ساخت خانه های کوچک به کجا رسید؟

به گزارش اخبار ساختمان، یکی از مشکلات در کلان‌شهر تهران، گرانی مسکن است. در یک سال اخیر قیمت مسکن به شدت گران شده و دیگر دهک‌های پایین جامعه توان خرید مسکن را ندارند. مدیران شهری وعده داده‌اند که شهرداری در این زمینه کمک‌هایی انجام خواهد داد. در این باره با کاوه حاجی‌علی‌اکبری مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به گفت‌وگو نشستیم.

شهرداری تهران وعده کمک در ساخت خانه های کوچک‌مقیاس را داده بود، هر چند که این موضوع از سوی برخی مسئولین رد شد و حتی اعضای شورای شهر هم گفتند که لایحه‌ای در این باره به شورای شهر تهران نرسیده است. در این باره توضیح می‌دهید که چه اقداماتی برای تأمین مسکن در کلان‌شهر تهران انجام شده است؟

یکی از اقدامات ما، تدوین برنامه‌ای برای ایجاد خانه‌های کوچک در کلان‌شهر تهران است. اقدامات زیربنایی در سازمان نوسازی شهر تهران در این زمینه انجام شده است. هماهنگی‌هایی صورت گرفت و دستورالعملی تهیه و به وزارت کشور ارسال شد و توسط وزیر کشور به هیأت دولت ارسال شد تا تصویب شود. با این طرح، امکان تأمین خانه‌های کوچک بین 40 تا 50 مترمربع در تهران وجود دارد. تهیه مسکن از دسترس گروه‌هایی که درآمد آنها پایین است، خارج شده است. وقتی که مساحت واحدهای مسکونی بالا می‌رود، امکان خرید کمتر می‌شود.

شما می فرمایید وقتی متراژ بالا می رود، امکان خرید مسکن کمتر می شود. می فرمایید در حال حاضر میانگین واحدهای مسکونی در تهران چقدر است و همچنین میانگین در بافت فرسوده چقدر شده است؟

میانگین مساحت واحدهای مسکونی در تهران از 80 مترمربع به 104 مترمربع رسیده است و در بافت‌های فرسوده هم از 60 مترمربع به 80 مترمربع رسیده است. این شرایط قدرت خرید را کاهش می‌دهد؛ چرا که بسیاری از خانواده‌ها نمی‌توانند پول لازم برای تأمین مسکن را فراهم کنند و مجبور می‌شوند که به حاشیه شهر بروند و همین امر هم مشکلاتی را دربردارد.

ساخت خانه‌های 25 متری در تهران به کجا رسید؟

ما هیچ‌وقت نگفتیم که قرار است خانه‌های 25 متری ساخته شود. ما گفتیم خانه‌های کوچک که نیاز برخی افراد و خانواده‌ها را تأمین کند و تمامی امکانات در آنها وجود داشته باشد. البته می‌توان در مساحت 25 مترمربع هم نیازها را تأمین کرد و البته سوءبرداشت‌هایی در مورد مساحت ایجاد شد. تجربه نشان داده است که کم کردن مساحت به معنی کم کردن کارآیی نیست.

برنامه‌های شهرداری تهران را در این زمینه را اعلام می‌کنید؟

شهرداری تهران اعتقاد به دخالت مستقیم در ساخت مسکن ندارد؛ باید نهادهای عمومی که زمین دارند، در این زمینه ورود کنند و ساخت و سازهای لازم انجام شود. ورود بخش خصوصی هم ضروری است. ببینید! هر زمان که بخش عمومی اقدام به ساخت و ساز کرده است، زمان ساخت طولانی‌تر و قیمت هم بالاتر رفته است. باید ساخت و ساز را به بخش خصوصی واگذار کنیم. ظرفیت آن هم وجود دارد.

ما در شهرداری تهران می‌توانیم تسهیلات و مشوق‌هایی را تأمین کنیم و یکی از آنها، تأمین زمین است. دستگاه‌های دولتی و نهادهای عمومی زمین‌هایی را که در محدوده شهرها دارند، می‌توانند وارد مدار توسعه کنند و نقش محرکی خوبی دارد. همچنین، پرداخت تسهیلات کم‌بهره نیز کمک شایانی می‌کند. البته در حال حاضر شرایط و تسهیلاتی در وزارت راه و شهرسازی دیده شده است.

کار ساخت مسکن ملی در تهران به کجا رسید؟

این کار آغاز شده است و یک پروژه ملی است. ما احداث چهار هزار واحد مسکونی با بخش خصوصی را داریم. ظرفیت‌ها وجود دارند.

در خصوص خانه‌های کوچک با متراژ 40 تا 50 مترمربع بیشتر توضیح می‌دهید؟

ببینید! توانایی ساخت پنج هزار واحد کوچک در سال وجود دارد که 2500 واحد توسط بخش خصوصی وارد بازار فروش شود و 2500 واحد توسط بخش عمومی به صورت اجاره‌داری بهره‌برداری شود؛ چرا که ما دهک‌هایی را در جامعه داریم که حتی توان خرید خانه‌های کوچک‌ را هم ندارند.

چطور می‌خواهید این خانه‌ها را اجاره دهید، آیا زیرساخت‌ها برای این کار فراهم شده است؟

بله، شرایط تأسیس مؤسسه‌های اجاره‌داری اخیراً در هیأت دولت تصویب شده و باید این واحدها به آنها واگذار شود و با نرخ‌های اعلامی، این واحدها اجاره داده شود. ببینید! در تهران در بدترین شرایط، ما ساخت 50 هزار واحد مسکونی را در سال داشته‌ایم و در سال‌هایی که رونق اقتصادی بوده، بین 150 تا 200 هزار واحد مسکونی در پایتخت ساخته شده است.

در حال حاضر طرح خانه‌های 40 تا 50 متری به کجا رسیده است؟

فعلاً در دولت چند ماهی است که طرح ساخت خانه های کوچک مقیاس در حال بررسی است و اگر دولت اقدامات خود را انجام دهد، شاید در این دوره بتوان این کار را اجرایی کرد.

تمایل بازار به سمت خانه‌های کوچک/ما نمی‌خواهیم برنامه‌ای متفاوت از سیاست‌های ملی داشته باشیم

بگذارید همین جا یک موضوعی را بگویم. در سال 98 بالاترین میزان خرید و فروش در واحدهای 50 تا 75 مترمربع بوده است، یعنی تمایل بازار به سمت خانه‌های کوچک است. اگر عرضه فراهم شود، شرایط خوبی ایجاد می‌شود. در خصوص خانه‌های کوچک، جمع‌بندی‌هایی با وزارت کشور صورت گرفته است. ما نمی‌خواهیم برنامه متفاوتی داشته باشیم. می‌توانیم در راستای برنامه اقدام ملی فعالیت‌هایی انجام دهیم. اگر در پروژه‌های اقدام ملی، یک‌سوم واحدها با مساحت کمتر از 50 متر ساخته شود، شرایط بهتر می‌شود. اگر در هر پروژه‌ای که ایجاد می‌کنیم، بخشی از آن را به خانه‌های کوچک اختصاص دهیم، تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد راحت‌تر می‌شود.

ما در حال حاضر برای فراهم کردن امکان ساخت خانه‌های کوچک منتظر مصوبه هیأت وزیران هستیم. بیش از دو ماه است که مصوبه در نوبت رسیدگی است. در خانه‌های کوچک، شهرداری‌ها و دستگاه‌های اجرایی مکلف می‌شوند که بخشی از تولید مسکن شهری را به این موضوع اختصاص دهند. ببینید! دهک یک تا دو جامعه فقط با قیمت صفر امکان خرید مسکن دارد، تقریباً دهک 3 هم وارد همین وضعیت شده است.

از سویی هم باید اجاره‌ها کنترل شود تا مردم بتوانند در داخل شهر خانه‌ای اجاره کرده و دیگر مجبور نشوند به حاشیه بروند.

چطور دهک‌ها شناسایی می‌شوند؟ آیا از وزارت رفاه در این زمینه کمک گرفته می‌شود؟

در اصلاحیه آئین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی، موضوع پیش‌بینی شده است و این کار برعهده وزارت راه و شهرسازی و وزارت رفاه است.

در حال حاضر قیمت هر مترمربع مسکن در تهران چقدر است؟

متوسط قیمت 28 میلیون تومان است و این عدد نسبت به سال گذشته 97 درصد افزایش پیدا کرده است.

تنها راه اینکه دهک‌های پائین هم بتوانند مسکن تهیه کنند، این است که مسکن حمایتی داشته باشیم و در این زمینه هم برنامه‌ریزی شده است.

یکی دیگر از پروژه‌هایی که شما در دست اجرا دارید، پروژه شارباغ در منطقه 17 و 18 شهرداری تهران است. قبلاً از منطقه 17 و 18 ریل راه‌آهن عبور کرده بود و برای مردم مشکلات زیادی ایجاد شده بود. چند سالی است که دیگر قطار عبور نمی‌کند و قرار است که این فضا ساماندهی شود. حال شهرداری پروژه‌ای را در چند فاز تعریف کرده است، در این باره توضیح می‌دهید؟

برنامه‌ریزی برای پروژه شارباغ در تابستان 97 آغاز شد. فضای فوقانی تونل راه‌آهن تهران - تبریز در منطقه 17 و 18 باید ساماندهی می‌شد. محلات مجاور این فضا از محلات کم‌برخوردار شهر هستند. در حال حاضر، در زیرِ زمین خط راه‌آهن عبور می‌کند و قرار شد برای روی آن هم برنامه‌ریزی شود. این پروژه بسیار بزرگ است. با توجه به اهمیت پروژه، برای دستیابی به طرح مسابقه طراحی شهری برگزار شد. حتی در مسابقه، علاوه بر متخصصین داخلی،‌ متخصصینی از کشورهای ترکیه، کره و... شرکت کردند و درنهایت در اردیبهشت 98 طرح برگزیده معرفی شد.

آیا توافقات لازم با شرکت راه‌آهن صورت گرفته است؟

ابتدا فرآیند رسیدن به توافق به کندی پیش می‌رفت و مدام به بن‌بست می‌خورد؛ اما درنهایت توافق صورت گرفت و با همکاری راه‌آهن، زمینه توافق ایجاد و در مرداد سال جاری، حق بهره‌برداری زمین به شهرداری تهران واگذار شد و در حال حاضر پیمانکاران هم مشغول به کار هستند. فاز اول آن آغاز شده و امیدوارم ایجاد مسیر پیاده و دوچرخه تا پایان بهار 1400 به اتمام برسد. ما پروژه را به نقطه‌ای می‌رسانیم که قابل برگشت نباشد و این پروژه در دوره بعد هم اجرا شود.

آیا بودجه لازم برای این پروژه فراهم شده است؟

بله، در بودجه 1400 شهرداری به این موضوع توجه شده و مورد تصویب شورای شهر قرار گرفته است. ما مسیر پیاده‌روی و دوچرخه را ایجاد و به زودی تکمیل و آماده بهره‌برداری خواهیم کرد. در فاز اول پروژه، نقاط کلیدی اجرایی می‌شود؛ البته طرح جامع پروژه شارباغ هم تهیه شده و تا پایان سال تحویل کمیسیون ماده 5 می‌شود و در اوایل سال 1400 به تصویب می‌رسد و اگر مدیریت هم تغییر کند، این طرح ادامه خواهد داشت.

آیا حق بهره‌برداری دائم به شهرداری داده شده است؟

بله، حق بهره‌برداری دائم پروژه به شهرداری واگذار شده است و در قبال آن، شهرداری 180 میلیارد تومان برای تکمیل پروژه تونل به راه‌آهن کمک می‌کند و البته مجوز بهره‌برداری رایگان از پارکینگ میانی را هم به راه‌آهن می‌دهد. البته این را هم بگویم که با بهره‌برداری از این پارکینگ‌‌ها، مشکل پارکینگ در این محدوده هم برطرف می‌شود.

در دو طرف پروژه همچنان خانه‌هایی وجود دارد که تملک نشده است. چه برنامه‌ای برای آنها دارید؟

در سال 1379، هیأت وزیران مصوبه‌ای داشت که بعد از حریم راه‌آهن، تا 100 متر نوار حاشیه حریم است. تا 30 متر که قطعاً امکان ساخت و ساز نیست و و فقط باید تأسیسات زیربنایی وجود داشته باشد. برای 70 متر دیگر، هر گونه ساخت و ساز باید با مجوز شرکت راه‌آهن صورت گیرد. ما انتقاداتی به این موضوع داشتیم؛ چون که در تهران و خیلی قبل از این مصوبه، محله‌های مسکونی در اطراف حریم راه‌آهن ساخته شده بود و نمی‌شود 13،500 پلاک واقع در نوار حاشیه حریم را بلاتکلیف گذاشت. پس از همفکری و توافق با شرکت راه‌آهن و وزارت راه و شهرسازی، پیشنهاد اصلاح این مصوبه هیأت وزیران در داخل شهرها داده شد و در صورتی که این پیشنهاد تصویب شود، بسیاری از مشکلات برطرف می‌شود. البته این موضع ارتباطی به حریم 17 متر خطوط راه آهن ندارد و در این محدوده نمی‌توان آجر روی آجر گذاشت.

پروژه شارباغ از جنس طرح‌های بازآفرینی شهری است. در این چارچوب، عرصه‌های ناکارآمدی که به حال خود رها شده و در خیلی از مواقع، کانون مسئله شده‌اند، می‌تواند به فرصت‌های بی‌بدیل شهرها تبدیل شود. کار ما فقط به محدوده شارباغ نمی‌شود؛ ما هم‌زمان، بازآفرینی در خیابان فدائیان اسلام را هم داریم. در محدوده پیرامون این خیابان که مساحت آن 550 هکتار است، قرار است بازآفرینی شهری صورت گیرد؛ طرح هم تهیه شده و به تصویب شورای عالی شهرسازی رسیده است. این 550 هکتار در مناطق 15، 16 و 20 قرار دارند و با تصویب طرح و پس از 30 سال، امسال از فریز خارج ‌شدند.

ببینید! مدل محلات از نظر دانه‌بندی متفاوت است و ساخت و ساز هم در هر محله با محله دیگر متفاوت است. در بخشی از محلات، ما مشکلاتی در طرح تفصیلی داشتیم و با طرح تفصیلی نمی‌توانستیم ساخت و سازی در آنها انجام دهیم؛ مانند کن، فرحزاد، پونک و محله نفرآباد. محله نفرآباد در منطقه 20 شهرداری تهران یکی از محلات قدیمی شهرری با قدمت بالاست که 400 سال سابقه سکونت در آن وجود دارد؛ اما بسیاری از املاک فریز شده و نارضایتی‌هایی ایجاد شده است. طرح‌هایی را با حفظ و احیای شرایط و وضعیت تاریخی محلات تهیه کرده‌ایم که نوسازی‌هایی انجام شود. طرح محله نفرآباد و محله کن به تصویب کمیسیون ماده 5 رسیده و طرح بقیه محلات هم به زودی تصویب می‌شود.

در خصوص نوسازی بافت فرسوده چه اقداماتی صورت گرفته است؟

در محلات دارای بافت فرسوده، ما بلوک‌هایی را داشتیم که جا افتاده بود و با وجود داشتن شرایط، به عنوان بافت فرسوده معین نشده بود و ساکنان آن نمی‌توانستند از تسهیلات و مشوق‌ها استفاده کنند. امسال با الحاقیه‌ای که به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری رسید، این بلوک‌ها هم از مشوق‌ها استفاده می‌کنند. 70 هزار پلاک جامانده داشتیم که در حال حاضر مشکل آنها هم برطرف شده و از مشوق‌های بافت فرسوده مانند پروانه رایگان و تسهیلات استفاده می‌کنند. یکی از مأموریت‌ای کلیدی ما این بود که تبعیضی در محلات نداشته باشیم و به محلات کم‌برخوردار خدمات بیشتری ارائه کنیم تا کیفیت زندگی در آنها افزایش پیدا کند. در این راستا، مراکز محله و پاتوق‌هایی ایجاد کرده‌ایم و در محله‌هایی که فضای سبز نداشتند، فضای سبز تأمین و در نقاطی که مراکز درمانی نداشتند، این مشکل برطرف شده است. ما میدانگاه‌های امیرکبیر و خورشید را هم ایجاد کردیم. همچنین اقداماتی هم برای گورستان دولاب انجام شده است. تلاش کردیم که سطح زندگی مردم را ارتقاء دهیم.

پروژه تجمیع 72 پلاک در محله دولاب/اجرا در سال 1400

در حوزه نوسازی مسکن به دنبال تصدی‌گری نیستیم و کار را به مردم واگذار می‌کنیم. تسهیلات برای نوسازی هم افزایش پیدا کرده است. این را هم بگویم که تعداد و درصد پروژه‌های تجمیع بالا بوده است و حتی در حال حاضر پروژه تجمیع 72 پلاک در محله دولاب را داریم که در سال 1400 آغاز می‌شود.

یکی از نقاطی که اقشار کم‌درآمد در آن می‌توانند سکونت کنند، بافت فرسوده است. در این محدوده‌ها نوسازی‌هایی صورت گرفته است. در گذشته خانه‌هایی که در بافت فرسوده ایجاد می‌شد کوچک بود، اما در حال حاضر متراژها بالا رفته و توان خرید کمتر شده است.

فارس