دردسرهای حباب زدگی در بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، بحران مالی که در سال ۲۰۰۷ در ایالات متحده آمریکا از بازار مسکن آغاز شد، و دیگر کشورهای توسعه یافته را هم درگیر کرد، نشان دهنده شکست تمام عیار تئوری های اقتصادی در پیش بینی بحران های از این دست بود.

بازار مسکن آمریکا از اوایل دهه ۲۰۰۰ روند افزایشی بی سابقه ای را تجربه کرد و بازار سهام هم درحال ثبت رکوردهای تاریخی جدیدی بود. دیگر بازارها هم وضعیت مشابهی داشتند. تئوری های موجود در اقتصاد در آن زمان نتوانستند وقوع بحران مالی را پیش بینی کنند چراکه به نقش بازارهای مالی در اقتصاد و امکان اثرگذاری آن بر بخش واقعی اقتصاد توجه نمی کردند.

تجربه تلخ بحران مالی در پایان نخستین دهه قرن بیست و یکم باعث شد در نظریه های اقتصادی بخش مسکن و ارزشگذاری بیش از اندازه دارایی ها مورد توجه قرار بگیرد. مفهوم حباب در نظریه ها از آن سال به بعد پررنگ تر شد، که معنای آن ارزشگذاری بیش از اندازه یک دارایی بود.

دلایل مختلفی برای شکل گیری حباب در بازار مسکن ارائه شده است. این دلایل را می توان به چند دسته اصلی تقسیم کرد. دسته نخست، علت شکل گیری حباب را به سیاست های پولی انبساطی و نرخ های بهره پایین نسبت می دهند. محققین در این استدلال ها می گویند بانک های مرکزی در دوره پیش از سقوط قیمت مسکن در سال ۲۰۰۷ نرخ های بهره را در سطوح بسیار پایین حفظ کرده بودند و این باعث افزایش مصنوعی تقاضا برای وام های رهنی ارزان شده و در نهایت حباب مسکن را ایجاد کرده است.

دسته دیگر از محقق، حباب مسکن را ناشی از تحرکات طرف تقاضا می دانند و باور دارند حباب به دلیل تقاضای فزاینده برای مسکن است که شکل می گیرد. و در نهایت در دسته دوم، محققین باور دارند حباب زدگی در بازار مسکن در سال ۲۰۰۷ ناشی از سمت عرضه بوده است و به دلیل مقررات زدایی زیاد از بازار تامین مالی رهنی بود که ایجاد شده است.

در ایران، به دلیل وجود شباهت ها و تفاوت هایی که در اقتصاد با کشورهای توسعه یافته وجود دارد، عوامل دیگری هم در تحلیل حباب زدگی بازار مسکن نقش آفرینی می کند. از جمله اینکه قیمت مسکن در اقتصاد ایران به شوک درآمدهای نفتی وابسته است. هم چنین سیاست های پولی، دومین عامل اثرگذار بر قیمت مسکن است. بعضی مطالعات هم نااطمینانی از تغییرات قیمت های آتی را در شکل گیری حباب مسکن موثر می دانند.

بررسی ها نشان می دهد به دلیل همین عوامل، بازار مسکن در پایتخت، در سال های ۱۳۸۱، ۱۳۹۷، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ به حباب قیمتی دچار شده است. نکته مهم اینکه پس از فروپاشی حباب مسکن در اقتصاد ایران، رشد اقتصادی نسبت به دورهای قبل تر افت می کند. این موضوع به چند دلیل رخ می دهد.

نخست اینکه بخش مسکن سهم بالایی در تولید ناخالص داخلی ایران دارد و دوم اینکه بخش مسکن از کانالهای غیرمستقیم مثل اثر ثروت و اثر ترازنامه ای بخش حقیقی اقتصاد را تحت تاثیر قرار می دهد. پژوهشگران با توجه به اثرقابل توجه شوک های نفتی بر بازار مسکن در ایران، به دولت ها توصیه کرده اند برای جلوگیری از شکل گیری تلاطم در بازار مسکن، وابستگی اقتصاد را به درآمدهای نفتی کاهش دهند.

برای مطالعه بیشتر مقاله شناسایی و زمان بندی شکل گیری و فروپاشی حباب های قیمتی چندگانه در بازار مسکن تهران را بخوانید. این مقاله در نشریه راهبرد اقتصادی در بهار ۱۴۰۰ منتشر شده است.

بازار