چرا ساخت و سازهای ملکی در تهران کاهش یافته است؟

به گزارش اخبار ساختمان، ورود سرمایه های ساختمانی به شهرها و روستاهای شمالی با «محرک جدید» همراه شد. آمار یک دهه رویش و ریزش ساخت و سازهای مسکونی در استان ها نشان می دهد پایتخت وزن غالب دهه۹۰ در «پروانه های ساختمانی» را از دست داده است؛ به طوریکه تصویر ۱۴۰۰ بازار ساختمان سازی از «سبقت شمال» نسبت به تهران حکایت دارد. سازنده ها با اثرپذیری از جهش قیمت جابه‌جا شده اند.

تازه ترین آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد در حالی که سهم پایتخت از سرمایه گذاری های ساختمانی با معیار و تراز تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در سال ۱۴۰۰ از کل پروانه های کشوری کاهش یافته است، این سهم در استان های شمالی رشد داشته است. این موضوع را می توان به عنوان ریزش در روند فعالیت های ساختمانی در تهران و رویش ساخت و سازهای جدید در مناطق شمالی کشور به ویژه استان های توریستی مانند مازندران و گیلان، تعبیر کرد.

مقایسه آماری صدور پروانه ساختمانی در تهران و شهرهای شمالی

بررسی ها با استناد به آخرین آمارهای رسمی نشان می دهد سهم تهران از کل پروانه های ساختمانی صادر شده با یک کاهش سه مرحله ای مواجه بوده است؛ در حالی که در همین بازه زمانی، سهم شهرهای شمالی از سرمایه گذاری های ساختمانی در قالب ساخت و سازهای جدید و صدور پروانه های ساختمانی افزایش یافته است. در واقع روند حجم ساخت و ساز در پایتخت با روند شهرهای شمالی به واسطه رشد ساخت و سازها و صدور حجم جدید پروانه های ساختمانی متفاوت بوده است.

در این زمینه سه مقطع زمانی مهم مورد بررسی قرار گرفته است. نخستین مقطع زمانی مربوط به سهم تهران از کل پروانه های ساختمانی صادر شده در سال ۹۰ و مقایسه آن با سهم شهرهای شمالی از صدور پروانه ساختمانی در این سال است.

مقطع دوم مربوط به مقایسه سهم تهران و شهرهای شمالی از صدور پروانه های ساختمانی در سال ۹۵ (مقطع زمانی قبل از شروع جهش اخیر قیمت مسکن) است و مقطع سوم نیز مربوط به مقایسه سهم تهران و شهرهای شمالی از صدور پروانه های ساختمانی در کشور، در سال ۱۴۰۰ یعنی مقطع زمانی پس از اتمام جهش قیمت است.

تجمیع آمارهای رسمی درباره وضعیت صدور پروانه های ساختمانی در ۹ ماه اول سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، در سه فصل ابتدایی سال گذشته، سهم تهران از کل پروانه های ساختمانی صادر شده تنها پنج درصد بوده است.

سهم تهران در ابتدای دهه ۹۰، از کل پروانه های ساختمانی صادر شده معادل ۱۵ درصد بوده است؛ این سهم در میانه دهه ۹۰، در سال ۹۵ و در حالی که هنوز جهش قیمت در بازار ملک پایتخت آغاز نشده بود و بازار معاملات آپارتمان های مسکونی در شرایط عادی (نه رکود و نه رونق) قرار داشت معادل هفت درصد بود. اما این سهم در سال ۱۴۰۰ یعنی در سال بعد از جهش (سال پساجهش)، به پنج درصد کاهش یافت.

این در حالی است که سهم شهرهای شمالی از کل پروانه های ساختمانی صادر شده در کشور در سال ۹۰ برابر با پنج درصد یعنی یک سوم سهم تهران در آن زمان از کل پروانه ها بود. این سهم در میانه دهه ۹۰ و در سال ۹۵ با سهم تهران از پروانه های ساختمانی برابر شد و به هفت درصد رسید.

اما سهم شهرهای شمالی از کل پروانه های ساختمانی صادر شده در کشور برخلاف سهم تهران از پروانه ها، در سال ۱۴۰۰ افزایش یافته و به هشت درصد رسید. یعنی در شرایطی که سهم تهران از پروانه های ساختمانی کشور در سال ۱۴۰۰ به پنج درصد کاهش یافت، سهم شهرهای شمالی از کل پروانه های صادر شده در این سال نه تنها کاهش نیافت بلکه رشد کرد و به هشت درصد رسید.

علت کاهش پروانه ها ساختمانی در تهران چیست؟

علت کاهش سهم تهران از پروانه های ساختمانی به رشد انتظارات تورمی و جهش قیمت مسکن در شهر تهران در دو دوره زمانی در دهه ۹۰ یعنی در سال ۹۱ و دیگری در سال ۹۷ مربوط می شود. در هر دو دوره زمانی، به واسطه جهش قیمت مسکن و قطع دسترسی تعداد قابل توجهی از متقاضیان مصرفی از بازار ملک (به ویژه در دوره اخیر جهش قیمت مسکن که از سال ۹۷ در تهران آغاز شد)، حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی سازنده ها با بحران فروش همراه شدند.

در واقع در شرایطی که به واسطه جهش قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار ملک تضعیف شده و گروه زیادی از این متقاضیان که تشکیل دهنده تقاضای موثر در بازار معاملات مسکن هستند به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند، فروش واحدهای مسکونی آماده عرضه ساخته شده از سوی سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی نیز با مشکل همراه شد.

این موضوع جذابیت فعالیت های ساختمانی، نظیر سرمایه گذاری ساختمانی و ساخت مسکن در پایتخت را تحت تاثیر قرار داده و آن را کاهش داد. به گونه ای که سهم شهر تهران از کل پروانه های صادر شده ساختمانی در کشور که در سال ۹۰ برابر با ۱۵ درصد بود، در سال ۹۵ به هفت درصد و در سال ۱۴۰۰ به پنج درصد کاهش یافت.

این طبقه بندی از آن جهت صورت گرفته است که در عین حال که سه دوره زمانی ابتدا، میانه و آخر دهه ۹۰ و شروع دهه جدید محسوب می شود در عین حال نیز سه دوره زمانی معمول در بازار مسکن، دوره زمانی قبل از شروع جهش قیمت و دوره پساجهش ملکی را شامل می شود.

ارتباط بازار ساخت و‌ ساز با قیمت مسکن نیز از آن جهت به عنوان مبنا در این گزارش مورد بررسی قرار گرفته است که بررسی ها از شناسایی ردپای جهش قیمت مسکن در جابه‌‌جایی گروهی از سرمایه گذاران ملکی و سازنده ها از پایتخت به شهرهای شمالی و برخی دیگر از شهرهای کشور خبر می دهد.

جهش قیمت مسکن، خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار و از سوی دیگر جذابیت ملک بازی و ملاکی به جای سرمایه گذاری های مولد ساختمانی، موجب باخت سازنده ها و سرمایه گذاران ملکی از ملاکان شد. در واقع، این رویداد بیش از آنکه ناشی از یک تغییر مثبت یعنی مهاجرت معکوس باشد از دلایل مخرب ناشی از «جهش قیمت مسکن» و اثر آن بر رفتار‌‌‌‌‌‌های غیرمولد ملکی نشات می‌گیرد.

در واقع وسیله اصلی و علت اصلی این اسباب کشی بزرگ سرمایه گذاران ساختمانی از پایتخت، جهش قیمت مسکن است که منجر به شکست سرمایه گذاری ساختمانی از سرمایه خوابی ملکی شده است. یعنی افزایش شدید حاشیه سود ملاکی و فعالیت غیرمولد در بازار مسکن در مقایسه با ساخت و ساز و فعالیت های مولد ساختمانی در این بازار است.

جهش قیمت مسکن و نبود اهرم های مالیاتی موثر برای مقابله با سفته بازی، سوداگری و ملاکی به عنوان فعالیت های غیرمولد در بازار مسکن، عایدی ناشی از ملاکی در بازار مسکن را به میزان قابل توجهی افزایش داده است. عایدی بالای ملاکی در مقایسه با افت حاشیه سود ساخت و ساز به عنوان فعالیت مولد ساختمانی، منجر به شکست سرمایه گذاری ساختمانی از سرمایه خوابی یا همان ملاکی شده است.

در واقع ملاکی در تهران جای ساخت و ساز را گرفته است و دلیل اصلی آن جهش قیمت مسکن و افزایش عایدی خرید و فروش های غیرمولد در این بازار است. به دلیل تورم بالای هزینه ساخت و همچنین سلب قدرت فروش از سازنده ها در نتیجه جهش قیمت و از بین رفتن توان خانوارهای متقاضی مسکن مصرفی، سرمایه گذاران و سازنده های مسکن در پایتخت با مشکل مواجه شدند.

بررسی ها در این زمینه نشان می دهد سال گذشته عایدی سرمایه گذاری ساختمانی یا همان حاشیه سود ساخت و ساز در پایتخت به رقمی معادل نرخ سود سپرده های بانکی نزدیک شد؛ این در حالی است که عایدی ملاکی و فعالیت غیرمولد در بازار مسکن، در دوره جهش قیمت، حداقل سالانه معادل ۵۰‌‌ درصد است.

زاویه دیگر کوچ سازنده ها

خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار معاملات مسکن به واسطه جهش شدید قیمت ها، منجر به بروز نقص در زنجیره ساخت و ساز و عدم تکمیل حلقه آخر زنجیره ساخت و ساز که همان فروش واحدهای مسکونی نوساز در زمان مناسب است، شد.

به دنبال آن، برخی از سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی از تهران به برخی دیگر از شهرهای با جذابیت بالاتر برای ساخت و ساز، به ویژه شهرهای شمالی کوچ کردند و می توان گفت سرمایه گذاران تمایلی به ساخت مسکن جدید ندارند و حضور در شهرهای شمالی برای آنها جذاب تر است. این موضوع در سهم تهران از کل سرمایه گذاری های ساختمانی (حجم ریالی سرمایه گذاری های ساختمانی) نیز مشاهده می شود.

در گزارشی که نیمه دوم اردیبهشت با عنوان «کوچ ساختمانی از پایتخت» منتشر کرد این موضوع از زاویه دیگری نمایان است. داده های این گزارش با استناد به تحلیل تازه ترین آمارهای رسمی نشان می دهد، سهم پایتخت از سرمایه گذاری ساختمانی در سال۱۴۰۰ به پایین ترین میزان طی دست کم یک دهه گذشته رسید.

طی ۹ ماه اول پارسال سرمایه گذاری ساختمانی در شهرهای کوچک و متوسط ۵/ ۱ برابر شد؛ درحالی که نرخ رشد این شاخص برای پایتخت تنها پنج درصد گزارش شده است.

بساز و بفروش ها به‌‌خاطر شکست سرمایه گذاری مولد از فعالیت غیرمولد -ملک بازی و ملاکی- هم فعالیت خود را کاهش دادند و هم مجبور به خروج از شهرهای درگیر ابرجهش قیمت زمین و مسکن شدند.

تازه ترین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره وضعیت نماگرهای اقتصادی پاییز ۱۴۰۰، نشان داد به دنبال شکست «سرمایه گذاران ساختمانی» از «سرمایه خواب ها» در پایتخت، سازنده ها و بساز و بفروش ها ناچار به خروج بزرگ از پایتخت شدند.

سهم تهران از کل سرمایه گذاری های ساختمانی از ۲۵‌‌ درصد در سال قبل از جهش یعنی سال ۹۶ در ۹ ماه اول ۱۴۰۰ به ۱۷‌‌ درصد کاهش یافته است.

این در حالی است که در مقابل، سهم شهرهای کوچک و متوسط از کل سرمایه گذاری های ساختمانی به ۴۵‌‌ درصد در سال پساجهش یعنی در ۹ ماه اول ۱۴۰۰ افزایش یافته است. در واقع سهم فعلی شهرهای کوچک و متوسط از کل سرمایه گذاری های ساختمانی مطابق با آخرین آمارهای رسمی تقریبا به دو برابر سهم تهران در سال قبل از جهش رسیده است.

حال آمار دوم، کوچ بزرگ سازنده ها از تهران را به واسطه کاهش سهم پایتخت از حجم کل پروانه های ساختمانی کشور، تایید می کند. در واقع هم آمار مربوط به حجم ریالی سرمایه گذاری ساختمانی و نرخ رشد آن در تهران و هم آمار مربوط به سهم پایتخت از کل پروانه های ساختمانی صادر شده در سال گذشته، نشان دهنده جابه‌‌جایی محسوس سازنده ها از بازار ساخت و ساز پایتخت به سایر شهرها به ویژه شهرهای شمالی است.

ریسک پنهان جا به جایی ساخت

این موضوع از یک سو به معنای کوچ بخشی از سرمایه های ملکی از بازار مصرف پایتخت به بازار ساخت و سازهای غیرمصرفی است. چرا که عمده ساخت و سازهایی که هم‌‌اکنون در شهرهای شمالی انجام می شود، به ویژه ساخت و سازهایی که هم اکنون از سوی سازنده های مهاجر از تهران به این شهرها صورت می گیرد، مربوط به بازار تقاضای مصرفی مسکن ساکنان شهرهای شمالی نیست.

بلکه این ساخت و سازها عمدتا با هدف عرضه به بازار غیرمصرفی برای تامین مسکن های ویلایی، خانه های دوم و تفر‌یحی و... انجام می شود. این کوچ سرمایه ها و سازنده ها به شهرهای شمالی در عین حال یک خطر پنهان برای سازنده ها و سرمایه گذاران هم به دنبال دارد.

در واقع می توان از این مهاجرت سازنده ها به عنوان کوچ پرریسک فعالان ساختمانی به مناطق شمالی یاد کرد. با توجه به اینکه عمده این واحدها در نهایت به بازار غیرمصرفی عرضه خواهد شد و تقاضایی که این واحدها برای آنها ساخته می شود عمدتا از جنس تقاضای سرمایه ای است، امکان اینکه این سازنده ها در فرآیند فروش با مشکل کمبود یا عدم تقاضا مواجه شوند بسیار زیاد است.

در واقع اگر‌چه هم‌‌اکنون ممکن است بازار ساخت و ساز و فعالیت های ساختمانی در این مناطق، ‌‌بازاری در ظاهر جذاب به نظر برسد اما، کوچ سرمایه ها به این مناطق نوعی جابه‌‌جایی پرریسک محسوب می شود.

محرک جدید خروج سازنده ها

بررسی ها در ارتباط با این موضوع از شناسایی یک عامل محرک برای جذب سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی پایتخت به شهرهای شمالی خبر می دهد. تحقیقات انجام شده و اظهارات برخی از سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی که اخیرا از تهران به شهرهای شمالی مهاجرت کرده و برای ساخت و ساز در این شهرها اقدام کرده اند نشان می دهد، هم‌‌اکنون برخی از مالکان زمین در شهرهای شمالی برای معاوضه زمین های خود با آپارتمان های ساخته شده در تهران اعلام آمادگی کرده اند.

در چنین شرایطی برخی از سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی که در غیاب تقاضای مصرفی موفق به فروش واحدهای ساخته شده خود در پایتخت نشده اند با این درخواست موافقت کرده و اقدام به این جابه‌‌جایی می کنند.

اما همانطور که گفته شد این اقدام نیز در نهایت یک اقدام پرریسک برای سازنده ها محسوب می شود. از این بابت که در نهایت زمین ها نیز پس از اتمام دوره ساخت و‌ ساز تبدیل به ویلا، آپارتمان و... می شود و سازنده ها به‌طور مجدد با معضل فروش و نبود تقاضا مواجه می شوند.

بیشتر بخوانید: سالانه 35 هزار پروانه ساختمانی فاقد ایمنی صادر می شود

دنیای اقتصاد