداری‌ها هستند. همین مسکن مهر چقدر وقت وزارت راه و مسکن و شهرسازی، سازمان ملی مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید را گرفت؟ پروژه‌های بزرگ و ابر پروژه‌ها ظاهر قشنگی دارند اما عملیاتی شدن آنها بسیار کار سختی است و معمولا هم شکست می‌خورند. همین الان هم می‌بینیم که چند‌سال از وعده‌های مسکن مهر گذشته و هنوز تحویل داده نشده‌اند.
از سوی دیگر تعدادی مسکن مهر متقاضی ندارد و این اتلاف منابع است. این کارها را باید در اختیار شهرداری‌ها گذاشت که موظف شوند مشکل مسکن را در شهرها حل کنند. در هر صورت ما نیاز به مسکن اجتماعی داریم و چه بخواهیم چه نخواهیم باید مسکن اجتماعی در این کشور داشته باشیم.
55 آنلاین
برچسب ها:
بازار مسکنتازهترین اخبار ساختمان
قیمت مسکن در آمریکا چقدر افزایش یافته است؟
رفع تعرض فوری 1286 هکتار زمین دولتی در سال جاری
پلمب سه هزار و 673 واحد صنفی مشاورین املاک
شرایط صدور بیمه نامه تغییر کرد
لزوم هم افزایی ارکان دولت در پیشبرد طرح مسکن ملی
بیش از ۶ میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند
رشد 30 درصدی قیمت مسکن در منطقه یک تهران
تأمین 211 آسانسور برای رفع نقص مسکن مهر
متقاضیان واحدهای مسکن ملی خبرنگاران بخوانند
تنظیم گری در بازار مسکن از طریق سامانه خودنویس
بازار مسکن توجهی به تحولات ارزی ندارد
بیش از 6 هزار هکتار بافت فرسوده در مسیر نوسازی
سنگ بزرگ بانک مرکزی جلو پای تولیدکنندگان مسکن
قیمت موتور کرکره برقی
راهکار عرضه خانه های خالی به بازار مسکن چیست؟
پربازدیدترین اخبار
بیش از ۶ میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند
لزوم هم افزایی ارکان دولت در پیشبرد طرح مسکن ملی
معضلی به نام ساخت و ساز در سکونتگاه های غیررسمی
شرایط صدور بیمه نامه تغییر کرد
پلمب سه هزار و 673 واحد صنفی مشاورین املاک
رفع تعرض فوری 1286 هکتار زمین دولتی در سال جاری
قیمت مسکن در آمریکا چقدر افزایش یافته است؟
سنگ بزرگ بانک مرکزی جلو پای تولیدکنندگان مسکن
بیش از 6 هزار هکتار بافت فرسوده در مسیر نوسازی
بازار مسکن توجهی به تحولات ارزی ندارد
بنگاه داری بانک ها به جای پرداخت تسهیلات
تنظیم گری در بازار مسکن از طریق سامانه خودنویس
متقاضیان واحدهای مسکن ملی خبرنگاران بخوانند
تأمین 211 آسانسور برای رفع نقص مسکن مهر
رشد 30 درصدی قیمت مسکن در منطقه یک تهران
