راه حل رفع مشکلات بازار مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، کم توجهی به تقویت عرضه و تقاضای مسکن طی هشت سال گذشته از سوی سیاستگذار این بخش منجر به تورم بیش از ۷۰۰ درصدی مسکن و از دست رفتن قدرت خرید بخش قابل توجهی از متقاضیان شد. متوسط قیمت خانه در شرایطی به متری بیش از ۲۸ میلیون تومان در تهران رسیده که در حال حاضر در بهترین حالت وام خرید مسکن ۲۴۰ میلیون تومان است. همچنین در بخش عرضه مسکن نیز اقدامات حمایتی قابل توجه صورت نگرفت و آمار و ساخت و ساز در این مدت قابل قبول نبوده است.

بیش از نیمی از درآمد‌های خانوار صرف هزینه‌های مسکن می‌شود. از این رو این بخش از اهمیت زیادی برخوردار است. تا زمانی که ندانیم، از هریک میلیون تومان هزینه خانوار دهک متوسط در پایتخت، بیشتر از ۵۰۰ هزار تومان صرف تامین سرپناه می‌شود، نمی‌توانیم درک کنیم، این کالای غیر قابل واردات و صادرات تا چه اندازه بر زندگی اقشار مختلف مردم تاثیر گذار است.

افزایش ۷۰۰ درصدی قیمت مسکن!

در طول هشت سال گذشته، یکی از پرتکرارترین اخبار ماهیانه رشد قیمت مسکن به طور مداوم بوده است. همین مسئله سبب شده تا شاهد رشد ۷۰۰ درصدی قیمت مسکن باشیم. به عبارت دیگر در شرایطی که در سال ۱۳۹۲ با ۱۰۰ میلیون تومان، زمینه لازم برای خرید ۲۷ متر واحد مسکونی مهیا می‌شود. رشد قیمت در طول هشت سال اخیر سبب شد تا با همان ۱۰۰ میلیون تومان زمینه خرید یک مسکن سه متری نیز ایجاد نشود. کم توجهی به عرضه و تقاضا مسکن بر اشتغال و رشد اقتصادی کشور نیز تاثیرات گسترده‌ای داشت.

مسکن یکی از اساسی‌ترین پیشران‌های اقتصادی به وجود می‌آید، زیرا حرکت و رونق ساخت و ساز می‌تواند زمینه رونق ۱۳۷ رشته صنعت پسینی و پیشینی را مهیا کند. علاوه بر این ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در شرایط کنونی به طور میانگین در سطح کشور معادل چهار میلیون تومان هزینه دارد، اما هزینه این مقدار سرمایه می‌تواند منجر به ایجاد ۲.۵ شغل به صورت مستقیم و غیر مستقیم در یک سال شود. این یعنی ما به ازای هر ۱.۶ میلیون تومان سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن می‌توان زمینه ایجاد یک شغل را مهیا کرد. در حالیکه اشتغال سایر بخش‌ها نیاز به هزینه‌های بالاتری دارد.

کارشناسان معتقدند سیاست‌های پیگیری شده توسط دولت در طول هشت سال گذشته نه تنها به دلیل افزایش قیمت، زمینه فشار معیشتی از بعد تامین سرپناه را به وجود آورده بلکه این سیاست‌ها از ظرفیت اشتغال گسترده این صنعت نیز جلوگیری کرده است.

سید البرز حسینی، عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه دولت در هشت سال گذشته در حوزه مسکن برنامه‌ای نداشت، عنوان کرد: آمار‌ها نشان می‌دهند که حدود ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد و ۱۵ میلیون حاشیه‌نشین در شهر‌های بزرگ و کلان‌شهر زندگی می‌کنند. قریب به ۶ میلیون مستأجر، ۲.۵میلیون نفر جوان بالای ۳۲ مجرد و ۱۲ میلیون جوان در شرف ازدواج در کشور وجود دارد و این‌ها زنگ خطر برای بررسی جدی وضعیت مسکن هستند.

برنامه دولت سیزدهم برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی

کارشناسان امیدوارند با توجه به برنامه‌های اعلام شده رییس جمهور منتخب در حوزه مسکن، شاهد بهبود وضعیت عرضه و تقاضا در این بخش باشیم.

رییس دانشکده کارآفرینی دانشگاه تهران از طرح "مسکن کرامت" به عنوان اکسیر ایجاد تحرک اقتصادی در دولت سیزدهم نام برد و گفت: این طرح حداقل یک میلیون اشتغال دایم ایجاد خواهد کرد و چرخ‌های تولید قریب به یکصد صنعت را به گردش درمی آورد.

غلامحسین حسینی نیا اظهار داشت: متاسفانه علیرغم همه تلاش‌هایی که تاکنون برای رفع مشکلات در بخش مسکن، به ویژه طرح مسکن مهر در دولت‌های نهم و دهم، هنوز معضل مسکن به شکل آزار دهنده‌ای خانواده‌های ایرانی و به ویژه جوانان و اقشار ضعیف و متوسط را درگیر خود ساخته و کم توجهی سیاستگذار بخش مسکن طی هشت سال گذشته که نه تنها برنامه‌ای برای خانه دار کردن مردم نداشتند، بلکه طرح‌های قبلی را نیز مزخرف خواندند، بر گستردگی و پیچیدگی این معضل افزود و قیمت مسکن را به آسمان رساند.

رییس دانشکده کارآفرینی دانشگاه تهران اذعان داشت: در وصف این مشکل همین بس که کارشناسان مدت انتظار یک جوان برای خانه دار شدن در شهر تهران را یکصد سال برآورد کرده اند.

وی گفت: نخستین مشکل، سهم بالای قیمت زمین در قیمت تمام شده واحد‌های مسکونی بود که در طرح کرامت، تامین زمین مناسب و ارزان و بعضا تهیه زمین رایگان در جوار شهرک‌های صنعتی و کارگری و نیز فاز‌های توسعه‌ای شهر‌های جدید پیش بینی شده و در بافت‌های فرسوده نیز زمین به عنوان آورده متقاضیان در نظر گرفته شده تا بتوانند از مزایای دیگر این طرح استفاده کنند.

حسینی‌نیا ادامه داد: دومین مشکل، ضعف مدیریت اقتصادی تعاونی‏ها به دلیل پایین بودن آموزش‏های فنی لازم بود که در طرح کرامت، سازوکار‌های لازم برای استخدام مدیران حرفه‌ای متخصص و جدایی مالکیت از مدیریت اندیشیده شده است.

این استاد دانشگاه، طولانی شدن پروژه‏‌های مربوط به تعاونی‏‌های مسکن را سومین مشکل رایج طرح‌های قبلی دانست و گفت: در طرح کرامت با اتخاذ سازوکار‌هایی برای مدیریت پروژه، تزریق به موقع نقدینگی و مصالح و اتخاذ سازوکار‌های بازدارنده تنبیهی برای مسببین اخلال در طرح، این موضوع مهم تمهید شده است.

وی افزود: چهارمین مشکل، عدم همکاری مناسب سازمان‌های ذیربط با تعاونی‏های مسکن و انبوه سازان بود که در طرح کرامت، با سازماندهی و تشکیل قرارگاه سازندگی طرح کرامت به ریاست شخص رییس دولت و برگزاری هفتگی جلسات این معضل مهم مدیریت می‌شود.

حسینی‌نیا اذعان داشت: مشکل پنجم، عدم تأمین به موقع اعتبارات لازم برای تکمیل پروژه‏های تعاونی‏ها بود که در طرح کرامت با هدایت صحیح نقدینگی به سمت تولید مسکن، مکانیزم‌های نوآورانه تامین مالی بغیر از سیستم سنتی وام بانکی تعبیه شده است.

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز درباره برنامه دولت سیزدهم برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی گفت: استفاده از بخش خصوصی و ظرفیت‌های این بخش راه عملی کردن برنامه‌های دولت جدید است.

ایرج رهبر با اشاره با ضرورت ساخت مسکن در کشور و راهبرد‌های دولت جدید در این حوزه، گفت: رونق بخش مسکن وابسته به برنامه‌ریزی دولت جدید دارد و مدیریت درست منابع بخش خصوصی در این زمینه لازم است.

مدیریت بازار مسکن و اشتغالزایی

ساخت یک واحد مسکونی علاوه بر ساماندهی بازار، می‌تواند تقریباً وضعیت ۱۵۰ شغل پسین و پیشین مربوط به خود را بهبود ببخشد و از شرکت‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی تا کارخانه‌های لوازم‌خانگی درگیر شوند. کارشناسان می‌گویند اگر دولت ساختار حوزه بازار را کنترل، اجاره‌داری حرفه‌ای را مدیریت کند و به بازار مصالح ساختمانی اشراف داشته باشد، انباشتگی درخواست مسکن در کشور شکل نمی‌گیرد. بر اساس برآورد‌ها باید سالانه قریب به حدود یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود.

میزان