بازیگر پرپول بازار املاک از کجا شارژ می شود؟

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی ها درباره ریشه یا ریشه های انحراف برخی بانک ها از ماموریت اصلی شان به سمت ملاکی، یک محرک کلیدی در کنار سه عامل دیگر را شناسایی می کند. بانک ها برای کنترل پیامدهای نرخ سود دستوری -پایین تر از قیمت تمام شده منابع- ملاکی می کنند که این خود باعث خروج منابع از چرخه عملیات بانکی می شود.

دسته ای از بانک ها به عنوان یکی از شخصیت های حقوقی پرکار در بازار ملک، چه در حوزه ملک داری و چه ملک سازی با وجود رکود فراگیر دو وجهی (معاملات و ساخت و ساز) در این بازار، همچنان به کار ملک بازی مشغول هستند.

صرف نظر از اینکه ماموریت اصلی شبکه بانکی در بازار پول تعریف شده است و نه در بازار ملک، این سوال پیش می آید که چه ترکیبی موجب شکل گیری چسب متصل کننده بانک ها به بازار ملک در شرایط رکودی شده است؛ آن هم در بخشی از بازار نقل و انتقال ملکی (مجتمع های تجاری و مال ها) که نه تنها رکود معاملات در آن عمیق تر است، بلکه حتی چشم انداز وضعیت این بخش از بازار ملک در آینده مبهم است.

گفتگو با کارشناسان ارشد و خبرگان بانکی نشان می دهد یک عامل اصلی در پشت صحنه تمایل به ملک سازی و ملک داری برخی بانک ها وجود دارد و آن سیاست دستور حاکم بر شبکه بانکی در زمینه نرخ بهره است.

سیاست دستوری موجب شده قیمت تمام شده منابع در شبکه بانکی برای پرداخت تسهیلات، بالاتر از عواید حاصل از سپرده ها باشد. در واقع نرخ بهره مصوب شورای پول و اعتبار برای سپرده ها کمتر از عایدی ناشی از تسهیلات دهی در بانک ها بوده و در نتیجه بانک ها به روش هایی برای جبران این ناترازی روی می آورند.

از طرفی برخی تسهیلات گیرندگان نیز از بازپرداخت در موعد مقرر ناتوان هستند و همین موضوع به ناترازی منابع و مصارف بانک ها دامن می زند.

در این شرایط بانک ها برای اینکه در تجدید ارزیابی های دوره ای دارایی ها وضعیت خود را بهبود ببخشند، به ملک داری روی می آورند؛ چراکه تجربه سال های اخیر نشان داده ریال تقریبا از همه بازارها جا مانده و در عوض این ملک بوده که زمینه حفظ ارزش دارایی ها را برای شخصیت های حقیقی و حقوقی فراهم کرده است.

در کنار این عامل اصلی، سه عامل دیگر نیز در چسبندگی بانک ها به مال سازی و برج سازی و فعالیت ملکی بانک ها اثرگذار بوده که یکی از آنها بدهی دولت به شبکه بانکی، دیگری تسهیلات تکلیفی و در نهایت سومی اشکال در سیاست های رگولاتور شبکه بانکی است.

دو عامل بدهی دولت به شبکه بانکی و تسهیلات تکلیفی در عمیق تر شدن ناترازی منابع و مصارف بانک ها نقش دارد و آنها را بعضا به مرز زیان دهی می رسانند و عامل سوم یعنی اشکال در سیاست های رگولاتور شبکه بانکی از آن جهت مساله ساز است که حتی اگر بانک ها از نظر تناسب نرخ بهره با شرایط بازار پول مشکلی نداشته باشند، باز هم سیاست های ناظر و ابزارهای بازدارنده که اجازه ندهد دارایی های ملکی بانک ها از حد مشخصی در نسبت با دارایی نقدی آنها فراتر برود وجود ندارد. بنابراین راه برای حضور بانک ها در بازار ملک باز و هموار است.

در نهایت یک تصویر کلی از آنچه در شبکه بانکی رخ می دهد، نمایانگر این است که دسته ای از بانک ها سپرده ها را در سرمایه گذاری هایی به کار می گیرند که عملا پول از چرخه عملیات بانکی خارج می شود. این روند موجب افت منابع متعارف بانک ها برای ماموریت اصلی خود یعنی تسهیلات دهی شده است؛ موضوعی که کارشناسان بانکی نیز آن را گوشزد کرده اند.

اگرچه آمار رسمی از سهم بانک ها از یخچال بزرگ ملکی در کشور وجود ندارد، اما برخی برآوردها نشان می دهد بانک ها احتمالا یکی از بزرگ ترین مالکان بخشی از دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی و چند صد واحد تجاری خالی در کشور هستند.

برخلاف ادعای برخی مبنی بر اینکه تملک املاک در رهن بانک ها که به عنوان وثیقه از تسهیلات دهندگانی که تعهدات خود را ایفا نکرده اند، عامل تبدیل بانک ها به یکی از بزرگترین ملاکان کشور شده است؛ اما آمار رسمی نشان می دهد به طور متوسط فقط ۳۰ درصد از املاک بانک ها مربوط به تملک از این بابت بوده است.

با این اوصاف این سوال مطرح می شود که چه چیزی موجب اشتیاق رو به تزاید بانک ها به تملک ساختمان (فارغ از نوع کاربری آن) شده است؟ و چرا با وجود وضع مقررات و ابلاغ بخشنامه های گوناگون از ناحیه نهادهای بالادستی، عزمی برای واگذاری املاک مازاد در اغلب بانک ها فارغ از خصوصی یا دولتی بودن آنها وجود ندارد؟ در نگاهی کلی این طور به نظر می رسد که مدیران بانکی در نهایت به عنوان یک کارمند نمی توانند انتفاع خاصی از املاکی که به نفع بانک ها تملک یا در ساخت آنها مشارکت می شود، داشته باشند؛ گزاره ای که غلط نیست اما کامل هم نیست.

کارشناسان معتقدند اگرچه منفعت شخصی برخی از مدیران شبکه بانکی که می توانند در امر ملاکی بانک ها دخالت کنند، تا حدودی در اشتهای زیاد بانک ها به نگهداری ملک اثرگذار است اما این عامل اصلی ترغیب به ملاکی به شمار نمی آید و مساله اصلی انتفاعی است که به این ترتیب نصیب یک بانک می شود.

مقصود از منفعت شخصی، برخی هزینه های جانبی معاملات است که بخشی از آن به افراد یا شرکت های منتصب به آنها می رسد. همچنین ممکن است در برخی بانک ها به مدیرانی که در ازای تقویت فهرست اموال غیرمنقول (به طور مشخص املاک) برای بانک ارزش افزوده ایجاد کرده اند، درصدی از سرمایه هایی را که به صورت تفاوت ارزش افزوده در بانک شناسایی می شود را به عنوان پاداش سالانه پرداخت کنند.

البته بنا بر اظهارات کارشناسان امین و مدیران قدیمی بانکی هیچ عرفی در ارتباط با عایدی خاصی که از نقل و انتقال ملکی یا سرمایه گذاری ملکی ممکن است به افراد برسد وجود ندارد و صرفا در جاهایی که ضعف نظارت وجود دارد، چنین روندهایی ممکن است مشاهده شود.

در واقع پاداش یا به اصطلاح هر نوع حق‌‌‌الزحمه رسمی مطابق عرف رایج در بازار مسکن از جنس درصدی از ارزش معاملات یا حتی پیش بینی یک رقم ثابت برای مدیران مرتبط با موضوع تعریف نشده است؛ اما تمام راه ها به سمت دریافت های نامتعارف نیز مسدود نیست.

در عین حال مساله اصلی اشتهای بی حد و حصر بانک ها به نگهداری املاک آن هم با وجود مالیات های ملکی که دولت قصد دارد بابت این املاک از آنها بستاند، انتفاع احتمالی شخصی برخی افراد نیست و این موضوع اگر هم به صورت موردی وجود داشته باشد، جدای از اینکه دستگاه های نظارتی باید با شناسایی و ورود به موقع از شیوع و تبدیل شدن آن به عرف در شبکه بانکی جلوگیری کنند، نمی تواند تنها انگیزه مدیران از ورود به جریان ملاکی پس از قبول مسوولیت در شبکه بانکی باشد.

کارشناسان ارشد امور بانکی می گویند موضوع اصلی که مدیران را بعضا ناگزیر به ورود به تملک ساختمان می کند، تاثیر مثبتی است که این اقدام بر نتیجه تجدید ارزیابی دارایی های بانک دارد. در بانک های دولتی به طور معمول دو یا سه سال یکبار این تجدید ارزیابی انجام می شود و در بانک های خصوصی نیز آنها هر زمان بخواهند راسا این تجدید ارزیابی را انجام می دهند.

تجربه چند دهه گذشته حتی پیش از جهش های دهه ۸۰ و ۹۰ مسکن نشان داده هر نوع دارایی دیگری به جز ملک نمی تواند تاثیر چندانی بر وضعیت کلی دارایی های ارزیابی شده بانک ها بگذارد. دارایی های بانکی چه از نوع نقد باشد و چه از نوع تسهیلات که ارزش افزوده ای به دنبال دارد، تاثیر آنچنانی در بهبود وضعیت کلی در ارزیابی های دوره ای ندارد. از سوی دیگر تسهیلات در شبکه بانکی اگر نگوییم غیر قابل وصول، دست کم صعب‌‌‌الوصول است و نمی تواند وضعیت دارایی های بانک را به طور محسوس بهبود ببخشد.

در این شرایط مدیران بانکی نیز برای ارائه گزارش عملکرد به ملک و ساختمان به عنوان اهرم پرقدرت برای بهبود وضعیت دارایی ها در زمان تجدید ارزیابی نگاه می کنند و صرف نظر از موارد نامتعارف احتمالی، اگر نفعی برای مدیران وجود داشته باشد، از جنس بهبود وضعیف عملکرد بانک در دوره های مورد بررسی است و می تواند رزومه آنها را ارتقا دهد.

این موضوع همچنین می تواند ضعف های احتمالی برخی افراد واجد مسوولیت را که به هر دلیل نتوانسته اند به صورت های دیگری وضعیت کلی بانک از حیث ارزش دارایی ها را بهبود ببخشند، بپوشاند و جبران کند.

این بررسی نشان می دهد مدیران دست کم از حیث اینکه سرمایه گذاری بانک در بازار ملک میانبری برای ارتقای رزومه و پوشش ضعف های احتمالی آنها در برخی بخش های ماموریت بانکداری است، منتفع می شوند. به همین خاطر سابقه تمایل به ملاکی در بانک ها صرفا به سال های پرجهش مسکن در دو دهه اخیر باز نمی گردد و این پدیده پیش تر نیز وجود داشته و همچنان به همان روال سابق وجود دارد.

البته در برابر دیدگاه مطرح شده در این زمینه، برخی از مدیران بانکی نیز به شدت نسبت به وجود عرف متخلفانه در خصوص انتفاع احتمالی مدیران از ملاکی در بانک ها موضع گرفته و آن را رد می کنند، اما در عین حال منکر فساد ساختاری نهادینه شده ای که در برخی نهادها می تواند وجود داشته باشد نیستند و البته باور دارند که چنین فسادی به صورت تدریجی شکل گرفته است.

این فساد صرفا نسبتی با مساله معاملات و نگهداری املاک توسط بانک ها ندارد و می تواند در هر بخش دیگر یا در هر نوع تسهیلات دیگری که شبکه بانکی پرداخت می کند وجود داشته باشد یا نداشته باشد. وجود یا عدم فساد بیش از هر چیز به سلامت مدیران و پس از آن قدرت دستگاه های نظارتی باز می گردد و نمی توان آن را به عنوان یک عامل ذاتی تمایل به ملاکی در بانک ها تلقی کرد؛ هرچند شاید به عنوان یک عامل حاشیه ای قابل بحث و بررسی باشد.

عواقب اقتصاد دستوری برای بانک ها

افزون بر بهبود وضعیت دارایی های بانک در هنگام تجدید ارزیابی و پوشش ضعف احتمالی و ارتقای سوابق مدیریتی بانکدارها، عامل دیگری که کارشناسان پیرامون علت تشدید اشتهای ملاکی در برخی مدیران بانکی شناسایی و معرفی می کنند عدم صرفه تسهیلات دهی با نرخ دستوری و ناگزیری بانک ها به ملاکی برای جبران است.

مدیران باسابقه بانکی می گویند تعهدی که بانک ها در قبال سپرده گذاری بر عهده می گیرند مبنی بر پرداخت نرخ های بالا به سپرده گذاران که در حال حاضر بعضا تا نزدیک ۲۵ درصد نیز می رسد، آن هم در شرایطی که نرخ بهره مصوب شورای پول و اعتبار کمتر از این رقم است، بانکدارها را به فکر چاره برای جبران این ناترازی بین نرخ سپرده ها و نرخ بهره بانکی می کند.

پیش تر برخی از بانک ها ضوابط نرخ بهره ثابت بانکی را به طرق مختلف دور می زدند. به عنوان مثال مسدودی سپرده در ازای پرداخت وام یکی از این راه ها است که تسهیلات دهی را برای بانک ها به صرفه تر می کند. اما ضوابط حال حاضر راه را برای این قبیل اقدامات بسته و در نتیجه دسترسی به تسهیلات برای متقاضیان دشوار شده است.

در این شرایط بانک ها از سرمایه گذاری ملکی به عنوان راهی برای سر پا ماندن و ادامه فعالیت استفاده می کنند؛ به این ترتیب که بخش غیرمنقول دارایی های خود را تقویت می کند تا در زمان مناسب با حفظ ارزش پول بتواند جوابگوی تعهدات خود در قبال سپرده گذاران باشد. بر این اساس ردپای عواقب اقتصاد دستوری را می توان در تشدید اشتیاق به ملاکی در بانک ها مشاهده کرد.

اما ممکن است این پرسش پیش بیاید که با توجه به دیرنقدشوندگی املاک، آیا دارایی ملکی واقعا می تواند به بانک ها برای پرداخت سود سپرده کمک کند یا این فقط یک بهانه برای تن ندادن به مقررات ضد ملاکی است که برای شبکه بانکی وضع شده است؟

کارشناسان می گویند تقریبا هیچ وقت بانک ها از تسهیلات دهی حتی با وجود نرخ ثابت متضرر نشده اند؛ اما واقعیت این است که از بخشی از این ضررها به واسطه اقدامات دیگری از جمله تقویت دارایی های ملکی پیشگیری شده است؛ ضمن اینکه اگرچه املاک دیرنقد شونده به شمار می آیند اما هرگز نقد شونده نیستند.

در واقع ممکن است در ظاهر این طور به نظر برسد که خرید ملکی کمکی به پرداخت سود به سپرده گذاران نمی کند؛ اما در حقیقت بیشتر این پرداختی های به اصطلاح بانکی «دفتری» است؛ به این معنا که در ازای دارایی های غیرنقد بانک، سود تعهد شده در حساب افراد ثبت می شود اما پولی از بانک خارج نمی شود، چراکه سپرده گذاران بانک ها زمانی که سود بالا از بانکی دریافت می کنند، نقدینگی خود را از حساب مربوطه خارج نمی کنند. در نهایت زمانی که به فراخور نیاز بانک بخشی از املاک تبدیل به نقدینگی شود نیز بانک از این بابت که توانسته ارزش پول را به این ترتیب حفظ کند، متضرر نخواهد شد.

خبرگان بانکی در توضیح علل تمایل بانک ها به خرید و نگهداری املاک یا مشارکت در پروژه های ملکی (مال سازی یا ساختمان سازی ها) به عنوان یکی از سرفصل های اصلی فعالیت گروه های مالی یا شرکت های سرمایه گذاری وابسته به بانک ها به وضع مقررات متناقض در برخی بانک ها نیز اشاره می کنند.

اما در نهایت تقریبا همه عوامل مرتبط با رونق ملاکی در بانک ها را می توان در نقش ملک به عنوان ابزار حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم خلاصه کرد. در واقع راز اصلی طمع ملکی بانک ها را باید در نقش مسکن به عنوان بهترین راه حل حفظ ارزش عنوان کرد.

واقعیت این است که بانکی ها به مراتب بیشتر از عموم مردم این موضوع را درک می کنند که در بلندمدت بازدهی هیچ بازاری با توجه به ریکس بسیار پایین آن به پای بازار مسکن نمی رسد. این مثل که «پول به جایی می رود که ارزش آن حفظ شود» در شبکه بانکی نیز حکم‌‌‌فرماست و اگر بانک ها مقررات را در حوزه ممنوعیت ملاکی و بنگاهداری رعایت نمی کنند، ریشه در واقعیت های اقتصاد ایران دارد.

کارشناسان بانکی می گویند در سال های اخیر ارزش ریال تقریبا از هر دارایی دیگری جا مانده است و بانک ها نیز با درک این واقعیت باید برای ادامه حیات خود به تناسب این واقعیت درباره دارایی های خود تصمیم گیری کنند.

سیاست‌‌‌گذار برای اینکه مانع نگهداری املاک مازاد توسط بانک ها شود اقدام به وضع مالیات بر املاک خالی کرده و از آنجا که گفته می شود یکی از اصلی ترین مالکان خانه های خالی در کشور شبکه بانکی است، امید دارد بتواند به این ترتیب مانع از ورود بانک به ملاکی به جای وظایف ذاتی و اصلی خود در حیطه تامین مالی شود. اما این مالیات و نیز آنچه در ماده «۱۶» قانون رفع موانع تولید در این خصوص آمده نیز دست کم تاکنون نتوانسته مقاومت بانک ها نسبت به فروش و واگذاری املاک را بشکند.

همان گزاره ای که در بازار مسکن صدق می کند و موجب شده سازنده ها از فروش واحدهای تکمیل شده خودداری کنند چراکه در نفروختن سود بیشتری نصیبشان می شود، در شبکه بانکی نیز مصداق دارد و بانک ها تصور می کنند هر چه با سرعت پایین تری از بازار ملاکی خارج شوند و بخشنامه ها و دستور مراجع بالاتر در این رابطه تن دهند، نفع بیشتری خواهند داشت.

هرچند روی کاغذ هر کسب و کار خصوصی چه از نوع بانک باشد و چه نباشد، در صدد کسب بیشترین سود ممکن است، اما در عین حال کارشناسان این نکته را گوشزد می کنند که بانک نباید از وظایف ذاتی خود در حوزه تامین مالی فاصله بگیرد.

اگر بانک ها نتوانند نقش خود را در تسهیلات دهی به عنوان اصلی ترین ماموریت خود به درستی ایفا کنند، صاحبان صنایع و کسب و کارها باید از چه مسیری برای پروژه های جاری خود تامین مالی کنند؟ و اصلا اگر بانک تسهیلات پرداخت نکند، آیا مسیر سالم دیگری برای تامین مالی وجود دارد؟

برخی معتقدند اظهاراتی مبنی بر اینکه تسهیلات دهی برای بانک ها صرفه اقتصادی ندارد، بیش از اینکه مساله بانکدارها باشد، یک بهانه برای حفظ املاکی است که در سال های اخیر آنها را تملک کرده اند. آنها به این موضوع می پردازند که فاصله گرفتن بانک ها از وظایف ذاتی خود و نزدیک شدن به بنگاهداری مفسده‌‌‌زا است و باید با استفاده از ابزارهای موثر مالیاتی از آن جلوگیری کرد؛ هرچند این اقدام به تنهایی و بدون چاره اندیشی بنیادی برای مسائل ریشه دار بانکی مثل تعیین دستوری نرخ بهره به خروج بانک ها از بازار ملاکی منجر نخواهد شد.

بیشتر بخوانید: تبعات مصوبه بازگشت املاک مصادره ای برای شبکه بانکی چیست؟

دنیای اقتصاد