راه حل درمان مشکلات بازار مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، در ایران دسترسی به مسکن و بهره‌مندی از اسکان رسمی به معمایی تبدیل شده که هرکس برای آن راه‌حلی ارائه می‌دهد؛ یکی می‌گوید باید صفر تا صدِ قیمت‌گذاری در دست دولت باشد که لازمه‌ی این کار، جمع کردن بساط مشاوران املاک و سایت‌های مسکن‌یاب است؛ دیگری هم می‌گوید دخالت تام و تمام دولت، مسکن را به رکود می‌اندازد و جذابیت این بازار را برای سرمایه‌گذاران از بین می‌برد.

در کشاکش این دیدگاه‌ها، هر روزی که می‌گذرد، از قدرت خرید مسکن شهروندان -به ویژه صاحبان درآمدهای ثابت- کاسته می‌شود و سالی چند میلیون تومان بر روی هزینه‌های مسکن خانوار قرار می‌گیرد؛ حتی قوانینی که از آستین‌ دولت‌ها برای ساماندهی این بازار درمی‌آیند، هم کمکی به حل آشوب حاکم بر بازار مسکن نکرده‌اند.

و طرح‌هایی مانند «مسکن مهر» و «اقدام ملی مسکن» هم نتوانستند ساماندهی بازار مسکن را محقق کنند؛ مسکن مهر به دلیل ابعاد مالی آن به موتور افزایش ۴۵ هزار میلیارد تومانی پایه پولی کشور تبدیل شد و تورم ۳۴ درصدی ابتدای دهه‌ی ۹۰ را خلق کرد و اقدام ملی هم درگیر عدم استقبال بخش سرمایه‌گذار و مشکل تامین زمین است؛ به طوری که «بنیاد مسکن انقلاب اسلامی» به عنوان مسئول تولید ۱۳۸ هزار مسکن در این طرح، از نیمه‌ی دوم ۹۹ تنها موفق به مکان‌یابی برای زمین ۳۷ هزار و ۶۵۱ واحد و آغاز عملیات اجرایی ۶ هزار و ۱۸۶ واحد با پیشرفت فیزیکی ۶ درصد و پیشرفت عملیاتی ۱۲ درصد شده است.

در همین حال، بر اساس سیاست وزارت راه و شهرسازی؛ این واحدها و ۲۶۲ هزار واحد دیگری که توسط بخش‌های دیگر باید تا انتهای ۱۴۰۰ تکمیل شوند، بر اساس هزینه‌ی تمام شده، قیمت‌گذاری می‌شوند و شاید خیلی از متقاضیان که وجه واریز کرده‌اند، در سطح تماشاچی و نه پیش خریدار قطعی باقی بمانند؛ به ویژه اینکه ۸۰ درصد افزایش قیمت مسکن مربوط به نرخ تورم عمومی است.

از آنجا هزینه ساخت هر متر مسکن، چهار میلیون تومان برآورد شده است-بدون توجه به میزان آورده‌ی متقاضیان- قیمت خرید یک واحد ۵۵ متری در حدود ۲۲۰ میلیون تومان است؛ در حالی که سقف تسهیلات خودمالکی با اولویت طرح‌های نیمه تمام، مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان و با سود ۱۸ درصد است. در نتیجه عده‌ای مانند کارگران کم درآمد، توان تامین هزینه‌های خانه‌دار شدن را ندارند. به همین دلیل مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، از وزارت راه و شهرسازی خواسته که برای اقشار آسیب‌پذیر و تحت پوشش کمیته امداد و کارگران و کارمندان فکری عاجل داشته باشد.

ماده ۵۴ مالیات‌های مستقیم و سامانه ملی املاک و اسکان

به دلیل تحرکات هجومی قیمت مسکن و آسیب‌های جبران‌ناپذیر آن به هزینه‌های خانوارهای کم درآمد، تعریف سیاستی برای جبران کنترل نرخ تورم ضروری می‌نماید اما دولت و مجلس که از کاهش نرخ تورم ناامید شده‌اند، به دنبال اجرای طرحی هستند که بر مبنای آن دامنه‌ی مالکیت مسکن برای افرادی که مایل به پرداخت مالیات واحدهای اضافه‌تر نیستند، محدود می‌شود و در ضمن مالیات سنگینی بر خانه‌های خالی وضع می‌شود؛ به این اُمید که سوداگری در بازار مسکن برای همیشه پایان یابد.

در ایران سوداگری به عنوان متهم اصلی کاهش قدرت خرید مردم در حوزه مسکن معرفی می‌شود. مجلس این شرایط را در اصلاحیه جدید «ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم» متصور شده است؛ اصلاحیه‌ای که اجرای آن در ثبت‌نام اجباری خانوارها در سایت سامانه ملی املاک و اسکان کشور، معنا می‌یابد.

سلب حقوق شهروندی متخلفان از ماده ۵۴

بر اساس اصلاحیه‌ی جدید، دستگاه‌های خدمت‌رسان مجاز هستند که به خانواری که به عنوان مالک یا بهره‌بردار، وضعیت مالکیت خود را در این سامانه به صورت «خوداظهاری» مشخص نکنند، خدمات ارائه نکنند. متخلفان از این قانون به محرومیت از سیاست‌های حمایتی (یارانه نقدی، کمک معیشتی و...)، افتتاح حساب و صدور دسته چک توسط بانک‌ها و مؤسسات اعتباری، تعویض پلاک خودرو، صدور دفترچه بیمه و بیمه‌نامه توسط سازمان تأمین اجتماعی و بیمه مرکزی ایران، تخصیص خوابگاه دولتی به دانشجویان توسط وزارت علوم، تخصیص کد بورسی، سهمیه طرح‌های مدیریت ترافیک و آلودگی هوا توسط شهرداری‌ها، ثبت‌نام مدارس توسط وزارت آموزش و پرورش، ارسال اسناد و مدارکی نظیر گواهینامه، دسته‌چک، اخطاریه، ابلاغیه و… که بنا به ضوابط قانونی می‌بایست به محل سکونت افراد ارسال شود، صدور انواع پروانه، گواهی و مجوز توسط شهرداری‌ها و ارائه انواع تسهیلات بانکی مربوط به حوزه مسکن، ارائه انشعاب جدید آب، برق یا گاز طبیعی محکوم می‌شوند.

بانک‌ها متهم اصلی خانه‌های خالی

در واقع طیف وسیعی از حقوق شهروندی خود را از دست می‌دهند؛ البته هر خانوار از نوع مالک می‌تواند یک مسکن فرعی و یک مسکن اصلی معرفی کند؛ مشروط به اینکه مسکن فرعی در شهری به غیر از محل مسکن اصلی واقع شده باشد؛ یا اینکه مسکن فرعی در همان شهر در مالکیت فرد دیگری از اعضای خانوار باشد. تنها در این محدوده خانواری مشمول مالیات‌های مندرج در اصلاحیه جدید ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم نمی‌شود البته هدف غایی قانونگذار اخذ مالیات از مالکان خانه‌های خالی است اما گفته می‌شود بخش عمده این واحدها در اختیار حقوقی‌ها از جمله بانک‌هاست. حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی سال ۹۶ گفته بود که ۲ و نیم میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که بخش قابل ملاحظه‌ای از آنها در اختیار بانک‌هاست.

به گفته‌ی وی، بانک مرکزی فشار زیادی برای فروش خانه‌های خالی بر بانک‌ها وارد کرده است. سال گذشته پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته بود که یک نهاد، یک هزار واحد را در تملک دارد. مدتی بعد معاون وزیر راه و شهرسازی این نهاد را یک بانک شبه دولتی معرفی کرد.

سال گذشته سید احسان خاندوزی، نائب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس هم اعلام کرد که هشت بانک بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی خالی را در اختیار دارند؛ البته اشخاص حقیقی که مالک تعداد زیادی واحد اجاره‌ای یا خالی هستند هم کم نیستند؛ خاندوزی همان زمان اعلام کرد ۲۵۰ ایرانی زیر ۱۸ سال بیش از پنج واحد مسکونی را در مالکیت خود دارند.

در مجموع به گفته‌ی محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد متعلق به افرادی است که بیش از یک واحد مسکونی دارند. اسلامی حتی گفت که فردی وجود دارد که بیش از ۶۰۰ واحد مسکونی را در مالکیت دارد؛ البته تا سال گذشته تنها برای یک میلیون و ۳۰۰ هزار نفر پیامک خوداظهاری ارسال شده است که مشخص نیست چه تعداد از آنها حقیقی و چه تعداد حقوقی هستند و چه تعداد از حقیقی‌ها در ارتباط با مسائل حقوقیِ مرتبط با حقوقی‌ها، به نام خود سند مالکیت دریافت کرده‌اند. جدا از اینکه بر اساس اصلاحیه جدید ماده ۵۴ اشخاص حقوقی به ازای هر تعداد واحد خالی باید ۲ برابر اشخاص حقیقی مالیات بدهند، اجرای مکانیزم خوداظهاری برای دریافت مالیات از ابرمالکان، می‌تواند دارای ایرادهای جدی باشد.

ایرادهای وارده به مکانیزم خوداظهاری

در درجه‌ی اول مکانیزم‌های روشنی برای دریافت مالیات از حقوقی‌ها وجود ندارد و حتی اظهارت متناقضی در مورد اینکه بانک‌ها یا دیگر مجموعه‌های حقوقی صاحب واحدهای خالی هستند یا نیستند، شنیده می‌شود؛ مقام‌های بانکی مدعی هستند که بانک‌ها هیچ واحد خالی را در اختیار ندارند. در درجه‌ی دوم حقوقی‌ها برای فرار از پرداخت مالیاتِ ۲ برابری، هزار و یک راه برای انتقال مالکیت به حقیقی‌های نزدیک به خود پیش روی دارند.

از طرفی با وجود اینکه بر اساس متن اصلاحی ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی ملزم به این شده که اطلاعات خانوارها را در اختیار وزارت راه و شهرسازی بگذارد تا مبنای انطباق خوداظهاری‌ها با اطلاعات واقعی شود، اما سامانه ملی املاک و اسکان با مشکلات نرم‌افرازی مانند عدم اتصال کد ملی صاحب ملک با کد پستی ملک است؛ این یعنی هیچ پیغام خطایی از بابت هر کد پستی ۱۰ رقمی که به ازای یک ملک وارد سامانه شود، نشان داده نمی‌شود.

فاقدان ابزارهای راستی آزمایی

حسین میرزایی (مدیر آزمایشگاه توسعه دولت الکترونیک) در مورد ایرادهای مکانیزم خوداظهاری در این سامانه، گفت: «در پروژه ملی در این مقیاس که قرار است تکلیف حدود ۳۰ میلیون ملک مشخص شود، باید اطلاعات پایه‌ای در اختیار باشد؛ وگرنه با یک مکانیزم خوداظهاری که فاقد ابزارهای راستی آزمایی است مواجه خواهیم بود. باید سرپرست خانوار به محض ورود به سامانه، اطلاعات املاک مرتبط با کدملی خود و اعضای زیرمجموعه خود را مشاهده و آن را تایید، اصلاح یا رد کند. امکان افزودن ملک نیز برای مواردی که در سامانه وجود ندارد، قرار داده شود. در حال حاضر سیستم بر پایه خوداظهاری بنا نهاده شده است.»

وی با بیان اینکه از سال ۹۳ در وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی بدنبال برقراری ارتباط بین شماره ملی و کدپستی و بروزرسانی آن هستیم، گفت: «بزرگترین تحول در نظام تصمیم گیری کشور، اطلاع دقیق از اقامتگاه رسمی شهروندان و در اختیار داشتن شناسنامه اقتصادی – اجتماعی آنهاست. دومی محقق شده است. اما بحث اقامتگاه رسمی، ۲۳ سال بر زمین مانده است که سامانه ملی املاک و اسکان، قرار است در کنار تعیین تکلیف مالکیت و وضعیت سکونت در املاک، موضوع اقامتگاه رسمی آحاد جامعه را نیز پوشش دهد. از طرف دیگر، اطلاع دقیق از وضعیت تملک املاک، که یکی از شاخص‌هایی اقتصادی است که در اجرای آزمون وسع به آن احتیاج داریم تا وضعیت مالی افراد و خانوارها را ارزیابی کنیم، نداریم.»

وی افزود: «پرسش این است که آیا این سامانه و تیم اجرایی آن، امکان تحقق این دو مساله کلان در کشور را دارند یا خیر؟ اما در کل چند مساله وجود دارد؛ مسئله‌ی اول این است که اطلاعات املاک موجود در کشور را در اختیار نداریم. در حال حاضر تنها سازمان ثبت اسناد و املاک، سامانه کدرهگیری معاملات مسکن، سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌ها و سازمان اوقاف و امور خیریه و چند دستگاه دیگر، اطلاعات املاک موجود در کشور را در اختیار دارند.

در اینجا ۲ پرسش مطرح می‌شود: اگر اطلاعات املاک در اختیار سامانه ملی املاک و اسکان قرار دارد، چرا باید مردم کلیه اطلاعات املاک را وارد سامانه نمایند؟ اگر اطلاعات املاک موجود در کشور در اختیار این سامانه نیست، اطلاعاتی که توسط مردم وارد می‌شود را چطور راستی‌آزمایی می‌کنند؟»

مصرف ناعالانه مسکن و سیاست‌های مقطعی

ایرادهایی از این دست، باید در حل معضل مصرف عادلانه‌ی مسکن، دیده شود تا بتوانند جلوی کسی که ۶۰۰ واحد مسکونی را به نام خود ثبت کرده یا بانکی که هزار واحد خالی را در مالکیت خود دارد، درآیند؛ در غیر این صورت شکل توزیع مسکن همچنان ناعادلانه خواهد ماند؛ البته با اجرای این قانون تنها دولت به هدف‌گذاری تحقق ۲۵۱ هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی در بودجه ۱۴۰۰ نزدیک‌تر می‌شود و اقشار فاقد قدرت خرید مسکن، همچنان از دسترسی به آن بازمی‌مانند؛ به ویژه اینکه متقاضی خرید ملک در شهری مانند تهران، به فرض ثابت ماندن نرخ مسکن، و پس‌انداز ماهی ۱.۵ میلیون تومان، می‌تواند پس از ۲۲.۵ سال آن را خریداری کند؛ درحالیکه همین حالا هزینه مسکن-بسته به شهرستان محل زندگی و محل احداث مسکن- دستکم ۱ تا بیش از ۲ میلیون تومان ازدستمزد ماهیانه کارگران را می‌بلعد.

این عدد چیزی در حدود ۳۰ تا بیش از ۵۰ درصد دستمزد کارگران در سال ۱۴۰۰ است. در نتیجه نمی‌توان با طرح‌های موقتی تولید مسکن و تکمیل سیاست‌هایِ ثبتی، مستاجران کم درآمد و بی‌نوا را خانه‌دار کرد. نباید از یاد برد که نرخ رشد مستاجران، در شیب افزایشی قرار دارد. طبق سرشماری نفوس و مسکن تعداد مستاجران از ۱۵.۴ درصد جمعیت کشور در سال ۷۵ به ۳۰.۷ درصد جمعیت کشور در سال ۹۵ رسیده است. تنها در تهران از ۷۵ تا ۹۵ تعداد مستاجران به ۴۲ رسیده است.

این عدد به معنای آن است که در یک بازه‌ی زمانی ۲۰ ساله، تعداد زیادی از فرزندان خانواده‌‌ها، به دلیل نداشتن قدرت خرید، پس از تشکیل زندگی مشترک به مستاجری روی آورده‌‌اند. اینکه چرا سیاستگذار برای مقابله با خلع سلاح کامل قدرت خرید در برابر سیر تهاجی قیمت مسکن، به سیاست‌های مقطعی روی می‌آورد چای پرسش دارد اما نه دولت و نه مجلس پاسخی برای آن ندارند.

ایلنا