خانه های خالی؛ بلای جان بازار مسکن
۱۵:۵۴ | ۱۳۹۹/۰۹/۰۲
به گزارش اخبار ساختمان، یکی از اسف‌بارترین پدیده‌های حاضر در بازار مسکن کشور، تغییر ماهیت این بازار از حالت مصرفی به حالت سرمایه‌ای است. برای آگاهی بیشتر از این تغییر ماهیت بهتر است نگاهی به تقاضاهای فعال در این بازار بیاندازیم.
بر اساس مقایسه آمار سرشماری‌های سال ۵۵ و ۶۵، بیش از ۸۰ درصد از تقاضای موجود در بازار شامل تقاضاهای مصرفی بود. این یعنی از هر ۱۰ معامله انجام شده در حوزه مسکن، هشت معامله به قصد تامین سرپناه و سکونت انجام می‌پذیرفته است.
تقاضای سرمایه‌ای، عامل مخرب بازار مسکن
در همین راستا، مقایسه آمار بین سرشماری‌های سال ۹۰ و ۹۵ مشخص کننده آن است که تقاضای مصرفی تنها ۳۰ درصد معاملات را شامل شده و ۷۰ درصد از تقاضاهای بازار مسکن در قالب تقاضاهای سرمایه‌ای رده‌بندی خواهد شد. به عبارت دیگر از هر ۱۰ معامله شکل گرفته در بازار مسکن در حال حاضر، هفت معامله به قصد حفظ یا افزایش ارزش سرمایه انجام شده و خریدار با هدف سکونت در واحد مسکونی اقدام به خریداری آن می‌کند.
تغییر ماهیت شکل گرفته در بازار مسکن زمینه تغییر قیمت واحدهای مسکونی مشابه سایر بازارهای سرمایه‌ای نظیر بازار سکه و ارز را فراهم می‌آورد. کاهش یا افزایش قیمت در یکی از بازارهای سرمایه‌ای نظیر ارز شرایط را برای تغییر معادلات تقاضا سرمایه‌ای ایجاد کرده و منجر به تغییر قیمت مسکن می‌شود.
در شرایط کنونی و در حالتی که وزارت راه و شهرسازی بیش از چهار ماه است که از انتشار آمار بازار مسکن خودداری می‌کند، بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران را معادل ۲۶ میلیون تومان اعلام کرد. این درحالی‌ست که هزینه ساخت هر متر مربع مسکن با احتساب تورم سال جاری نزدیک به چهار میلیون تومان برآورد می‌شود.
قیمت مسکن در تهران، متری هزار دلار
بررسی میانگین هر متر مربع واحد مسکونی پایتخت در پنج سال گذشته از یک واقعیت تلخ پرده‌برداری می‌کند. این آمار مشخص کننده آن است که تقاضای سرمایه‌ای زمینه تغییر قیمت مسکن را فراهم آورده و این حوزه مطابق با الگوی مشخص تغییر قیمت می‌دهد. این در حالی‌ست که بیش از ۹۰ درصد مواد و مصالح موجود در ساخت مسکن در داخل تولید شده و هیچ هزینه ارزی برای ساخت یک مربع واحد مسکونی وجود ندارد. به عبارت دیگر وابستگی قیمت بازار مسکن به قیمت ارز هیچ توجیهی ندارد.
برابر آمار وزارت راه و شهرسازی در فاصله سه سال گذشته، قیمت هر متر واحد مسکونی از چهار میلیون و ۶۱۹ هزار تومان به ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان (پنج برابر قیمت مبدأ مقایسه) جهش کرده است.
از اواسط سال ۱۳۹۶ پس از سپری شدن یک دوره رکود سنگین در بازار مسکن و صنعت ساختمان، موج افزایش قیمت مسکن از کلانشهرها به راه افتاد. اما این افزایش موتورهای محرک قوی‌تری در ماه‌های آتی داشت و هم‌افزایی اختلاف فاحش میزان تولید و تقاضای واقعی مسکن، افت مستمر ارزش ریال و افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی، گرانی بی‌سابقه مسکن را تا به امروز رقم زد و به سراسر کشور تسری داد.
بررسی میدانی فعل‌وانفعالات بازار مسکن در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد، با وجود افزایش شدید قیمت‌ها فقر عرضه واحدهای مسکونی از سوی فروشنده توأم با افزایش مستمر قیمت در بازار کم‌رمق! مسکن، همچنان گریبان متقاضیان واقعی مسکن را گرفته است.
بر اساس آنچه مطرح شد، در پی افزایش شکاف میان توان متقاضیان و نرخ‌های اعلامی فروشندگان در بازار مسکن بحرانی تشکیل شده که برخی از متعاملین را ناچار به تماشای وضعیت کنونی کرده است. از این‌رو، اگر برای بازار بحران‌زده مسکن بی‌درنگ چاره‌اندیشی نشود، پیامدهای دردناکی برای تأمین مسکن اقشار آسیب‌پذیر و حتی بابت افت بیشتر تولید مسکن در کشور در پی خواهد داشت.
روند شکل‌گیری بحران در بازار مسکن
تحلیل داده‌های وزارت راه و شهرسازی درباره کیفیت معاملات، حاکی از بروز یک شوک قیمتی در بازار مسکن طی سه سال اخیر است. جست‌وجو در میان پایگاه‌های آماری وزارت راه و شهرسازی برای بررسی تغییرات قیمت مسکن در یک سال گذشته، رشد ۳۹ درصدی قیمت مسکن در شهر تهران طی چهار ماه نخست سال جاری را تأیید می‌کند. از طرفی، برابر نمودار شماره یک در تیرماه سال جاری میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت بالغ بر ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان بوده است.
وجود ۴۰۰ هزار خانه بدون سکنه در تهران
مجید فراهانی، عضو شورای شهر تهران اظهار داشت: وقتی صحبت از فروش تراکم می‌زنیم یعنی فروش تک‌محصولی تجدیدناپذیر به صورتی که وقتی تراکم فروخته نمی‌شود و امکان بازیابی آن وجود ندارد.
وی گفت: متأسفانه طی سال‌های گذشته فروش تراکم اتفاق افتاده وز مانی که عضو شورای شهر شدم آمارها وحشت‌آور بود ولی پس از آن فروش تراکم خارج از طرح تفصیلی انجام نگرفت.
عضو شورای شهر تهران گفت: مجوز باغ در کوچه ۶ متری منطقه یک داده شده و اصلا فکر این را نکرده بودند که برای این برج چگونه ماشین‌ها را باید جهت پارک در نظر گیرند و یا فاضلاب آن چگونه خواهد بود.
فراهانی بیان داشت: تهران ۴۰۰ هزار خانه خالی و بدون سکنه دارد و به دلیل اینکه تراکم‌فروشی مقرون به صرفه بوده این اتفاق رخ داد.
وی بیان داشت: امروزه از حدود ۱۰۰ هزار هکتار باغ در سطح شهر تهران بیش از ۲۵۰۰هکتار آن از بین رفته و تنها ۲۴۰۰ هکتار باقی مانده است و حالا این سوال مطرح است که چرا طی ۱۰ سال فقط در منطقه یک بیش از ۵۶ هکتار باغ نابود شده است.
مالیات؛ راهکار کاهش قیمت مسکن
راهکار جامعی که می‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد، تصویب و به کارگیری نسخه بومی سازی شده «مالیات بر عایدی سرمایه» در بخش املاک است. مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ بازدارنده بر سود حاصل از خرید و فروش املاک وضع می‌شود و سابقه‌ای حدود ۱۵۰ سال در دنیا دارد اما در چهار دهه اخیر با سرعت زیادی گسترش پیدا کرده است تا جایی که امروز بیش از ۱۷۰ کشور دنیا از مزایای آن بهره می‌برند.
نرخ مالیات باید به نحوی تعیین شود که اول بازده مالی خرید و فروش مکرر مسکن را به نسبت سایر بازارهای دارایی از صرفه بیندازد و امکان انتقال بار به خریدار را از سوداگر بگیرد، دوم نگه داری مسکن را مشروط به اجاره دادن ملک دارای توجیه نماید، سوم بعد از یک بازه زمانی طولانی (مثلاً ۱۵ سال) کاهش شدیدی پیدا کند (به جز زمین بایر)، چهارم با توجه به اعطای معافیت زیاد برای تقاضای مصرفی و حفظ سرمایه، مأخذ آن بدون تخفیف و تعدیل باشد.
قطعاً برای تعادل بخشی به بازار مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه یکی از ابزارهای طرف تقاضاست که باید در کنار ابزارهای طرف عرضه و سایر ابزارهای طرف تقاضا به کار گرفته شود اما نکته مهم این است که تنها راهکار برای کاهش فشار در کوتاه مدت این راه است و در بلندمدت هم استفاده از سایر ابزارها بدون استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه صرفاً یک شوخی با سیاستگذاری حوزه مسکن است.
چند دلیل برای عدم موفقیت قانون مالیات بر خانه‌های خالی
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی چهارشنبه گذشته در حاشیه هیئت دولت در جمع خبرنگاران درباره مالیات بر خانه‌های خالی از ارسال اطلاعات ۱۹۴ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در سراسر کشور در مجموعِ دو مرحله، به سازمان امور مالیاتی خبر داده بود.
پیش از این در مرحله نخست، مشخصات ۱۰۹ هزار واحد خالی از سکنه به سازمان مالیاتی اعلام شده بود که معاون این سازمان از شناسایی تنها ۲۵۷۴ واحد از آنها به عنوان «قطعاً خالی از سکنه» خبر داده بود.
این آمار در حالی است که تا قبل از آن، مسئولان مختلف در وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد، سازمان امور مالیاتی، مرکز آمار و… همواره ارقامی از ۲.۵ تا ۲.۷ میلیون واحد مسکونی را به عنوان تعداد خانه‌های خالی پس از سرشماری سال ۱۳۹۵ اعلام می‌کردند.
اگرچه عدم همکاری مالکان در تکمیل اطلاعات ملکی خود با مراجعه به سامانه ملی املاک و اسکان کشور که در اختیار وزارت راه و شهرسازی است و قرار است پایه اطلاعاتی اشخاص حقیقی و حقوقی برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی باشد و همچنین عدم همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک در ارائه مشخصات املاک خالی به وزارت راه، ۲ فقره از مهمترین دلایل عدم موفقیت در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی ذکر می‌شود، اما بسیاری از کارشناسان، همچنان مهمترین دلیل در شکست قانون مالیات بر خانه‌های خالی را ناتوانی دولت (سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی) در شناسایی قطعی و احراز حتمی خالی از سکنه بودن واحدهای مسکونی می‌دانند.
کمیسیون اقتصادی مجلس نیز اگرچه به عنوان اولین اقدام مهم مجلس یازدهم، نسبت به اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات مستقیم که مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی است، مصوبه خوبی داشت، اما هنوز نتوانسته در دو مرحله رفت و برگشت مصوبه به شورای نگهبان و اعمال نظرات این شورا، اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم را نهایی و برای اجرا به دولت ابلاغ کند.
تاریخ اعتبار قانون مالیات بر خانه‌های لوکس در آستانه اتمام
قانون مالیات بر خانه‌های خالی، علاوه بر آنکه در قانون بودجه امسال درج شده، در قانون مالیات‌های مستقیم نیز آمده است؛ بنابراین حتی با وجود اتمام تاریخ اعتبار قانون بودجه امسال، اجرای این قانون متوقف نخواهد شد.
اما قانون مالیات بر خانه‌های لوکس، صرفاً در قانون بودجه امسال آمده که با توجه به گذشت هشت ماه از سال جاری و باقی ماندن تنها چهار ماه از سال، امکان اجرای آن بسیار بعید به نظر می‌رسد؛ هرچند که زمزمه‌هایی مبنی بر وارد کردن موضوع مالیات بر خانه و خودروی لوکس در لایحه مالیات‌های مستقیم که وزارت اقتصاد مسئول تنظیم آن شده، شنیده می‌شود.
ضمن اینکه دولت هنوز آئین نامه اجرایی این قانون را تنظیم و تصویب نکرده که با توجه به حجم بالای پیشنهادات و آئین نامه‌های اجراییِ در انتظارِ تصویب در هیئت دولت، بعید است تا پایان سال امکان تهیه آئین نامه قانون مالیات بر خانه‌های لوکس و تصویب آن در دولت فراهم شود.
این در حالی است که مالیات بر خانه‌های لوکس، بسیار سهل الوصول تر بوده و امکان شناسایی مالکان آنها با توجه به تعداد کم این واحدها و نیز مشخص بودن پروانه‌های ساختمانی صادره برای این نوع از واحدها و نیز مناطق لوکس نشین تهران و دیگر کلانشهرها نسبت به خانه‌های خالی بسیار راحت تر است.
آیا کاهش قیمت ارز، کاهش قیمت مسکن را به دنبال دارد؟
پس از کاهش قیمتی شکل گرفته در بازار ارز، بسیاری از مردم انتظار کاهش یا به عبارت دیگر سقوط آزاد قیمت مسکن را انتظار داشتند.
در همین ارتباط محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اشاره به انتظار مردم برای کاهش قیمت مسکن، گفت:« از سال ۹۷ تاکنون قیمت مسکن نظیر سایر کالاها متأثر از تحولات ارزی افزایش یافت و با ریزش قیمت ارز و طلا، باید قیمت‌هایی که با ارز افزایش قیمت داشته‌اند، برگردند اما متأسفانه چسبندگی قیمتی هم وجود دارد.»
در شرایطی که وزیر راه و شهرسازی از کاهش قیمت مسکن صحبت می‌کند اما بررسی روند قیمت در بازار سرمایه‌ای شده مسکن مشخص کننده آن است که در بهترین حالت با ثبات قیمت ارز شاهد تثبیت و جلوگیری از افزایش قیمت مسکن هستیم.
ریشه‌یابی بحران مسکن
بررسی‌ها نشان می‌دهد، افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن هیچ سنخیتی با رشد اخیر قیمت‌ها ندارد! گواه این ادعا انصراف برخی از متقاضیان وام مسکن یکم از خرید مسکن به دلیل تضعیف قدرت خرید، جولان سفته‌بازان در بازار و حذف برخی از متقاضیان با علم به استمرار روند افزایش قیمت مسکن است. روندی‌که بازار مسکن حاشیه شهرها و محروم‌ترین مناطق را هم تا سر حد ممکن (به واسطه سرریز تقاضای تضعیف شده کلان شهرها) با التهاب و آشفتگی مواجه کرده است.
بررسی مؤلفه‌های اثرگذار در نوسانات بازار مسکن، فهرستی از موارد قابل مدیریت و کنترل‌پذیری را به ذهن متبادر می‌کند. بی‌تردید، فارغ از آشفتگی شاخص‌های کلان اقتصادی، لزوم توجه به صنعت ساختمان به عنوان پیشران بسیاری از مشاغل با ظرفیت و ابزارهای داخلی تولید مسکن، نوشتن تقصیر التهاب کنونی بازار مسکن صرفاً پای شرایط تحریمی و افت ارزش ریال، را غیرمنصفانه و برای توجیه سو مدیریت‌ها نشان می‌دهد.
ریشه
