بررسی وضعیت بازار مسکن در پایتخت

به گزارش اخبار ساختمان، اما این اتفاق هم بر روند صعودی افزایش قیمت مسکن تأثیر چندانی نداشت و نتوانست ترمزی برای این روند باشد. نگاهی به رشد فزاینده قیمت املاک در محله‌های شمالی نشان می‌دهد که اندوختن سرمایه و برنامه‌ریزی برای خرید ملک با متراژ کم هم در این محدوده به رؤیایی خوش و دور از واقعیت شبیه است. در این گزارش دلایل گرانی مسکن در محله‌های شمالی را بررسی کرده‌ایم و در مقایسه‌ای می‌بینیم که خرید یک سرپناه در اطراف تهران با خرید کمتر از پنج مترمربع زمین در شمال تهران برابری می‌کند.

وضعیت ناپایدار اقتصادی، بسیاری از مالکان را ترغیب کرد تا از ابتدای امسال به جای افزایش رهن کامل یا پول ودیعه بیشتر برای مستأجران بر مبلغ اجاره بیفزایند. این موضوعی است که برخی از مستأجران را از محله‌های مرفه‌نشین به محله‌های دیگر کوچ داد. «احمدی» یکی از مشاوران املاک محله دزاشیب درباره قیمت خرید و فروش ملک و همین‌طور اجاره‌بها می‌گوید: «برخی از مستأجرانی که توانایی پرداخت اجاره‌بها را نداشتند، امسال مجبور شدند به محله‌های دیگر یا حتی مناطق دیگر اسباب‌کشی کنند که توانایی پرداخت اجاره‌بها را داشته‌باشند.

از طرفی وضع اقتصادی و شیوع ویروس کرونا که به کسب و کارهای زیادی لطمه زده، باعث رکود بازار مسکن هم شده‌است. در محله دزاشیب، رهن کامل یک واحد ۸۰ مترمربعی ۴۰۰ میلیون تومان است. برای خرید و فروش هم باید متوسط روی ۶۵ میلیون تومان به ازای هرمترمربع حساب کنید. بالا و پایین رفتن قیمت برای خرید و فروش هم به امکانات آپارتمان بستگی دارد. مثلاً استخر و سونا در برج باعث می‌شود جزو آپارتمان‌های فول امکانات، رده‌بندی و قیمت گران‌تر شود.» احمدی محله‌های زعفرانیه، فرمانیه و خیابان مقدس اردبیلی را جزو گران‌ترین خیابان‌های شمیران می‌داند و می‌گوید: «در آنجا خانه‌هایی هست که هرمترمربع ۲۰۰ میلیون تومان معامله می‌شود.»

اقدسیه و فرمانیه در صدر جدول

به دنبال خانه‌ای که برای یک‌مترمربع از آن باید ۲۰۰ میلیون پرداخت راهی محله اقدسیه می‌شویم. «علی رحمتی» یکی از مشاوران املاک این محله گران‌ترین املاک منطقه شمیران را این‌طور برمی‌شمرد: «املاک خیابان گلستان شمالی در محله اقدسیه، املاک خیابان سنبل در محله فرمانیه و املاک خیابان کامرانیه‌ شمالی بالاترین قیمت را دارند. در این حوالی خانه‌ها تا ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هرمترمربع هم معامله می‌شود. برای رهن و اجاره هم باید روی متری ۱۰ تا ۱۶ میلیون تومان حساب کرد. به‌طور کلی قیمت ملک در این محله‌ها پلاک به پلاک با هم فرق می‌کند.»

اما اینکه چرا برای یک خانه باید چنین ارقام نجومی به میان بیاید موضوعی است که رحمتی این‌طور توضیح می‌دهد: «برج‌هایی در این خیابان هست که امکانات ویژه و خاصی دارند. از جمله اینکه ارتفاع سقف لابی ۱۲ متر است. استخر و سونا، دیگر امکانات ویژه‌ای به حساب نمی‌آید. اما خشکشویی، کافی‌شاپ و سالن بدنسازی داخل برج از جمله مواردی است که روی قیمت ملک تأثیر دارد و قیمت را بالا می‌برد.»

نکته دیگر که او به آن اشاره دارد مواد به کار رفته در ساخت آپارتمان است. سنگ‌های گرانیتی ایتالیایی، سنگ‌هایی که در آن رگه‌هایی از طلا به کار رفته، شیرآلات هوشمند ساخته‌شده از گران‌ترین فلزات و تجهیزات هوشمند واحدهای آپارتمانی را نباید از قلم انداخت. اینکه دید به کوه باشد یا نمای بدون مانع تهران هم روی قیمت ملک تأثیر دارد. در مجموع چنین شرایطی قیمت یک خانه را تا ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هرمترمربع می‌کشاند.»

رحمتی از تأثیر شیوع ویروس کرونا روی معاملات مسکن می‌گوید: «تا تیرماه امسال طبق مصوبه‌ای که به ما ابلاغ شده‌بود، هیچ مالکی نمی‌توانست حکم تخلیه بدهد. با این حال پس از اتمام این مصوبه، شورای حل اختلاف همچنان حکم تخلیه برای مستأجران صادر نمی‌کند. مستأجران هم ترجیح می‌دهند تا جایی که از عهده قیمت اجاره برمی‌آیند قرارداد خانه را تمدید کنند و هزینه‌ای برای جابه‌جایی نپردازند. در کل بازار خرید و فروش بسیار نوسان دارد و این نوسان آسیب‌زاست و باعث رکود بازار مسکن می‌شود. بیشتر معاملات در حوزه رهن و اجاره است که معمولاً هم قراردادها تمدید می‌شود.»

امکانات ویژه برج‌ها و افزایش قیمت

برای اینکه از قیمت مسکن در محله‌های دیگر شمیران باخبر شویم به محله اراج می‌رویم. «حسین‌پور» یکی از صاحبان بنگاه معاملات ملکی قیمت خرید و فروش خانه در اراج را ۳۶ تا ۶۵ میلیون تومان به ازای هرمترمربع عنوان می‌کند. این دامنه قیمت در محله کاشانک ۳۷ تا ۷۸ میلیون تومان را شامل می‌شود که با توجه به امکاناتی از جمله روف گاردن و سالن ورزشی در برج‌ها قیمت را بالا و پایین می‌برد. زعفرانیه هم از آن دسته محله‌هایی است که شنیدن قیمت ملک باعث حیرت می‌شود. به‌عنوان مثال خرید و فروش خانه در خیابان آصف محله زعفرانیه تا ۱۸۵ میلیون تومان به ازای هرمترمربع بالا می‌رود و برای خانه‌هایی با ۱۷ سال ساخت به هرمترمربع ۸۰ میلیون تومان می‌رسد.

متوسط قیمت فقط ۵۰ میلیون تومان

محله‌های منطقه ۲ هم با همین شیب تند قیمت مسکن را طی می‌کنند. «گچکاران» صاحب بنگاه معاملات ملکی محله گیشا می‌گوید: «در این محله قیمت خرید و فروش به‌طور متوسط ۵۰ میلیون تومان به ازای هرمترمربع است. یک واحد ۷۵‌مترمربعی ۲ خوابه را می‌شود با چهار میلیارد تومان خریداری کرد. البته اینکه در چه موقیعتی باشد و چه امکاناتی داشته باشد قیمت کمی متفاوت می‌شود.» برای خرید خانه در شهرک غرب باید روی ۵۰ تا ۹۵ میلیون تومان به ازای هرمترمربع حساب کرد. این در حالی است که یک خانه صدمترمربعی در محله طرشت را می‌توان با کمتر از سه میلیارد تومان خرید. محله‌های منطقه ۳ هم با همین نوسان برابری می‌کند. مثلاً برای محله دروس باید ۶۳ تا ۸۵ میلیون تومان به ازای هرمترمربع در نظر گرفت.

کوچ اجباری به اطراف تهران

قیمت‌های نجومی کورسوی امید به خانه‌دار شدن را در دل می‌میراند. خانواده‌هایی که اندوخته و سرمایه خود را به امید خانه‌دار شدن پس‌انداز کرده‌ بودند حالا با این مبلغ می‌توانند به مدت یک سال خانه‌ای در محله‌های شمالی رهن کنند یا قید زندگی در تهران را بزنند و در اطراف تهران صاحبخانه شوند. «صالحی» صاحب یکی از بنگاه‌های معاملات ملکی در پرند می‌گوید: «با حدود ۴۷۰ میلیون تومان می‌توان در پرند صاحب یک خانه ۲ خوابه نوساز شد که ۸۰‌ مترمربع باشد. قیمت‌ها از چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در فاز ۶ تا مبلغ هشت میلیون تومان به ازای هرمترمربع در فازهای پایین‌تر متفاوت است. مثلاً در فاز ۶ با ۳۵۰ میلیون تومان می‌شود یک خانه ۷۵ مترمربعی خرید.»

آمارهای بانک مرکزی چه می‌گوید؟ گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهر ماه‌نشان می‌دهد

متوسط قیمت خرید و فروش یک‌مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲/۲۶۷ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب معادل ۱۰ و ۱/۱۱۰‌درصد افزایش نشان می‌دهد.

منطقه ۲ رتبه سوم مناطق در بیشترین قراردادهای مبایعه نامه را با اختصاص سهم ۴/۸‌درصدی به خود اختصاص داده است. منطقه یک با ۶/۵‌درصد رتبه هفتم را دارد.

در میان مناطق ۲۲ گانه بیشترین متوسط قیمت یک‌مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷/۵۶۸ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۳/۱۲۴ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته‌است. این ارقام نسبت به ماه مشابه سال گذشته به‌ترتیب ۹/۱۱۰ و ۱/۱۲۵‌درصد افزایش را نشان می‌دهد.

تفاوت قیمت از زمین تا آسمان

در شهرهای استان تهران به جز مناطق ۲۲‌گانه بیشترین قیمت را منطقه لواسان دارد که به‌طور متوسط هرمترمربع در این منطقه در فصل تابستان امسال بیش از ۴۲ میلیون تومان قیمت داشته است. پس از لواسان مناطق فشم، اوشان و میگون گران‌ترین املاک را دارند که تمامی آنها به‌عنوان مناطق خوش آب‌وهوا و ییلاقی استان تهران به شمار می‌آیند.

ارزان‌ترین املاک مسکونی در تهران نیز مربوط به شهرستان ملارد است که کمتر از چهار میلیون تومان به ازای هرمترمربع، قیمت دارد. به این‌ترتیب می‌توان گفت فاصله قیمتی میان جنوب غرب تا شمال شرق استان تهران بیش از ۱۱ برابر است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک: نوسان قیمت ها با عرضه‌ و تقاضا

موضوع تفاوت چشمگیر قیمت مسکن در محله‌های شمیران در مقایسه با دیگر محله‌های پایتخت را با «مصطفی قلی خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک در میان می‌گذاریم. می‌گوید: «هر خانه، هر کوچه، هر محله تعریفی برای قیمت خانه دارد. مثلاً در محله یوسف‌آباد مثلثی هست که از خیابان مستوفی تا خیابان جهان‌آرا را دربرگرفته. در انتهای خیابان مستوفی که به جهان‌آرا می‌رسد و در رأس مثلث قرار دارد،

در خیابان مستوفی خانه ۴۸ میلیون تومان به ازای هرمترمربع و در خیابان جهان‌آرا ۲۸ میلیون تومان به ازای هرمترمربع است. محله خوش آب و هوای تهران، منطقه یک ولواسان است. در لواسان که جزو شمیران است ملک ۸۰۰ میلیارد تومانی هم داریم و املاک تا ۲۴۰ میلیون به ازای هرمترمربع هم معامله می‌شود. این قیمت‌ها به علت موقعیت جغرافیایی، آب و هوا و امکانات محله متغیر است. در شمال شهر محله‌هایی مثل زعفرانیه و الهیه هرکدام یک قیمت دارد.»

خسروی درباره نظارت بر قیمت مسکن ادامه می‌دهد: «عرضه و تقاضا قیمت‌ها را بالا و پایین می‌برد. نباید طوری باشد که عده‌ای نتوانند خانه بخرند و عده‌ای بهترین خانه‌ها را داشته‌باشند. دولت باید این موضوع را بررسی و قیمت را تنظیم کند.»

همشهری آنلاین