راهکار تورم زدایی از بازار اجاره مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، با تشدید بحران در بازار اجاره، سیاستگذار بخش مسکن باید به فوریت افزایش عرضه مسکن اجاره ای را در اولویت برنامه های خود قرار دهد. در این میان، اختصاص بخشی از طرح خانه سازی دولتی به ساخت و عرضه مسکن اجاره ای با اجاره بهای در استطاعت اجاره نشین ها، به عنوان پادزهر اجاره نشینی، باید در اولویت قرار بگیرد.

این در حالی است که با صعود تند اجاره بها، چرخش مسیر کاهش تورم اجاره به سمت افزایش سرعت رشد اجاره بها و همچنین ثبت رکورد تازه ای از فاصله ایجاد‌شده بین تورم اجاره و تورم عمومی در اردیبهشت امسال، هم‌‌‌اکنون شرایط برای مستاجرها بیش از پیش دشوارتر شده است.

براساس آماری که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران درباره تورم مسکن در اردیبهشت ماه منتشر شد، شاخص اجاره بهای واحدهای مسکونی در کشور در اردیبهشت امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل (اردیبهشت 1402)، 43 درصد رشد کرد؛ تورم عمومی نقطه به نقطه در این ماه 31 درصد بود. تورم اجاره مسکن کشور در 1402 نیز 40 درصد گزارش شده بود.

در حالی که در سال های میانه دهه 90 همواره تورم اجاره در سطوح پایین تری نسبت به تورم عمومی قرار داشت، بعد از کاهش فاصله این دو سطح تورمی از پاییز پارسال، هم‌‌‌اکنون نسبت تورم اجاره به تورم عمومی معکوس و در اردیبهشت ماه امسال براساس آمارهای رسمی، رکورد تاریخی 1.4 را به ثبت رساند و فاصله تورم اجاره با تورم عمومی به بالاترین حد از گذشته تاکنون رسید.

برآیند اظهارات سه صاحبنظر بخش مسکن درباره چرایی، تبعات و راهکارهای کاهش بحران در بازار اجاره نشان می دهد، ساخت و عرضه مسکن های استیجاری با نرخ های حمایتی به عنوان بخشی از طرح خانه سازی دولتی (ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور)، پادزهر اجاره نشینی است.

غلامرضا سلامی، حجت‌اله میرزایی و فردین یزدانی، سه صاحبنظر بخش مسکن، چهار علت مهم در بروز و تشدید بحران فعلی اجاره نشینی در کشور را تشریح کرده و در ادامه با هشدار نسبت به پیامدهای ادامه بحران در این بازار، راهکارهای بهبود شرایط را ارائه می دهند.

برآیند تحلیل این سه صاحبنظر بخش مسکن درباره چرایی تورم بالای اجاره مسکن، انعکاس تدریجی و با تاخیر تورم مسکن سال های اخیر به بازار اجاره را به عنوان دلیل اول این موضوع معرفی می کند. همچنین تورم بالایی که هم‌‌‌اکنون در بازار اجاره مشاهده شده و در آمارهای رسمی نیز اعلام می شود به نوعی ناشی از انعکاس تورم عمومی بالاتر از 30 درصد سال های اخیر در بازار اجاره است.

از سوی دیگر محدود شدن عرضه به بازار اجاره در نتیجه برخی سیاست های دستوری و همچنین کمبود شدید واحدهای مسکونی استیجاری با متراژ در استطاعت مستاجرها، دو دلیل دیگری است که در صعود تند اجاره بهای مسکن در سال های اخیر و از جمله بهار امسال موثر بوده است.

اما پرسش اصلی ما درباره تبعات صعود تند اجاره بها و تشدید بحران اجاره نشینی در کشور، حقایق قابل تاملی را از شرایط پیش روی مستاجرها و بازار اجاره در صورت عدم چاره اندیشی درست برای مهار تورم اجاره به سیاستگذار مسکن گوشزد می کند.

جمع بندی اظهارات این سه صاحبنظر بخش مسکن نشان می دهد در صورت ادامه بحران اجاره نشینی و عدم مهار تورم های بالا در این بازار، تعداد خانوارهای زیرخط فقر افزایش خواهد یافت و جابه‌‌‌جایی های گسترده طبقات متوسط و سقوط آنها به دهک های پایین تر اقتصادی را به دنبال دارد. همچنین ادامه تورم بالا در بازار اجاره‌، به کاهش کیفیت آپارتمان های محل سکونت مستاجرها منجر خواهد شد.

در نهایت، موج گسترده ای از جابه‌‌‌جایی مستاجرها از مناطق و محله های مرغوب تر به محله های پایین تر و سپس مناطق کم برخوردار شکل گرفته و در دهک های پایین درآمدی، منجر به گسترش مهاجرت به حومه و حتی افزایش تقاضا برای سکونت در سکونتگاه های غیررسمی و حاشیه ای خواهد شد.

آنها اولویت قرار دادن ساخت و عرضه مسکن اجاره ای با نرخ‌‌‌ حمایتی در طرح خانه سازی دولتی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) را به عنوان راهکاری که می تواند شرایط را برای اجاره نشین ها تا حدی قابل تحمل کند، معرفی می کنند.

در وهله بعد لازم است اقدامات دیگری همچون اعمال سیاست هایی برای نزدیک شدن عایدی بازار اجاره به عایدی سایر بازارهای دارایی از طریق مهار تنش و کنترل سفته بازی در این بازارها به کار گرفته شود.

از سوی دیگر درآمد واقعی خانوارها باید ترمیم و تقویت شود و در عین حال تورم عمومی و تورم مسکن کاهش یابد. با اولویت قرار دادن برنامه ساخت و عرضه مسکن استیجاری در طرح خانه سازی دولتی، نه‌تنها آن دسته از متقاضیان و مستاجرهایی که به دلیل ناتوانی از تامین سهم آورده نقدی برای طرح های خانه سازی دولتی، قادر به ورود به این طرح ها نیستند می توانند در واحدهای اجاره ای ساکن شوند بلکه برخی تجربیات تلخ طرح های قبل مانند فروش واحدهای حمایتی به دلیل تامین سایر هزینه های معیشتی خانوارهای کم درآمد، نیز رخ نخواهد داد.

سیاستگذاری معکوس خاتمه پیدا کند

غلامرضا سلامی، صاحبنظر بخش مسکن با انتقاد از سیاستگذاری معکوس در بازار اجاره، اقدامات دستوری در این بازار را نه‌تنها به نفع این بازار و مستاجرها نمی داند بلکه معتقد است این نوع سیاست ها، می تواند منجر به کاهش عرضه مسکن اجاره ای شود.

به گفته وی، تعیین سقف دستوری افزایش اجاره بها در سال های اخیر باعث نگرانی برخی موجرها شده و بخشی از آنها را از ادامه اجاره داری منصرف کرد؛ این موضوع با تاثیر بر میزان عرضه مسکن استیجاری و کاهش آن، عملا شکاف عرضه و تقاضا در این بازار را تشدید کرده و در نتیجه تورم های 40 درصدی را در این بازار رقم زد.

سلامی در تشریح چرایی ثبت تورم های بالا در بازار اجاره مسکن گفت: رشد اجاره بها نسبت به رشد قیمت مسکن در هفت سال اخیر بطئی و کند بوده است؛ اثر تورم بالای مسکن که به دلیل جهش سال های اخیر در این بازار رخ داد هم‌‌‌اکنون در بازار اجاره خود را نشان می دهد؛ ضمن آنکه علاوه بر تورم مسکن، تورم عمومی بالا نیز بر بازار اجاره منعکس شده و شرایط را برای مستاجرها دشوارتر از قبل کرده است.

او همچنین با بیان اینکه هم‌اکنون پرداخت اجاره بها از استطاعت گروه زیادی از خانوارهای مستاجر خارج شده است، افزود: اینکه هنوز برخی از گروه ها با شرایط فعلی در حال پرداخت اجاره بها هستند شبیه معجزه است. فشار اجاره نشینی از دهک های اول(1 تا 4) به دهک های بالاتر(6 و 7)، منتقل شده است.

به گفته وی ادامه این شرایط می تواند منجر به گسترش فقر و سقوط خانوارها به دهک های پایین‌‌‌تر اقتصادی شود.

وی با بیان اینکه هنوز عایدی بازار اجاره با فاصله قابل توجه از عایدی سایر بازارها کمتر است تاکید کرد: این فاصله باید با مهار سوداگری و سفته بازی در سایر بازارها، کاهش یابد.

سلامی معتقد است: توقف سیاست های دستوری و تنبیهی، افزایش عرضه مسکن استیجاری از طریق اعمال سیاست های تشویقی و ورود سیاستگذار مسکن به ساخت و عرضه مسکن های اجاره ای با نرخ های حمایتی اقداماتی است که برای کاهش سرعت رشد اجاره بها و قابل تحمل شدن هزینه های اجاره نشینی برای مستاجرها ضروری است.

او همچنین ترمیم و تقویت درآمد واقعی خانوارها را از دیگر سیاست های موثر در کاهش فشار اجاره نشینی برای مستاجرها عنوان کرد.

عرضه محدود متراژ‌‌‌های پرتقاضا

حجت‌‌‌اله میرزایی، صاحبنظر بخش مسکن با اشاره به نقش تورم عمومی بالا در افزایش سرعت رشد اجاره بهای مسکن، عرضه محدود متراژ‌‌‌های پرتقاضا و در استطاعت مستاجرها در بازار را یکی دیگر از دلایل صعود تند اجاره بها معرفی کرد.

به گفته وی، در نبود سیستم اجاره داری حرفه ای، ساخت و سازهای مسکن در سازوکار بازار نیز عمدتا مطابق با الگوی غالب تقاضا و در استطاعت مستاجرها نیست و در حالی که بخش قابل توجهی از مستاجرها تقاضا و استطاعت سکونت در واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 70 مترمربع دارند اما عمده ساخت و سازهایی که از گذشته تاکنون انجام شده است مربوط به متراژهای بالاتر بوده است که پرداخت اجاره بهای آنها از توان بخش قابل توجهی از خانوارهای مستاجر خارج است.

وی پیامد تورم بالا در بازار اجاره را افزایش سهم هزینه تامین مسکن به بیش از 70 درصد در سبد هزینه خانوارها به خصوص در شهرهای بزرگ و کلانشهرها عنوان کرد و افزود: معنای روشن تر این وضعیت بروز شرایط فقر گسترده تر و کاهش بیش از پیش سهم سایر هزینه ها در سبد هزینه خانوارها برای پرداخت اجاره بهاست.

اثر انعکاس تورم مسکن

فردین یزدانی، صاحبنظر مسکن صعود تند اجاره بها در بهار امسال و ماه های اخیر را ناشی از اثر انعکاس تورم مسکن و جهش سال های قبل قیمت واحدهای مسکونی عنوان کرد و گفت: اثر تورم مسکن معمولا با تاخیر زمانی دو تا سه ساله خود را در بازار اجاره و در شکل صعود تند اجاره بها نشان می دهد تا جایی که نسبت‌‌‌ قیمت به اجاره بها به عددهای متعارف برگردد.

او همچنین اعلام کرد: پیامد این شرایط نه تنها منجر به کاهش سطح کیفی زندگی خانوارها به واسطه کاهش اجباری سهم پارامترهای هزینه‌‌‌بر در سبد هزینه ای خانوارها خواهد شد که از سوی دیگر به کاهش کیفیت سکونت خانوارها در بازار اجاره نیز می انجامد. به واسطه استمرار تورم بالا در بازار اجاره، حجم گسترده جابه‌‌‌جایی از مناطق بالاتر به محله های ضعیف تر شهرها و در نهایت خروج اجباری گروهی از مستاجرها از درون شهرها به نواحی حاشیه ای و حومه ای رقم می خورد. این شرایط در نهایت منجر به گسترش سکونتگاه های غیررسمی و زیست حاشیه ای در این سکونتگاه ها خواهد شد. افت شاخص های استفاده از مسکن و سکونت دو خانوار در یک واحد مسکونی نیز از دیگر پیامدهای این شرایط است. این شرایط منجر به افزایش تراکم افراد در واحدهای مسکونی و کاهش سرانه زیربنای سکونتی افراد در خانه های اجاره ای خواهد شد. توسعه بازار اجاره از طریق اجرای برنامه های ساخت و عرضه واحدهای استیجاری با نرخ های حمایتی راهکاری است که دولت ها می توانند برای کاهش بحران اجاره نشینی به کار بگیرند.

دنیای اقتصاد