مرور مراحل قانونی تمدید خودکار اجاره‌نامه

به گزارش اخبار ساختمان، شیوع کرونا از اسفندماه سال ۹۸، کم یا زیاد زندگی تمام مردم کشورمان را دگرگون کرد. در این میان مستأجرین با توجه به التهابات بازار مسکن فشار مضاعفی را متحمل شدند و تمدید قراردادهای اجاره در این شرایط کرونایی دغدغه‌ای بر روی سایر دغدغه‌های خانواده‌های مستأجر شده است.

به همین جهت چندی پیش ستاد ملی مقابله کرونا در هفتاد و دومین جلسه خود برای حمایت از خانوارهای مستأجر در زمینه اجاره املاک مسکونی طی مصوبه‌ای اعلام کرد کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آن‌ها به اتمام می‌رسد به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید می‌شود.

این مصوبه البته حداکثری برای افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن نیز تعیین کرده بود که بنا بر آن برای قراردادهای اجاره در شهر تهران افزایش تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلانشهرها تا سقف ۲۰ درصد و سایر شهرها تا سقف ۱۵ درصد مجاز است.

با این حال مستأجران خبر از بی‌اعتنایی بازار مسکن به مصوبات ستاد ملی مقابله کرونا دادند و با ثبت کمپین‌هایی نظیر «در ایام کرونا به داد مستأجران برسید» به عدم اجرای این مصوبه و شرایط نامساعد بازار اجاره مسکن در روزهای کرونایی اعتراض کردند.

در این میان عدم اطلاع از فرایند تمدید خودکار قرارداد اجاره براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، یکی از مهم‌ترین دلایل نارضایتی مستأجران به نظر می‌رسد. به همین دلیل با غلامرضا مهدوی رئیس شورای حل اختلاف تهران درباره فرایند رسیدگی پرونده‌های تمدید خودکار اجاره در شورای حل اختلاف به عنوان مرجع قانونی رسیدگی به این موضوع، گفت‌وگو کرده‌ایم. مشروح این گفت‌وگو به شرح زیر است:

مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا چه تغییری در فرایند پرونده‌های اجاره بها ایجاد کرد و آیا شورای حل اختلاف این مصوبه را کاملا اجرا می‌کند؟

طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، همان گونه که این ستاد هم اذعان دارد از زمان تصویب این مصوبه تا به همین الان یک مورد هم نشده است که این مصوبه را اجرا نکرده باشیم. این مصوبه در اصل می‌گوید که باید قراردادهای اجاره به مدت یکسال دیگر تمدید شوند اما در خود این مصوبه نیز سلسله شرایطی برای تخلیه و صدور دستور الزام به تخلیه ذکر شده است؛ بنابراین ما باید همه این مصوبه را یکجا ببینیم. اینکه شورای حل اختلاف هم این ایام شلوغ شده، با توجه به ایام تمدید اجاره‌ها و مصوبه ستاد ملی طبیعی است. البته در تهران تنها یکی دو منطقه شلوغ است و بیشتر دعاوی مربوط به اجاره و مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در مناطق یک و دو هستند.

طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر به محض اینکه موعد اجاره به اتمام رسید با تقاضای صاحب خانه یا همان موجر دستور تخلیه در ظرف دو روز باید صادر شود و همین ماده مقرر می‌کند که از زمان تقدیم دادخواست تا زمان اجرا تنها یک هفته مهلت است. این اصل قانون لازم الاجرایی است که وجود دارد و تا پیش از مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا نیز بر طبق این ماده عمل می‌شد. اما همان‌طور که گفتیم پس از شیوع کرونا و وضعیت جامعه، براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا اصل بر این شد که قراردادهای اجاره یکسال دیگر تمدید شوند. این مصوبه در حال حاضر برای تمام شعب شوراهای حل اختلاف و محاکم قضایی لازم الاجرا است و ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر با توجه به وضعیت اضطراری کنونی کنار گذاشته شده است.

همانطور که گفته شد شرایطی البته برای این تمدید و یا عدم تمدید مدت اجاره در مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا وجود دارد. یکی از شرایط این است که در کلان‌شهر تهران فقط ۲۵ درصد اجاره بها و ودیعه نسبت به سال قبل بایستی افزایش پیدا کند و این ۲۵ درصد هم باید توسط مستأجر در صندوق دادگستری تودیع شود. اگر این عمل نشد بنابراین موجبات تخلیه فراهم می‌شود.

شرط دیگر این است که اگر صاحبخانه یا همان موجر نیاز شخصی به خانه داشته باشد، یعنی مثلاً خودش یا فرزندان ذکورش نیاز به اسکان داشته باشند و این نیاز شخصی هم توسط شورای حل اختلاف احراز شده باشد؛ مستأجر باید خانه را تخلیه کند.

شرط دیگر این است که مستأجر برای تمدید نباید در طول مدت اجاره مرتکب تخلف قراردادی شده باشد. تخلفاتی مثل اینکه مستأجر در سر برج اجاره بهای خودش را پرداخت نکرده باشد یا موجب اذیت و آزار موجر شده باشد یا شارژ ساختمان را پرداخت نکرده باشد یا همسایگان از او شاکی باشند و مثلاً مستأجر سگ و گربه در ساختمان خودش نگهداری کند که در این موارد پس از شکایت از مستأجر و احراز این تخلفات توسط شورای حل اختلاف امکان تمدید وجود ندارد و مستأجر باید خانه را تخلیه کند. این شرایط و چند شرط دیگر که در مصوبه آمده است مانع تمدید اجاره و منجر به دستور تخلیه خانه خواهد شد اما اگر این شرایط برای مستأجر مساعد باشد، قرارداد فوراً تمدید خواهد.

برخی موارد گفته شده است که شعب شورای حل اختلاف تلاش می‌کنند که موجر و مستأجر را با اجاره بهایی بالای ۲۵ درصد به مصالحه برسانند، آیا این صحت دارد؟

نه تا کنون چنین مواردی گزارش نشده است. این موضوع از موارد حق الناس است و شورای حل اختلاف مصوبه را اجرا می‌کند و شورا به مستأجر می‌گوید که طبق مصوبه ۲۵ درصد اضافه را واریز کن تا اجاره تمدید شود. البته اگر موجر و مستأجر بیرون از شورای حل اختلاف به توافق برسند و خودشان بر مبلغ معینی توافق کرده باشند به ما ربطی ندارد اما آنچه که به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود ملاکش برای تمدید فقط همان ۲۵ درصد مصرح در مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است.

اگر مستأجر از شروط ضمن عقد اجاره که خودشان به آن توافق کرده اند تخطی کند باز هم امکان تمدید وجود دارد یا شورا حکم تخلیه را صادر می‌کند؟

اگر مستأجر در طول قرارداد از شرایطی که در قرارداد ذکر شده است تخطی کرده باشد، این هم از موارد الزام به تخلیه محسوب می‌شود و امکان تمدید قرارداد وجود نخواهد داشت.

زمان رسیدگی به درخواست مستأجر برای تمدید خودکار و یا درخواست موجر برای گرفتن حکم تخلیه در شعب شوراهای حل اختلاف چقدر طول می‌کشد؟

همانطور که تأکید شد اصل بر تمدید قرارداد است و این یعنی اینکه اگر آقای مستأجر ۲۵ درصد افزایش اجاره را واریز کرده باشد، موجر هم شکایتی با توجه به شرایط مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا نداشته باشد و یا دلیلی برای تخلیه ارائه نکند؛ در آن صورت قرارداد اجاره در همان روزی که مستأجر کارهای واریز را انجام می‌دهد تمدید خواهد شد.

البته اگر موجر یک سری دلایل مانند تخلفات قراردادی یا نیاز مبرم خودش برای اسکان ارائه کند، طبیعی است که شورای حل اختلاف باید به این ادعاها رسیدگی کند که اندکی زمان‌بر است. با این حال این ادعاها اگر اثبات شد به تخلیه منجر خواهد شد و اگر اثبات نشد، تمدید اجاره صورت خواهد گرفت.

بسیاری از مستأجران دقیقاً از روند تمدید خودکار قرارداد اجاره‌شان از طریق شورای حل اختلاف آگاه نیستند، ممکن است به شکل ساده این فرایند را برای ما توضیح دهید؟

بگذارید برای توضیح این مسئله من یک مثال بزنم. فرض بفرمایید از دهم تیرماه ۹۹ تا یک تیرماه ۱۴۰۰ به مدت یکسال قرداد اجاره منعقد شده است. الان مدت قرارداد تمام شده است و موجر یعنی همان صاحبخانه به مستأجر می‌گوید که خانه را تخلیه کن. اما طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مستأجر می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند و ۲۵ درصد ودیعه یا اجاره بها را به حساب قوه قضاییه واریز می‌کند و وقتی این پرداخت انجام شد آنموقع قرارداد اجاره خود به خود تمدید می‌شود.

برای این کار نیاز به تقدیم دادخواست و طی فرایندهای دادرسی نیست؟

اگر مستأجر در یک برگ معمولی هم تقاضا بکند که من می‌خواهم قراردادم را تمدید کنم و پول را واریز کند این کار سریعاً انجام می‌شود

نه، تشریفاتی برای این موضوع وجود ندارد و این یکی از حسن‌های این مسئله است و صرفاً اگر مستأجر در یک برگ معمولی هم تقاضا بکند که من می‌خواهم قراردادم را تمدید کنم و پول را واریز کند این کار سریعاً انجام می‌شود. البته معمولاً فرایندهای شورای حل اختلاف از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌پذیرد اما در این مورد برای این که کار مردم را تسریع کرده باشیم و تسهیل در امور صورت بگیرد، ما در شورای حل اختلاف درخواست دست نویس ساده را هم قبول می‌کنیم و حال نیز فرایند همین گونه دارد انجام می‌شود.

البته ممکن است فرایند تمدید قرارداد اجاره با شکایت موجر به مانع برخورد کند. یعنی پس از اقدامات مستأجر برای تمدید قرارداد اگر موجر برای تمدید قرارداد مراجعه کند و قرارداد را تمدید کند که قرارداد تمدید می‌شود و اگر هم نیاید قرارداد به صورت خودکار یک سال دیگر هم تمدید می‌شود. اما اگر موجر به یکی از شرایط مصرح در مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا که به آن‌ها اشاره شد، به شورای حل اختلاف درخواست تخلیه بدهد. این شرایط باید بررسی و رسیدگی بشود و اگر این شرایط اثبات شود حتی اگر آن ۲۵ درصد هم واریز شده باشد، پول به مستأجر عودت داده می‌شود و تخلیه صورت می‌گیرد.

فارس