آیا باید منتظر نوسان قیمت مسکن باشیم؟

به گزارش اخبار ساختمان، به عقیده کارشناسان افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن در سال گذشته و به تبع آن گرانی قیمت مسکن در بازار، متاثر از دو عامل افزایش قیمت ارز و همچنین عرضه برخی از مصالح در بازار سرمایه بود.

بر این اساس با ایجاد ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین کاهش شاخص سهام در بازار سرمایه، همچنان شاهد افزایش قیمت برخی از مصالح ساختمانی هستیم. همچنین ادامه این روند در ماه پایانی سال ۱۳۹۹ منجر به افزایش قیمت مسکن در بازار شد.

اگرچه برخی از کارشناسان علت بی‌ثباتی بازار مصالح ساختمانی را حضور و دخالت دلالان و واسطه‌ها در سایه خلا نظارتی دستگاه‌های ذی‌ربط عنوان می‌کنندف از این‌رو از جمله عوامل مهم افزایش قیمت مسکن را می‌توان نبود نظارت شفاف و دقیق بر افزایش قیمت مصالح ساختمانی دانست.

با این حال پاسخ به این سوال که علت افزایش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی در زمانی که ساخت و ساز رونق ندارد، چیست؟ از سوی مسئولان دولتی و نهاد‌های نظارتی امری ضروری است؛ چراکه وقتی بسیاری از مصالح همچون سیمان در داخل با مازاد تولید مواجه‌اند چه دلیلی برای افزایش هنگفت قیمت آن از درب کارخانه تا بازار وجود دارد؟

حضور و دخالت دلالان همواره یکی از دلایل افزایش قیمت مصالح ساختمانی و از جمله مهمترین معضل بازار کشور است؛ از این‌رو باید با فعالیت‌های سفته بازانه و دلالی مقابله جدی شود چرا که این گروه بار‌ها و در هر بازاری باعث افزایش قیمت‌ها شده‌اند.

فرشید پورحاجت کارشناس بازار مسکن در این‌باره می‌گوید رشد ۶.۶ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه و به طور کلی افزایش بیش از ۹۰ درصدی سال ۱۳۹۹ از نبود برنامه‌ریزی منسجم در حوزه مسکن نشأت می‌گیرد. در حال حاضر مسئولان وزارتخانه بر حوزه راه تمرکز کرده‌اند و در بخش مسکن نیز فقط به امور سازمان نظام مهندسی توجه می‌شود؛ سازمانی که از وظیفه اصلی خود مبنی بر ارتقای کیفیت ساخت و ساز‌ها غافل و به یک بنگاه اقتصادی تبدیل شده است.

به گفته وی زمانی که در دولت قبل وزارت مسکن و راه با یکدیگر ادغام شد، قرار بود مشکلات بخش مسکن حل شود، اما دیدیم که سال ۱۳۹۱ با سونامی قیمت مسکن مواجه شدیم. در سه سال اخیر نیز همواره درگیر رکود تورمی بوده‌ایم و دائم صحبت از این می‌شود که با توجه به رکود، قیمت‌ها کاهش یابد، اما نه تنها این اتفاق نیفتاد بلکه به دلیل رشد نهاده‌های تولید و انتظارات تورمی معتقدم در اردیبهشت ماه نیز بازار مسکن دچار نوسان خواهد شد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش قیمت مصالح ساختمانی می‌افزاید سال گذشته با تورم بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصدی سیمان، فولاد، سنگ و سرامیک مواجه شدیم. ماسه شسته از کامیونی ۳۰۰ هزار تومان به یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. بتن آماده از ۲۵۰ هزار تومان به ۷۰۰ هزار تومان رسیده است. خدمات مهندسی، مالیات و عوارض شهرداری نیز حدود ۱۰۰ درصد افزایش یافت. ظاهرا گوش شنوایی هم برای حل مشکلات ساخت و ساز وجود ندارد. حتی اگر نمایندگان مجلس طرح جهش تولید مسکن را به تصویب برسانند، معتقدم تا زمانی که حوزه مسکن از راه جدا نشود برنامه‌ریزی‌ها عقیم خواهد ماند.

پورحاجت معتقد است که شهر‌ها به بیقوله تبدیل شده‌اند، آمار نوسازی نشان می‌دهد بافت‌های فرسوده به حال خود رها شده و هیچ اقدامی برای بازسازی آن‌ها صورت نمی‌گیرد. از طرف دیگر با کمبود حداقل پنج میلیون واحد مسکونی در کشور مواجه هستیم. با ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکن ملی هم مشکلات حل نمی‌شود؛ هرچند شواهد و قرائن نشان می‌دهد بعد از دو سال هنوز این برنامه شکل اجرایی واقعی به خود نگرفته است.

وی به شعار سال مبنی بر «تولید؛ پشتیبانی‌ها و مانع زدایی‌ها» اشاره کرد و می‌گوید تسهیلات ساخت در سال جاری مقداری افزایش یافته و این می‌تواند خبر خوبی برای بخش تولید باشد، اما به دلیل کسری شدید مسکن و رشد تورم نمی‌توان توقع کاهش قیمت مسکن را داشت.

این کارشناس بازار مسکن می‌افزاید در بخش مصرفی بازار مسکن هیچ کاهش قیمتی رخ نداده است. ممکن است در بالای شهر تهران قیمت‌ها از متری ۱۵۰ میلیون تومان به متری ۱۲۰ میلیون تومان رسیده باشد، اما این نمی‌تواند ملاکی برای وضعیت واقعی این بازار باشد. عمده معاملات در واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر اتفاق می‌افتد که قیمت آن‌ها افزایش یافته است. تا چند ماه قبل در شهرستان‌ها می‌شد با متری چهار میلیون تومان واحد مسکونی احداث کرد، اما الان با متری ۶ میلیون تومان هم نمی‌توان ساخت و ساز کرد.

به گفته پورحاجت برای ساماندهی بازار باید یک وزارتخانه تخصصی در حوزه مسکن ایجاد و در زمینه‌های مختلف همچون کنترل سوداگری، وضع مالیات، مشوق‌های ساخت و ساز، تقویت قدرت نقدینگی و ارائه تسهیلات مناسب، برنامه‌ریزی صورت گیرد.

دست دلالان را از بازار سیمان کوتاه می‌کنیم

عبدالرضا شیخان دبیر انجمن صنفی کارفرمایان صنعت سیمان با بیان اینکه دلالی فعلی در صنعت سیمان یک تاریخچه دارد و به گذشته مربوط می‌شود، معتقد است که قبل از سال ۹۱ بحث دلالی در صنعت سیمان به این شکل نبود که شخص دلال به راحتی از درب کارخانه محصول را بخرد و در بازار با قیمت بسیار بالاتری بفروشد؛ این شرایط زمانی به وجود آمد که ما دچار رکود اقتصادی و به تبع آن رکود ساخت و ساز شدیم و دلالی در این بازه زمانی رشد کرد.

به گفته وی در آن زمان به دلیل نبود بازار و کاهش تقاضا، کارخانجات سیمان مجبور شدند با ۶۰ درصد ظرفیت خود تولید کنند. در این بین هم صنوف شناسنامه‌دار مثل مصالح فروشان، بتن سازان و … به دلیل اینکه می‌خواستند وارد سیستم خرید و فروش سختی نشوند از دلالان خرید کردند.

دبیر انجمن صنفی کارفرمایان صنعت سیمان می‌گوید دلالان در این زمان رشد کردند؛ در واقع خود این صنوف و مصرف کننده واقعی دلال را به درب کارخانه سیمان فرستاد و موجب پرورش و گسترش دامنه فعالیت دلالان شدند و حال همین دلالان تبدیل به معضل برای خود این صنوف و مصرف کننده نهایی شده است.

شیخان می‌افزاید در جلسه‌ای که با مسئولان وزارت صمت داشتیم، پیشنهاد دادیم که در سال ۱۴۰۰ همه صنوف مرتبط با صنعت سیمان را شناسنامه‌دار کنیم و بر اساس این شناسنامه‌دار شدن به آن‌ها سیمان بفروشیم. مصرف کننده نهایی به صورت اینترنتی می‌تواند سیمان بخرد که خود ضوابطی دارد، اما به عنوان مثال مصالح فروش که باید کسب و کار خود را بچرخاند باید شناسنامه‌دار شود. در این صورت صنف، شخص، انبار و … به صورت شفاف مشخص می‌شود و با توجه به ایجاد یک سیستم سالم، سازمان امور مالیاتی هم می‌تواند از این طریق مالیات بگیرد.

به گفته وی کارخانجات سیمان می‌توانند از خریدار بخواهند که پروانه و سابقه کار داشته باشد که پس از طی این ضوابط به خریدار کد خرید می‌دهند که در اینجا می‌توان صنف را شناسنامه‌دار کرد. البته با وزارت صمت در این خصوص تفاهم نامه‌ای تنظیم کردیم. از این طریق دلالی بسیار کمرنگ می‌شود؛ دلال شخصی است که با پول خرید می‌کند و ممکن است با هر کارت ملی برود سیمان بخرد و کسی هم این شخص را نشناسد. قصد داریم با کمک وزارت صمت در سال جاری به این موضوع نظم دهیم.

دبیر انجمن صنفی کارفرمایان صنعت سیمان با بیان اینکه یکی از اصلی‌ترین وظایف وزارت صمت حفظ ظرفیت تولید صنایع است، می‌گوید در جلسه با وزارت صمت پیشنهاد دادیم که مازوت را ذخیره کنیم تا در فصل زمستان اگر با کمبود سوخت مواجه شدیم، به موقع بتوانیم از سوخت دوم استفاده کنیم؛ در این رابطه وزارت نفت می‌تواند به طوری برنامه‌ریزی کند که با نظر خودش اجازه ذخیره سازی به واحد‌ها را بدهد. امکان ذخیره سازی مازوت در کارخانجات فراهم شده است و اگر مازوت را دپو کنند در زمان استفاده، پول مازوت را بر اساس نرخی که دولت تعیین می‌کند می‌دهند.

قیمت گذاری دستوری سیمان اشتباه است

شیخان در مورد قیمت گذاری دستوری سیمان می‌افزاید در جلسه با وزارت صمت الگو‌های مختلفی را برای قیمت گذاری ارائه دادیم و در آن جلسه نیز موضوع ضرورت حفظ صنعت سیمان برای حفظ تولید و اشتغال که بیشتر هم در مناطق محروم است، مورد تاکید همه قرار گرفت؛ امیدواریم فرایند طوری شود که قیمت‌ها واقعی شوند.

به گفته وی ما مخالف قیمت گذاری دستوری هستیم، زیرا برای حفظ صنعت سیمان باید قیمت شناور مدنظر باشد. اگر جای دولت بودم قیمت گذاری سیمان را آزاد می‌کردم، زیرا در کشور ظرفیت سازی تولید سیمان به میزان ۸۸ میلیون تن ایجاد شده، این در حالی است که نیاز کشور حداکثر ۶۲ میلیون تُن و صادرات نیز حدود ۶ میلیون تُن است؛ از این رو نیازی به قیمت گذاری دستوری نیست و سیمان خود می‌تواند بازار را متعادل و میزان عرضه و تقاضا، قیمت را تعیین کند.

براساس این گزارش، اسفند ماه سال گذشته متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران ۳۰ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۶ و ۹۳.۷ درصد افزایش دارد. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد همچنین تعداد معاملات انجام شده در اسفند ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۵۳۰۰ فقره بود که نسبت به ماه قبل ۳۴.۶ درصد افزایش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۴۸.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد.

میزان