اختلاف سرعت ورود و خروج سرمایه در بازار ساخت و‌ ساز چشمگیر شد

به گزارش اخبار ساختمان، تازه ترین گزارش رسمی از وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی نشان دهنده ثبت یک رکورد پرخطر از آینده عرضه جدید به بازار مسکن است. یافته های جدید با استناد به تازه ترین گزارش بانک مرکزی درباره حجم ریالی سرمایه گذاری مربوط به بازه زمانی سه ماه اول سال جاری در کشور، نشان دهنده افزایش سرعت تخلیه انبار بازار مسکن از ساختمان های تازه ساز است.

این در حالی است که آمارها نشان می دهد، با وجود افزایش سرعت تخلیه انبار ساختمان های تازه ساز، سرعت سرمایه گذاری جدید ساختمانی برای جایگزینی در این انبار در میان مدت و بلندمدت با روند خروج واحدهای تکمیل شده و آماده عرضه، هماهنگ نیست و با اختلاف فاحش از آن کمتر است.

در واقع در شرایطی که حجم ریالی سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده و آماده عرضه با سرعت بالا افزایش یافته است، ورود سرمایه برای شروع پروژه های جدید، سرعتی به مراتب کمتر از سرعت رشد سرمایه گذاری در بخش ساختمان های تکمیل شده دارد.

بررسی آمارهای جدید نشان می دهد، اختلاف سرعت ورود و خروج سرمایه در بازار ساخت و‌ ساز چشمگیر شده است و ورود سرمایه به بازار ساخت و ساز با همان سرعتی که سرمایه در حال خروج از آن است، رقم نمی خورد. بلکه سرعت آن با اختلاف قابل توجه کمتر است.

این وضعیت که می توان از آن به عنوان تاوان دست کم 6 سال رکود عمیق در بازار ساخت و‌ ساز مسکن یاد کرد منجر به تخلیه نافرم انبار بازار مسکن از ساختمان های تازه ساز به لحاظ حجم ریالی سرمایه گذاری در بخش ساختمان های تکمیل شده می شود. به طوری که می توان چنین نتیجه گرفت در نتیجه چنین شرایطی، موجودی ساختمان های نیمه تمام بدون افزایش در حد جایگزینی، رو به کاهش است.

روایت رسمی از سرمایه گذاری ساختمانی در سال جاری

بانک مرکزی به تازگی در گزارش مربوط به وضعیت نماگرهای اقتصادی در بازه زمانی سه ماه اول 1401، روایت رسمی از وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی در بهار امسال به لحاظ حجم ریالی سرمایه گذاری در این بخش را ارائه کرده است.

براساس این گزارش، در سه ماه اول امسال، مجموعا 145 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری در بخش ساختمان (ساخت و ساز) صورت گرفته است که از این میزان حدود 33 هزار و 400 میلیارد تومان مربوط به سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده، 85 هزار و 200 میلیارد تومان مربوط به ساختمان های نیمه تمام و 26 هزار و 480 میلیارد تومان مربوط به ساختمان های تکمیل شده بوده است.

بررسی ها نشان می‌دهد حجم کل سرمایه گذاری در بخش ساختمان در سه ماه اول سال جاری، به طور کلی 1/ 41 درصد نسبت به حجم کل سرمایه گذاری ساختمانی در بازه زمانی مشابه سال قبل یعنی بهار 1400 افزایش داشته است. این میزان رشد در بخش ساختمان های شروع شده برابر با 42 درصد، در ساختمان های نیمه تمام معادل 8/ 31 درصد و در ساختمان های تکمیل شده معادل 6/ 80‌ درصد بوده است.

بررسی ها نشان می دهد سرعت رشد سرمایه گذاری ریالی در ساختمان های تکمیل شده در بهار امسال در مقایسه با سرعت رشد سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده و نیمه تمام با اختلاف قابل توجه بیشتر است.

در واقع سرعت رشد حجم ریالی سرمایه گذاری ساختمانی در بخش ساختمان های تکمیل شده در بهار امسال، حدود دو برابر رشد حجم ریالی سرمایه های ورودی به بخش ساخت و سازهای جدید و همچنین بیش از دو برابر رشد سرمایه‌‌ صرف شده برای ساختمان های نیمه تمام بوده است.

ظاهر و باطن سرمایه گذاری در پروژه های تکمیل شده

بررسی های انجام شده با استناد به آمارهای اعلام شده درباره آخرین وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی به لحاظ حجم ریالی سرمایه های صرف شده در پروژه های ساختمانی جدید، نیمه تمام و تکمیل شده در بهار امسال نشان دهنده یک واقعیت مهم درباره روندی است که هم اکنون به لحاظ ورود و خروج سرمایه ساختمانی، رصد می شود.

بررسی ها نشان می دهد اگر چه در ظاهر رشد بیش از 80 درصدی حجم ریالی سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده در بهار امسال، رشدی چشمگیر در جهت عرضه واحدهای تازه ساز به بازار مسکن است اما این واقعیت یک بعد نامرئی دیگر نیز در خود جای داده است.

یافته ها نشان می دهد در صورتی که سرعت رشد سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده با سرعت رشد سرمایه گذاری در ساختمان های جدید هماهنگ بود، این رویداد یعنی افزایش خروج سرمایه از بازار مسکن در قالب افزایش سرعت رشد سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده برای عرضه به بازار تقاضا، می توانست رویدادی کاملا مثبت تلقی شود.

اما بررسی ها نشان می دهد در شرایطی که به لحاظ حجم سرمایه گذاری ریالی، رشد سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده حدود دو برابر رشد سرمایه گذاری برای پروژه های جدید است، این رویداد اگرچه در کوتاه مدت می تواند منجر به بهبود وضعیت عرضه واحدهای نوساز به بازار مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل شود اما در نهایت می تواند منجر به کاهش و کمبود عرضه جدید به بازار مسکن در میان مدت و بلندمدت شود.

در واقع، تحلیل آمارهای منتشر شده در این زمینه نشان می دهد سرعت خروج سرمایه از بازار ساخت و ساز از سرعت ورود سرمایه به این بخش بسیار بیشتر است و این موضوع می تواند بحران کمبود عرضه مسکن تازه ساز به بازار در میان مدت و بلندمدت را تشدید کند.

وضعیتی که هم‌‌اکنون در حوزه سرمایه گذاری ساختمانی رصد می شود در حقیقت نشان دهنده افزایش سرعت تخلیه انبار ساختمان های در حال ساخت و تازه ساز است. در حالی که سرعت جایگزینی ساختمان های جدید در این انبار ساختمانی، بسیار کمتر و حدود نصف سرعت خروج واحد از این انبار است.

شرایط ایده آل درباره این انبار ساختمانی وضعیتی است که در آن روند ورود و خروج از انبار ساخت و ساز نه تنها سرعت بیشتری به خود بگیرد بلکه این دو روند با یکدیگر هماهنگ باشد و به همان اندازه که سرمایه از این انبار در قالب واحدهای تازه ساز و آماده عرضه به بازار خارج می شود، به همان اندازه نیز سرمایه گذاری جدید برای شروع پروژه های جدید و همچنین تکمیل نیمه کاره ها، انجام شده و سرعت بگیرد.

در واقع شرایط ایده آل در این زمینه وضعیتی است که در آن همزمان با افزایش سرعت رشد سرمایه گذاری در بخش ساختمان های تکمیل شده و تسریع روند تخلیه انبار از واحدهای تازه ساز به نفع افزایش عرضه جدید به بازار مسکن، سرمایه گذاری جدید برای جایگزینی پروژه های جدید به شکل موثر انجام شود. یعنی با همان سرعتی که واحدهای تکمیل شده به بازار مسکن عرضه می شوند و حجم سرمایه گذاری برای تحقق این موضوع افزایش می یابد، این واحدها با همان سرعت و به شکل موثر، با پروژه های جدید جایگزین شوند.

وضعیت ساختمان های نیمه تمام چگونه است؟

برآوردها با استناد به آمارهای رسمی درباره وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی نشان دهنده افزایش سرعت خروج سرمایه از این بازار نسبت به ورود سرمایه به آن است.

بررسی ها نشان می دهد، شاخص نسبت حجم سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه تمام به حجم سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده در سال 96 یعنی سال قبل از ورود بازار ساخت و ساز به رکود سنگین ساختمانی و جهش، عدد سه بود. این عدد نشان دهنده یک نسبت تقریبا متعارف در این زمینه است.

اما در 9 ماه اول 1400، این نسبت به عدد 6 یعنی دو برابر سطح متعارف رسید. یافته ها در آن زمان نشان داد دست کم دو علت مهم در بروز چنین شرایطی نقش داشته است. رسیدن شاخص مربوط به نسبت حجم سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه تمام به حجم سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده، به عدد 6 نشان دهنده ایجاد یک یخچال ملکی از سوی سازنده ها و کاهش سرعت تکمیل واحدهای نیمه تمام است.

این یخچال ملکی، به دو علت، در 9 ماه اول سال 1400 ایجاد شد و موجب شد نسبت سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه تمام در جهت پیشرفت پروژه ها و تکمیل آنها به میزان محسوس افت کند. علت اول مربوط به نوسان شدید هزینه ساخت در نتیجه تورم مصالح در سال گذشته بود که سازنده ها را با مشکلات بسیاری برای تکمیل پروژه ها مواجه کرد.

از سوی دیگر نبود تقاضای مصرفی و موثر برای خرید مسکن در شرایط اوج جهش قیمت ها، از دیگر دلایلی بود که انگیزه سازنده ها برای تکمیل ساختمان های نیمه کاره تا رسیدن وضعیت بازار مسکن و ساخت و ساز به یک چشم انداز باثبات و مشخص (به‌طور نسبی) را تضعیف کرده بود. اما در نهایت این نسبت در یک سال 1400، به عدد 1/ 4 رسید و نسبت سرمایه گذاری سازنده ها برای تکمیل ساختمان های نیمه تمام به سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده در این سال، نسبت به 9 ماه اول 1400، بهبود پیدا کرد هر چند نسبت به وضعیت معمول و عادی (مشابه شرایط سال 96)، کماکان بالاتر بود.

در بهار 1401، این عدد به 2/ 3 رسید. این عدد و این نسبت جدید نشان می دهد روند تکمیل ساختمان ها به لحاظ نسبت سرمایه گذاری در واحدهای نیمه تمام به سرمایه گذاری ساختمانی در واحدهای تکمیل شده، در بهار امسال نسبت به سال 1400 که اوج رکود سرمایه گذاری ساختمانی بود تا حدی بهبود یافته است.

مثبت و منفی وضع موجود در بازار ساخت و ساز

در شرایطی که آمارهای جدید از وضعیت سرمایه گذاری در ساخت و ساز، نشان دهنده افزایش سرعت رشد سرمایه گذاری در بخش ساختمان های تکمیل شده است، یک سوال مهم این است که آیا این افزایش سرعت برای بازار مسکن و ساخت و‌ ساز مفید است یا خیر؟

اگرچه افزایش سرعت سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده در ظاهر منجر به تسریع ورود واحدهای جدید به بازار مسکن برای پاسخ به نیاز مسکن می شود و نشان می دهد سرعت تکمیل ساختمان ها افزایش یافته است اما یک نکته مهم در این زمینه آن است که باید دید آیا با همان سرعتی که سرمایه ها صرف تکمیل ساختمان شده و با خروج واحدهای مسکونی از انبار بازار ساخت و‌ ساز به بازار تقاضای مسکن عرضه می شوند، سرمایه جدید برای ساخت واحدهای جدید و انجام فرآیند جایگزینی در این انبار، متناسب با سرمایه های خارج شده، به این بخش وارد می شود؟

در واقع آیا ورود سرمایه جدید با خروج سرمایه از این بخش هماهنگ است؟ در وضعیت موجود این هماهنگی وجود ندارد و آمارها نشان دهنده اختلاف چشمگیر ورودی و خروجی سرمایه از بازار ساخت و ساز است.

برآوردهای انجام شده در این باره نشان می دهد نسبت حجم سرمایه گذاری در ساختمان های جدید به حجم سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده، اوایل دهه 90 یا نیمه اول دهه 90 معادل 2 بوده است؛ بهار امسال این میزان به 8/ 0 رسیده است.

این آمارها نشان می دهد سرعت ورود سرمایه به بازار ساخت و ساز از سرعت خروج آن بسیار کمتر شده است. این روند و شکل سرمایه گذاری در بازار ساخت و ساز و مسکن در واقع دربردارنده یک هشدار و چراغ خطر برای این بازار است.

از آن جهت که اگرچه ممکن است در کوتاه مدت، به واسطه افزایش سرعت رشد سرمایه گذاری در ساختمان های تکمیل شده، عرضه واحدهای تازه ساز به طور نسبی بهبود یابد، اما به دلیل عدم تناسب ورود سرمایه با خروج سرمایه از بازار مسکن، در میان مدت و بلندمدت خود را در شکل رکود عمیق تر عرضه های جدید ملکی نشان خواهد داد.

ترسیم شرایط واقعی در بخش ساخت و ساز

اما در شرایطی که آمارهای مربوط به میزان سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز در قالب حجم ریالی سرمایه های وارد شده به این بخش در بهار 1401 نشان دهنده رشد ریالی حجم سرمایه گذاری در این بخش است اما واقعیت، چیز دیگری است.

در واقع اگر‌چه آمارها نشان دهنده رشد اسمی حجم ریالی سرمایه گذاری در بازار ساخت و ساز است اما رشد حجم واقعی کل سرمایه گذاری ساختمانی در شش سال نامتوالی، در طول دهه 90، منفی بوده است. یعنی در شش سال نامتوالی در دهه 90، میزان رشد سرمایه گذاری ساختمانی از میزان رشد هزینه های ساخت (تورم ساختمانی) کمتر بوده است. با این حال، در بهار 1401، نیز حجم واقعی کل سرمایه گذاری ساختمانی، نسبت به مدت مشابه سال قبل منفی چهار درصد بوده است.

در یک سال 1400 این میزان رشد با لحاظ تورم هزینه ساخت، (رشد واقعی)، معادل منفی 15 درصد و در سال 99 معادل منفی 30 درصد بوده است. به این معنا که اگر‌چه آمارها نشان دهنده رشد اسمی مثبت در حجم کل سرمایه گذاری ساختمانی در این سال هاست اما با درنظر گرفتن میزان رشد هزینه های ساخت (تورم ساختمانی)، عملا رشد واقعی منفی در این بخش رخ داده است.

علائم کمبود مسکن در آینده

شاخص دیگری که می توان از آن به عنوان آماری در جهت ترسیم وخامت اوضاع عرضه جدید به بازار مسکن در میان مدت و بلندمدت استفاده کرد مربوط به وضعیت نسبت حجم سرمایه گذاری در ساختمان های جدید به حجم کل سرمایه گذاری ساختمانی در بهار 1401 است.

این نسبت در دهه 80، برابر با 30 درصد بوده است. یعنی در دهه 80 معادل 30 درصد حجم کل سرمایه گذاری ساختمانی مربوط به پروژه های جدید بوده است. این نسبت در طول دهه 90 به حول و حوش 25 درصد کاهش یافته است؛ اما در بهار 1401 به محدوده 23 درصد افت کرده است. این موضوع نشان دهنده روشن شدن چراغ خطر عرضه جدید به بازار مسکن در میان مدت و بلندمدت و تهدید بازار مسکن از بابت خطر کمبود عرضه جدید به بازار تقاضای ملکی است.

میانبر افزایش عرضه مسکن

در شرایطی که همه آمارها و علائم نشان دهنده بروز تهدید بزرگ برای بازار مسکن در آینده از بابت کمبود عرضه جدید به بازار تقاضای ملکی است، باید دید که آیا این شرایط که تاوان دست کم 6 سال رکود عمیق در بازار ساخت و ساز مسکن است، قابل جبران است؟ در واقع از چه مسیری می توان خطر این تهدید بزرگ را برای بازار مسکن در آینده تا حد امکان از بین برد یا دست کم آن را کمرنگ تر کرد.

بررسی های انجام شده از شناسایی دو راه جبرانی برای مقابله با این کمبود عرضه جدید ملکی در آینده خبر می دهد.

لازم است سیاستگذار مسکن با استفاده از اهرم های سیاستی موثر، زمینه رفع انجماد از تیراژ انبوه آپارتمان هایی را که هم اکنون در بازار به صورت خالی نگهداری می شوند فراهم کند. این اقدام از دو مسیر مهم عبور می کند. مسیر اول اقدام فوری سیاستگذار در خارج از بازار مسکن برای فروکش کردن انتظارات تورمی به عنوان موتور جریان غیرمولد ملکی است.

در کنار این سیاست، مسیر دوم استفاده از اهرم های مالیاتی برای ایجاد ریسک و هزینه ملاکی و خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی است. سیاستگذار باید از طریق اهرم های مالیاتی موثر همچون دریافت مالیات سالانه از املاک منجمد، زمینه عرضه این واحدها به بازار اجاره یا فروش را فراهم کند و از این محل، در وهله اول عطش خریدهای سرمایه ای و سفته بازی ملکی را کاهش دهد و از سوی دیگر، بخشی از کمبود عرضه جدید در نتیجه رکود ساختمانی را با عرضه واحدهای منجمد شده به بازار جبران کند.

بیشتر بخوانید: دلایل کاهش ساخت و ساز در کشور چیست؟

دنیای اقتصاد