نظارت در قیمت گذاری مسکن وجود ندارد

به گزارش اخبار ساختمان، یکی از کلیدی ترین و اصلی ترین بخش‌های اقتصاد در هر جامعه، موضوع مسکن است که تحرک و رونق در آن، پویایی اقتصاد را به همراه دارد. مسکن به عنوان یک کالای اساسی بخش عظیمی از هزینه‌های خانوار را در بر می‌گیرد. تأثیر مسکن بر اقتصاد تا آنجاست که چیزی حدود ۱۰ درصد تولید ناخاص ملی کشور را از آن خود کرده و تقریباً ۲۵ درصد از سرمایه ثابت جهانی را بازار مسکن تشکیل می‌دهد که امروزه این حوزه به عنوان یکی از بازارهای سرمایه‌گذاری در دنیا مطرح است.

افزایش روبه رشد جمعیت در کنار تمرکز بر شهرنشینی در سال‌های اخیر مشکلات و چالش‌هایی را در بازار مسکن در کشور و به ویژه در مازندران به وجود آورده است. در اقتصاد ایران، بازار مسکن دارای جایگاه ویژه و نوسانات خاصی است و قیمت آن از عوامل بسیاری تأثیر پذیر است.

متغیرهایی چون قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، درآمد سرانه، شاخص دستمزد کارگران ساختمانی، رشد حجم پول و تورم، رشد تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش مسکن، مالیات بر مسکن، نرخ سود بلند مدت، نرخ ارز و تولید ناخالص ملی هر یک به نوعی بر قیمت مسکن در کشور تاثیرگذارند اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که از این میان تنها متغیرهای درآمد سرانه، رشد حجم پول و تورم، رشد تسهیلات بانکی به بخش مسکن، نرخ سود بلند مدت و نوسانات بازار ارز اثر معنی دار و بیشتری بر قیمت مسکن دارند.

در مبحث اجاره نشینی نیز مطابق نتایج بدست آمده از بررسی‌ها مهمترین فاکتور تأثیرگذار بر قیمت اجاره بها به شاخص تورم مربوط بوده و این عامل تأثیر مثبت و معنی‌داری بر اجاره واقعی منازل مسکونی دارد به عبارت دیگر مالکان در افزایش اجاره‌ها، بیش از هر گزینه، تورم را برای تعیین میزان اجاره بها دخیل می‌کنند.

نظارت در قیمت گذاری بازار مسکن وجود ندارد

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تنکابن با اذعان بر اینکه هیچ گونه نظارتی در بازار مسکن وجود ندارد، گفت: قیمت‌های فروش و اجاره منازل مسکونی توسط مردم تعیین شده و یک مرجع قانونی برای تعیین قیمت‌ها وجود ندارد.

حسن عصری معیار تعیین قیمت در بازار مسکن را مربوط به افزایش قیمت کالاها و مایحتاج زندگی در بازار دانست و تاکید کرد: قیمت‌ها از بهمن ماه سال گذشته تا کنون افزایش ۳۰ درصدی داشته و همچنین قیمت‌ها نسبت به سال ۹۶ بیش از ۳ برابر افزایش پیدا کرده است.

وی با بیان اینکه امروز قدرت خرید مردم به شدت کاهش پیدا کرده است، تصریح کرد: اندک افرادی که در این حوزه فعالند از سر ناچاری برای تأمین نیازهای زندگی خود اعم از داشتن فرزند دانشجو و یا بیمار صعب العلاج دست به فروش املاک خود می‌زنند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تنکابن در پاسخ به این پرسش که علت ازدیاد مشاورین املاک علیرغم عدم رونق در این عرصه چیست، گفت: سهولت کسب درآمد بدون زحمت آن چنانی، پایین بودن هزینه برای شروع و ورود به این عرصه، کسب درآمدهای قابل توجه از طریق توافق طرفین معامله و عدم وجود دانش و تخصص دلایلی است که باعث شده تقاضا برای دریافت این شغل به شدت بالا باشد.

بالا و پایین حق الزحمه یا کمیسیون

با توجه به آنچه گفته شد موضوع عدم نظارت را با یکی از بازرسان اتاق اصناف تنکابن در میان گذاشتیم که وی در مورد مشکلات نظارتی، اظهار کرد: امروزه شکایت‌های متعددی بابت اضافه دریافتی حق الزحمه یا کمیسیون به دفاتر بازرسی ارجاع شده که عمده دلیل آن عدم اطلاع، دانش و آگاهی مردم در این زمینه است.

احمد غلامی در این باره گفت: مطابق قانون حق الزحمه برای فروش و اجاره مقداری ثابت بوده که توسط کمیسیون نظارت هر شهرستان مصوب شده و واحدهای صنفی مشاورین املاک موظف به تبعیت از آن هستند اما قانون برای معاملاتی که با توافق طرفین انجام می‌گیرد منعی قرار نداده است.

وی مقدار واقعی حق الزحمه فروش در اتحادیه مشاورین املاک تنکابن را این چنین عنوان کرد: تا سقف ۳۰۰ میلیون تومان حق کمیسیون ۵ دهم درصد بوده و از این رقم بالاتر با نرخ ۲۵ صدم درصد محاسبه می‌شود که هریک از طرفین معامله موظفند آن را پرداخت کنند.

بازرس اتاق اصناف تنکابن افزود: برای مثال اگر مکانی با قیمت ۴۰۰ میلیون تومان به فروش برسد، حق الزحمه واقعی حاصل جمع دو رقم کمیسیون است که یکی با نرخ ۳۰۰ میلیون و دیگری با نرخ ۱۰۰ میلیون تومان محاسبه می‌شود.

غلامی در ادامه بیان کرد: بر این اساس حق کمیسیون ۳۰۰ میلیون تومانی با نرخ نیم درصد رقمی برابر یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان شده و حق کمیسیون دوم که از رقم ۱۰۰ میلیون با نرخ ۲۵ صدم درصد محاسبه شده برابر ۲۵۰ هزار تومان می‌شود، در نتیجه مبلغ ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رقم واقعی حق الزحمه ای است که بنگاه دار باید از این معامله دریافت کند که در انتها ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به آن افزوده می‌شود.

وی تصریح کرد: حق کمیسیون اجاره بها برای هر طرف معامله در واقع یک چهارم اجاره ماهیانه است که این رقم از مقدار پول سپرده یا پول پیش و مبلغ ماهیانه اجاره بها محاسبه می‌شود.

بازرس اتاق اصناف تنکابن خاطرنشان کرد: اگر منزلی با ۱۰ میلیون تومان پول سپرده و اجاره ماهیانه ۵۰۰ هزار تومان معامله شد به ازای هر یک میلیون تومان پول سپرده ۳۰ هزار تومان در نظر گرفته می‌شود که در نهایت با رقم اجاره ماهیانه جمع شده و یک چهارم آن مبلغی است که باید از سوی هر یک از طرفین پرداخت شود و سهم هر طرف معامله ۲۰۰ هزار تومان است.

دلال بازی آفت همه بازارها به ویژه مسکن

غلامی با بیان اینکه اکثر شاغلان صنف مشاوران املاک به حق خود قانع نیستند، اظهار کرد: سودجویی، رانت بین مشاورین املاک و ادارات ثبت اسناد، فقدان افراد عادل در این حوزه و نبود نظارت با باز گذاشتن دست بنگاه داران در کنار عدم آگاهی مردم از نرخ‌های واقعی، باعث شده تا بازار مسکن دچار آشفتگی و سردرگمی شود.

وی از توافق بر سر معامله یک زمین به هر قیمت توسط مشاوران املاک سخن گفت و تاکید کرد: فرد بازرس و یا تعزیراتی از نحوه عقد قرارداد اطلاعی نداشته و توافقات انجام گرفته بین طرفین سبب شده تا وجاهت و اعتباری برای طرح بازرسی و شکایت از سوی بازرسان در این حوزه وجود نداشته باشد.

بازرس اتاق اصناف تنکابن دلیل اصلی آشفتگی فعلی بازار مسکن را ضعف‌های قانون دانست و تصریح کرد: وجود قوانین ضعیف، عدم دانش و آگاهی مردم، شرایط مبهم اقتصادی، واسطه پروری و حمایت دولت از دلالان و توسعه مشاغل دلالی و فقدان وجدان کاری در برخی مشاغل و افراد باعث شده تا بازارهایی نظیر مسکن دچار چالش‌های متعدد و متنوعی باشند.

عدم وجود نگاه متعهدانه در جامعه

دانشجوی دکترای عمران گرایش سازه از عدم وجود نگاه متعهدانه در جامعه سخن به میان آورد و در تشریح آن گفت: وجود این تصور که فی المثل افرادی با ورود در بازار خودرو به سود سرشار رسیدند پس منِ سازنده مسکن نیز باید این سود سرشار را از بازار مسکن بدست بیاورم باعث شده تا قیمت‌ها بدون نگاه و بینش متعهدانه و غیراصولی افزایش یابد.

احسان شعبان زاده این اتفاق را نوعی مشکل فرهنگی در جامعه دانست و تصریح کرد: کسب سود نباید افراد را بی وجدان کند و این نشانگر عدم همدلی و اتحاد ملی است که وجود آن به خصوص در دهه ۶۰ به شکل عالی در جامعه جاری بود.

نبود معادله درست بین قیمت مصالح و قیمت گذاری مسکن

وی با بیان اینکه فعالان بازار مسکن با تصور افزایش ۳ برابری دلار خواهان افزایش قیمت مسکن هستند، تاکید کرد: علیرغم بالارفتن قیمت مصالح اما این تصور درستی نیست زیرا غالب نهاده‌ها و مواد اولیه ساخت مسکن، تولید داخل بوده و ارزبری در این زمینه وجود ندارد بنابراین افزایش قیمت مسکن به بهانه افزایش قیمت مصالح نباید خارج از منطق و معیار مقایسه باشد.

این کارشناس عمران گرانی‌های عجیب اخیر در بازار مسکن را نوعی سوداگری تلقی کرد و گفت: سیاست سو استفاده و سوداگری اکنون در بازارها به ویژه مسکن غالب شده و عمده علت آن عدم نظارت و کنترل نهادهای ناظر و فقدان یک مرجع در این زمینه است.

کاهش شدید قدرت خرید مردم دلیل رکود بازار مسکن

شعبان زاده با ذکر مثالی در تشریح کاهش قدرت خرید مردم افزود: زمانی منازل طبقات چهارم و بالاتر آپارتمان‌های فاقد آسانسور در بورس خرید و فروش مسکن جایی نداشت و به سختی معامله می‌شد اما امروز به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مردم، این منازل اولویت پیدا کرده و به خصوص در ۲ ماه گذشته بیشتر متقاضیان در این حوزه مراجعه کرده‌اند.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش عرضه در بازار مسکن مشکل را برطرف خواهد کرد، گفت: عرضه در بازار مسکن کم نیست و املاک به اندازه لازم و کافی وجود دارد اما بدلیل پایین آمدن قدرت خرید، مردم قادر به ابتیاع منزل مسکونی نیستند.

لزوم ورود پر قدرت دولت در بازار مسکن

این کارشناس عمران خواستار حمایت مسئولان از بازار مسکن و مهار مافیای بوجود آمده در بازار شد و تصریح کرد: اینکه بازار مصالح به عنوان مثال آهن در اختیار عده‌ای خاص باشد و آنها قیمت‌ها را تعیین کنند به هیچ عنوان پذیرفتنی نیست و چرا باید یک اتحادیه در سال گذشته تا روزی سه بار قیمت آهن اعلام کند.

وی در ادامه بیان کرد: وقتی آهن طی مدت یک هفته از کیلویی ۳ هزار و ۸۰۰ تومان به ۵ هزار تومان برسد بالطبع ساختمانی که بیش از ۷۰ تن آهن مصرف دارد دچار نوسان قیمت شده و بهای تمام شده آن افزایش می‌یابد.

شعبان زاده با بیان اینکه دولت امروز مدعی است که قیمت ارز را تا حدودی کنترل کرده است، ادامه داد: در این شرایط چرا باید قیمت سیمان طی ۳ روز گذشته ۳۷ درصد گران شده و یا بازار کاشی و سرامیک مجدداً افزایش ۲۵ درصدی را تجربه کند و چرا افرادی که مسبب گرانی اند به کسی جوابگو نیستند متولی این حوزه‌ها چه کسانی هستند.

وی با اشاره به اینکه باید یک منطق روی بازار و تعیین قیمت‌ها حکم فرما باشد، اظهار کرد: اندکی برهم زدن تعادل بازار مصالح، این بهانه را به دست سودجویان و افراد غیر متعهد داده تا قیمت مسکن را بالا ببرند و مجدداً سوداگری در بازار غالب شود.

این کارشناس عمران با انتقاد از کارهای مقطعی مسئولان مانند ملزم کردن سایت‌های خرید و فروش به برداشتن قیمت‌ها، خاطرنشان کرد: این اقدامات در واقع پاک کردن صورت مسئله است چرا که دولت باید آنقدر قدرت داشته و توانمند باشد که بتواند قیمت‌ها را واقعی کند تا هر کسی جرأت تعیین قیمت دلخواه در بازار را نداشته باشد.

مسکن اجتماعی نسخه‌ای شعاری

شعبان زاده ایجاد مسکن اجتماعی را در شرایط فعلی نسخه کارآمد ندانست و تصریح کرد: هنوز آثار ناتمام به جا مانده از مسکن مهری که در سال‌های ۸۷ و ۸۸ کلید خورد در سطح جامعه وجود دارد و نمونه‌های زیادی از آن در استان مازندران قابل استناد بوده که علیرغم پیرشدن ساختمان اما تاکنون به بهره برداری نرسیده و از حیث انتفاع خارج شده‌اند.

این کارشناس عمران خاطرنشان کرد: مسئولان اگر کننده کار هستند ابتدا باید تکلیف مسکن مهر را مشخص کرده و آنها را تکمیل کند آنگاه مسکنی درخور زندگی یک هم وطن ایرانی با مکان یابی مناسب، زمین خوب، نظارت عالی و شایسته تمدن ایرانی بنا کند.

وی مشکلات مسکن مهر کرمانشاه در حادثه زلزله اخیر را مصداق بارز بی تعهدی در اجرای ساخت مسکن از سوی دولت‌ها دانست و گفت: این نوع ساخت و سازها بازی کردن با جان مردم با هدف سودجویی است و مردم نیز برای رهایی از اجاره نشینی به هر قیمتی، ناگزیر تن به چنین سرنوشتی می‌دهند.

شعبان زاده با بیان مشکلات اجرای طرح‌ها و ساخت مسکن مهر خاطرنشان کرد: ساخت مسکنی در نقطه‌ای دورافتاده بدون قواعد و اصول و بدون فضا و امکانات رفاهی مناسب به دست پیمانکاری که هدفش تنها سوداگری است، راه حل نیست و در واقع به سخره گرفتن عالم مهندسی خیانتی است که در حق مردم و بیت المال کرده‌ایم.

ایسنا