نقش مجموعه‌های اقتصادی در گرانی مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، در شرایطی که در دنیای امروز قدرت اقتصادی از مسیر تولید می‌گذرد متأسفانه هنوز بسیاری از مجموعه‌های اقتصادی به جای سرمایه‌گذاری روی تولید، به فکر دلالی در بخش زمین و ساختمان، ارز، طلا، سکه و خودرو و بخش‌هایی از این دست هستند، از همین رو هر چقدر هم تولید تأمین مالی شود باز هم مشکل سرمایه ثابت و درگردش به قوت خود باقی است، زیرا برخی مجموعه‌های اقتصادی در میان خود بازار نامرئی دلالی روی بخش‌های غیرمولد به راه انداخته‌اند که قدرت خریدشان صرف حضور در این دلالی‌ها می‌شود، به طور نمونه سرمایه‌گذاری بانک‌ها، بیمه‌ها و بسیاری از هلدینگ‌ها و مجموعه‌های اقتصادی در کشور روی زمین و ساختمان به یک معضل جدی برای اقتصاد تبدیل شده است.

با وجودی که ایران در بعد مساحت بسیار پهناور است و اصلاً در حوزه زمین و ساختمان با هر نوع کاربری کمبودی احساس نمی‌شود، به اشتباه بسیاری از مجموعه‌های اقتصادی طی دهه‌های اخیر بخشی از دارایی‌های خود را به زمین و ساختمان تبدیل کرده‌اند، به طوری که تعادل نرخ زمین و مسکن به شکلی به هم خورده است که دیگر متقاضی مصرفی مسکن یا زمین حتی با کمک تسهیلات بانکی نیز توان خرید ندارد.

وقتی تقاضای مصرفی از بازاری حذف می‌شود، طبیعی است که مشکلات متعدد و متنوعی به دنبال آن خلق شود، البته امروز در اثر سرمایه‌گذاری غلط بسیاری از مجموعه‌های اقتصادی در حوزه زمین و ساختمان، اصلاً این سرمایه‌گذاری‌ها امکان نقدشوندگی ندارند، مگر اینکه نهاد موازی دیگر یا یکی از مجموعه‌های تابعه و وابسته اقدام به تهاتر یا خرید این دست دارایی‌ها کند، از همین رو نام دارایی‌های فوق را دارایی سمی گذاشته‌اند.

نکته حیرت‌انگیز این است که برخی مجموعه‌های اقتصادی آنقدر در حوزه عملکرد به انحراف رفته‌اند که حتی به رغم افزایش ممتد نرخ محصول بازهم پیوسته زیان انباشته خود را تقویت می‌کنند، در این میان تجدید ارزیابی دارایی‌های سمی یا همان املاک و مستغلات جهت افزایش سرمایه نقل محافل شده است تا بدین واسطه بتوانند بنگاه‌ها را از زیر تیغ ورشکستگی خارج کنند.

این دست اقدامات موجب می‌شود افزایش ممتد تورم بخش زمین و ساختمان به عنوان یک ابزار جهت خارج کردن بنگاه‌ها از باتلاق ورشکستگی به واسطه افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها یک حق برای بنگاه‌هایی، چون بانک‌ها و بیمه‌ها و برخی شرکت‌ها تلقی شود و در این راستا هم اقداماتی در بازار مسکن انجام دهند که هم نرخ‌ها نزول نکند و هم اینکه نرخ‌ها را به شکل ممتد بالا ببرند.

در حقیقت باید پذیرفت برخی از مجموعه‌های اقتصادی با سرمایه‌گذاری غلط خود روی زمین و ساختمان، اقتصاد مسکن را با خطر مواجه کرده‌اند، از طرفی این بخش‌ها با منابعی اقدام به سرمایه‌گذاری در بخش زمین و ساختمان کرده‌اند که منابع هزینه‌زایی، چون بدهی بوده است، از این رو اگر نرخ زمین و ساختمان نزول کند یا هر سال افزایش نیابد، مجموعه‌های اقتصادی مذکور با خطر ورشکستگی روبه‌رو می‌شوند.

از طرف دیگر، بخش‌های مذکور از ترس آنکه نرخ زمین و ساختمان نزول کند، امکان دارد اقدام به دستکاری نرخ زمین و ساختمان به واسطه معاملات نقدی یا تهاتری ملک با ملک با نرخ بالا کنند که انتشار لیست معاملات اندک مسکن شهر تهران به خوبی از مشکوک بودن برخی معاملات با هدف دستکاری نرخ مسکن و جلو‌گیری از تخلیه حباب قیمتی خبر می‌دهد.

در این میان باید توجه داشت که ۲۰ درصد از ۳۰ میلیون واحد مسکونی موجود در کشور خالی از سکنه و کم‌استفاده است، از این‌رو به سادگی مشخص است که بسیاری از بنگاه‌ها همانند بانک‌ها، بیمه‌ها، صندوق‌های بازنشستگی و هلدینگ‌های چند‌رشته‌ای دارایی‌هایی از جنس زمین و ساختمان با کاربری مسکونی دارند.

بدتر از همه آن است که مجموعه‌هایی، چون بانک‌ها حال چه از طریق سرمایه‌گذاری مستقیم یا چه از طریق تملک وثایق مشتریان بدهکار و بدحساب به شکل بسیاربدی درگیر دارایی‌های سمی زمین و ساختمان شده‌اند و هم اکنون به رغم دستور مقامات بلندمرتبه مبنی بر خروج از بنگاهداری و فروش دارایی‌های سمی یا حاضر به فروش این دارایی‌ها نیستند یا اینکه اصلاً این دارایی‌ها با این قیمت‌ها و شرایط کنونی بازار مسکن و اقتصاد ایران امکان نقدشوندگی ندارد، از همین رو امید آن‌ها این است که به واسطه این دارایی‌ها، افزایش سرمایه را از محل تجدید ارزیابی کنند که این نیز یک اشتباه است، زیرا تجدید ارزیابی دارایی که امکان نقد شدنش وجود ندارد یا بسیار کم است یا مشکلات این بخش‌ها را پیچیده‌تر می‌کند.

در حقیقت زین پس باید توجه شود که به شرکت‌ها و مجموعه‌هایی که کلی زمین و ساختمان در صورت‌های مالی خود تلنبار کرده‌اند، دیگر هیچ‌گونه یارانه‌ای پرداخت نشود. در عین حال باید معاملات مسکن بخش حقیقی با حقوقی تفکیک شود، زیرا مشخص است برخی معاملات در بازار مسکن با هدف افزایش نرخ‌ها و دستکاری نرخ‌ها انجام می‌گیرد و نتیجه امروز آن شده که متقاضی مصرفی از بازار حذف شود و عده‌ای دارنده دارایی‌های سنگین ملکی با هدف افزایش ارزش دارایی در بازار معاملات انجام می‌دهند.

از سوی دیگر از مجلس شورای اسلامی و مراکز پژوهشی، چون مرکز پژوهش‌های مجلس و آینده‌پژوهی سازمان برنامه درخواست می‌شود حداقل وزارت اقتصاد و سازمان حسابرسی را متوجه این موضوع کنند که باید جلوی ملک‌اندوزی بانک‌ها، شرکت‌ها و بنگاه‌ها را بگیرند و از طریق وضع جرایم مانع بازارگردانی زمین و ساختمان در شدیدترین رکود جهت افزایش مجدد قیمت‌ها شوند. همچنین فروش دارایی‌های مازاد را به ویژه در بخش زمین و ساختمان برای بنگاه‌های دولتی و وابسته به دولت و بخش عمومی غیردولتی تکلیف کنند.

دانشجو