بازار معاملات واحدهای ریزمتراژ چه تغییراتی داشته است؟

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های انجام شده از آخرین وضعیت بازار پرتقاضاترین طیف متراژی واحدهای مسکونی در شهر تهران نشان می دهد دو رخداد معنادار در بازار معاملات خانه های نقلی، اثر بازار این واحدها بر کل بازار مسکن را تقویت کرده است.

این دو رویداد ظاهرا متفاوت هم‌‌اکنون خود را در شکل کاهش شدید عرضه ریزمتراژ‌‌ها همزمان با تقویت سهم این واحدها در معاملات خرید و فروش آپارتمان نشان داده و در عین حال منجر به تشدید سهم این واحدها در لرزش قیمت فروش آپارتمان در پایتخت شده است.

تقاضا برای خرید ریزمتراژ‌‌ها در حالی هم‌‌اکنون در سطح بالایی قرار گرفته است که در عین حال، هم‌‌اکنون بیشترین شکاف بین عرضه و تقاضای آپارتمان های نقلی در بازار مسکن شهر تهران رصد می شود. عرضه فایل ریزمتراژ به شدت افت کرده است و عمده فایل هایی که هم‌‌اکنون در بازار این گروه متراژی از آپارتمان های پرتقاضا قرار دارد، جزو فایل های نامرغوب هستند.

عرضه ریزمتراژها 30 درصد کاهش یافته است

در حالی که آمارهای رسمی درباره سهم فروش آپارتمان های نقلی در کل معاملات مسکن شهر تهران از افزایش سهم این واحدها در مقایسه با دوره قبل از شروع جهش در بازار مسکن از یکسو و حتی نسبت به سال گذشته از سوی دیگر خبر می دهد، تحقیقات میدانی حاکی از افت دست کم 30 درصدی حجم عرضه فایل ریزمتراژ به بازار فروش آپارتمان در محلات مصرفی و بورس عرضه ریزمتراژ‌‌ها در شهر تهران در پاییز سال جاری است.

تحقیقات میدانی به عمل آمده نیز نشان می دهد عرضه فایل ریزمتراژ در مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران که همواره به عنوان بورس عرضه واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 50 مترمربع تا حداکثر 60 مترمربع شناخته شده اند، دست کم 30 درصد کاهش یافته و این میزان افت در برخی از محلات تا 40 درصد نیز گزارش شده است.

این در حالی است که به لحاظ سطح کیفیت نیز، حجم عرضه فایل مرغوب و برخوردار از امکانات، با شدت بیشتری افت کرده و عمده فایل هایی که هم‌‌اکنون در برخی از محلات مصرفی شهر تهران، با مساحت کمتر از 50 مترمربع به بازار عرضه شده است به لحاظ سطح کیفی در رده واحدهای غیرمرغوب و بدون امکانات هستند.

این وضعیت باعث بروز نوعی تناقض در بازار فروش ریزمتراژ‌‌ها شده است. به این معنا که با وجود افزایش سهم ریزمتراژ‌‌ها در بازار معاملات مسکن شهر تهران در میان سایر گروه های متراژی و با وجود آنکه این واحدها هم‌‌اکنون در نقش ریزنقش های قدرتمند بازار، اثر محسوسی در تغییرات قیمت مسکن دارند، اما هم‌‌اکنون با وجود تقاضا برای این واحدها، دوره رسوب فایل از زمان عرضه به بازار تا زمان فروش، طولانی شده است.

تحقیقات انجام شده نشان می دهد شرایطی که هم‌‌اکنون در بازار معاملات آپارتمان های ریزمتراژ رصد می شود، برآیندی از جهش قیمتی و رکود معاملاتی و ساختمانی است که در سال های اخیر بازار مسکن را با وضعیت خاص مواجه کرده است.

آمار رسمی از سهم فروش ریزمتراژها در بازار مسکن

بررسی ها بر پایه آمارهای رسمی از تقویت نقش آپارتمان های ریزمتراژ و نقلی در بازار مسکن شهر تهران در سال های اخیر خبر می دهد. این موضوع از آمار مربوط به سهم فروش ریزمتراژ‌‌ها و تغییرات آن در دوره های زمانی مختلف تاکنون قابل مشاهده است.

بررسی ها نشان می دهد سهم فروش واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 50 مترمربع و همچنین آپارتمان های با متراژ 50 تا 60 مترمربع، نسبت به دوره قبل از جهش و حتی نسبت به سال گذشته افزایش داشته است.

براساس آمارهای رسمی، سهم فروش آپارتمان های با مساحت کمتر از 50 مترمربع در سال 96 یعنی یک سال قبل از شروع دوره اخیر جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، معادل 5/ 9 درصد بوده است. این سهم پاییز امسال به 16 درصد رسیده است.

سهم آپارتمان های با مساحت 50 تا 60 مترمربع نیز که در سال 96 معادل 12 درصد کل معاملات آپارتمان های مسکونی در شهر تهران بوده، پاییز امسال به بیش از 15 درصد رسیده است. سهم آپارتمان های با مساحت کمتر از 50 مترمربع که هم‌‌اکنون 16 درصد کل معاملات مسکن شهر تهران است در سال گذشته 6/ 13 درصد بوده است.

دلیل تقویت سهم فروش ریزمتراژها در بازار معاملات مسکن شهر تهران، به شیفت تقاضای خرید مسکن به بازار این واحدهای مسکونی برمی‌‌گردد. علت نیز مشخص است. مهم ترین دلیل این موضوع جهش شدید قیمت مسکن وافت محسوس قدرت خرید در بازار مسکن شهر تهران بعد از دوره اخیر جهش است.

با ادامه جهش در بازار مسکن شهر تهران، قدرت خرید مسکن با سرعت زیاد در سراشیبی سقوط قرار گرفته و به این ترتیب خریداران اعم از متقاضیان مصرفی و حتی بخشی از سرمایه گذارهای ملکی، به بازار واحدهای ریزمتراژ وارد شده و اقدام به معامله کرده اند. در واقع متراژ کمتر در بازار مسکن به معنای نیاز به بودجه کمتر برای خرید آپارتمان است.

تحقیقات میدانی نیز از افزایش محسوس تقاضا برای خرید ریزمتراژ‌‌ها از سال 97 به بعد که جهش قیمت در بازار فروش آپارتمان ها آغاز شده و در سال های بعد ادامه یافت، خبر می دهد. اما بررسی ها نشان می دهد به شرط نبود یک مانع مهم در بازار ریزمتراژها، سهم فروش این واحدها با سرعت بیشتری نسبت به آنچه در سال های اخیر رشد کرده است، افزایش می یافت.

این مانع مربوط به عرضه محدود واحدهای ریزمتراژ به بازار مسکن شهر تهران است. در واقع در صورتی که عرضه آپارتمان های ریزمتراژ به بازار از سطح فعلی بیشتر بود، به طور قطع این واحدها سهم بیشتری از معاملات خرید مسکن شهر تهران نسبت به سهم فعلی آنها به خود اختصاص می دادند.

تشدید گسل عرضه و تقاضا در بازار آپارتمان های ریزمتراژ

بررسی ها نشان می دهد این موضوع همان تناقضی است که هم‌‌اکنون در بازار معاملات واحدهای مسکونی ریزمتراژ رصد می شود و باعث شده است گسل معاملاتی ریزمتراژها عمیق تر شود. با تشدید گسل عرضه و تقاضا در بازار فروش آپارتمان های ریزمتراژ، سهم این خانه ها در لرزش قیمت آپارتمان های مسکونی، افزایش یافته است.

کمبود عرضه در بازار این طیف پرتقاضای آپارتمان های مسکونی در شهر تهران، منجر به قیمت گذاری غیرواقعی، بالاتر از عرف و همچنین بالاتر از قیمت سایر گروه های متراژی به ازای هر مترمربع، شده است. این قیمتگذاری بالا نه تنها سطح قیمت فروش این واحدها را افزایش داده که بر قیمت سایر گروه های متراژی واحدهای مسکونی نیز اثر گذاشته است.

شکاف بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی ریزمتراژ در شرایط فعلی به حدی افزایش یافته است که تحقیقات میدانی نشان می دهد بزرگترین گسل و شکاف عرضه و تقاضا در بازار ملک هم‌‌اکنون متوجه بازار آپارتمان های با مساحت کمتر از 50 مترمربع است.

این شرایط باعث شده است در عین حال که تقاضا برای خرید آپارتمان های ریزمتراژ کماکان بالاست و سهم بالایی نسبت به تقاضای خرید سایر گروه های متراژی به خود اختصاص داده است؛ اما معاملات این واحدها، به اندازه رشد تقاضا برای خرید این واحدها، رشد نداشته است و بازار این واحدهای مسکونی نیز در حالت رکود به سر می برد.

علل رکود در بازار معاملات واحدهای ریزمتراژ چیست؟

بررسی ها از کشف چهار ریشه مهم رکود در بازار معاملات واحدهای مسکونی ریزمتراژ خبر می دهد. ریشه اول، مربوط به عدم تمایل فروش برای واحدهای نقلی در بازار مسکن از سوی مالکان است. تحقیقات میدانی نشان می دهد هم‌‌اکنون به دلایل مختلف، مالکان واحدهای نقلی تمایلی به فروش این واحدها ندارند.

یک عامل مهم مربوط به کاهش بعد خانوار و کاهش نیاز به واحدهای بزرگتر از سوی برخی خانوارهاست. ضمن آنکه با افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره و دونفره، تمایل به سکونت در این آپارتمان ها افزایش یافته است و تعداد زیادی از مالکان این واحدها به همین علت ضرورتی برای فروش این آپارتمان های ریزمتراژ و صرف هزینه برای خرید آپارتمان بزرگتر نمی بینند.

عامل یا ریشه دوم مربوط به ناتوانی بسیاری از خانوارهای مالک و ساکن در آپارتمان های ریزمتراژ برای تبدیل به احسن آپارتمان خود به واحدی بزرگتر است. با بروز جهش در بازار معاملات مسکن، حجم معاملات تبدیل به احسن آپارتمان نیز کاهش یافت. تا قبل از شروع جهش در بازار مسکن، هرسال معمولا تعداد زیادی از خانوارهایی که در واحدهای مسکونی کوچک متراژ ساکن بودند اقدام به فروش آپارتمان نقلی خود برای خرید واحد مسکونی بزرگتر می کردند.

همین موضوع بخش زیادی از عرضه به بازار واحدهای ریزمتراژ را تامین می کرد. اما بعد از وقوع جهش و رشد شدید قیمت ها به‌دلیل افت قدرت خرید خانوارها و افزایش شکاف بین قیمت واحد نقلی با قیمت واحدهای بزرگ تر، بسیاری از خانوارهای متقاضی تبدیل به احسن توان خود را برای خرید واحد بزرگتر و تبدیل آپارتمان نقلی به آپارتمان با مساحت بیشتر از دست دادند. این موضوع، بر کاهش عرضه واحدهای ریزمتراژ به بازار اثر مستقیم و مخرب برجای گذاشت.

ریشه سوم، به رکود ساختمانی عمیق در شهر تهران و رکود عمیق تر در بازار ساخت و عرضه آپارتمان های نقلی و ریزمتراژ برمی‌‌گردد. سال 1401، رکود ساخت و ساز در تهران وارد سال هشتم شد. از سال 93 به بعد، تیراژ ساختمانی و عرضه جدید در شهر تهران روند نزولی به خود گرفته و ساخت و سازها به زیر کف حداقلی سقوط کرد.

بر اساس آمارهای رسمی، امسال رکورد کمترین میزان ساخت و ساز در شهر تهران در دو دهه اخیر به ثبت رسید. این موضوع منجر به کاهش عرضه جدید به بازار مسکن شد و طبیعتا عرضه فایل آپارتمان های ریزمتراژ و نقلی را نیز کاهش داد. اما نکته مهم آن است که به دلیل برخی محدودیت ها و ضوابط شهرسازی در شهر تهران، رکود در بخش ساخت و عرضه آپارتمان های ریزمتراژ عمیق تر از سایر گروه های متراژی است.

سال هاست در شهر تهران مجوز ساخت روی زمین های کوچک صادر نمی شود و ساخت آپارتمان مشروط به برخی از شرط ها از جمله تامین حداقل یک پارکینگ برای هر واحد شده است. همین ضوابط باعث شده است عمده سازنده ها تمایلی به ریزمتراژ‌‌سازی نداشته باشند و عمده واحدهایی که در قالب عرضه جدید به بازار وارد می شوند آپارتمان های با مساحت بیش از 60 مترمربع باشند.

چهارمین ریشه افزایش شکاف بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی ریزمتراژ به ماجرای عرضه فایل های ناقص و نامرغوب به بازار مسکن شهر تهران برمی‌‌گردد. بررسی ها و تحقیقات میدانی نشان می دهد در شرایطی که تقاضا برای خرید ریزمتراژها و آپارتمان های نقلی در شهر تهران بالاست؛ اما هم‌‌اکنون در برخی از محلات مصرفی که بورس عرضه و خرید و فروش آپارتمان های نقلی است، برخی فایل های با مساحت کمتر از 50 مترمربع به مدت چند ماه در بازار رسوب کرده اند.

سوال مهم این است که چرا در شرایط فعلی که تقاضا برای خرید ریزمتراژ‌‌ها رشد داشته، اما زمان فروش این واحدها در بازار معاملات مسکن در عمده موارد افزایش یافته است و حتی برخی از فایل های موجود تا چند ماه بدون خریدار می مانند؟

تحقیقات میدانی در این باره نشان می دهد، بخش زیادی از فایل های ریزمتراژ که این روزها به بازار مسکن عرضه شده اند، فایل های ناقص، مشکل دار یا پیر هستند که خریدار توجیهی برای خرید آنها نمی بیند. این موضوع در شرایطی تشدید می شود که فاصله قیمت فروش هر مترمربع مسکن ریزمتراژ با واحدهای بزرگتر، افزایش یافته است.

از سوی دیگر، در شرایطی که تقاضا برای خرید آپارتمان های ریزمتراژ رشد داشته و عرضه فایل به این بخش از بازار فروش نیز کاهش یافته است، بسیاری از مالکان و فروشنده ها سعی دارند قیمت‌‌ فروش این واحدها را به بالاترین سطح ممکن برسانند.

همه این عوامل باعث شده است، با وجود تقاضا برای خرید آپارتمان های ریزمتراژ و همچنین کمبود عرضه فایل به این بازار، دوره فروش بخش زیادی از فایل های نقلی، طولانی تر از همیشه باشد و حتی برخی از این فایل ها برای ماه ها بدون خریدار باقی بمانند.

بررسی ها نشان می دهد عمده فایل هایی که هم‌‌اکنون به بازار فروش واحدهای مسکونی نقلی معرفی شده اند، عمدتا فاقد یک یا تمام امکانات (شامل پارکینگ، انباری، آسانسور و...) هستند. همچنین بخش زیادی از این فایل ها در طبقات کم مشتری و نامناسب (طبقات اول یا چهارم بدون آسانسور) واقع شده اند.

همچنین بررسی ها حاکی است به دلیل افزایش هزینه های بازسازی و رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی، عمده فایل هایی که به بازار فروش این گروه متراژی معرفی شده اند، بازسازی نشده و از این رو به لحاظ ظاهری نیز فاقد جذابیت برای متقاضی هستند.

نتیجه تحقیقات انجام شده نشان می دهد عرضه فایل ریزمتراژ به بازار مسکن شهر تهران پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته دست کم 30 درصد افت کرده است. این موضوع را به وضوح می توان در بازار مسکن مناطق بورس عرضه ریزمتراژ‌‌ها در نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران همچون مناطق 5، 7، 8 و 9 و 10 مشاهده کرد. اینها مناطقی هستند که به‌عنوان بورس عرضه واحدهای ریزمتراژ از گذشته تاکنون شناخته می شوند.

تورم شدیدتر در بازار خانه های کوچک

تبعات کمبود عرضه خانه های کوچک، نقلی و ریزمتراژ (آپارتمان های با مساحت کمتر از 50 مترمربع) و تشدید گسل عرضه و تقاضا در این بخش از بازار، خود را روی سطح قیمت این واحدها و سپس سایر واحدهای مسکونی نشان می دهد.

تحقیقات نشان می دهد قیمت فروش واحدهای نقلی و ریزمتراژ در مناطق مصرفی و بورس عرضه این واحدها، به‌طور متوسط بیش از 50 درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است. این در حالی است که تورم مسکن شهر تهران در سال جاری نسبت به سال قبل کمتر از 40 درصد بوده است.

براساس آخرین آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران مهرماه امسال نسبت به مهرماه سال قبل حول و حوش 38 درصد افزایش یافته است؛ اما بررسی ها نشان می دهد در همین فاصله زمانی قیمت آپارتمان های نقلی تا بیش از 50 درصد رشد داشته است.

همچنین بررسی های انجام شده با استناد به اطلاعات فایل های عرضه شده برای فروش مسکن در شهر تهران نشان می دهد در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان ریزمتراژ با مساحت کمتر از 50 مترمربع و با عمربنای بیش از 25 سال با متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان متوسط متراژ و میانسال (به عنوان مثال واحد 80 مترمربعی با عمربنای 14 تا 15 سال) برابری می کند. این موضوع یکی از مهم ترین و مخرب ترین تبعات افزایش شکاف و عمیق تر شدن گسل عرضه و تقاضا در بازار معاملات آپارتمان های نقلی است.

راهکار خروج بازار مسکن از رکود چیست؟

علاوه بر تسهیل شرایط برای خروج بازار مسکن از رکود عمیق ایجاد شده در سال های اخیر برای تقویت قدرت خرید و کنترل رشد افسارگسیخته قیمت مسکن، افزایش ساخت و عرضه آپارتمان های با مساحت کمتر از 50 مترمربع یکی از مهم ترین راهکارها برای کاهش گسل عرضه و تقاضا در این بخش از معاملات ملکی است.

تابستان امسال، کمیسیون ماده5 در شهر تهران، مصوبه ای برای تسهیل شرایط ساخت خانه های 30 تا 35 مترمربعی در شهر تهران به تصویب رساند. در صورت اجرایی شدن این مصوبه احتمال رشد عرضه آپارتمان های نقلی در پایتخت وجود دارد.

با این حال، براساس ادبیات دفتر اسکان بشر ملل متحد (هبیتات)، استاندارد یک خانه متعارف دربردارنده امکانات رفاهی برای خانوارها، به ازای هر نفر، 25 مترمربع است. به این ترتیب و براساس این استاندارد جهانی عملا خانه های با مساحت کمتر از 50 مترمربع با استاندارد خانه های متعارف و تامین کننده آسایش و آرامش برای یک خانوار دو نفره و بالاتر فاصله خواهد داشت.

بیشتر بخوانید: شکاف بزرگ بین مساحت عرضه و متراژ تقاضا در بازار مسکن

دنیای اقتصاد