سردترین سال مسکن در آمریکا

به گزارش اخبار ساختمان، داده های رسمی از نبض بازار مسکن غرب نشان می دهد، سال گذشته میلادی بعد از اجرای تصمیم بانک مرکزی آمریکا برای افزایش نرخ بهره و همچنین نرخ سود تسهیلات مسکن، دو اتفاق معنادار در بخش مسکن رخ داد. ابتدا تقاضای سرمایه ای و البته مصرفی برای خرید ملک کاهش پیدا کرد و سپس، تحت تاثیر خروج تقاضا از بازار، سرعت رشد قیمت مسکن افت کرد.

در پایان سال گذشته میلادی، نرخ تورم مسکن (نقطه ای) به کمتر از نصف همین نرخ در ابتدای 2022 رسید که بیانگر ترمز اساسی روند رشد قیمت ملک در آمریکاست.

همچنین بیشترین «افت حجم معاملات مسکن» در آمریکا، در پایان سال گذشته اتفاق افتاد به طوری که نرخ افت فروش ملک در اواخر 2022، از سال 2000 تاکنون، بی سابقه است.

این رکود تاریخی، به صورت هدفمند و توسط سیاستگذار برای پایان دادن به روند رشد قیمت گران ترین کالای مصرفی آمریکایی ها شکل گرفته است. سیاستگذار با ابزار نرخ بهره، بازار مسکن را تنظیم می کند.

تورم ماهانه مسکن در آمریکا در پایان سال گذشته، ‌‌‌ تقریبا صفر شد. این در حالی است که طی سال های 2021 و 2022 تحت تاثیر «افزایش خریدهای سرمایه ای ملک ناشی از سیاست های انبساطی عصر کرونا»، تورم ماهانه مسکن در این کشور بعضا از سه درصد هم فراتر رفت.

فروش خانه های موجود در ایالات متحده در ماه دسامبر به پایین ترین حد خود در 12 سال اخیر رسیده است. اما از طرفی، کاهش نرخ وام مسکن، این خوش بینی را ایجاد کرده است که بازار مسکن بتواند با تحرکی نسبی در مسیر خروج از رکود قرار بگیرد.

بر اساس گزارشی از رویترز، تازه ترین گزارش انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، بیانگر این است که میانگین قیمت مسکن نسبت به اوایل همه گیری کووید-19 با کمترین سرعت، افزایش یافته است؛ چرا که فروشندگان مسکن در برخی از مناطق این کشور به ارائه تخفیف برای فروش منازل خود روی آورده اند.

سریعترین چرخه افزایش نرخ بهره فدرال رزرو از دهه 1980، مسکن آمریکا را به سمت رکود سوق داده است. کنراد دی کوادروس، مشاور ارشد اقتصادی در شرکت‌‌‌ سرمایه گذاری برین کپیتال در نیویورک معتقد است، فروش خانه های موجود در این کشور تا حدودی کاهش یافته است؛ اما کاهش نرخ وام مسکن می تواند به تقویت بازار مسکن آمریکا در ماه های آینده کمک کند.

فروش خانه های موجود در آمریکا در ماه دسامبر با 5/ 1‌ درصد کاهش به 02/ 4 میلیون واحد رسید، که پایین ترین رقم از نوامبر 2010 به حساب می آید. این کاهش، یازدهمین کاهش ماهانه متوالی فروش مسکن در آمریکاست که طولانی ترین دوران کاهش فروش از سال 1999 محسوب می شود.

فروش خانه در شمال شرق، جنوب و ایالات میانه غربی آمریکا کاهش یافته است. فروش در غرب کشور اما بدون تغییر باقی مانده است. اقتصاددانان حاضر در نظرسنجی رویترز پیش بینی کرده بودند که فروش خانه به 96/ 3 میلیون واحد کاهش یابد. داده های دسامبر، مربوط به قراردادهایی است که حدود دو ماه قبل به توافق برای فروش منجر شد.

بر اساس این گزارش، فروش خانه های چندسال ساخت، که بخش بزرگی از فروش مسکن در ایالات متحده را تشکیل می دهد، در ماه دسامبر 34‌ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است. فروش این خانه ها طی یک سال به 03/ 5 میلیون واحد در 2022 رسیده است؛ که کمترین مجموع فروش سالانه از 2014 و شدیدترین کاهش فروش سالانه از 2008 به حساب می آید.

بر اساس این گزارش، ادامه رکود در فروش مسکن، که به معنای کمیسیون کمتر کارگزاری بوده است، آخرین نشانه ای مبنی بر این است که سرمایه گذاری ها در بازار ملک احتمالا در سه ماه چهارم 2022، برای هفتمین فصل متوالی کاهش یافته است؛ از زمان فروپاشی حباب مسکن که باعث یک رکود بزرگ شد، این دوران، طولانی ترین دوره از این نوع خواهد بود.

این در حالی است که بر اساس نظرسنجی صورت گرفته از انجمن ملی سازندگان مسکن آمریکا، اعتماد میان سازندگان خانه های ویلایی در ماه ژانویه بهبود یافته است، اما شرایط این بازار کماکان ناامیدکننده است؛ ساخت خانه های ویلایی در ماه دسامبر بهبود یافته است، اما مجوزها برای ساخت و سازهای آینده به کمترین میزان در دو سال و نیم کاهش یافته است؛ که کمترین میزان مجوز از فوریه 2016 محسوب می شود.

بر اساس آمار آژانس مالی وام مسکن فردی‌مک، نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله در این هفته به 15/ 6‌ درصد کاهش یافته است، که پایین ترین سطح از اواسط سپتامبر محسوب می شود؛ این نرخ نسبت به 33/ 6 درصد در هفته قبل کاهش یافته است و همچنین نسبت به میانگین 08/ 7‌ درصد در اوایل سه ماه چهارم که بالاترین میزان از2002 بود، کاهش یافته است. البته همچنان، بسیار بالاتر از میانگین 56/ 3 درصدی در مدت مشابه سال گذشته است.

به گزارش فایننشال‌‌‌تایمز، میانگین قیمت خانه های موجود، نسبت به سال گذشته 3/ 2‌ درصد افزایش یافته و به 366‌ هزار و 900 دلار در دسامبر رسیده است.

به گفته لارنس یون، اقتصاددان ارشد موسسه پژوهشی ‌NAR، در بازارهای مسکن آمریکا، احتمالا به خریداران بالقوه قیمت هایی با تخفیف نسبت به سال گذشته ارائه می شود. کمترین افزایش قیمت از ماه مه 2020، همراه با اصلاح نرخ های وام مسکن، می تواند به بهبود توان مالی کمک کند؛ اگرچه این اتفاق به عرضه هم بستگی دارد؛ درخواست ها برای دریافت وام در سال جاری افزایش یافته است.

در 2022 قیمت مسکن در آمریکا، به دلیل کمبود شدید مسکن برای فروش 2/ 10 درصد افزایش یافته است. خانه های موجود برای فروش در سال گذشته بالغ بر 970 هزار واحد بوده است، که بیانگر افزایش نسبت به 880‌ هزار واحد در 2021 است.

عرضه مسکن در آمریکا، برای دومین بار در پایین ترین سطح خود قرار دارد؛ در دسامبر، 970‌ هزار خانه‌‌‌ چندسال ساخت در بازار وجود داشته است، که 4/ 13‌ درصد کاهش نسبت به ماه نوامبر را نشان می دهد؛ اما این رقم 2/ 10‌ درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است.

با توجه به سرعت فروش خانه در ماه دسامبر، 9/ 2 ماه طول می کشد تا فهرست فعلی خانه های موجود تمام شود، این در حالی است که سال قبل، 7/ 1 ماه برای به پایان رسیدن خانه های موجود برای فروش زمان لازم بود؛ این زمان به طور قابل توجهی کمتر از زمان 6/ 9 ماهه در آغاز رکود 2009-2007 است.

گرچه موجودی کم خانه ها، همچنان یک مانع برای خریداران است، عدم عرضه مازاد به این معنی است که بازار مسکن بعید است سقوط چشمگیری را که در طول رکود بزرگ شاهد آن بود دوباره تجربه کند.

عرضه چهار تا هفت ماهه به عنوان تعادل سالم بین عرضه و تقاضا در نظر گرفته می شود. املاک به طور متوسط 26 روز در ماه گذشته در بازار باقی ماندند، در حالی که در نوامبر، املاک حدود 24 روز در بازار بودند.

57‌ درصد از خانه های فروخته شده در ماه دسامبر، کمتر از یک ماه در بازار بودند.31‌ درصد از فروش خانه های آمریکا مربوط به خریداران خانه اولی بوده است؛ که نسبت به 30‌ درصد در سال گذشته، افزایش داشته است. فروش نقدی، 28‌ درصد از معاملات را در مقایسه با 23‌ درصد در سال گذشته تشکیل داده است. فروش خانه های کلنگی، مصادره ای و فروش های کوتاه مدت، در ماه دسامبر تنها یک درصد از فروش را تشکیل داده است.

به گفته اورفه دیوونگی، اقتصاددان ارشد زیلو، در حالی که تثبیت قیمت ها خبر خوبی برای خریداران بالقوه خانه خواهد بود، اما کمبود خانه های موجود می تواند محدودیتی برای بازار مسکن باشد.

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در آمریکا چه تغییراتی داشته است؟

دنیای اقتصاد