دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، فعالان بازار مسکن بر این باور هستند که برخی اتفاقات سیاسی و اقتصادی در حال دادن ثبات قیمتی به بازار مسکن و بازارهای موازی هستند. البته برخی از مشاوران املاک این وضعیت بازار مسکن را که افت شدید معاملات مسکن است را تهدیدی برای بازار مسکن عنوان می کنند و می گویند که این کاهش تعداد معاملات مسکن موجب کاهش انگیزه در میان سازندگان خواهد شد.

تولید ناخالص داخلی کشور تا پایان سال ۱۳۹۸ معادل ۲۵۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد شده است. هم‌چنین ارزش بازار سرمایه ۶۰۰۰ هزار میلیارد تومان و ارزش بازار مسکن ۱۵۰۰۰ هزار میلیارد تومان ارزیابی ‌می‌شود. به عبارتی می‌توان گفت که ارزش بازار مسکن ۲.۵ تا ۳ برابر بازار سرمایه است.

رشد ‌سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن در پایان سال ۱۳۹۸ منفی ۳.۴ درصد و در پایان سال ۱۳۹۷ حدود منفی ۹.۴ درصد بوده است. بر این اساس رشد ‌سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی سال‌های ۹۷ و ۹۸ منفی بوده است.

بنابراین گزارش، با رشد ‌سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، این قابلیت وجود دارد که هم تولید و هم اشتغال افزایش پیدا کند. در عین حال بخش مسکن از قابلیت جذب ‌سرمایه‌گذاری خارجی نیز برخوردار است. البته این نکته باید مورد بررسی قرار گیرد که چرا این بخش در جذب سرمایه موفق نبوده است.

ساخت و ساز در ایران پس از حدود ۴۰ سال هنوز سنتی است ولی نسبت به صنعتی‌سازی آن تاکید زیادی وجود دارد.

بروکراسی طولانی در دریافت مجوزهای ساخت و ساز از مشکلات اساسی عرضه مسکن

پیشتر خوانساری رئیس اتاق بازرگانی تهران بوروکراسی طولانی در دریافت مجوزهای ساخت و ساز را از مشکلات اساسی بخش عرضه مسکن عنوان کرده بود.

او گفت: دریافت مجوز برای یک پروژه ساختمانی حدود یک سال به درازا ‌می‌کشد؛ این در حالی است که ‌می‌دانیم خواب سرمایه در بخش مسکن طولانی است.

برای مثال، فرآیند دریافت مجوز آتش‌نشانی ۵ تا ۶ ماه زمان ‌می‌برد. در عین حال، سازمان نظام مهندسی که باید صرفاً نقش یک ناظر را ایفا کند، به عاملی برای کند شدن پیشرفت پروژه‌ها تبدیل شده است. چنانکه سازنده نمی‌تواند خود ناظر انتخاب کند و سازمان نظام مهندسی ناظر را انتخاب ‌می‌کند. این‌ها هزینه‌هایی است که به پروژه‌های ساختمانی تحمیل ‌می‌شود.

کارشناسان با بررسی روند بازار مسکن طی ماه های گذشته از سال جاری عنوان می کنند: سازندگان غالبا در ماه‌های گذشته واحدهای تکمیل شده یا در دست تکمیل خود را به فروش رسانده‌اند. این امر با حداکثر قیمت‌های ممکن در بازار صورت گرفته است. این به آن معناست که سرمایه‌گذاران بازار، نقدینگی قابل توجهی در دست داشته‌اند که یا تا الان آن را تبدیل به زمین، پروانه یا ساخت کرده‌اند یا اینکه در حال حاضر امکان انجام این کار را دارند.

به گفته آنها طی این ماه‌ها آن بخش از مالکان زمین که تصور می‌کرده‌اند که می‌توانند زمین خود را با قیمت بالاتری بفروش برسانند نیز از موضع خود کوتاه آمده و برای فروش رغبت بالاتری را نشان می‌دهند.

اما در چنین شرایطی و با توجه به کاهش انتظارات تورمی، به نظر می رسد نقدینگی موجود می‌تواند شرایط را برای سرمایه‌گذاری خوب در بخش خرید زمین برای سازندگان فراهم کند. اما آیا سازندگان شرایط را برای ساخت و ساز مفید می دانند؟

در خصوص هزینه‌های تامین مصالح ساختمانی نیز شرایط مشابه خرید زمین است. با فرض اینکه سازندگان از شرایط صعودی بازار مسکن استفاده کرده و اقدام به پیش فروش یا فروش واحد تکمیل شده خود کرده باشند، در شرایط کاهش انتظارات تورمی ناشی از کاهش نرخ ارز و مشخصا قیمت دلار، شرایطی را پیش روی خود تصور می‌کنند که میانگین هزینه‌های ساخت آنها نسبتا کاهش پیدا کند. بنابراین در این زمینه نیز یک فرصت در اختیار سازندگان وجود دارد.

با این حال گروهی از کارشناسان بازار مسکن درباره هزینه‌های پروانه ساختمانی معتقدند موضوع، اندکی متفاوت از دو فاکتور قبلی است و برای کمک کردن به سازندگان حمایت شهرداری‌ها از اهمیت بالایی برخوردار است.

از نگاه آنها در صنعت ساخت ‌و ‌ساز و برای سرمایه‌گذاری عرفا شهرداری‌ها برای اخذ پروانه و پرداخت هزینه‌های آن به‌ صورت نقدی، درصدی تخفیف را لحاظ می‌کنند. با توجه به بالا بودن هزینه‌های تکمیل مسکن در کشور، اهمیت هزینه‌های پروانه کمتر از اهمیت هزینه‌های خرید زمین و مصالح ساختمانی نیست. حمایت شهرداری‌ها از سازندگان برای افزایش عرضه مسکن از آن جهت می‌تواند باشد که در نرخ‌های تخفیف قابل ارائه به سازندگان کمک بیشتری را داشته باشند. این امر باعث کاهش بهای تمام شده می‌شود و با فرض لحاظ حاشیه سود متعارف سازندگان، قیمت مسکن را می‌توان کنترل کرد.

کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن که چند سالی است ادامه دارد نگران کننده است. بروکراسی طولانی در دریافت مجوزهای ساخت و ساز و بهبود نیافتن فضای کسب و کار از مشکلات بخش تولید مسکن هستند که اگر بهبود پیدا نکند بخش مسکن نه فقط بخش ساختمان را بلکه بیش از چند صد شغل وابسته به این بخش را از دست رفته خواهد دید.

بازار