معاملات املاک کلنگی در پاییز کاهش یافته است

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی ها نشان دهنده افت شدید حجم معاملات پاییزی خرید مسکن در سنگر آخر خریداران است. بازار خانه های کلنگی با عمربنای بالاتر از ۲۰ سال در حالی در دوره اوج جهش قیمت مسکن تاکنون، مورد توجه متقاضیان خرید مسکن قرار داشت که پاییز امسال، بیشترین میزان ریزش معاملات مسکن در این بازه سنی واحدهای مسکونی به ثبت رسید و مسکن در سنگر آخر خریداران متوقف شد.

این موضوع با رصد دو وضعیت فعلی بازار معاملات واحدهای مسکونی کلنگی قابل مشاهده است. سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز که در میانه دهه 90 یعنی سال های معمولی بازار -قبل از جهش- بالاتر از 50‌ درصد کل معاملات خرید مسکن شهر تهران بود هم اکنون به کمتر از 30‌ درصد رسیده است.

این در حالی است که سهم فروش کلنگی از پنج تا هفت درصد کل معاملات در سال های قبل از جهش، هم‌‌‌اکنون به سه برابر یعنی حول و حوش 21‌ درصد رسیده است. علت این شیفت تقاضا و افزایش سهم کلنگی ها از کل معاملات مسکن در شرایطی که سهم واحدهای نوساز به شدت کاهش یافته است مربوط به جهش شدید قیمت مسکن در شهر تهران از سال 97 است.

جهش شدید قیمت مسکن و طولانی شدن دوره رشد تند قیمت ها، باعث شد بخش قابل توجهی از تقاضای سرمایه ای و تبدیل به احسن مسکن، بازار واحدهای با عمربنای بالاتر را که فاصله قیمتی حدود 30‌ درصدی با قیمت واحدهای نوساز دارد به عنوان مقصد جست و جوی ملکی خود انتخاب کنند.

در این میان افت عرضه جدید به بازار مسکن از محل رکود ساختمانی و کاهش ورودی آپارتمان های نوساز به بازار ملک نیز در افزایش سهم واحدهای کلنگی از کل معاملات خرید مسکن، موثر بوده است.

روند یکسال اخیر نیز رشد خرید خانه های بالای 20 سال و افت خرید خانه نوساز را نشان می دهد. مهر امسال، خرید کلنگی ها 59‌ درصد نسبت به مهر پارسال (ناشی از این روند) افزایش یافت در حالی که، خرید نوساز در همین فاصله 15‌ درصد افت کرد و کل معاملات نیز 10‌ درصد کاهش یافت.

اما شرایط تازه ای در بازار معاملات خانه های کلنگی در پاییز امسال، رصد می شود. تحلیل آمارهای رسمی از تازه ترین تحولات بازار مسکن (بر اساس تغییر ماهانه حجم معاملات) نشان می دهد در مهر امسال، خرید خانه کلنگی با بیشترین افت ماهانه در مقایسه با سایر گروه های سنی روبه‌رو شد؛ خرید خانه های کلنگی با عمربنای بالای 20 سال در این ماه، نزدیک ‌15‌ درصد افت کرد.

افت ماهانه نوسازها 5/ 9‌ درصد و افت ماهانه حجم معاملات مسکن در کل گروه های سنی 10‌ درصد بود. بررسی ها نشان می دهد، علت افت شدید خرید این خانه ها در مهر امسال (نسبت به شهریور)، احتیاط بالای سرمایه گذاران در برابر سطح بالای قیمت ها در بازار مسکن است.

در واقع، افت شدید معاملات خرید مسکن در سنگر آخر خریداران ملکی -واحدهای کلنگی- سند جدیدی از احتیاط اخیر خریداران برای ورود به بازار و انجام معامله است. در ماه های اخیر به دلیل نامتعارف بودن قیمت مسکن، بالا بودن آن و کاهش شدید و اجباری تقاضای مصرفی برای خرید مسکن، سرمایه گذاران نیز با احتیاط بیشتری به بازار ورود کرده وبرای خرید آپارتمان اقدام می کنند.

در واقع یک سوال مهم باعث به وجود آمدن این احتیاط در سمت تقاضای مسکن که عمدتا سرمایه گذارها هستند شده است. سوال این است که هم‌‌‌اکنون که قیمت مسکن در سطحی بالا و نامتعارف قرار دارد و از سوی دیگر در سمت تقاضای مصرفی توان خرید برای این واحدها به شدت سقوط کرده است، آیا ورود به بازار ملک برای معاملات سرمایه ای سودآور و جذاب خواهد بود؟

در واقع خریداران و سرمایه گذارها در نهایت این واحدها را می خواهند به چه کسانی و با چه قیمتی به فروش برسانند که برای آنها توجیه داشته باشد؟ هر چند که ادامه پمپاژ انتظارات تورمی و شرایط نامساعد متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن می تواند سطح قیمت ها را باز هم افزایش دهد اما به دلیل نبود قدرت خرید استعداد بازار برای تغییر جهت به سمت پایان ابرتورم ملکی زیاد است.

از این رو طیف غالب تقاضای ملکی در شرایط حاضر که همان سرمایه گذاران هستند با احتیاط بیشتری وارد بازار می شوند و گروهی نیز خریدهای خود را متوقف کرده اند. همین موضوع باعث شده است، سرعت خرید مسکن در بازار معاملات خانه های کلنگی شهر تهران که در سال های اخیر به طور محسوس افزایش یافته بود هم اکنون به میزان چشمگیر و بیشتر از سایر رده های سنی آپارتمان سقوط کند. در واقع بیشترین میزان ریزش معاملات خرید مسکن در مهرماه نسبت به شهریور 1401 در بازار معاملات این واحدها بوده است.

تورم جنوب سه برابر شمال تهران

بررسی ها درباره تحولات پاییزی بازار معاملات مسکن با استناد به آمار بانک مرکزی درباره وضعیت مهرماه، نشان دهنده شرایط متفاوت در دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران است. بررسی ها حاکی است در حالی که در مهرماه امسال در مقایسه با شهریور 1401، حجم معاملات خرید مسکن در کل شهر تهران 10‌ درصد افت کرده است این میزان افت در پنج منطقه اول شهر تهران (نیمه شمالی) 14‌ درصد بوده است.

افت معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی (مناطق 9 تا 20) نه تنها کمتر از افت مناطق نیمه شمالی بلکه کمتر از افت تعداد معاملات در کل شهر تهران بوده است. در این مناطق معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور، 7/ 8‌ درصد ریزش داشته است.

این در حالی است که نه تنها افت معاملات خرید مسکن در جنوب تهران کمتر از نیمه شمالی پایتخت بوده است بلکه تورم ماهانه مسکن در این مناطق بیش از سه برابر تورم ماهانه مناطق نیمه شمالی تهران بوده است. میانگین قیمت مسکن در مناطق یک تا پنج در مهرماه امسال نسبت به شهریور ماه 1401 معادل 1/ 0‌ درصد رشد داشت؛ اما متوسط قیمت مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران 2/ 3‌ درصد افزایش یافت.

تورم ماهانه مسکن کل شهر تهران در مهرماه 2/ 1‌ درصد بود. این موضوع نشان می دهد در شرایطی که به دلیل کاهش محسوس حجم معاملات خرید مسکن در شمال تهران، همچنان گروهی از متقاضیان (عمدتا سرمایه گذار) در مناطق نیمه جنوبی پایتخت حضور دارند، تغییرات قیمت در این مناطق تندتر از مناطق شمالی است.

بیشتر بخوانید: تحولات بازار مسکن در آینده چگونه رقم خواهد خورد؟

دنیای اقتصاد