بازار مسکن به حال خود رها شده است

به گزارش اخبار ساختمان، قیمت مسکن از اواخر سال ۹۶ با خیز قیمتی مواجه شد و تا پایان سال ۹۸ بیش از ۹۰ درصد افزایش یافت. این روند افزایشی در سال ۹۹ هم ادامه پیدا کرد و طبق اعلام بانک مرکزی میانگین یک مترمربع مسکن در تهران به بالای ۲۷ میلیون تومان رسید. از ابتدای امسال باوجود شیوع گسترده کرونا، انتظار افزایش بالای قیمت در مسکن نمی‌رفت، اما به علت افزایش چند برابری نرخ ارز و تأثیر مستقیم آن بر قیمت همه اقلام، مسکن هم در هشت ماهه سال جاری از ۱۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع به حدود ۲۷ میلیون تومان رسید که صعودی ۸۸ درصدی را تجربه کرده است.

این در حالی است که در میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران بیشترین متوسط قیمت هر متر خانه ۵۵ میلیون تومان در منطقه یک و کمترین آن با حدود ۱۲ میلیون تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آن‌ها به ترتیب با افزایش ۱۳۴/۳ درصدی و ۹۹ درصدی در منطقه ۱۸ نسبت به مدت مشابه سال گذشته مواجه شده‌اند.

گزارش تازه منتشرشده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که میانگین قیمت واحد‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در آبان ماه سال جاری در مقایسه با مدت مشابه در سال ۹۸ در حدود ۱۱۸ درصد افزایش داشته است.
بازار مسکن به حال خود رها شده است. مرور قیمت مسکن طی هشت سال اخیر، نشان‌دهنده افزایش هشت برابری میانگین قیمت در هر مترمربع واحد مسکونی است، زیرا با محاسبه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در نیمه‌های سال ۹۲ که حدود سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بود و اکنون‌که بر قله ۲۷ میلیونی ایستاده است، رشد هشت برابری قیمت مسکن را نشان می‌دهد.

براساس آمار‌ها در آبان ماه سال ۹۶ متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در حدود چهار میلیون و ۸۰۰ هزار بود که تنها در سه سال ۲۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان یعنی چهارونیم برابر رشد را نشان می‌دهد.

رشد ۲۴۰ درصدی اجاره‌بها

در این سال‌ها اجاره‌بها نیز به تبعیت از قیمت مسکن به‌صورت نجومی افزایش پیداکرده است. نرخ اجاره خانه‌های شهر تهران براساس آمار‌های مرکز آمار در هشت سال اخیر در حدود ۲۴۰ درصد رشد داشته و از حدود ۱۶ هزار تومان به ازای هر مترمربع به ۵۶ هزار تومان رسیده است. فقط مرور این ارقام ملال‌آور نیست، بلکه نشان‌دهنده فشار زیادی است که قیمت مسکن و اجاره‌بها برای معیشت خانواده‌ها ایجاد کرده است.

با توجه به رشد هشت برابری قیمت مسکن، افزایش حقوق کارگران در این سال‌ها فقط ۲۷۰ درصد بوده است و خانوار‌ها مجبورند در حدود نیمی از درآمد ماهانه خود را برای پرداخت هزینه‌های مسکن کنار بگذارند. با این حساب به‌احتمال‌زیاد به تعداد مستأجران به‌تدریج اضافه خواهد شد.

باوجود گرانی بی‌سابقه مسکن به‌خصوص در دو سال گذشته و عدم انطباق درآمدی با ارقام خرید یا رهن خانه، حاشیه‌نشینی در کلان‌شهر‌ها به‌سرعت رو به افزایش گذاشته است و مهاجرت خانواده‌ها به شهر‌های کوچک‌تر رشد بیشتری پیدا می‌کند.

سهم ۴۰ تا ۵۰ درصدی مسکن در هزینه‌های خانوار‌ها نه‌تن‌ها باعث افزایش اجاره‌نشینی و حاشیه‌نشینی می‌شود، بلکه خانواده‌ها را از تأمین سایر نیاز‌های خانواده نیز محروم می‌کند. این معضل به دلایل متعددی ازجمله عدم سیاست‌گذاری صحیح دولت در ساخت‌وساز مسکن، عدم نظارت صحیح، وجود دلالی و واسطه‌گری نشأت گرفته است.

عدم کنترل دولت بر احتکار مسکن

ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن عوامل متعددی را باعث ایجاد نوسان در قیمت مسکن دانست و بیان کرد: میزان تولید مسکن مؤلفه مهمی در قیمت‌گذاری است. طبق آمار باید یک‌میلیون واحد مسکن در سال تولید شود که اگر میزان عرضه کمتر از این باشد، افزایش را در قیمت‌ها در پی می‌آورد. در دوران وزارت آقای آخوندی در وزارت مسکن و شهرسازی، مسکن در اولویت قرار نگرفت و برنامه‌ای برای این بخش داده نشد، درحالی‌که اکنون نتیجه آن یعنی گرانی و کمبود مسکن نمایان شده است.

وی به اهمیت میزان عرضه و تقاضای مناسب مسکن در ایجاد تعادل در قیمت‌گذاری اشاره کرد و افزود: کنترل و نظارت بر احتکار مسکن راهکار دیگری برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن است. مسکن در جامعه ما به کالای سرمایه‌ای تبدیل‌شده و از مصرفی به سرمایه‌ای مبدل گشته است. به همین علت سوداگران و سفته‌بازان به این بازار واردشده‌اند و بسیاری ازمشکلات فعلی قیمت‌ها در احتکار خانه به‌وسیله آن‌ها ایجادشده است، درحالی‌که نظارت درستی از سوی دولت در این خصوص انجام نگرفت.

رهبر معتقد است: باید ساخت یک‌میلیون واحد مسکن در طول هرسال برای دهک‌های متوسط و ضعیف موردنظر قرار بگیرد نه اینکه خانه‌های لوکس با متری ۱۰۰ میلیون تومان در بالای شهر ساخته شود که مورداستفاده دهک‌های موردنظر نیست.

وی بانک‌ها را یکی از عوامل عمده در احتکار مسکن دانست و افزود: بانک‌ها سرمایه زیادی در اختیاردارند و بهترین سرمایه‌گذاری برای جوابگویی به سپرده‌گذارانشان، مسکن است، زیرا سود زیادی را برای آن‌ها به همراه دارد به همین دلیل اجازه پایین آمدن قیمت‌ها را نمی‌دهند، چون در این شرایط نمی‌توانند جوابگوی سپرده‌گذاران خود باشند.

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن تصریح کرد: سرمایه‌گذاری بانک‌ها در بخش مسکن باعث شد کنترل قیمت مسکن را در اختیار داشته باشند و هر قیمتی را که موردنظرشان است، متداول کنند. درصورتی‌که اگر برنامه‌ریزی درستی برای تولید مسکن وجود داشته باشد، محتکران بااحتیاط بیشتری اقدام به احتکار مسکن می‌کنند.

وی به اهمیت آمایش سرزمین و برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن در نقاطی غیر از کلان‌شهر‌ها اشاره کرد و افزود: آمایش سرزمین در کنار اشتغال برای روستا‌ها و شهر‌های کوچک از مهاجرت افراد به کلان‌شهر‌ها ممانعت به عمل می‌آورد و درنتیجه تقاضای آن بالا نمی‌رود و قیمت خانه هم افزایش پیدا نمی‌کند. برای این کار وزارت مسکن و شهرسازی به همراه وزارت صمت، وزارت رفاه و وزارت کشاورزی باید با یکدیگر همکاری کنند تا هجوم برای تقاضای مسکن در یک کلان‌شهر به وجود نیاید و به رشد حاشیه‌نشینی منجر نشود.

بی‌توجهی دولت به مسکن مهر، تقاضا در بازار را نامتعادل کرد

سید محمود فاطمی عقدا رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، نگاه سرمایه‌ای به مسکن را به‌عنوان یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن قلمداد کرد و گفت: مسکن در کشور ما تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده و به همین سبب در سبد اقتصاد کلان کشور قرارگرفته است، درحالی‌که در کشور‌های پیشرفته کالای مصرفی است. بالطبع رشد، افزایش و کاهش قیمت آن تابع رشد شاخص‌های اقتصادی کشور است و در همین راستا نمی‌توان انتظار داشت باقیمت تمام‌شده عرضه شود.

فاطمی عقدا اضافه کرد: با توجه به تورم به وجود آمده در بازار‌های ارز، طلا و خودرو، بازار مسکن هم سعی کرده قیمت خود را به‌روز کند تا از ارزش سرمایه آن کاسته نشود. به همین علت ما شاهد رشد غیرقابل‌انتظار و افسارگسیخته قیمت مسکن هستیم. از سوی دیگر نیاز انباشته ۵ تا ۶ میلیون واحدی در کشور وجود دارد. به‌طورقطع تا زمانی که به این نیاز انباشته جواب داده نشود و عرضه و تقاضا متعادل نگردد، این بازار در اختیار سفته گران و سوداگران خواهد بود.

این کارشناس مسکن یکی از دلایل به هم خوردن تقاضا در بازار مسکن در دولت یازدهم را بی‌توجهی به مسکن مهر قلمداد کرد و افزود: وزارت مسکن و شهرسازی سرمایه‌گذاری کلان ملی و ساخت بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر را متوقف کرد، درحالی‌که هیچ طرح جایگزینی هم ارائه نداد. این اقدام اولین شوک را به بازار وارد کرد و متأسفانه با توقف ساخت مسکن، صنایع مرتبط با آن رو به تعطیلی گذاشت.

رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، حضور دلال و سفته‌باز را عاملی برای ایجاد التهاب در بخش مسکن دانست و تصریح کرد: وقتی شرایط برای دلالان در بخش مسکن مهیا باشد، آن‌ها هم حضور پیدا می‌کنند، اما آنچه باعث ایجاد بازار سوداگری شد، سیاست‌های غلط دولت بود. در شرایطی که قبل از آن سوداگری روند کاهشی را در این بخش تجربه کرده بود و به نیاز کشور در عرضه و تقاضا تا حدودی جواب داده‌شده بود.

دانشجو