اندر احوالات طرح مالیات بر خانه‌های خالی

به گزارش اخبار ساختمان، وضعیت مسکن در ایران در سال‌های اخیر با افزایش سرسام‌آور قیمت روبه‌رو شده که خانه‌دار شدن آرزویی محال شده است. آمارهای منتشرشده نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در تهران طی تیرماه سال‌جاری معادل ۲۱ میلیون ۷۵۵ هزار تومان بوده است که این میزان رشد ۳۹ درصدی را تنها در چهارماه نخست سال‌جاری نشان می‌دهد. رشد نزدیک به ۴۰ درصدی قیمت مسکن طی چهارماه اخیر درحالی است که کل رشد قیمت مسکن در ۱۲ ماهه سال ۱۳۹۸ (فروردین تا اسفند) حدود ۳۷ درصد بوده است. این بدین معنی است که خانوارها تنها درطول این چهارماه بیش از ۴۰ درصد از قدرت خرید خود در بازار مسکن را از دست داده‌اند.

با وجود این افزایش قیمت، ما شاهد وجود تعداد بالایی خانه خالی و به میزان حدود ۱۰ درصد کل خانه‌های ایران هستیم؛ آخرین سرشماری نفوس و مسکن، حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که علت اصلی خالی ماندن این واحدها، قیمت بالای آن به نسبت توان مالی متقاضیان است، یعنی به نوعی واحدهای خالی مانده را می‌توان در شمار واحدهای لوکس به حساب آورد.

موجودی مسکن کل ایران بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی نیز به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد رسیده است. یعنی حدود ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی. این آمارنشان می‌دهد بخش زیادی از ساخت‌وسازها در کشور غیرمصرفی، لوکس و متراژ بزرگ بوده که با جنس خانوارها (با ابعاد کوچک‌تر از یک دهه قبل) سازگار نبوده است.

با این حساب نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی کشور حدود ۱۰ درصد است که نشان می‌دهد از هر ۱۰ خانه در کشور، حداقل یکی خالی است.

نحوه اخذ مالیات از خانه‌های خالی وقتی جدی تر می‌شود که نمایندگان مجلس در جلسه علنی ۲۲ تیر سالجاری اولین طرح دوفوریتی دوره یازدهم را تصویب کردند؛ طرح «اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم» با ۱۱ تبصره که به گفته طراحان با نهایی شدن آن در مجلس تاثیر مهمی در بازار مسکن به نفع طبقات ضعیف جامعه خواهد گذاشت.

مطالبه فوری مردم از مجلس یازدهم

سید احسان خاندوزی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس این طور توضیح داد که با جهش قیمت‌ها در حوزه مسکن و اجاره بها، فشار سنگینی بر گرده مردم وارد شده و یکی از مطالبات فوری مردم از مجلس یازدهم جلوگیری از افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن است، لذا با تصویب این طرح می‌توان بازار را در تابستان ۹۹ یعنی در موعد پیک خرید و فروش مسکن تا حدودی کنترل کرد. آن هم در شرایطی که به دلیل ناکارآمدی قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی حدود ۲.۵ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد.

دولت همراهی لازم را نداشت

حجت‌الاسلام محمد حسین حسین‌زاده بحرینی، عضو دیگر کمیسیون اقتصادی مجلس هم مشکل بازار مسکن را عرضه کمتر از تقاضا دانست و یادآور شد: مجلس نهم در قانونی دولت را موظف به راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کرد تا ضمن ثبت واحدهای قابل سکونت در این سامانه شرایط اسکان خانوارها را بدانیم، اما متأسفانه دولت برای اجرای این قانون همراهی لازم نداشت. امروز وزارت راه و شهرسازی آماده اجرای این قانون و راه اندازی این سامانه است، ولی مشکل اصلی بارگذاری اطلاعات مربوط به املاک و اسکان خانوارهاست.

سامانه املاک و اسکان

مهدی طغیانی، سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس نیز اجرای این طرح را منوط به خوداظهاری مردم جهت تکمیل سامانه املاک و اسکان با ارائه کد ملی و کد پستی دانست و گفت، با عملیاتی کردن سامانه املاک و اسکان و مالیات بر خانه‌های خالی در موضوع مسکن کاری فوری و در کوتاه مدت انجام می‌دهیم و بعد از آن می‌توان فکری بلند مدت برای بهبود بازار مسکن کرد.

قانون هایی که خاک می خورند!!

پیش از این ۲ قانون برای گرفتن مالیات از خانه‌های خالی در مجالس قبلی تصویب شده بود؛ اولین قانون مصوب سال ۱۳۹۴ است که در آن ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم این گونه اصلاح شد که واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر ـ که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به ‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند ـ از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به این شکل می‌شوند که سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم معادل مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه.

قانون دوم مربوط به بند ۵ تبصره ۶ بودجه سال جاری است که به موجب آن دولت مکلف به اخذ مالیات از خانه‌های خالی شد. طبق این قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی مطابق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی از واحدهای مسکونی مشمول، مانع أخذ مالیات این بند نیست. آیین نامه اجرایی این بند توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی (سازمان امور مالیاتی کشور) حداکثر تا پایان خردادماه سال ۱۳۹۹ تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

همچنین سازمان امور مالیاتی کشور مکلف شد، با همکاری شهرداری‌های سراسر کشور واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت سال‌های ۱۳۹۷، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ را شناسایی و مالیات متعلقه ماده (۵۴ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی را از مالکان آن‌ها اخذ کند. سازمان امور مالیاتی کشور و وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و نیرو و دیگر وزارتخانه‌های ذی ربط این حکم نیز مکلف شدند کلیه اطلاعات لازم جهت شناسایی خانه‌های خالی از سکنه را در اختیار شهرداری‌های کشور قرار دهند.

کارشناسان چه می گویند؟

کارشناسان معتقدند: به رغم وجود این قوانین، در نهایت اجرای آن بازدارنده نیست، چون رقم مالیات نسبت به ارزش ملک پایین‌تر است؛ یعنی حتی اگر سازمان امور مالیاتی موفق به شناسایی خانه‌های خالی و بعد از آن اخذ مالیات از مالکان این واحدهای مسکونی شود، باز هم مالیات اخذ شده از مالکان به اندازه‌ای نیست که مالکان را برای فروش و یا اجاره خانه‌های خالی شان مجبور کند.

مشکلی که هنوز حل نشده است!

از طرف دیگر راه اندازی سامانه جامع املاک و اسکان برای بارگذاری اطلاعات ملکی خانوارهای ایرانی مشکل دیگری است که تاکنون وزارت راه و شهرسازی موفق به رفع آن نشده است.

طراحان در توضیح این طرح بیان کرده اند که با گذشت پنج سال از تصویب قانونی برای راه‌اندازی و تکمیل سامانه املاک و اسکان، هنوز اطلاعات سکونتگاهی (اعم از مالکیت و اجاره و ...) برای اکثر خانوارهای کشور در سامانه فوق ثبت نشده که عدم اشتراک‌گذاری اطلاعات توسط دستگاه‌های اجرایی یکی از علل این نقصان به شمار می‌رود. به همین دلیل، امکان سیاستگذاری برای اعمال انواع ابزارهای تشویقی و تنبیهی وجود ندارد. تکمیل این سامانه مستلزم وضع مشوق‌های لازم برای مشارکت آحاد جامعه و برقراری پیوند میان کدهای ملی و کدهای پستی است.

همچنین در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ پایین مالیات و ضعف سامانه فوق موجب اثربخش نبودن احکام قانونی موجود محسوب می‌شود و نرخ خانه‌های خالی در کشور ما به ویژه شهرهایی مانند تهران، بسیار بالاتر از متوسط جهانی است و بنا بر سرشماری سال ۱۳۹۵، تعداد واحدهای خالی در کشور بیش از دو میلیون واحد مسکونی بوده است؛ هدف این طرح رفع این دو کاستی است، چون در شرایط کنونی کشور با کاهش عرضه مسکن و افزایش سفته‌بازی روبرو بوده که نتیجه آن افزایش قیمت و فشار به خانواده‌های ایرانی است.

یک سؤال اساسی از دولتی ها

در همین راستا حجت‌الاسلام سیدناصر موسوی لارگانی عضو هیأت رئیسه مجلس شورای اسلامی در این باره توضیحاتی به خبرگزاری حوزه داده است.

وی درباره تاثیر عملیاتی شدن اخذ مالیات از خانه‌های خالی در کاهش التهاب بازار مسکن، اظهار داشت: برای اجرای مصوبه مجلس درباره مالیات بر خانه‌های خالی دولت باید پاسخگو باشد، چرا که دست اندرکاران اخذ مالیات وزارت اقتصاد، سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی هستند و آنها باید به این سؤال پاسخ دهند که چرا با توجه به اینکه قانون مصوب مجلس وجود داشته است، اما قوه مجریه اجرای این قانون را عملیاتی نکرده است.

وی افزود: متاسفانه مجلس درباره عدم نظارت بر چرایی اجرا نشدن اخذ مالیات از خانه‌های خالی کوتاهی کرده است و بایستی سرانجام این قانون را پیگیری می‌کردیم و اگر نیاز به تصویب قوانین دیگری بود موضوع را دنبال می‌کردیم.

عضو هیأت رئیسه مجلس تصریح کرد: متاسفانه ما قوانین زیادی را داریم که در مجلس تصویب شده و شورای نگهبان آن را تائید کرده است و حتی رئیس مجلس آن را به رئیس جمهور ابلاغ کرده است اما متاسفانه دولت آن را اجرا نکرده که به دلایل متعددی بازمی‌گردد که نمونه آن مالیات بر خانه‌های خالی است.

لارگانی گفت: با توجه به اینکه ما در کلانشهر تهران و هم در دیگر کلانشهرها تعداد قابل توجهی خانه خالی داریم، قوه مقننه اجرای این قانون را از قوه مجریه مطالبه کند.

ضرورت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی

وی افزود:‌ در شرایط فعلی و تحریم‌های ظالمانه که نمی‌توانیم نفت زیادی صادر کنیم با کمبود جدی بودجه و کسری آن مواجه هستیم و به همین دلیل دولت باید برای اداره کشور از ظرفیت مالیات‌های اخذ شده استفاده کند و به همین دلیل اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در شرایط فعلی ضرورت دارد.

عضو هیأت رئیسه مجلس گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند منجر به تعدیل قیمت‌ها شود. وقتی دولت مالیات سالیانه را از خانه‌های خالی مطالبه کند منجر به از بین رفتن نیت سودجویان و منفعت طلبان خواهد شد چرا که دیگر در آن صورت خانه کالای سرمایه‌ای به حساب نیامده و بایستی خانه‌های خالی به بازار عرضه شود.

لارگانی گفت: اخذ مالیات بر خانه‌های خالی منجر به آن خواهد شد که صاحبخانه‌ها یا منازل خود را بفروشند یا رهن و اجاره دهند که در صورت عرضه این خانه‌ها به بازار شاهد کاهش قیمت‌ها خواهیم بود.

نمی‌توان کشور را با حالت دستوری اداره کرد

وی درباره مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا درباره تعیین حداکثر اجاره بهای سالیانه افزود: ما نمی‌توانیم کشور را با حالت دستوری اداره کنیم و اعلام کنیم که اجاره بها در کلانشهر تهران ۲۵ درصد افزایش پیدا کند و یا در دیگر کلانشهرها ۲۰ درصد؛ نمی‌توانیم بگوییم که اجاره بها در دیگر شهرها ۱۵ درصد شود.

عضو هیأت رئیسه مجلس خاطرنشان کرد: اجرای این مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا نیازمند برخی شرایط و زیرساخت‌هاست، چرا که تمامی ارقام مندرج در قراردادها باید در یک سامانه و زیرساخت فراهم شود که در آن صورت امکان نظارت بر آن وجود دارد که در غیر آن صورت با اجرای دستوری میزان افزایش اجاره بها تعداد زیادی از بنگاه‌های معاملاتی و موجران با دور زدن قوانین و بازرسی‌ها شرایط را به سمت شکل گیری قراردادهای رسمی و غیررسمی سوق می‌دهند و یا اینکه شاهد شکل گیری برخی بنگاه‌های معاملات ملکی غیرمجوزدار خواهیم بود.

قیمت مسکن داد مردم را بالا برده است

لارگانی با بیان اینکه اگر دولت با برنامه‌ریزی دقیق برای کنترل بازار رهن و اجاره و خرید وفروش مسکن نظارت خود را افزایش دهد، شاهد التهاب در بازار نخواهیم بود، گفت: ‌موضوع مسکن هم اکنون داد همه مردم را بالا برده و به همین دلیل مجلس باید با اولویت این موضوع را بررسی کرده و بکوشد التهابات بازار خانه را به صورت جدی بکاهد.

وی تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی باید موضوع خانه را در کشور رصد کند چرا که اگر نیاز به قانون داشته و خلاء آن را حس می‌کند بتواند سریع‌تر با ارائه لایحه‌ای این مشکل را رفع کند ضمن اینکه قانون وظایفی را برای افزایش ساخت و ساز مسکن بر عهده این وزارتخانه و دیگر بخش‌های زیرمجموعه دولت قرار داده است.ضمن اینکه دولت می‌تواند با تدوین آئین‌نامه خاص برای خانه اولی‌ها زمینه لازم داشتن سرپناه برای آنها را به وجود آورد همچنین اگر زیرساخت‌های لازم در این زمینه شکل گرفته توسعه یابد و یکدست شود و بتوانیم نظارت‌ها را سیستمی کنیم قطعا در سال‌های بعد با بحران مسکن مواجه نخواهیم بود.

عضو هیأت رئیسه مجلس در توضیح بیشتر این موضوع گفت:‌ بخش‌های مختلف قوه مجریه و قوه قضائیه باید با یکدست کردن اطلاعات مربوط به معاملات خرید و فروش مسکن و اجاره بها مانع از شکل‌گیری بنگاه‌های غیررسمی شده و نظارت‌های سیستمی را افزایش دهند.

ورود جدی مجلس به مسئله معیشت مردم

لارگانی با بیان اینکه مجلس یازدهم برای بهبود معیشت مردم ورود جدی داشته، گفت: تلاش داریم با استفاده از ابزارهای قانونی و نظام تقنینی و نظارتی وضعیت اقتصادی کشور را تغییر دهیم و بر همین اساس یکسری طرح‌ها از سوی کمیسیون‌های تخصصی در دستور کار است که تعدادی از آنها تقدیم هیأت رئیسه شد و برخی از آنها اعلام وصول شده است که در دستور کار مجلس قرار دارد.

وی افزود: مجلس موضوعات مهم کشور مانند مسائل اقتصادی، معیشت،‌ مسکن را در دستور کار ثابت خود قرار داده است که انشالله شاهد تحول جدی در این زمینه‌ها خواهیم بود.

اظهار نظر وزیر راه و شهرسازی درباره نحوه دریافت مالیات از خانه‌های خالی

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در یک برنامه رادیویی در توضیح نحوه دریافت مالیات از خانه‌های خالی، اعلام کرد: بر اساس یکی از مواد قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی مکلف به ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان در کشور است تا سازمان امور مالیاتی از این سامانه برای شناسایی خانه‌های خالی و در عین حال مالیات‌ستانی استفاده کند. البته این وزارتخانه دسترسی به آمار و اطلاعات املاک و ساختمان‌ها را در کشور ندارد، چون اراضی را واگذار می‌کند، بنابراین تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده، صدور پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار بیشتر در حوزه شهرداری‌ها، دهیاری‌ها و سازمان ثبت اسناد و املاک قرار دارد.

وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد: بهمن ماه سال گذشته سامانه ملی املاک و اسکان در کشور رونمایی شد و این سامانه هم‌اکنون برای سازمان امور مالیاتی قابل استفاده است، اما این سازمان معاذیر قانونی دارد. متاسفانه برای هر کاری در کشور یک‌سری موانع را خود قانون به وجود می‌آورد؛ آن هم اینکه برخی دستگاه‌ها برای در اختیار قرار دادن اطلاعات خود به دستگاه‌ها و سازمان‌های دیگر منع قانونی دارند. اگرچه با توجه به اقدامات و تلاش‌های صورت گرفته، به زودی این معاذیر قانونی برطرف خواهد شد. سازمان امور مالیاتی نیز به موازات بارگذاری اطلاعات لازم را در این سامانه آغاز کرده است.

اسلامی متذکر شد: دو میلیون واحد مسکونی بدون استفاده در کشور وجود دارد که اگر این واحدها در بازار عرضه شوند، بی‌تردید گشایشی در زندگی مردم و کسب و کارها به‌وجود خواهد آمد.

مالیات بر خانه‌های خالی با مالیات بر اجاره کاملا تفاوت دارد

معاون سازمان امور مالیاتی نیز در تشریح جزئیات مالیات خانه‌های خالی، تاکید کرد: در مالیات بر خانه های خالی، تفاوتی بین آپارتمان‌های کوچک‌تر یا بزرگ‌تر از ۱۵۰ متر و سنددار یا قولنامه‌ای وجود ندارد.

به گفته محمود علیزاده، مالیات بر خانه‌های خالی با مالیات بر اجاره کاملا تفاوت دارد؛ مالیات بر اجاره سال‌هاست فعال است و در شهرهای بزرگ مثل تهران و اصفهان بناهای مسکونی تا ۱۵۰ متر مشمول مالیات اجاره نمی‌شود و معاف از مالیات بر اجاره هستند. اما این معافیت برای مالیات بر خانه‌های خالی وجود ندارد، یعنی هم خانه‌های بزرگ‌تر از ۱۵۰ متر و هم خانه‌های کوچک‌تر از ۱۵۰ متر، در صورتی که به عنوان خانه خالی شناسایی شوند، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند.

معیارهای شناسایی خانه‌ های خالی

وی درباره معیارهای شناسایی خانه‌ها به عنوان خانه خالی، گفت: اگر هر واحد مسکونی بیش از یک سال خالی از سکنه و بلا استفاده بماند، به عنوان خانه خالی، مشمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون می‌شود. بدین شکل که سال اول مشمول مالیات نیست، اما در سال دوم به میزان ۵۰ درصد «ارزش اجاری ملک» مشمول مالیات می‌شود.

علیزاده درباره «ارزش اجاری ملک» که مبنای تعیین مالیات خانه خالی است، عنوان کرد: اجاره ملک اگر ماهی پنج میلیون تومان باشد، این پنج میلیون در طی دوازده ماه سال به ۶۰ میلیون تومان می‌رسد و مالیات بر اساس این مبلغ اعمال می‌شود. سال اول معاف از مالیات است؛ در سال دوم ۵۰ درصد ارزش اجاری ملک به عنوان مالیات اخذ می‌شود، در سال سوم ۱۰۰ درصد آن به عنوان مالیات اخذ می‌شود و در سال چهارم و بعد از آن یک و نیم برابر رقم ارزش اجاری ملک به عنوان مالیات دریافت می‌شود.

وی تاکید کرد: طبق قانون افرادی که از سال ۹۵ خانه‌شان خالی بوده است، مشمول مالیات با نرخ ۱.۵ برابر ارزش اجاری هستند.

علیزاده با اشاره به معیار ارزش اجاره ملک، اظهار کرد: ارزش اجاره ملک آن چیزی است که بر اساس مکان ملک در بازار مسکن در حال حاضر وجود دارد بدیهی است که نرخ آن ملک در شهرهای کوچک و بزرگ و حتی محله‌ها متفاوت است.

فرقی بین سنددار بودن یا نبودن خانه وجود ندارد

وی در پاسخ به این سوال که مالیات بر خانه‌های خالی فقط شامل خانه‌های با سند رسمی می‌شود یا خانه‌های قولنامه‌ای نیز مشمول این مالیات می‌شوند، گفت: هر خانه‌ای که بر اساس سامانه املاک و مستغلات، خالی تشخیص داده شود، مشمول مالیات است و فرقی بین سنددار بودن یا نبودن آن وجود ندارد.

سخن پایانی

پیش نیاز دریافت مالیات از خانه های خالی، سامانه املاک و اسکان است که اواخر بهمن ماه سال ۱۳۹۸ بود که وزارت راه و شهرسازی در یک مراسم، این سامانه را رونمایی کرد. پس از آن در اواخر اردیبهشت ماه کمیسیون اقتصادی دولت طی مصوبه‌ای، بهره‌برداری از این سامانه را به سازمان امور مالیاتی داد.

البته ۲۶ خرداد ماه هادی خانی معاون سازمان امور مالیاتی گفت که اطلاعات سامانه املاک در اختیار این سازمان قرار نگرفته است. همان روز با ابلاغ جهانگیری معاون اول رئیس جمهور، سامانه تشخیص خانه‌های خالی رسماً تحویل سازمان امور مالیاتی شد.

حوزه نیوز