نقش ستاد ملی کرونا در افزایش نرخ اجاره‌بها

به گزارش اخبار ساختمان، طبق گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری در تابستان امسال، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای كل خانوارهایی كه تمدید قرارداد داشته‌اند، در فصل تابستان ١٣٩٩ برابر با ٤١,٢ درصد است.

این در حالی است که تغییرات میانگین رشد اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌های جدید که با مستاجران جدید برای سال اول سکونت در یک ملک در کل کشور منعقد شده، به مراتب کمتر و معادل ۲۹ درصد بوده است.

آمار فوق از ۲ دستگی مستاجران و موجران خبر می‌دهد که در این گزارش به بررسی شرح حال هر ۲ گروه می‌پردازیم تا افراد با آگاهی کامل از واقعیت‌های بازار اجاره واحد مسکونی موردنظر خود را انتخاب کنند.

بررسی قراردادهای تمدیدی رهن و اجاره

نسبت قیمت به اجاره مسکن ( P/R ) که از آن تحت عنوان حباب سنج بازار مسکن یاد می‌شود از جمله متغیرهای تاثیرگذار بر نرخ اجاره‌بهاست، با اینکه مقدار متعارف این نسبت طی دهه‌های گذشته در تهران همواره رقمی بین ۱۵ تا ۲۶ واحد بوده است اما گزارش‌های مرکز آمار از رشد وضعیت نسبت فوق در بهار امسال به میزان ۳۶ واحد خبر می‌دهد.

وضعیت نسبت فوق به این معناست؛ با اینکه بازار مسکن در رکود تورمی و رکود معاملاتی بسر می‌برد اما قیمت آن رشد قابل توجهی داشته و نرخ اجاره بها از رشد کمتری برخوردار بوده است.

افزایش قیمت مسکن منجر به تشدید انتظار رشد نرخ اجاره بها در نزد آن دسته از موجرانی شده که دست به تمدید قرارداد اجاره زده‌اند، این موجران بر این باورند که نرخ اجاره‌بها باید سال به سال براساس افزایش قیمت مسکن به گونه‌ای افزایش یابد که یا دقیقا هم‌تراز با قیمت سال مسکن باشد و یا اینکه نزدیک به آن محاسبه شود.

دلیل دوم رفتار موجران در افزایش هزینه قراردادهای تمدیدی را می‌توان به مصوبه ستاد ملی کرونا مبنی بر تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به میزان ۲۰ درصد نسبت به بهای سال قبل دانست به طوری‌که برخی از موجران برای فرار از اجرای مصوبه ستاد ملی کرونا در سایه رفتار مستاجرانی که به هر دلیلی امکان جا به جایی و تغییر محل مسکونی خود را نداشتند با تمدید غیررسمی و پشت نویسی اجاره نامه منجر به افزایش ۴۱,۲ درصدی هزینه اجاره‌بها برای كل خانوارهایی شده‌اند كه تمدید قرارداد داشته‌اند.

* مستاجرانی که در این گروه جای می‌گیرند معمولا بر این باورند که اجاره‌بهای قراردادهای جدید به نسبت شرایط اقتصادی، هزینه جابه جایی و قیمت مسکن قطعا بیشتر خواهد بود به همین دلیل تن به اجاره‌بهای سنگین و خارج از عرف موجر فعلی خود داده و جابه جا نمی‌شوند.

بررسی قراردادهای جدید اجاره

طبق گزارش مرکز آمار در تابستان ۹۹، تغییرات میانگین رشد اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌های جدید (مستاجر جدید، ملک جدید و موجر جدید) به مراتب کمتر از قراردادهای تمدیدی اجاره و معادل ۲۹ درصد است.

در آنالیز رفتار موجران این دسته از قراردادهای اجاره، در می‌یابیم که نرمش بیشتری از سوی این دسته لحاظ شده و استطاعت مالی مستاجران در این بخش مورد توجه قرار گرفته است.

موجران این بخش به دلیل رکود حاکم بر کسب و کار در اثر شیوع کرونا به این نتیجه رسیدند که یافتن مستاجر برای واحد مسکونی شان نسبت به سال گذشته سخت است بنابراین اگر تمایل به افزایش نرخ اجاره بهای خود داشته باشند باید مدت زمانی زیادی سپری شود تا ملک به بهای بالاتر به اجاره برود بنابراین ناگزیر با مستاجران جدید مدارای بیشتری کردند.

همچنین مصوبه ستاد ملی کرونا مبنی بر سقف ۲۰ درصدی تعیین شده برای اجاره‌بها و دستور مقام قضایی برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه به منظور کاهش فشار بر مستاجران باعث شد تا موجران در انعقاد قراردادهای جدید، مصوبه ستاد ملی کرونا را رعایت کنند.

در شرح رفتار مستاجران این گروه نیز می‌توان گفت که این افراد به نوعی بُرد کرده و نسبت به مستاجرانی که قرارداد اجاره خود را تمدید کرده‌اند هزینه کمتری متحمل شده‌اند همچنین رفتار مستاجران این بخش تا حدی باعث انعطاف موجران غیر منعطف شده و با خالی ماندن ملک، موجران را به این سمت هدایت کرده که امکان افرایش نرخ اجاره‌بها در شرایط فعلی میسر نبوده و قیمت باید به سمت واقعیت‌های بازار میل کند.

بنابراین بر شمار موجرانی که نرمش را در پیش گرفته و استطاعت مالی مستاجران را در نظر گرفته‌اند افزایش یافته است هر چند آمارها حاکی از افزایش ۱۲ درصدی رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی نسبت به رشد اجاره‌های ثبت‌شده در قراردادهای جدید منعقدشده میان موجران و مستاجران است.

طبق گزارش مرکز آمار تغییرات اجاره‌بها در ۱۰ استان آذربایجان غربی، خراسان‌جنوبی، خراسان رضوی، خوزستان، زنجان، سیستان و بلوچستان، فارس، قزوین، کرمان و مازندران در وضعیت سبز یعنی برابر میانگین سقف مجاز اعلامی ستاد مقابله با کرونا یا کمتر از آن، در ۶ استان تهران، چهارمحال و بختیاری سمنان، قم، کرمانشاه و همدان در وضعیت قرمز یعنی بالاتر از سقف ۲۰ درصدی اعلام شده از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا و در ۱۵ استان باقی مانده تغییرات اجاره‌بها نسبت به ۶ استان فوق در وضعیت بحرانی نبوده است.

امید است موجران در زمینه نرخ اجاره‌بها به جای تمرکز بر تغییرات قیمت زمین، شرایط اقتصادی، نرخ تورم و سطح درآمد مستاجران را در نظر بگیرند.

آنا