علت افزایش خانه های خالی در پایتخت چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، آمارگیری جدید از وضعیت خانه های خالی در پایتخت، از ریزش و رویش تعداد این واحدهای مسکونی در محلات مختلف خبر می دهد. در عین حال، نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد، تعداد واحدهای خالی از سکنه در شهر تهران با رشد 4/ 3 واحد درصدی در مقایسه با آمارهای رسمی مربوط به سال 95، همراه شده است.

این میزان رشد در برآوردهای غیررسمی، متکی به یک پیمایش 45 روزه از بازار مسکن و فعالان این بازار، به دست آمده و نشان می دهد سهم خانه های خالی در مناطق مختلف شهر تهران، به طور میانگین به محدوده 15 درصد از کل خانه های پایتخت رسیده است. حجم خانه های خالی در شهر تهران در آمارهای رسمی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال 95، معادل 6/ 11 درصد اعلام شده بود.

تحقیقات میدانی انجام شده از چهار گروه مناطق مختلف شهر تهران شامل منطقه یک به عنوان نماینده شمال تهران، مناطق 4 و 5 به عنوان پرتقاضاترین مناطق در معاملات خرید و اجاره مسکن، مناطق جنوبی تهران و منطقه 22 که در سال های گذشته به عنوان شهر املاک منجمد و خالی از سکنه شناخته می شد، نشان از افزایش تعداد خانه های خالی در عصر جهش و رسیدن سهم آن به محدوده 15 درصدی کل خانه های تهران دارد.

پایش جدید از میزان خانه های خالی در پایتخت

حدود 6 سال بعد از انتشار آخرین آمار رسمی درباره تعداد خانه های خالی از سکنه در شهر تهران (آمار سرشماری نفوس و مسکن شهر تهران مربوط به سال 95)، براساس یک تحقیق میدانی در یک پروسه زمانی 45 روزه، آخرین وضعیت بازار املاک شهر تهران به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه را مورد پایش قرار گرفته است.

تا پیش از انجام این تحقیق میدانی، آمار موجود از تعداد خانه های خالی از سکنه شهر تهران مربوط به آمار رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران در جریان انتشار نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 بود.

یافته ها در حالی نشان دهنده افزایش 4/ 3 واحد درصدی تعداد خانه های خالی در شهر تهران در فاصله سال های 95 تا 1401 است که این آمار، آمار رسمی نیست بلکه در شکل پایش میدانی و براساس پرس و جو از سازنده ها و واسطه های محلی محلات گزینش شده شهر تهران در چهار گروه مناطق مختلف پایتخت، انجام شده است.

در این پایش میدانی، منطقه یک به عنوان منطقه کانون تمرکز آپارتمان های لوکس و خریدهای سرمایه ای کلان، منطقه 4 و 5 به عنوان پرتقاضاترین مناطق شهر تهران و محل تمرکز خریدهای سرمایه ای، مناطق 8 تا 10 و مناطق 12 تا 18 تهران به عنوان نماینده مناطق جنوبی شهر تهران و منطقه 22 به عنوان منطقه مصرفی خاص تهران (جوان ترین و غربی ترین منطقه پایتخت که می توان از آن به شهر برج های مسکونی تهران تعبیر کرد)، مورد بررسی قرار گرفته و آماری میدانی از حجم خانه های خالی در محلات گزینش شده این مناطق، استخراج شده است.

اولین نتیجه معنادار این پایش، افزایش 4/ 3 واحد درصدی تعداد خانه های خالی براساس نتایج این تحقیق میدانی در زمان حاضر نسبت به آمار رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار در این زمینه در سال 95 است.

نتیجه رصد وضعیت خانه های خالی در چهار گروه منطقه

تحقیقات میدانی انجام شده در خصوص کمیت تازه ترین وضعیت خانه های خالی از سکنه در شهر تهران در محلات مورد مطالعه، در چهار گروه از مناطق شهر تهران شامل منطقه یک، مناطق 4 و 5، مناطق 8 تا 10 و 12 تا 18 و منطقه 22، ریزش و رویش خانه های خالی در این محله ها و مناطق را نشان می دهد.

در واقع ریزش و رویش خانه های خالی در این چهار گروه از مناطق به طور مشخص مشهود است. بررسی های انجام شده از محلات منتخب منطقه یک شهر تهران که در سال های قبل به عنوان کانون تمرکز واحدهای لوکس و خانه های خالی از سکنه معرفی می شد، نشان دهنده ریزش تعداد خانه های خالی در این منطقه است.

نتایج پایش اخیر نشان می دهد سهم خانه های خالی در این منطقه گران قیمت شهر تهران (گرانقیمت ترین منطقه پایتخت)، از حدود 30 درصد در سال های قبل از جهش هم اکنون به کمتر از 20 درصد رسیده است. علت این موضوع را می توان به رشد شدید قیمت ها (جهش قیمت) و کاهش شدید تقاضای خرید مسکن در این منطقه از سوی سرمایه گذاران نسبت داد که منجر به کاهش محسوس ورودی خانه خالی به بازار این منطقه در نتیجه خریدهای سرمایه ای از سوی ملاکان کلان شده است.

نتایج تحقیقات میدانی و همچنین روایت فعالان بازار مسکن در این منطقه نشان می دهد، به دنبال رشد شدید قیمت ها در بازار مسکن این منطقه، تقاضای سرمایه ای در آن به شدت کاهش یافته است. حتی بررسی ها نشان می دهد هم اکنون اجاره نشینی هم در این منطقه به شدت دشوار شده است و به دلیل جهش شدید اجاره بها عملا تقاضا برای اجاره مسکن نیز افت کرده است.

در واقع نه تنها خرید و فروش واحدهای لوکس دشوار شده بلکه این دشواری تحت تاثیر جهش اجاره بها به بازار اجاره نیز سرایت کرده است. تحت تاثیر این رویداد، چشم انداز بازدهی مطلوب برای سرمایه گذاری در بازار مسکن این منطقه نسبت به سال های قبل به شدت افت کرده است و از این رو بررسی ها حاکی است به طور متوسط و در محلات مورد بررسی، سهم خانه های خالی در منطقه یک از نزدیک 30 درصد در سال های قبل از جهش (مانند سال 95) هم اکنون به کمتر از 20 درصد رسیده است.

رویش خانه های خالی در مناطق 4 و 5
 

بررسی ها در حالی از کاهش سهم خانه های خالی در منطقه یک شهر تهران خبر می دهد که در مناطق 4 و 5 شهر تهران که مناطق پرتقاضا و پرمعامله و در عین حال مناطق مصرفی شاخص در نیمه شمالی شهر تهران به لحاظ معاملات مسکن هستند، تعداد خانه های خالی هم‌‌‌اکنون نسبت به دوره قبل از جهش اخیر، به میزان چشمگیری افزایش یافته است.

نتایج تحقیقات میدانی از محلات منتخب در این مناطق نشان دهنده رشد دست کم بیش از دو برابری تعداد خانه های خالی در این دو منطقه نسبت به دوره قبل از جهش مانند سال 95 است.

بررسی ها نشان می دهد هم اکنون سهم خانه های خالی از کل موجودی مسکن در این دو منطقه به 15 تا 20 درصد افزایش یافته است در حالی که در سال های قبل از جهش اخیر مانند سال 95 این سهم عمدتا حول و حوش پنج درصد (یعنی معادل نرخ طبیعی خانه های خالی براساس استانداردهای طبیعی برای پاسخ به نیاز جابه‌‌‌جایی در بازار مسکن) بود.

بررسی ها نشان می دهد سه عامل مهم و عمده در افزایش بیش از دو برابری سهم خانه های خالی در این دو منطقه پرتقاضا و پرمعامله دخیل بوده است.

اولین عامل به مهاجرت تقاضای مصرفی از این دو منطقه به دنبال جهش شدید قیمت ها و اجاره بها در سال های اخیر به خصوص در یک سال گذشته، به مناطق پایین تر مربوط می شود.

تحقیقات میدانی نشان می دهد به دنبال خارج شدن توان خرید و اجاره مسکن در این دو منطقه از استطاعت متقاضیان خرید و مستاجرها، بخش زیادی از واحدهایی که در سال های گذشته به بازار مسکن (فروش و اجاره) عرضه می شد، خالی مانده است.

گروهی از متقاضیان خرید و اجاره در این مناطق، به طور گسترده به دلیل ضعف قدرت خرید، از این مناطق خارج شده و به محله ها و مناطق پایین تر کوچ کرده اند. یک علت دیگر مربوط به شیفت تقاضای سرمایه ای گروهی از سرمایه گذارها از منطقه یک شهر تهران به مناطق 4 و 5 است.

به دنبال کاهش جذابیت سرمایه گذاری ملکی در منطقه یک مطابق با آنچه در فوق به آن اشاره شد، برخی از سرمایه گذاران برای نقدشوندگی بیشتر و بهتر و همچنین کسب بازدهی بالاتر، از منطقه یک به این دو منطقه مهاجرت کرده و مقصد سرمایه گذاری ملکی خود را تغییر داده اند. طبیعتا با افزایش خریدهای سرمایه ای از سوی این گروه از سرمایه گذاران ملکی در این دو منطقه، تعداد خانه های خالی افزایش یافته است.

علت سوم افزایش تعداد خانه های خالی از سکنه به سلب امکان جایگزینی برای گروه زیادی از سازنده ها در این دو منطقه مربوط می شود. در سال های معمول و عادی بازار مسکن، سازنده ها به محض اتمام عملیات ساخت واحدها و یا در مراحل میانی کار اقدام به فروش یا پیش فروش واحدهای نوساز و نیمه تمام می کردند.

اما هم‌‌‌اکنون حجم عرضه زمین قابل ساخت و واحدهای مسکونی کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران به خصوص مناطق 4 و 5 به قدری محدود شده است که بسیاری از سازنده ها با این سوال مواجهند که در صورت فروش واحدهای تازه ساز، سرمایه خود را باید چگونه در بازار ملک و ساخت و ساز به گردش بیندازند! در واقع این افراد به زمین مناسب برای ساخت و ساز دسترسی لازم و کافی ندارند و ترجیح می دهند برای در امان ماندن از ضرر و زیان و کاهش ارزش سرمایه خود، واحدها را به بازار عرضه نکرده و آنها را تا زمان بهتر شدن شرایط و یافتن زمین مناسب برای ساخت، به صورت خالی نگهداری کنند.

هم این گروه از سازنده ها و هم آن دسته از سرمایه گذاران ملکی مهاجر از منطقه یک به مناطق 4 و 5 ترجیح می دهند واحدها را به دو علت مهم خالی نگهداری کرده و از عرضه آن به بازار اجاره خودداری می کنند.

سرمایه گذاران برای اینکه به محض نیاز و تمایل بتوانند واحد را به فروش برسانند و در واقع امکان نقد‌‌‌شوندگی نسبتا سریع برای آنها فراهم شود، ترجیح می دهند که واحد را خالی نگه دارند تا در اولین فرصت و بدون محدودیت و مانع بتوانند آن را به فروش برسانند. ضمن آنکه این افراد به لحاظ مالی نیازی به عایدی اجاره ندارند.

از سوی دیگر سازنده ها نیز برای اینکه واحدهایشان کلیدنخورده باقی مانده و فاصله قیمتی آن با واحدهای کلید خورده از بین نرود، ترجیح می دهند آنها را خالی نگه دارند تا به محض آنکه زمین مناسب برای ساخت پیدا کرده یا ... امکان فروش در قالب واحد نوساز با بهای بالاتر برایشان فراهم باشد.

مجموعه این عوامل باعث شده است تا براساس پایش میدانی، سهم خانه های خالی در این دو منطقه شهر تهران تا بیش از دو برابر نسبت به سال های قبل از جهش، رشد کند.

رویش و ریزش خانه های خالی در جنوب پایتخت

تحقیقات میدانی انجام شده درباره وضعیت خانه های خالی در مناطق جنوبی تهران نشان از رویش و ریزش این خانه ها در جنوب پایتخت دارد.

یافته ها نشان می دهد در شرایطی که سهم خانه های خالی در این مناطق در برخی موارد در سال های قبل از جهش به پنج درصد نیز نمی رسید اما، هم‌‌‌اکنون این سهم به بیش از 10 درصد نیز در برخی از محله ها رسیده است.

واسطه های بازار مسکن در این مناطق می گویند تعداد خانه های خالی در برخی از محله ها تا یک و نیم برابر افزایش داشته است. اما نکته مهم آن است که در سال های جهش، تعداد خانه های خالی به دلیل افزایش وزن خریدهای سرمایه ای در این مناطق، بیش از میزان فعلی نیز رشد کرده بود. اما اخیرا اگر چه سهم خانه های خالی به میزان سال های قبل از جهش کاهش نیافته است اما، نسبت به یکی دو سال قبل کمتر شده است. این رویش و ریزش نسبی، دو علت مهم دارد.

اولین علت به شیفت تقاضای مصرفی از مناطق بالاتر به این مناطق جنوبی به دلیل مناسب تر بودن قیمت آپارتمان و اجاره بها نسبت به مناطق بالاتر مربوط می شود که باعث شده است بسیاری از مالکان و سرمایه داران، واحدهای خود را از حالت خالی خارج کرده و برای کسب عایدی اجاره، به مستاجرها عرضه کنند.

در شرایطی که در سال های قبل اجاره بهای پایین در این مناطق عملا انگیزه خوبی برای اجاره داری گروهی از سرمایه‌‌‌گذاران ملکی نبود و این واحدها به قصد خرید و فروش در کوتاه مدت عمدتا خالی نگهداری می شد اما هم‌‌‌اکنون با افزایش طول دوره سرمایه گذاری ملکی در این مناطق به یک سال و بیشتر و همچنین افزایش محسوس اجاره بها، بخشی از واحدهایی که پیش تر خالی از سکنه بود، به بازار اجاره عرضه می شود.

از سوی دیگر، عمده افرادی که اقدام به خرید سرمایه ای در این مناطق می کنند، مانند سرمایه گذاران ملکی در نیمه شمالی تهران، سرمایه گذار کلان نیستند؛ از این رو، اجاره داری و دریافت اجاره بها برای آنها یک منبع درآمد نسبتا جذاب محسوب می شود. برخلاف سرمایه گذاران ملکی نیمه شمالی که نیاز مالی و تمایلی به اجاره داری ندارند و ترجیح می دهند واحدشان خالی بماند.

علت دوم آن است که هنوز هم بازار مسکن این مناطق به عنوان سنگر آخر خریداران مصرفی، مورد استقبال متقاضیان خانه اولی یا تبدیل به احسن است. از این رو، تعداد خانه های خالی در این مناطق کمتر از مناطق مصرفی نیمه شمال تهران است.

از شهر برج های خالی چه خبر؟

بررسی ها انجام شده همچنین نشان دهنده کاهش سهم خانه های خالی در شهر برج های خالی یعنی منطقه 22 تهران به عنوان جوان ترین منطقه پایتخت است. در سال های اخیر، آمارهای غیررسمی از خالی بودن حدود نیمی از واحدهای مسکونی در منطقه 22 تهران خبر می داد. این میزان در سال گذشته از سوی فعالان این بازار حدود 30 تا 40 درصد از واحدها اعلام شد.

اما بررسی ها و تحقیقات میدانی اخیر نشان می دهد در این منطقه هم مانند منطقه یک، سهم خانه های خالی از کل موجودی مسکن این منطقه کاهش یافته است. بررسی ها نشان می دهد هم‌‌‌اکنون سهم خانه های خالی در این منطقه به کمتر از 20 درصد رسیده است.

علت این موضوع در وهله اول به مهاجرت تقاضای مصرفی خرید و اجاره مسکن از مناطق مجاور و غیرمجاور بالاتر به خصوص منطقه 5 و همچنین منطقه 4 شهر تهران به این منطقه بعد از جهش قیمت و اجاره بها بر می گردد. منطقه 22 به خصوص در یک سال گذشته، مقصد مهاجرت خریداران و مستاجرانی بود که دیگر قادر به خرید یا اجاره مسکن در مناطق بالاتر نبوده و به این منطقه مهاجرت کردند.

علت دوم نیز به افزایش محسوس اجاره بها در این منطقه به دنبال جهش اجاره بهای مسکن مربوط می شود. بررسی ها و تحقیقات میدانی در این باره نشان می دهد، تعداد زیادی از مالکانی که واحدهای خود را خالی نگه داشته بودند (از جمله سرمایه گذاران سایر شهرها که در این منطقه آپارتمان خریده و آن را خالی رها کرده بودند)، با افزایش قابل توجه اجاره بها، ترجیح داده اند به جای خالی نگه داشتن واحدها از عایدی اجاره آنها برخوردار شوند. این دو عامل نقش بسیار موثری در کاهش سهم خانه های خالی در این منطقه در سال 1401 داشته است.

شناسایی سه گروه از خانه های خالی در پایتخت

نتیجه دیگر این پایش از تازه ترین وضعیت خانه های خالی در شهر تهران به شناسایی سه گروه آپارتمان خالی از سکنه در پایتخت مربوط است. یک دسته خانه های خالی در شهر تهران، مربوط به واحدهایی است که به قصد سرمایه گذاری بلندمدت از سوی سرمایه گذاران ملکی خریداری شده و خالی نگهداری می شود.

دسته دوم خانه های خالی از سکنه نوساز متعلق به سازنده هاست که یا به دلیل سلب امکان جایگزینی واحدهای نوساز با زمین قابل ساخت ناچار به خالی نگه داشتن واحدها هستند و یا برای فروش در ماه های بعد با قیمت بالاتر و کسب سود بیشتر این واحدها را به صورت کلیدنخورده خالی نگهداری می کنند.

دسته سوم مالکان خانه های خالی نیز در حال حاضر سرمایه گذاران کوتاه مدت یا همان سفته بازها هستند که واحدها را خریداری کرده و در برخی موارد آنها را بازسازی می کنند و بعد از چند ماه، آن را با قیمت بالاتر به بازار عرضه می کنند. عمده این افراد با سیگنال گیری از بازار دلار و با طرح این موضوع که اثر نوسانات دلاری 1401 در نهایت اثر خود را بر قیمت مسکن 1402 خواهد گذاشت اقدام به خرید مسکن و نگهداری آن به صورت خالی می کنند تا در اولین فرصت این واحدها را با قیمت بالاتر به بازار عرضه کنند.

نتیجه معنادار افزایش خانه های خالی

اما نتیجه معنادار افزایش تعداد خانه های خالی در شهر تهران آن است که حرکت چهار ساله موتور ملک بازی و سرمایه گذاری غیرمولد، بازار مسکن را به اینجا رسانده و منجر به افزایش تعداد خانه های خالی از سکنه تا سه برابر حد استاندارد جهانی این خانه ها برای پاسخ به نیاز جابه‌‌‌جایی شده است.

البته این افزایش تعداد خانه های خالی تنها نتیجه رونق سرمایه گذاری غیرمولد نیست و در نتیجه جهش قیمت مسکن، تضعیف قدرت خرید و خروج تقاضای موثر از بازار مسکن و در نتیجه فروش نرفتن واحدهای آماده به منظور تامین سرمایه برای شروع پروژه های ساختمانی جدید، برخی از سازنده ها ناچار به انجماد املاک نوساز خود شده اند. در واقع بحران جهش قیمت و از دست رفتن قدرت خرید در بازار مسکن باعث حبس اجباری سرمایه های گروهی از سرمایه گذاران ملکی در املاک منجمد شده است.

پایان یک غلط انگاری ملکی

نتایج تحقیقات میدانی در حالی از رشد بیش از دو برابری تعداد خانه های خالی در شهر تهران حکایت دارد که در عین حال، نتایج مربوط به وضعیت خانه های خالی در مناطق و محلات مختلف شهر تهران به یک غلط‌انگاری پرخطر و منحرف کننده در حوزه سیاستگذاری مسکن پایان می دهد.

اخیرا هر جا صحبت از انجماد و فعالیت های غیرمولد ملکی می شود گروهی با بیان اینکه عمده خانه های خالی در شمال شهر و مشخصا منطقه یک قرار دارد، سیاست های مقابله با ملاکی برای عرضه واحدهای خالی به بازار را موثر ندانسته و اعلام می کنند واحدهای خالی عمدتا از دایره تقاضای موثر خارج است و عرضه آنها کمکی به تقاضای مصرفی و معمولی نخواهد کرد.

این در حالی است که این اظهارنظر نه تنها کاملا اشتباه است، بلکه بیان آن نوعی غلط انگاری است که به زیان سیاستگذاری بازار مسکن و به خصوص خانه اولی ها تمام می شود.

این در حالی است که حتی قبل از جهش نیمی از واحدهای مسکونی مصرفی در منطقه 22 خالی از سکنه بود و هم‌‌‌اکنون نیز به گواهی تحقیقات میدانی انجام شده، بیشترین سهم خانه های خالی در برابر موجودی مسکن مناطق، مربوط به مناطق 4 و 5 یعنی مناطق کانون عرضه آپارتمان های مصرفی است.

در جنوب شهر یعنی آخرین سنگر تقاضای مصرفی مسکن نیز، نرخ خانه های خالی عملا حدود دو برابر نرخ استاندارد جهانی است. این در حالی است که سهم اقتصاد تورمی و انتظارات رشد قیمت در افزایش 4/ 3 واحد درصدی خانه های خالی را نمی توان نادیده گرفت.

زمانی که تورم عمومی و انتظارات تورمی بالا در جامعه وجود دارد و نوسانات بازار دارایی ها منجر به افزایش ریسک های سرمایه گذاری در این بازارها می شود، سرمایه گذاری در بازار مسکن به عنوان بازاری بدون ریسک و بدون هزینه، مورد توجه قرار می گیرد. آن هم در شرایطی که تورم عمومی و نوسانات سایر بازارها، در بلندمدت و با تاخیر زمانی به بازار مسکن سرایت می کند.

نتایج تحقیقات میدانی نشان دهنده اثر این شرایط تورمی بر رشد تعداد خانه های خالی از سکنه از سال های گذشته تاکنون است. حتی در سال های اخیر و در اوج رکود معاملات مسکن، در شرایطی که حدود 70 درصد معاملات خرید مسکن مربوط به خریدهای غیر مصرفی (سرمایه ای) بوده است، می توان اثر تورم بالا را در افزایش تعداد خانه های خالی از سکنه مشاهده کرد.

بیشتر بخوانید: مقصر شکست طرح دریافت مالیات از خانه های خالی کیست؟

دنیای اقتصاد