تورم ساخت و ساز مسکن سرسام آور شد

به گزارش اخبار ساختمان، رابطه میان هزینه ساخت مسکن و رشد تیراژ ساخت و ساز در کشور بررسی شد که این بررسی به شناسایی دو ریشه اصلی رکود فراگیر سرمایه گذاری ساختمانی منجر شده که اگر مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد، می تواند به راهگشایی برای برون رفت از بن بست فعلی فعالیت ساختمانی بینجامد.

نتایج این بررسی نشان می دهد هر زمان که تورم هزینه ساخت و ساز (منهای قیمت زمین) به اوج رسیده، همزمان رشد تیراژ ساخت در کشور نیز در کف قرار گرفته است؛ وضعیتی که به شکل «قله - دره» در منحنی روند یک دهه اخیر ترسیم شده است.

یک آمار رسمی از تغییرات هزینه ساخت و ساز بدون احتساب قیمت زمین که برای اولین بار منتشر می شود، روند رشد این هزینه به عنوان یکی از اجزای اصلی قیمت فروش مسکن را در طول یک دهه اخیر نشان می دهد.

بررسی روند تغییرات تورم ساخت در کشور به مراتب ساده تر از آنچه که کارشناسان پیش از این درباره ریشه رکود سرمایه گذاری ساختمانی در کشور و به ویژه در تهران گفته بودند، این ماجرا را توضیح می دهد و ما با ترسیم یک نمودار ترکیبی آن را به تصویر کشیده ایم. این نمودار در واقع عوامل اصلی دخیل در رکود فراگیر ساخت و ساز را نشان می دهد؛ چیزی که سیاستگذار درباره آن ذهنیت درستی ندارد.

فرض سیاستگذار این است که از سال ۹۷ تاکنون که رکود ساختمانی در شدیدترین حالت ممکن بر بازار ساخت و ساز حاکم شده این است که سازنده ها تشخیص درستی درباره نیاز بازار مسکن ندارند و به همین خاطر در باتلاق ساخت و سازهای قبلی که توان فروش آن را نداشته اند، گیر افتاده اند و امکان تحرک دوباره را از خود سلب کرده اند. این فرضیه شاید می توانست علت رکود ساختمانی قبل از رونق معاملات ملکی در سال ۹۷ را توضیح دهد اما نسبتی با شرایط فعلی ندارد.

رکود در بازار ساخت و ساز از کجا نشات می گیرد؟

دو ریشه رکود ساختمانی در بازار ساخت و ساز چیز دیگری است که بررسی روند یک دهه اخیر آن را قابل تفسیر کرده است؛ موضوعی که از نظر سیاستگذار دور مانده و به همین خاطر به جای اینکه برای خروج موثر بازار سرمایه گذاری ساختمانی چاره ای بیندیشد، به موازات بازار معمول ساخت و ساز طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن را تعریف و توان دولت را متمرکز بر اجرای آن کرده است تا بتواند خود به نیاز مسکن اقشار متوسط رو به پایین پاسخ دهد. این طرح درمانی برای دو ریشه رکود ساخت و ساز نیست و صرفا یک مدل گلخانه ای برای عرضه مسکن ارزان قیمت به دور از روال طبیعی بازار سرمایه گذاری ساختمانی است.

نمودار این گزارش نشان می دهد بین رشد مثبت تیراژ ساخت مسکن و رشد هزینه ساخت و ساز رابطه معکوسی وجود دارد؛ به این معنا که هرگاه تورم ساخت کنترل شده و تورم هزینه ساخت کاهش پیدا کرده، سرمایه گذاری ساختمانی که نوعی از فعالیت اقتصادی مولد در بازار مسکن محسوب می شود، رونق پیدا کرده است.

این موضوع اگرچه بدیهی به نظر می رسد اما از آنجا که سیاست ها به جای اینکه درمانی برای تورم ساخت پیدا کند، در صدد ایجاد بازار موازی ساخت و ساز است، نتوانسته قفل بازار فعالیت های ساختمانی را باز کند.

در این نمودار ریشه بی میلی به ساخت و ساز و سقوط تاریخی تولید مسکن، تورم بالای ساختمانی معرفی شده، چراکه هر زمان این تورم به بالاترین مقادیر رسیده، نرخ رشد ساخت و ساز در کشور به حداقل ممکن کاهش یافته و به شکل گیری دره ها مقابل قله ها در دو منحنی این نمودار منجر شده است.

اما سیاستگذار به جای اینکه راهی برای این ریشه تورمی رکود ساخت و ساز پیدا کند، مداخله درون بازار مسکن را با مسکن سازی گلخانه ای در قالب ابرپروژه های دولتی جایگزین کرده است.

در نمودار این گزارش، گسل بین تورم ساخت و نرخ رشد ساخت و ساز در کشور طی یک دهه اخیر ترسیم شده و نشان می دهد عمق این گسل به ویژه در نیمه دوم دهه 90 مشهودتر بوده است. اثر این موضوع در همین نمودار به شکل میله ای منعکس شده است. در واقع محور عمودی سمت راست این نمودار میانگین ماهانه تیراژ ساخت مسکن در کشور (بر اساس هزار واحد) را نشان می دهد.

بررسی این بخش از نمودار نشان می دهد در ابتدای دهه 90، میانگین ساخت و ساز در کشور بر اساس تعداد واحد مسکونی حدود 60‌ هزار واحد بوده است اما این مقدار در بهار 1400 که شدت رکود ساخت و ساز از همیشه بیشتر بود، به 30‌ هزار واحد کاهش پیدا کرده است.

اما نکته قابل توجه این است که سرمایه گذاری ساختمانی در کشور به مراتب بیشتر از تهران تحت تاثیر اثر منفی تورم ساخت قرار گرفته است. در تهران مهمتر از هزینه ساخت و ساز در همه سال های اخیر، قیمت زمین بوده که بر وضعیت بازار سرمایه گذاری ساختمانی اثر گذاشته است. علت نیز روشن است؛ فراوانی زمین در شهرهای دیگر به جز تهران به مراتب بیشتر است و مساله کمبود زمین آنطور که در تهران مطرح است، در سایر شهرها مطرح نیست.

عامل ثانویه رکود ساخت و ساز چیست؟

افزون بر تورم هزینه ساخت که یک متغیر اصلی موثر بر میزان ساخت و ساز تلقی می شود، عامل ثانویه دیگری نیز که از قضا آن هم از جنس تورمی است، این موضوع را تایید می کند. عامل تورمی ثانویه که به عنوان مانع از رونق ساخت و ساز رهگیری شده، وضعیت تورم مسکن کشور در سال های اخیر بوده است.

از سال 97 که جهش تمام عیار قیمت مسکن در پایتخت رخ داد و به تدریج این موضوع به کشور نیز تسری پیدا کرد، رکود ساختمانی نیز به همان نسبت شدیدتر شده است. طی سال های 97 تا 1400 مقدار تورم ملکی سالانه مسکن در کشور به ترتیب 42، 67، 100 و 48‌ درصد بوده است.

به همین نسبت رشد حجم ساخت و ساز در کشور نیز روند کاهشی داشته است. در سال های 97 و پس از آن همان طور که تورم مسکن در تهران بی سابقه بود، ارقام تورمی ثبت شده برای کشور نیز بسیار بالا و بی سابقه بوده است.

اثر تورم مسکن بر کاهش ساخت و ساز ناشی از این واقعیت است که با افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن و افزایش همزمان قیمت مسکن تحت تاثیر انتظارات تورمی در سال های اخیر، حلقه آخر زنجیره مولد سرمایه گذاری ساختمانی از کار افتاده است.

سازنده ها حتی اگر مسکن با متراژ متناسب با تقاضای موثر بازار بسازند و از ساخت و ساز لوکس پرهیز کنند، باز هم با توجه به روند پرتورم ملکی که به ویژه از سال 97 به بعد طی شده، متقاضیان مصرفی مسکن امکان خرید از عرضه های جدید را ندارند و به همین خاطر سازنده ها پشت مرحله آخر سرمایه گذاری ساختمانی متوقف شده اند. بسیاری از سازنده ها واحدهای تکمیل شده اما بهره برداری نشده ای در شهرهای بزرگ دارند که چون استطاعت خرید آنها وجود ندارد، عملا ناگزیر هستند این واحدها را نگه دارند تا تقاضای موثر خرید برای آنها ایجاد شود.

شاید در تهران انتخاب گروهی از سازنده ها «نفروختن» باشد که تحقیق میدانی نشان می دهد همین طور است؛ اما در کشور این مساله متفاوت است. سازنده های فعال در شهرهای مختلف کشور تمایل دارند در یک جریان طبیعی هر دو تا سه سال یکبار پروژه های ساختمانی جدیدی را آغاز کنند اما این روال طبیعی منوط به وجود تقاضای موثر خرید برای واحدهای تکمیل شده قبلی است که در شرایط تورم شدید ملکی سال های اخیر وجود ندارد.

روند تغییر هزینه ساخت در یک دهه

بخشی از آمارهای رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی در یک دهه اخیر، تغییرات هزینه ساخت و ساز در کشور را منعکس کرده است. بر اساس این آمارها میانگین هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کشور طی سال 90 معادل 334‌ هزار تومان بوده است. این مقدار در سال 91 به 525‌ هزار تومان رسید و در سال های بعدی نیز به تدریج افزایش یافت تا اینکه در سال 97 یعنی در مقطع شروع نوسان شدید قیمت ملک در کشور، تا یک میلیون و 355‌ هزار تومان افزایش یافت.

اما بررسی روند طی شده در میزان هزینه ساخت و ساز بدون احتساب قیمت زمین نشان می دهد جهش تورم ساخت در کشور همزمان با شروع دوره پرتورم کشور یعنی از سال 97 به بعد قابل توجه بوده است. در حالی که میانگین هزینه هر مترمربع ساخت و ساز در کشور طی سال 97 فقط 17‌ درصد افزایش نسبت به سال قبل از آن را نشان می دهد، این مقدار در سال 98 با رشد 55 درصدی و در سال های 99 و 1400 نیز به ترتیب با رشد 55 و 69 درصدی همراه بوده است.

جهش ارزی سال 97 عاملی برای شکل گیری انتظارات تورمی در کشور بود؛ روندی که تاکنون نیز ادامه دارد و به جز یک مقطع کوتاه در سال 1400 تحت تاثیر انتشار اخبار امیدوارکننده از احتمال حل و فصل تحریم ها سر میز مذاکرات، یکسره در کشور حاکم بوده است.

بر اساس این گزارش در سال 1400 میانگین هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در کشور پنج میلیون و 500‌ هزار تومان بوده که این میزان در بهار امسال به هشت میلیون و 300‌ هزار تومان افزایش یافته است. در واقع طی سه ماهه نخست امسال تورم ساخت در مقایسه با این هزینه در پایان سال 1400 افزایشی حدود 51‌ درصد داشته است.

روندی که به نظر می رسد در آمارهای رسمی که در آینده از هزینه ساخت و ساز در فصول تابستان، پاییز و زمستان امسال منتشر می شود نیز منعکس خواهد شد و معلوم خواهد شد که امسال هم بی تردید یکی از سال های سخت برای سازنده ها بوده است.

اگرچه دو ریشه اصلی رکود ساخت و ساز در کشور برای تهران نیز کاملا مصداق دارد، اما در پایتخت افزون بر دو عامل تورمی ذکر شده، تغییرات شتابان قیمت زمین در سال های اخیر همواره یکی از دغدغه های سازنده های اصیل و حرفه ای در شهر تهران بوده است.

بررسی روند تورم زمین در تهران طی یک دهه اخیر حکایت از آن دارد که همزمان با دوره های رونق بازار معاملات ملکی، قیمت زمین نیز به صورت مقطعی جهش داشته است. اما دوره ثبات نسبی قیمت ها پس از جهش، موجب شده به تدریج بازار ساخت و ساز به تعادل برسد و امکان خرید زمین برای ساخت و ساز فراهم شده است.

به عنوان مثال تورم زمین در تهران در سال 91 همزمان با جهش قیمت مسکن به 82‌ درصد رسید اما این وضعیت تورمی پایدار نبود و در سال های 92 و 93 میزان تورم زمین در این شهر به تدریج به 38 و 14-‌ درصد کاهش یافت.

تورم زمین برای سازنده های فعال در بازار سرمایه گذاری ساختمانی پایتخت در سال 97 دردسرساز شد؛ طوری که در این سال نیز همزمان با اوج گیری انتظارات تورمی و تسری آن به بازار ملک، میانگین قیمت هرمترمربع زمین در شهر تهران با رشد 85 درصدی نسبت به سال 96 مواجه شد.

اگرچه مقطع آغاز رکود ساخت و ساز در تهران سال 95 بوده است اما از سال 97 همزمان با جهش قیمت زمین، عمق رکود در بازار سرمایه گذاری ساختمانی پایتخت نیز افزایش پیدا کرد و سازنده های بیشتری این بازار را ترک کردند.

بررسی روند طی شده در سال های اخیر نشان می دهد تورم زمین در تهران طی سال های بعدی نیز همچنان بالا بوده است، طوری که مقدار آن در سال های 98 و 99 به ترتیب 93 و 94‌ درصد گزارش شد که از تورم مسکن تهران در این سال ها نیز قدری بیشتر بوده است.

در این دو سال تورم مسکن در تهران به ترتیب 62 و 80‌ درصد بود اما با توجه به کمبود زمین در شهرهای بزرگی مثل تهران، طبیعی است که میزان تورم آن از تورم مسکن پیشی گرفت. به این ترتیب تورم زمین طی سال های اخیر همواره یکی از سه ضلع اصلی مثلث دردسرساز برای سازنده ها تلقی می شد که در آن محصور بوده و امکان فعالیت نداشته اند.

راه حل سیاستی خروج از رکود ساختمانی

اگر این واقعیت که رکود ساختمانی ناشی از دو ریشه تورمی یعنی تورم هزینه ساخت (صرف نظر از قیمت زمین) و تورم شدید مسکن (قیمت نهایی فروش در معاملات) در سال های اخیر بوده است، پذیرفته شود، راه مقابله با رکود و کمک به بازگشت رونق ساختمانی نیز مشهود می شود.

راه‌حل بازگشت رونق به بازار سرمایه گذاری ساختمانی از جنس سیاستی است و طرح های انبوه سازی با تمرکز بر حریم کانون های تقاضای خرید ملک هیچ کمکی به آن نمی کند. سیاستگذار باید با اتخاذ سیاست های اقتصادی موثر ابتدا تورم عمومی را کنترل کند و به دنبال آن اثر این اقدامات بر کنترل تورم مصالح ساختمانی و تورم مسکن نیز نمایان خواهد شد.

به بیان دیگر دو شرط بازگشت رونق به بازار ساخت و ساز، یکی کنترل تورم مسکن و دیگری کنترل تورم ساخت است که هر دو از مسیر کنترل تورم عمومی می گذرد.

استفاده از ابزارهای اصیل کنترل تورم در اقتصاد مثل نرخ بهره می تواند در میان مدت به نفع رونق بازار ساخت و ساز و همین طور رونق معاملات مسکن منجر شود. اگر سیاستگذار به دنبال رونق سرمایه گذاری مولد در بخش مسکن است، باید سیاست خود را معطوف به کنترل تورم کند. در این صورت هم سازنده رغبت بازگشت به بازار سرمایه گذاری ساختمانی را پیدا می کند و هم تقاضای مصرفی خرید ملک در بازار آرام فرصت بازگشت به بازار را خواهد یافت.

بیشتر بخوانید: علت کاهش فروش نوسازها در بازار مسکن پایتخت چیست؟

دنیای اقتصاد