چرا خانه های خالی در منطقه یک رو به افزایش است؟

به گزارش اخبار ساختمان، واسطه‌های ملکی می‌گویند: آپارتمان‌های گران نوساز بیشترین فراوانی خانه های خالی در منطقه یک پایتخت را دارند و اکنون در هر برج از منطقه یک تهران، در هر طبقه بسته به متراژ یک تا ۲ واحد مسکونی خالی وجود دارد که برای فروش‌های گران‌تر کلیدنخورده نگه داشته می‌شود.‌

یک واسطه ملکی در منطقه یک پایتخت درباره انگیزه مالکان از خالی نگه داشتن آپارتمان خود در منطقه یک پایتخت گفت: خانه های خالی در منطقه یک پایتخت یا توسط سرمایه‌گذاران خریداری‌شده و خالی نگه داشته می‌شود و با کمک واسطه‌ها و دلالان در زمان پیک قیمت‌ها که معمولاً بعد از یک دوره سه تا پنج‌ساله است با قیمت‌های بالا به فروش می‌رود، یا توسط سازندگان، خالی نگه داشته می‌شود تا بعد از ساخت و تکمیل هر پروژه، واحدهایی با فاصله زمانی برای سودهای کلان‌تر خالی نگه داشته شود.

وی افزود: آپارتمان‌هایی با سال ساخت یک تا پنج سال بیشترین فراوانی خانه‌های خالی در منطقه یک پایتخت را دارند.

این واسطه ملکی در منطقه یک پایتخت ادامه داد: سرمایه‌گذاران معتقد هستند در صورتی که آپارتمان لوکس خود را اجاره دهند، افت قیمت می‌خورد و امکان فروش آن با قیمت بالا پایین می‌آید. وقتی ملکِ خود را خالی نگه می‌دارند هم‌زمان با جهش‌های قیمتی، حتی اگر پنج سال هم از ساخت آن گذشته باشد امکان فروش آن به عنوان خانه نوساز وجود دارد، زیرا واحد مسکونی مستأجر نداشته و سالم و تمیز مانده است.

این مشاور املاکی توضیح داد: اگر مالکی در این پنج سال واحد خود را اجاره دهد، درآمد اجاره که اکنون در منطقه یک پایتخت به میانگین قیمتی ۴۰ تا ۹۰ میلیون تومان در ماه رسیده است باز هم بیشتر از سود خالی نگه داشتن خانه نیست. مالکان در هر شرایطی حاضر هستند خانه را خالی نگه دارند تا افت قیمت هنگام فروش نداشته باشد و در موج‌های افزایش قیمت، ملک خود را در بالاترین قیمت به فروش برسانند.

مرور بازار اجاره مسکن در منطقه یک پایتخت نشان از وجود قیمت های نجومی برای رهن و اجاره بها دارد که در جدول زیر تعدادی از این فایل ها آمده است:

 

تعداد واحدهای خالی در منطقه یک پایتخت

یک مشاور املاک دیگر در منطقه یک تهران درباره تعداد واحدهای خالی در این منطقه گفت: اکنون در هر برج از منطقه یک تهران، در هر طبقه یک تا دو واحد مسکونی خالی داریم. در سازه‌های جدید در منطقه یک پایتخت متراژ خانه‌ها بالاتر رفته است و تمایل به ساخت واحدهای بزرگ و لوکس افزایش یافته است. در برج‌های قدیمی واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متری داشتیم اما واحدهایی که اکنون در منطقه یک پایتخت در حال عرضه است در متراژهای بالاتر و تعداد واحدهای کمتر ساخته می‌شود. بنابراین شاید تعداد واحدهای خالی در هر برج پایین آمده باشد اما متراژها چندین برابر واحدهای ۱۰ سال پیش است.

وی بیان داشت: افزایش متراژ در این مناطق نیز به درخواست و کشش بازار است که سازندگان به سمت ساخت خانه‌های بزرگ در متراژهای یک‌هزار تا یک‌هزار و ۲۰۰ متر رفته‌اند. این خانه‌ها خریداری و سپس خالی نگه داشته می‌شود.

این واسطه ملکی ادامه داد: بخشی از خریداران عمده در منطقه یک پایتخت که تصمیم ندارند دارایی خود را در بانک نگه دارند و حاضر به صرف سرمایه خود در بازار طلا و سکه به دلیل نوسان آن نیستند، به خرید ملک در منطقه یک رو آورده‌اند. نیمی از مالکان واحدهای خالی در منطقه یک پایتخت درآمد ارزی دارند که به دلیل افزایش قیمت تصاعدی ماهانه ملک در این منطقه در هیچ بازار دیگری سرمایه‌گذاری نمی‌کنند.

این فعال بخش خرید و فروش ملک در منطقه یک تهران ادامه داد: حجم خرید و معاملات در منطقه یک تهران حتی در شرایط رکود تورمی هم بالا است و سرمایه‌گذاران در منطقه ۲ و سه پایتخت وقتی سرمایه بیشتری کسب می‌کنند، وارد سرمایه‌گذاری ملک در منطقه یک پایتخت می‌شوند.

با درآمد ارزی در منطقه یک خانه می خرند و خالی نگه می دارند

وی گفت: مشتری‌های منطقه یک با لهجه ها و فرهنگ های مختلف از کل کشور هستند، هر فردی که سرمایه گذاری اش در سایر بخش‌های اقتصادی درآمد دلاری دارد، آن درآمد را به‌منظور حفظ ارزش به منطقه یک تهران می‌آورد و اینجا خانه می‌خرد و خالی نگه می‌دارد.

وی تصریح کرد: حجم بالایی از خریدهای ملک در این منطقه با هدف کسب سودهای چند صد میلیاردی انجام می‌شود.

این واسطه ملکی اظهار داشت: منطقه زعفرانیه و الهیه، سپس ولنجک، محمودیه، نیاوران، کامرانیه و فرمانیه بیشترین حجم سرمایه‌گذاری و خانه‌های کلید نخورده و خالی را دارد که بین ۵ تا ۶ سال است نه اجاره داده شده و نه توسط مالکان به فروش رفته است.

یک واسطه ملکی دیگر در منطقه پنج تهران که در مناطق یک تا سه پایتخت نیز مشاور املاکی است توضیح می‌دهد: سرمایه‌گذاران در منطقه یک تهران با ۲۰۰ میلیارد تومان طی یک هفته می‌توانند از بین خانه‌های خالی، یک واحد مناسب را انتخاب کنند و مجدد خالی نگه دارند تا در دوره بعدی افزایش قیمت به فروش برسانند. اما اگر همین پول را بخواهند به منطقه پنج تهران آوردند مجبورند ماه‌ها بچرخند تا درنهایت بتوانند واحد مناسب و چشمگیری پیدا کنند. در این منطقه خریدها واقعی است و کمتر برای سرمایه‌گذاری انجام می‌شود و واحدها بیشتر برای فروش به مصرف‌کننده واقعی در متراژهای معمولی و با مصالح ساختمانی معمولی ساخته‌شده است.

بلایی که افزایش خانه‌های خالی بر سر بازار اجاره در منطقه یک آورده است

وی درباره بازار اجاره در منطقه یک پایتخت نیز گفت: افزایش تعداد واحدهای خالی ارتباط مستقیمی روی قیمت‌های اجاره در این منطقه گذاشته است. وقتی فایل‌های اجاره کمتر و متقاضی سکونت در منطقه یک هم چنان بالا مانده باشد، مالکان نیز فایل‌های اجاره موجود را به بالاترین قیمت اجاره می‌دهند.

این مشاور املاک بیان داشت: اکنون با وجود اینکه رقم‌های اجاره برای واحدهای ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری در منطقه یک با قیمت رهن ۲۰۰ میلیارد و ماهیانه ۱۰۰ میلیون تومان فایل می‌شود، اما یک قیمت عادی محسوب می‌شود و همچنان صرف خالی نگه داشتن واحد از اجاره آن بیشتر است.

وی افزود: هم‌اکنون با رقم ۵۰۰ میلیون رهن و ماهانه ۵۰ تومان اجاره، یک واحد ۱۲ سال ساخت بدون مشاعات خاصی اجاره می‌رود. این بلایی است که افزایش تعداد واحدهای خالی بر سر مستاجران منطقه یک پایتخت آورده است. فایل‌های موجود در فقدان فایل‌های نو به بالاترین قیمت به بازار ارائه داده می‌شود و قیمت اجاره در این منطقه به صورت تصاعدی افزایش یافته است.

به گفته وی، افزایش قیمت اجاره در منطقه یک باعث سرایت قیمت‌ها به سایر مناطق شده است و باقی مناطق پایتخت با هماهنگ کردن خود با منطقه یک، فایل‌های اجاره خود را چند برابری به بازار عرضه می‌کنند.

اما این نکته را باید یادآوری کرد که افزایش اجاره بها تا حدود زیادی به قیمت ملک در هر منطقه وابسته است و این موضوع می تواند میزان اجاره بها را در مناطقی مانند منطقه یک پایتخت تا حدود زیادی با افزایش رو به رو کند. در جدول زیر می توانید قیمت مسکن در منطقه یک تهران را مشاهده بفرمایید:

 

رقم فعلی مالیات بر خانه های خالی بلااثر است

یک واسطه ملکی دیگر در منطقه یک پایتخت می‌گوید: میانگین مالیات در منطقه یک در سال برای واحدهای ارزان تر بین یک تا سه میلیارد و برای واحدهای گران بین چهار تا هشت میلیارد تومان درسال است که به‌هیچ عنوان برای مالک یک خانه ۵۰ میلیارد تومانی رقمی نیست و همچنان سود خالی نگه داشتن خانه‌های خالی بیش از اجاره آن صرف دارد.

وی ادامه‌داد: برای مالکان خانه‌های گران‌قیمت پرداخت این مالیات بهتر از وارد کردن خانه خود به بازار اجاره و افت قیمت ۱۰ میلیارد تومانی خانه است. یک خانه کلید نخورده ۷۰ میلیارد تومانی، در صورت اجاره با افت ۱۰ میلیاردی، ۶۰ میلیارد تومان به فروش می‌رود. بر این اساس مالکان از اجاره واحد خانه‌های خالی ضرر ۱۰ میلیارد تومانی می‌کنند، بنابراین راضی به پرداخت مالیات‌های تعریف شده فعلی در قانون بودجه هستند.

قانون هم به نوعی از خانه های خالی حمایت می کند

اطلاعات ارائه شده از سوی سه ضلع متولی تنظیم بازار مسکن نشان می دهد که  اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی به بن بست خورده است و این موضوع نشان از اجرای مالیات انحرافی دارد که نسخه جدید قانون مالیات بر خانه های خالی، عملا غالب واحدهای مسکونی خالی از سکنه را از مالیات معاف کرده است.

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، بر اساس نسخه جدید قانون مالیات بر خانه های خالی، عمده مالکان خانه‌های خالی که انجماد آنها در بازار ملک یکی از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت و خروج اجباری متقاضیان مصرفی از بازار شده است از این قانون مالیاتی معاف شده‌‌اند. این قانون که اواخر سال گذشته مصوب و ابلاغ شد، به مالکان خانه‌های خالی مجوز داده است که دو خانه خالی دیگر نیز به جز اقامتگاه اصلی، معاف از مالیات، در مالکیت داشته باشند.

این معافیت مربوط به بند ۲ تبصره ۸ از ماده ب نسخه جدید قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که سال گذشته ابلاغ شد. براساس این بند، سرپرستان خانوار می‌توانند یک واحد مسکونی در شهر محل اقامت خود را به عنوان اقامتگاه اصلی در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند.

عصر ایران