معرفی تکالیف هفت‌گانه شهرداری برای مهار تورم مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، حضور پررنگ شهرداری‌ها در بازار مسکن کلان‌شهرهای ۱۰ کشور، «دسترسی خانه‌اولی‌ها» به مسکن ارزان را هموار کرده است. گزارش رسمی از نقش شهرداری‌ها در تنظیم بازار ملک نشان می‌دهد اهرم‌های در اختیار شهرداران، این نهاد عمومی را به اتاق کنترل تورم مسکن تبدیل کرده است. در شهرداری تهران اما، سیاست‌های بدیهی مغفول مانده و حرکات انحرافی صورت گرفته است.

مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران اخیرا گزارشی را با عنوان «پایش تغییرات نماگرهای زمین و مسکن در کلان‌شهر تهران با تاکید بر تحولات بازار رهن و اجاره و ارائه راه‌حل‌های کنترلی برای حل مساله با محوریت شهرداری تهران» منتشر کرده که در آن ضمن اعلام ساده واقعیت‌های بازار مسکن شهر تهران، به تجربه موفق شهرداری‌های 10 کشور در حوزه تسهیل دسترسی خانه اولی‌ها به بازار مسکن اشاره کرده و سه ایراد بزرگ شهرداری بابت ماموریت‌های اصلی در حوزه کنترل تورم مسکن را شناسایی کرده است.

جزئیات و محتوای گزارش منتشر شده سه ایراد اصلی در حوزه ماموریتی شهرداری برای کنترل تورم مسکن را این‌طور معرفی کرده است. آن‌طور که بررسی‌های انجام شده در جریان این مطالعه نشان می‌دهد ایراد نخست مربوط به بخشی است که شهرداری تهران در همه سال‌های گذشته تاکنون نسبت به تکالیف قانونی و اقدامات متعارف شهرداری‌های کشورهای موفق جهان در حوزه تنظیم بازار مسکن غفلت کرده است. به طوری که برمبنای یک تصور اشتباه، عنوان شده وظیفه و ماموریت شهرداری خارج از تنظیم قیمت بازار مسکن و تسهیل خانه دار شدن متقاضیان این بازار است.

نتایج این پژوهش نشان می‌دهد ایراد دوم غفلت از اقداماتی است که باید از سوی این نهاد عمومی انجام گیرد و ایراد سوم که از دو ایراد اولیه، تبعات منفی سنگین‌تری دارد، انحراف شهرداری در سیاست‌های بازار مسکن است. درواقع عملکرد شهرداری در تمامی دهه‌های گذشته در بازار مسکن به‌گونه‌ای بود که به جای آنکه اقدامات کنترلی و ضدتورمی در بازار مسکن اجرایی شود، عملا سیاست‌های اجرایی از سوی شهرداری به عنوان محرک تورم در این بازار عمل کرده است.

در این گزارش علاوه بر شناسایی ایراد‌های اصلی عملکرد شهرداری در حوزه سیاست‌های تنظیم بازار مسکن، شش واقعیت کنونی بازار املاک شهر تهران نیز معرفی شده است.

اول آنکه، به استناد آمارهای رسمی و شواهد موجود، بازار مسکن پایتخت با کمبود واحد مسکونی مواجه نیست. آخرین آمار رسمی از موجودی واحدهای مسکونی شهر تهران حاکی از آن است که سه میلیون و 80 هزار واحد مسکونی در شهر تهران وجود دارد که با تعداد خانوارهای ساکن در این شهر یعنی سه میلیون و 110 هزار تقریبا برابر است. اما اگر به موجودی واحدهای مسکونی در حال استفاده، حدود 400 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه را نیز اضافه کنیم، مجموع واحدهای مسکونی ساخته شده در شهر تهران به حدود سه میلیون و 500 هزار می‌رسد که در این صورت نسبت واحدهای مسکونی به تعداد خانوار کم نیست.

بنابراین مشکل اصلی در بازار مسکن شهر تهران، نه‌تنها کمبود واحد مسکونی برای خانوارهای ساکن نیست بلکه چالش اصلی نبود دسترسی آسان و عرضه نشدن بخشی از واحدهای مسکونی به بازار است. با این حال، نویسندگان این پژوهش با اشاره به واقعیت دوم، معتقدند عرضه بیشتر واحد مسکونی در بازار مسکن پایتخت، لزوما این مشکل را حل نمی‌کند.

واقعیت دیگر بازار مسکن، به نوع ورود دولت‌ها به بازار ساخت وساز مربوط می‌شود. بررسی تجربه خانه‌سازی دولتی در سال‌های گذشته نشان داده که «خانه سازی دولتی گران تمام می‌شود.» چراکه به دلیل طولانی شدن پروسه ساخت وساز، هزینه‌های ساخت با تورم مواجه می‌شود و در نتیجه خانه‌های دولتی با قیمت تمام شده بیشتر از آنچه در ابتدا عنوان شده، به بازار عرضه می‌شوند.

بیشتر بخوانید: تسهیلات موجود در بازار مسکن معیوب هستند

واقعیت دیگر، «اثر نرخ بهره واقعی منفی و رشد نقدینگی بر شارژ حباب مسکن» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در مقطع زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی از تورم عمومی جامعه پایین تر بود، بخش زیادی از نقدینگی به جای سپرده‌گذاری در بانک‌ها به سمت بازار مسکن سوق داده شده و نهایتا ورود سرمایه‌های جدید منجر به شارژ حباب مسکن شده است.

در عین حال این پژوهش به واقعیت دیگری از بازار مسکن مبنی بر اینکه ظرفیت موجود در شهرداری برای تنظیم بازار مسکن از حد متوسط بالاتر است، اشاره کرده است. نهایتا واقعیت ششم بر اثرکمبود زمین مسکونی در تهران بر جهش قیمت مسکن اشاره کرده است.

این مطالعه در بخش دیگری با بررسی تجربه 10 کشور ایالات متحده آمریکا، ژاپن، انگلستان، سوئد، نیوزیلند، غنا، نیجریه، چین، آلمان و آفریقای جنوبی به سه راهبرد اصلی اجرا شده توسط دولت محلی برای تنظیم بازار مسکن اشاره کرده است. شهرداری‌های این کشورها با پیگیری سیاست‌های مناسب در حوزه تامین زمین، اخذ مالیات و مسکن استیجاری، توانسته‌اند مسیر دسترسی به مسکن را برای متقاضیان این بازار تسهیل کنند.

به طوری‌که در حوزه بازار زمین، از طریق تامین زمین برای ساخت وساز، اخذ مالیات از زمین‌های بایر و ذخیره‌سازی زمین، مشکلات کمبود زمین در بازار مسکن را برطرف کرده‌اند. در عین حال بازار اجاره و مسکن را از طریق اخذ مالیات شهری تنظیم کرده و نهایتا در کنار مشارکت بخش خصوصی، بازی مستقیم در بازار مسکن اجاره‌ای داشته‌اند.

هرچند حوزه اختیارات و مسوولیت‌های شهرداری‌ها به عنوان دولت‌های محلی در این کشورها، با حدود اختیارات قانونی شهرداری در ایران متفاوت است اما پژوهشگران و کارشناسان معتقدند پیگیری برای اخذ اختیارات لازم جهت اجرای سیاست‌های مناسب برای کنترل بازار مسکن می‌تواند امکان اجرای راهبردهای موفق تجربه شده در این کشورها را فراهم کند.

هرچند که نتایج این بررسی مشخص کرده که در نبود چنین اختیاراتی نیز شهرداری مجموعه‌ای از سیاست‌های انحرافی اجرایی که در مجموع به نفع سفته‌باز و سوداگر در این بازار تمام شده است. را اجرا کرده است. اولین سیاست انحرافی، معافیت مالکان زمین از مالیات شهری ضدسفته بازی و حتی پاس گل به احتکار زمین با «اعتبار نامحدود مجوزهای ساختمانی» است.

اعتبار زمانی مجوزهای ساختمانی ارائه شده به سازندگان به گونه‌ای است که مالکان امکان تعلیق پروژه‌های ساختمانی تا سالیان سال را دارند و همین موضوع بر تشدید کمبود زمین در بازار ساخت وساز اثر می‌گذارد. سیاست انحرافی دیگر، فروش تراکم بالا در مناطق لوکس و گران‌قیمت شهر است که به طور طبیعی بر رشد قیمت مسکن در سایر مناطق شهری اثرگذار است. پروسه طولانی و دشوار دریافت مجوز ساخت‌وساز و بی‌تفاوتی به رکود ساختمانی دو ماموریت انحرافی شهرداری در بازار مسکن در سال‌های گذشته بوده است.

در جمع‌بندی این گزارش تاکید شده که شهرداری برای تنظیم بازار مسکن، هفت تکلیف بر عهده دارد. اخذ شارژ شهری واقعی از ملاکان، تکلیفی است که در صورت اجرا از سوی شهرداری می‌تواند از یکسو منابع سالم و پایدار در اختیار شهرداری قرار دهد و از سوی دیگر به تنظیم جریان بازار مسکن کمک کند. کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی از جمله راهبرد‌هایی است که می‌تواند در افزایش انگیزه سازندگان و کاهش هزینه‌های ساخت وساز به طور موثر نقش داشته باشد.

اصلاح مقررات ضدکوچک‌سازی (کاهش متراژ) نیز از جمله تکالیف مهم شهرداری برای تنظیم بازار مسکن است. در حال حاضر ضوابط ساخت وساز در شهر تهران به‌گونه‌ای طراحی شده که ناخودآگاه سازندگان به ساخت واحدهای مسکونی بزرگ-متراژ (مخالف با الگوی مصرف) تمایل بیشتری دارند. توزیع هدفمند مجوز تراکم به مناطق مستعد و اشباع نشده از دیگر راهبردهای مهم بر عهده شهرداری عنوان شده است.

همچنین شهرداری می‌تواند با استفاده از اهرم پروانه‌های ساختمانی برای توزیع ساخت‌و‌ساز در سطح شهر، هزینه‌های ساخت در برخی نقاط شهری را به طور واقعی کاهش دهد. درحال حاضر اگرچه در برخی مناطق بافت فرسوده، هزینه صدور مجوز ساخت از سازنده‌ها دریافت نمی‌شود اما سازنده‌ها عنوان می‌کنند معافیت از پرداخت هزینه صدور مجوز ساختمانی به طور 100 درصدی اعمال نمی‌شود.

علاوه بر این ورود به بازار مسکن اجاره‌ای با استفاده از زمین‌های بزرگ بایر تحت مالکیت شهرداری و دریافت مالیات از زمین‌های بایر دیگر ماموریت‌های پیش‌بینی شده برای شهرداری در قالب این مطالعه است.

دنیای اقتصاد