آیا رکود بازار مسکن ادامه خواهد داشت؟

به گزارش اخبار ساختمان، شواهد میدانی از معاملات مسکن شهر تهران حاکی از رکود کامل در خریدوفروش در آخرین ماه سال است. در شرایطی که انتظار می‌رفت پس از ماه‌ها کسادی، معاملات مسکن به دلیل نزدیک شدن به هفته‌های پایانی سال و قرار گرفتن در بازه زمانی جابه‌جایی‌های شب عید رونق بگیرد، اما تحت تأثیر افت توان خرید مردم و عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از بازار املاک با رکود مواجه شده است.

امتداد افزایش قیمت مسکن از سال ۹۸ به سال جاری به‌جایی رسیده است که با افت قیمت‌ها بازهم نرخ خریدوفروش توجیهی ندارد. طبق گزارش بانک مرکزی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در بهمن‌ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل بیش از ۹۷ درصد افزایش‌یافته و به میانگین متری ۲۸ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان رسیده است.

در بهمن امسال نیز تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳.۹ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱.۴ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۰.۵ درصد کاهش را نشان می‌دهد. در ماه گذشته تنها ۲۹۵۰ فقره معامله ملک اعم از مسکونی، تجاری و اداری در شهر تهران به امضا رسید که نسبت به ماه قبل ۳۳ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۲ درصد کاهش داشته است.

این کاهش در معاملات از بهمن‌ماه به اسفندماه نیز سرایت کرده و علاوه بر کاهش قدرت خرید مردم، متقاضیان به امید پایین آمدن قیمت‌ها دست از خرید باز نگه داشته‌اند تا شاید با احتمال ایجاد تغییرات سیاسی و انتخاباتی در سال آینده، بازار مسکن هم با افت قیمتی مواجه گردد و قدرت خرید مردم افزایش پیدا کند.

آنچه که واضح است بازار مسکن در خواب زمستانی فرورفته و ظاهرا خیال بیدار شدن در آستانه بهار را ندارد. تحلیلگران و کارشناسان هم چشم‌انداز روشنی از بروز تغییرات در سال آینده ندارند، اما حداقل امیدوارند اگر قیمت‌ها روند نزولی نداشته باشند، حداقل ثابت بمانند.

همان‌طور که بار‌ها به این نکته تأکید شده عدم عرضه و تقاضای کافی در بخش مسکن حلقه گمشده در زنجیره گرانی است که باعث گردیده مالکان به این کالا به چشم سرمایه‌ای نگاه کنند و احتکار در این بخش به عرضه کمتر منجر شود. انتظار می‌رود با وجود تصمیمات اخیر مجلس درباره اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی و اجرای آن توسط دولت، بخشی از همین خانه‌ها به بازار تزریق شوند و کاهش انباشت تقاضا را باعث گردند.

قیمت‌ها را مالکان تعیین می‌کنند

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به وضعیت بازار خریدوفروش مسکن در ماه پایانی سال گفت: تورم در قیمت‌ها به همراه کاهش قدرت خرید مردم باعث می‌شود هر بازاری در آستانه شب عید رونق مناسبی نداشته باشد و این مسئله درباره بازار مسکن نیز صدق می‌کند. در گذشته بسیاری به علت بالا رفتن قیمت‌ها در سال جدید، در پایان هرسال برای خرید عجله می‌کردند، اما اکنون هیجان‌زدگی‌های قبل را ندارند و قیمت‌ها در صدد نزدیک شدن به کف و ثبات هستند. اکنون بسیاری از مردم پولی برای خرید ندارند و دچار مشکلات معیشتی هستند و کمتر به‌جا به‌جایی مسکن فکر می‌کنند.

وی با اشاره به افزایش قیمت مسکن از ابتدای سال ۹۹ افزود: در اردیبهشت‌ماه بانک مرکزی رشد ۴۸ درصدی قیمت مسکن را اعلام کرد و این افزایش به ۹۰ درصد هم رسید. بعدازآن قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد در خردادماه کاهش پیدا کردند و مرکز آمار با اعلام گرانی ۹ درصدی قیمت‌ها بازار را متشنج کرد، اما حالا قیمت‌ها روند نزولی دارند.

قلی خسروی اضافه کرد: گرانی در بخش مسکن همواره در ذیل شاخص تورم قرار می‌گیرد. اکنون مسکن به‌اندازه‌ای گران شده که دیگر افزایش قیمت آن اثری برای کاهش خریدوفروش ندارد، زیرا مردم قدرت خرید ندارند. اگر نتیجه واگذاری مسکن ملی به مردم و پرداخت تسهیلات بانکی و شرایط سیاسی کشور مشخص شود، می‌تواند در تعیین وضعیت مسکن تأثیرگذار باشد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: به نظر می‌رسد در سال ۱۴۰۰ شکوفایی اقتصادی به‌مراتب بیشتر از سال ۹۹ داشته رخ دهد و به‌تبع آن وضعیت بخش مسکن هم بهبود یابد.

قلی خسروی نقش مالکان را تعیین قیمت‌ها اثرگذار دانست و افزود: مشاوران املاک نقش تعیین‌کننده زیادی در قیمت ملک ندارند و قیمت‌ها را مالکان مشخص کنند. اگر مردم خانه‌هایی را باقیمت‌های نجومی خریداری نکنند، مالک مجبور خواهد شد قیمت را کاهش دهد. اتحادیه اعلام کرده مشاوران قیمت‌های نامتعارف ملک را فایل نکنند و چنانچه آن‌ها این کار را انجام می‌دهند از عهده ما خارج است.

انتظار و خوش‌بینی به آینده بازار مسکن

ایرج رهبر نایب‌رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان درباره عوامل افزایش قیمت مسکن در شرایط رکود بازار اظهار کرد: از مهم‌ترین دلایل گرانی قیمت مسکن، بالا رفتن غیرقابل‌کنترل قیمت مصالح ساختمانی، گران شدن زمین و بالا رفتن نرخ ارز است. ضمن اینکه عدم تولید مسکن به میزان کافی در سال‌های گذشته باعث انباشت تقاضا و گرانی شده است.

وی با بیان اینکه احتکار هم از عوامل اثرگذار در قیمت‌هاست، افزود: محتکری که مسکن را به امید بالا رفتن قیمت‌ها احتکار می‌کند، افزایش سود سرمایه خود را محاسبه می‌کند و حتی اگر قیمت خانه بالا نرود به این امید آن را عرضه نمی‌کند. اگر بانکی هزار واحد آپارتمان را از محل سپرده‌های بانکی مردم خریداری کند، باید ۱۸ درصد به سپرده‌ها سود پرداخت کند که به همراه چهار درصد کارمزد ۲۲ درصد می‌شود که به همراه پرداخت اضافه سود به ۳۰ درصد می‌رسد.

رهبر اضافه کرد: بانک به فروش خانه به کمتر از افزایش ۳۰ درصدی قانع نخواهد بود، اما شاید قانون مالیات بر خانه‌های خالی باعث شود کمی از موضع خود کوتاه بیاید و خانه‌ها را عرضه کند.

نایب‌رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان با اشاره به اینکه بازار مسکن در شرایط فعلی در رکود به سر می‌برد، افزود: در سال‌های قبل مردم در این ماه اقدام به خریدوفروش و جابه‌جایی می‌کردند، ولی اکنون توان خرید ندارند. عده‌ای هم به امید ارزان شدن در ماه‌های آینده دست به هیچ اقدامی نمی‌زنند.

این فعال بخش مسکن با تأکید بر اینکه تا زمانی که تعادل میان توان خرید مردم و قیمت فروش ساختمان متعادل نشود، رکود بر بازار حاکم خواهد بود، افزود: خریداری که توان مالی کافی ندارد یا به حاشیه شهر‌ها می‌رود و یا اگر بتواند مسکن اجاره می‌کند. وجود چنین عواملی باعث شکل‌گیری رکود در بازار شده است.

رهبر در پایان انتظار و خوش‌بینی به آینده را از دیگر دلایل ایجاد رکود فعلی در بخش مسکن دانست و افزود: بسیاری منتظر تغییر در روابط سیاسی ایران و امکان برداشته شدن تحریم‌ها هستند، اما مشخص نیست این اتفاق چقدر محقق می‌شود و به نظر نمی‌رسد این اتفاق در آینده نزدیک رخ بدهد. انتخابات ریاست جمهوری ایران در سال آینده هم می‌تواند از بالا رفتن قیمت‌ها جلوگیری کند و یا حداقل آن را ثابت نگه دارد.

میزان