بازار زمین با یک تهدید جدید رو به رو شده است

به گزارش اخبار ساختمان، بازار آپارتمان های کلنگی در پایتخت از همیشه داغ تر است و به واسطه دوپینگ این گروه سنی از املاک، سهم آنها از معاملات افزایش قابل توجهی پیدا کرده است.

بررسی فاصله قیمت آپارتمان های نوساز و تازه ساز با خانه های پیر که بیش از 20 سال از عمر بنای آنها می گذرد، حکایت از صرفه خرید این واحدها برای متقاضیان مسکن دارد؛ موضوعی که اگرچه می تواند به نفع بازار مسکن تلقی شود، اما تهدید جدی برای وضعیت بازار زمین به شمار می آید.

روند معاملات نوسازها و سالخورده ها در بازار مسکن به شکلی پیش رفته که عملا طی نزدیک یک دهه، سهم آپارتمان های نوساز تا حداکثر پنج سال ساخت از معاملات مسکن نصف شده و در مقابل، سهم آپارتمان های 20 سال ساخت به بالا در همین مدت بیش از سه برابر شده است.

بر اساس آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی که جزئیات معاملات مسکن پایتخت در مرداد ماه را تشریح کرده است، سهم آپارتمان های نوساز تا پنج سال ساخت از معاملات ماه گذشته به کف تاریخی 9/ 28 درصد رسیده است. این در حالی است که این سهم در سال 92 به طور میانگین 59 درصد بود.

همچنین داده های این گزارش سهم آپارتمان های 20 سال ساخت به بالا از معاملات مرداد را 2/ 21 درصد اعلام کرده و این در حالی است که در سال 92 یعنی حدود یک دهه گذشته این سهم 9/ 5 درصد بوده است. این آمار به روشنی نشان می دهد کلنگی نشینی در پایتخت دوپینگ کرده که سهم آن با رشدی این چنین چشمگیر همراه شده و افزایش آن به نزدیک چهار برابر رسیده است.

بررسی های انجام شده از اختلاف قیمت آپارتمان های نوساز- که پرچمدار تعیین قیمت همه گروه های سنی املاک به شمار می آیند- و پیر در یکی از مناطق شاخص و پرمعامله و البته مقصد خریدهای طبقه متوسط در بازار مسکن پایتخت و مقایسه آن با این فاصله حاوی داده های مهمی است که می تواند مبنای تحلیل درباره علت این پدیده قرار گیرد.

منطقه 5 به عنوان منطقه کانونی پرمعامله از یک سو و مناسب بودن سطح قیمت آن برای طبقه متوسط از سوی دیگر برای بررسی انتخاب شده که سهم قابل توجهی از معاملات ماهانه مسکن را به خود اختصاص می دهد.

در حال حاضر میانگین قیمت آپارتمان های نوساز در این منطقه بین 70 تا 75 میلیون تومان است و این در حالی است که آپارتمان های 20 سال ساخت به بالا در کانال 40 میلیون تومانی قیمت گذاری می شوند. به این ترتیب اختلاف قیمت آپارتمان های نوساز با واحدهای مسکونی پیر در این منطقه از تهران حدود 40 درصد است.

همین مقایسه درباره چند منطقه شاخص جنوب شهر نیز انجام شده که حکایت از اختلاف قیمت به مراتب کمتر میان این دو گروه سنی از املاک در بازار مسکن مناطق جنوبی تهران دارد. این فاصله در حال حاضر در جنوب شهر حدود 20 درصد بوده که به مراتب از وضعیت منطقه متوسط شهر کمتر است. علت نیز به اختلاف حجم تقاضای خرید سالخورده ها در مناطق جنوبی و متوسط شهر باز‌ می گردد.

به دلیل شیفت تدریجی متقاضیان مسکن به مناطق جنوبی شهر، به طور کلی طی چند سال اخیر تقاضای خرید در مناطق جنوبی افزایش قابل توجهی پیدا کرده و از سوی دیگر، با توجه به افزایش تقاضای کلنگی نشینی در کل پایتخت پس از جهش اخیر قیمت مسکن، اکنون تقاضای خرید آپارتمان های سالخورده در جنوب شهر به مراتب بیشتر از تقاضای خرید نوسازها بوده و در نتیجه تقاضای بیشتر، افت قیمت آنها نسبت به واحد نوساز در این مناطق کمتر است.

این آمارها نشان می دهد تقاضای خرید آپارتمان های کلنگی در تهران که سهمی معادل کمتر از یک دهم کل آپارتمان های معامله شده در پایتخت را در سال 92 داشته است، اکنون سهمی بسیار نزدیک به معاملات آپارتمان های نوساز تا پنج سال ساخت دارند و این یعنی رواج یا به تعبیر بهتر دوپینگ کلنگی نشینی در تهران.

نگاهی به ابعاد این رخداد حکایت از وجود یک ظاهر و یک باطن متفاوت دارد. ظاهر ماجرا این است که پرمعامله تر شدن کلنگی ها نسبت به سایر گروه های سنی، نشانه رونق ساخت و‌ ساز است و خریداران این قبیل خانه ها قصد تخریب و بازسازی دارند.

اما آمار نزولی ساخت و‌ ساز در هشت سال اخیر نشان می دهد چنین تحلیلی به واقعیت نزدیک نیست و سازنده ها با توجه به تورم بالای زمین از یک سو و رکود معاملات مسکن از سوی دیگر، انگیزه چندانی برای ورود جدی به پروژه های ساختمانی جدید ندارند.

اما باطن روندی که در جهت افزایش معاملات آپارتمان های پیر طی شده است، حکایت از آن دارد که چهار نیروی محرک متقاضیان مسکن را به خرید آپارتمان های 20 سال ساخت به بالا سوق داده است.

نقش تورم عمومی در تغییر سن معاملات

یکی از این نیروهای محرک، تورم عمومی و به دنبال آن تورم مسکن است که در مجموع تصویر نامطلوبی از وضعیت معیشت خانوارها و افزایش هزینه های خانه دار شدن آنها را اکران کرده است. وضعیت اقتصادی فعلی سبب شده میزان پس انداز خانوارها به نزدیک صفر میل کند و این در حالی است که تورم بالای مسکن از سال 97 به بعد، استطاعت خرید خانه توسط خانه اولی ها را به شدت کاهش داده است.

در این شرایط طبعا خانه نوساز گزینه مناسبی برای خرید به شمار نمی آید و سطح بودجه خرید مسکن به حدی پایین است که چاره ای به جز رجوع به واحدهای کلنگی نیست.

در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به نزدیکی 42 میلیون تومان رسیده و این یعنی برای خرید یک واحد میانسال دو‌خوابه با حداقل متراژ مطلوب متقاضیان مسکن (حدود 70 مترمربع) سه میلیارد تومان بودجه لازم است. طبیعی است وقتی حداقل بودجه مناسب برای خرید یک خانه غیرنوساز به این حدود رسیده، بسیاری از متقاضیان مسکن حتی فکر بررسی فایل های نوساز را به خود راه نمی دهند.

دومین نیروی محرکه ای که به دوپینگ خانه های پیر در معاملات مسکن تهران کمک کرده، کاهش شدید قدرت خرید وام مسکن است. برای خرید یک واحد آپارتمان نوساز در منطقه 5 واقع در محدوده غربی پایتخت، وام مسکن زوجین پس از کسر هزینه های خرید اوراق وام مسکن فقط قیمت پنج مترمربع آپارتمان نوساز را پوشش می دهد.

این در حالی است که همین وام برای خرید خانه در همین منطقه، برای معامله 10 مترمربع از یک واحد آپارتمان پیر با سن بنای بالای 20 سال کفایت می کند. به این ترتیب قدرت خرید وام مسکن در منطقه متوسط شهر برای خرید آپارتمان های پیر دو برابر آپارتمان های نوساز و کم سن است.

هرچند سهم 10 مترمربعی وام از پوشش هزینه‌‌ خرید خانه باز هم چشمگیر نیست، اما به هر حال گروهی از خانه اولی ها هنوز می توانند روی این وام برای خرید خانه حساب کنند. در جنوب شهر نیز با وام مذکور می توان بهای خرید 21 مترمربع آپارتمان 20 سال ساخت به بالا را تامین کرد.

موضوع صرفه بازسازی آپارتمان قدیمی به جای خرید واحد کم سن نیز سومین نیروی محرکه ای است که متقاضیان مسکن را به سمت معامله واحدهای مسکونی پیر سوق داده است. در حال حاضر بازسازی یک واحد آپارتمان مسکونی میان متراژ با هزینه 200 تا 300 میلیون تومانی میسر است.

این در حالی است که اگر فردی به جای خرید واحد قدیمی و بازسازی آن، بخواهد واحد نوساز و بدون خرج تملک کند، احتمالا ناگزیر به تامین بودجه یک تا سه میلیارد تومان بیشتر از این رقم خواهد بود؛ چراکه به طور میانگین واحدهای نوساز بین 20 تا 40 درصد گرانتر از واحدهای قدیمی هستند.

در نهایت رکود ساخت و‌ ساز در سال های اخیر نیز آخرین محرک یا به تعبیری ستون دوپینگ کلنگی نشینی در تهران به شمار می آید؛ رکودی که در 1400 هشت ساله شد و در نتیجه آن میزان عرضه آپارتمان های نوساز در بازار مسکن به شدت کاهش پیدا کرده است.

پیش از دوره جهش اخیر، فعالان بازار مسکن ادعا می کردند از هر سه آپارتمان عرضه شده برای فروش یکی نوساز یا زیر پنج سال ساخت است. اما حالا این نسبت دستخوش تغییر بنیادی شده و نگاهی به موتورهای جستجوی آگهی های ملکی نشان می دهد شاید مقدار آن در برخی محله های شهر حتی به حدود یک به 10 نزدیک شده است.

طبعا در شرایط کاهش شدید عرضه آپارتمان های نوساز، حتی برای کسانی که استطاعت مالی نسبتا مناسب تری برای خرید ملک دارند، انتخاب خانه های چند سال ساخت یک ناگزیری است.

از طرفی بازار آپارتمان های نوساز در سال های اخیر کانون تقاضای ملاکی به شمار می آمد، به این معنا که چه متقاضیان خرید خانه های نوساز با هدف اجاره داری و چه متقاضیان خرید سرمایه ای ملک با انگیزه میان یا بلندمدت، از عرضه واحدهای خریداری شده به بازار فروش خودداری می کردند که این موضوع نیز به کاهش عرضه نوسازها دامن زد.

سهم رو به رشد میانسال ها از معاملات مسکن

نه تنها آپارتمان های 20 سال ساخت به بالا با افزایش قابل توجه سهم از معاملات روبه‌رو هستند، بلکه واحدهای مسکونی سالخورده با سن بنای 11 تا 20 سال ساخت نیز افزایش سهم داشته اند. سهم این واحدها در نیمه دهه 90 حدود 12 درصد بوده که اکنون این سهم به 17 درصد افزایش یافته است.

به این ترتیب آپارتمان های میانسال و سالخورده در تهران نیز با پنج واحد درصد افزایش سهم طی حدود شش سال روبه‌رو بوده اند. طبعا وقتی سهم نوسازها 30 واحد درصد افت کرده، اما سهم آپارتمان های پیر 15 واحد درصد افزایش پیدا کرده به این معنا است که بخشی از تقاضای خرید نوسازها در سال های اخیر روانه بازار آپارتمان های میانسال و سالخورده از گروه سنی 6 تا 20 سال ساخت شده است.

در نهایت شیفت تدریجی تقاضای خرید مسکن از گروه سنی نوساز تا پنج ساله به آپارتمان های میانسال، سالخورده و از همه مهمتر آپارتمان های پیر که بیشترین رشد تقاضا را داشته اند، سبب شده فاصله قیمت کلنگی ها با واحدهای نوساز در مناطق متوسط شهر نسبت به قبل از دوره دوپینگی اخیر (سال 97 به بعد) افزایش پیدا کند.

قبل از آخرین دوره جهش قیمت مسکن این فاصله بین 25 تا 30 درصد بوده اما اکنون افزایش تقاضای خرید کلنگی ها توام با کاهش عرضه نوسازها تحت تاثیر رکود ساخت و‌ ساز و احتکار خانه های نوساز توسط ملاکان که به رشد شدید قیمت آنها انجامیده، عملا فاصله قیمت بین کلنگی و نوساز در مناطق متوسط شهر را افزایش داده است. در واقع این وضعیت معلول افزایش تقاضای کلنگی نشینی در پایتخت است.

همچنین فاصله قیمت آپارتمان نوساز در مناطق متوسط شهر با میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران نیز از حدود 15 تا 20 درصد قبل از جهش سال 97 به 30 درصد در حال حاضر رسیده است.

در واقع هم فاصله نوسازها با کلنگی ها رشد کرده و هم فاصله قیمت میانگین مسکن در شهر تهران با قیمت کلنگی ها اختلاف دارد و این موضوع سبب شده تقاضای خرید واحدهای مسکونی کلنگی و پیر رفته رفته افزایش پیدا کند، تا جایی که اکنون بیش از یک پنجم معاملات ماهانه مسکن در تهران در این گروه سنی انجام می شود.

مختصات بازار مسکن در جنوب شهر

موضوع دیگری که پیرامون این روند قابل بررسی است، تغییر سهم معاملات مسکن در نیمه جنوبی شهر است که در فاصله قبل از جهش مسکن تاکنون (از سال 97 به بعد) رو به افزایش بوده است. این سهم پیش از سال 97 به طور متوسط 30 تا 35 درصد بود اما اکنون به بالاتر از 40 درصد رسیده است.

از طرفی میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران به طور معمول نصف میانگین قیمت کل معاملات شهر تهران است که همین موضوع زمینه ساز سرازیر شدن تقاضای خرید ملک به سمت جنوب شهر طی حدود چهار سال اخیر شده است.

به این ترتیب از یک سو مناسب بودن قیمت مسکن در جنوب شهر در مقایسه با قیمت میانگین شهر و از سوی دیگر فاصله 20 درصدی قیمت آپارتمان های پیر و جوان در این مناطق سبب می شود بهترین انتخاب با توجه به استطاعت محدود متقاضیان مسکن در سال های پس از جهش مسکن، سالخورده های واقع در نیمه جنوبی شهر باشد؛ موضوعی که فعالان بازار مسکن نیز آن را تایید می کنند.

بازار زمین پس از رواج کلنگی نشینی

هرچند در مجموع خرید آپارتمان های سالخورده و پیر به جای واحدهای مسکونی جوان و میانسال گزینه ای است که برای خریداران مسکن مطلوبیت حداقلی را داشته و به همین خاطر تقاضای خرید آپارتمان های کلنگی در پایتخت بیش از هر زمان دیگری افزایش یافته است، اما این موضوع می تواند به همان اندازه که به نفع تپش نبض بازار مسکن تمام می شود، به ضرر بازار زمین باشد.

در صورتی که روند رو به رشد تقاضای خرید واحدهای 20 سال ساخت به بالا در ماه های آینده همچنان افزایش پیدا کند و با توجه به عدم ترمیم قدرت خرید مسکن به واسطه افزایش سقف وام، بهبودی در استطاعت خرید متقاضیان مسکن رخ ندهد و سرعت رشد تقاضای خرید سالخورده ها به مراتب بیشتر از گذشته باشد، عملا شرایط برای خروج بازار زمین از رکود مهیا نخواهد شد.

.

بازار زمین پس از پشت سر گذاشتن یک دوره پرتورم، در ماه های اخیر قدری آرام شده بود که این موضوع در صورت پایداری می توانست به نفع خروج تدریجی معاملات زمین از رکود به نفع بازگشت رونق به ساخت و‌ ساز تمام شود. اما آنچه اکنون در جریان است می تواند در میان مدت زمینه متورم شدن دوباره بازار زمین را فراهم کند.

بنابراین سیاستگذار بخش مسکن باید به نحوی نسبت به بازتنظیم سیاست های بخش مسکن اقدام کند که به رونق پایدار در این بازار بینجامد و این رونق صرفا ناشی از استیصال خریداران مسکن برای معامله آپارتمان های سالخورده و کلنگی نباشد.

دنیای اقتصاد