سوداگری در بازار ملک با معاملات تهاتری

به گزارش اخبار ساختمان، در شرایطی که این روز‌ها اطلاعات معاملات مسکن‌های لوکس تهران با ارزش‌های ده‌ها میلیارد‌تومانی در جامعه خبر ساز شده‌است، یک تحلیلگر اقتصادی می‌گوید: بازار مسکن به دلیل جهش بیش از اندازه قیمت‌ها و ضعف توان مالی طرف تقاضا قفل است و بخش قابل ملاحظه‌ای از مبادلات اندکی هم که در بازار انجام می‌گیرد، معاملات تهاتری ملک با ملک است، این دست مبادلات می‌تواند با هدف دستکاری نرخ مسکن و افزایش نرخ‌ها انجام گیرد، اخیراً معاون وزیر راه نیز دلیل توقف انتشار گزارش‌های مسکن را گمراه کننده‌بودن اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات عنوان کرد.

در حالی که دیتای آماری گزارش‌های بخش مسکن مرکز آمار و بانک مرکزی، اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات مسکن املاک و مستغلات است، اخیراً معاو ن وزیر راه و شهرسازی اطلاعات خام این سامانه را جهت ارزشگذاری مسکن غلط انداز دانست و گفت: با حذف معاملات مسکن منطقه‌یک تهران میانگین نرخ هر متر مربع مسکن در این شهر از ۲۴ میلیون تومان به محدوده ۱۰‌میلیون‌تومان کاهش می‌یابد.

در همین راستا یک تحلیلگر اقتصادی گفت: بسیاری از املاک موجود در کشور اصلاً امکان نقد شوندگی ندارد، به‌طور نمونه از ۲ میلیون و ۶۰۰‌هزار واحد مسکونی تهران ماهانه حتی نیم درصد هم مبادله انجام نمی‌گیرد و تازه بخش قابل ملاحظه‌ای از مبادلات در بازار مسکن تهاتری است. بدین ترتیب امکان دارد مالکان نزدیک به سه میلیون مسکن خالی از سکنه برای افزایش قیمت املاکشان در بازار ملک‌های خود را تهاتر کنند تا نرخ‌های نجومی در سامانه ثبت معاملات مسکن هنگام محاسبه قیمت‌های کل بازار مسکن درج شود.

داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک تو زرد از آب در آمد

اگر گزارش‌های بخش مسکن مرکز آمار یا بانک مرکزی را رصد کنید، می‌بینید که مبنای گزارش‌های بخش مسکن، دیتای خام دریافت شده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات است. البته تا پیش از این وزارت راه و شهرسازی هم از همین اطلاعات برای استخراج قیمت مسکن استفاده می‌کرد که چند ماهی است متوجه گمراه‌کننده بودن این اطلاعات شده است.

گزارش‌ها گمراه کننده است

محمود زاده، معاون وزیر راه و شهرسازی اخیراً در پاسخ به این پرسش که چرا وزارت راه و شهرسازی آمار‌های بخش مسکن تابستان را منتشر نکرده است، گفت: اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات گمراه کننده‌است، به طوری که با حذف اطلاعات مسکن منطقه‌یک تهران میانگین نرخ هر متر مربع مسکن در تهران از ۲۴‌میلیون تومان به محدوده ۱۰ الی ۱۵ میلیون تومان سقوط می‌کند.

۲۶ درصد معاملات سامانه پرتی است

این اظهارات اولین باری نیست که به فاجعه آماری در حوزه مسکن اشاره دارد، زیرا پیش از این قلی‌خسروی یکی از مسئولان اتحادیه املاک نیز به انحراف ۲۶ درصدی آمار‌های سامانه املاک اشاره کرده بود، وی در گفت‌وگویی در اسفند‌سال‌۹۸ گفت: برخی معاملات و قرارداد‌ها بنابه دلایلی ثبت نمی‌شود به همین منظور ما بازرسان را به برخی بنگاه‌های املاک فرستادیم تا وضعیت را بررسی کنند. شاید این اقدام برای فرار از مالیات باشد.

این اظهار نظر در شرایطی مطرح می‌شود که به اعتقاد کارشناسان اقتصادی حجم مبادلات مسکن آنقدر نزول کرده‌است که دیگر مبنای مناسبی برای کشف قیمت مسکن نیست، اما صاحبان میلیون‌ها خانه خالی از سکنه و همچنین بنگاه‌های مشاوره املاک ذی‌نفع افزایش قیمت مسکن هستند، زیرا ارزش دارایی صاحب خانه خالی با رشد قیمت مسکن افزایش می‌یابد و بنگاه‌های مشاوره املاک نیز به دلیل وابستگی کارمزدشان به ارزش معامله از رشد بهای مسکن انتفاع می‌برند.

به هر روی نرخ مسکن آنقدر بر اثر خطا در ارزشگذاری جهش یافته‌است که افکار عمومی در انتظار اصلاح شدید قیمت در این بازار همانند بورس اوراق بهادار هستند، اما باید دید بانک‌هایی که رگ حیاتشان و ارزش دارایی‌هایشان به نرخ مسکن وابسته است، در زمان اصلاح بازار ملک می‌خواهند چه کنند. برخی از تحلیلگران معتقدند بانک‌ها باید به سرعت ادغام شوند تا بدین طریق بتوانند در برابر اصلاح قیمت در حوزه مسکن ترازنامه‌هایی قابل قبول داشته باشند.

از سوی دیگر کسب درآمد کانون سردفتران و مجموعه‌هایی، چون شهرداری و مالیات از حوزه نقل و انتقال مسکن نیز در رکود بازار مسکن و رشد قیمت‌ها مؤثر بوده است که درآمد‌زایی مجموعه‌های فوق را از دوش قیمت مسکن باید تا حد ممکن حذف کرد، زیرا مبنای هزینه‌های تحمیلی از سوی مجموعه‌های فوق به بخش مسکن اصلاً مشخص نیست و نرخ‌ها را تا جایی بالا برده که نقد شوندگی قیمت برخی از املاک افسانه است.

مسکن مشکل نقد شوندگی دارد عمده مبادلات تهاتری است

در همین رابطه یک تحلیلگر اقتصادی گفت: بازار مسکن قفل شده‌است و بسیاری از مسکن‌های موجود اصلاً امکان نقد شوندگی ندارد.

محمد حسین ادیب اظهار داشت: به‌طور نمونه از ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی تهران ماهانه حتی نیم‌درصد هم مبادله انجام نمی‌گیرد و تازه بخش قابل ملاحظه‌ای از مبادلات مسکن تهاتری یا ملک با ملک است.

در پی نشر اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات به عنوان داده‌هایی که مرکز آمار و بانک مرکزی بر اساس این اطلاعات ارزشگذاری در حوزه مسکن را انجام می‌دهند، گمراه کننده‌است و با حرف معاملات مسکن منطقه یک تهران میانگین نرخ هر متر مربع مسکن از ۲۴ میلیون تومان به محدوده ۱۰‌ میلیون تومان کاهش می‌یابد، اطلاعات معاملات ده‌ها میلیارد تومانی مناطق لوکس مسکن در فضای مجازی انتشار یافته است.

مسئولان پاسخ دهند

امروز افکار عمومی از وزیر راه و شهرسازی، رئیس کل بانک مرکزی، مرکز آمار، وزارت صمت و اتحادیه املاک و اعضای کمیسیون عمران و کارشناسان اقتصادی بخش مسکن و شهرداری و شورای عالی شهر‌سازی و سازمان برنامه و بودجه استان تهران می‌پرسند، چرا با ادغام معاملات مسکن‌های لوکس ده‌ها میلیارد تومانی تهران که مشخص نیست خریدار این دست املاک اشخاص حقیقی هستند یا حقوقی، با معاملات مصرفی مسکن به نحوی میانگین‌گیری می‌شود که قیمت در بازار به شدت رکودی مسکن نیز به‌طور مجدد افزایش یابد، در واقع زمان تغییر شیوه نرخ‌گذاری در بازار مسکن تهران فرا رسیده است.

رئیس‌جمهور: این قیمت‌ها واقعی نیست

اخیراً رئیس‌جمهور به صراحت عنوان داشت که نرخ‌های کنونی مسکن با اقتصاد ایران همخوانی ندارد، اما مراکز آمار‌گیری، چون بانک مرکزی و آمار باید توضیح دهند تا چه زمانی می‌خواهد بر مبنای اطلاعات غلط انداز سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات به شکلی گزارشگری کنند که موجب تداوم رکود تورمی بازار مسکن شود.

نهاد‌های نظارتی ورود کنند

از سوی دیگر با توجه به اینکه ایجاد گرانی‌های مصنوعی هدف دشمنان است تا زمینه ساز اعتراضات شود از نهاد‌های نظارتی درخواست می‌شود، معاملات مسکن را با ارزش‌های نجومی مورد بررسی قرار دهند، زیرا به گفته محمد حسین ادیب، تحلیلگر اقتصادی بخش زیادی از معاملات مسکن تهران تهاتری است، این دست معاملات می‌تواند با هدف دستکاری قیمت مسکن انجام گیرد، از این‌رو در کنار انتشار تمامی معاملات باید مبادلات با ارزش‌های قابل ملاحظه رصد شود.

۷۷ درصد معاملات مسکن غیرمصرفی است

با وجود اینکه حدود ۷۷ درصد خرید و فروش‌ها در بازار مسکن ایران را معاملات سوداگرانه تشکیل می‌دهد، هنوز طرح مالیات بر عایدی سرمایه اندر خم یک کوچه مانده و از کمیسیون اقتصادی مجلس فراتر نرفته است.

قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران را تقاضای سرمایه‌ای تشکیل می‌دهد، اظهار کرد: در این شرایط قیمت‌ها دائماً بالا می‌رود و اقشار متوسط و پایین روز به روز از مسکن مناسب دورتر می‌شوند. از سوی دیگر پرش‌های قیمتی در بخش مسکن، کاهش معاملات را در پی دارد و با توجه به پیشران بودن صنعت ساختمان، اقتصاد کشور تحت تأثیر قرار می‌گیرد.

کارشناسان معتقدند اگر مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن عملیاتی شود، در کنار مالیات بر خانه‌های خالی، تأثیر بسزایی در خروج بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به حالت مصرفی می‌گذارد و می‌تواند به کنترل قیمت‌ها منجر شود، البته مالیات خانه‌های خالی به تصویب مجلس رسیده، اما شورای نگهبان به آن ایراداتی وارد کرده، از این‌رو ایرادات برطرف و به شورا ارسال شده که هنوز شورای نگهبان پاسخ نداده است.

دانشجو