ترفند خارجی ها برای خرید ملک در ایران چیست؟
۰۹:۴۰ | ۱۴۰۳/۰۷/۰۸
به گزارش اخبار ساختمان، بر اساس گزارش ها، قیمت متوسط مسکن در تهران طی سه سال گذشته یعنی از زمان تشکیل دولت شهید ابراهیم رئیسی تا کنون نزدیک به سه برابر شده و رشد ۱۷۷ درصدی داشته است. در کنار افزایش تورم عمومی و ناتوانی دولت قبلی در مدیریت بازار مسکن، صحبت از افزایش تقاضا برای خرید مسکن از طرف شهروندان کشورهای دیگر نیز مطرح می شود.
گفته می شود از سال گذشته رونق نسبی در بازار مسکن در تعدادی از استان های کشور و بخصوص در شهرهای کوچک و حاشیه شهرها و روستاها بوجود آمده است که بخشی از آن ناشی از تقاضای شهروندان کشورهای دیگر است. برخی منابع از کشورهای قطر، امارات متحده عربی، عمان، افغانستان و عراق و ایرانیان خارج از کشور نام می برند که سهمی از معاملات بازار مسکن را به خودشان اختصاص داده اند.
به دلیل مشکلات قانونی معاملات شهروندان کشورهای دیگر، ثبت و ضبط رسمی نمی شود و از این جهت آمار دقیقی در این زمینه وجود ندارد و نمی توان به طور دقیق سهم آنها را در بازار معاملات مسکن مشخص کرد.
در سال های اخیر تغییرات آب و هوایی و مسایل اقتصادی منجر به جابجایی جمعیت در بین شهرها نیز شده است و رسانه ها اخباری از مهاجرت شهروندان شهرهای مختلف از جمله یزد، بوشهر و اصفهان به شمال کشور منتشر کرده اند. تصور می شود سیاست های اقتصادی دولت گذشته و افزایش تقاضای شهروندان غیرایرانی باعث شده است که تعادل بازار مسکن در مناطقی از ایران به هم خورده و قیمت مسکن و اجاره بها در مناطقی از ایران پا به پای شهرهای اصلی جهش غیرمتعارف کند.
افزایش تقاضا در مناطقی مانند ملارد کرج سبب افزایش لحظه ای قیمت ها شده است، به گونه ای که برخی شهروندان برای پرداخت هزینه های مسکن مجبور به فروش دارایی های خود شده اند.
برای پرند، شهریار، پاکدشت، قیامدشت، ورامین و دیگر شهرها و مناطق حاشیه ای تهران هم این اتفاق افتاده است.
دولت در مقابل این افزایش تقاضا تلاش کرده تا آن را کم اهمیت جلوه دهد.
احمد وحیدی، وزیر کشور دولت سیزدهم، در تیرماه ۱۴۰۳ گفت «ضابطه ای برای خرید خانه توسط اتباع خارجی فعلا وجود ندارد و خرید ملک به نام تبعه خارجی در ایران موضوعیتی ندارد.»
آقای وحیدی در حالی از موضوعیت نداشتن خرید ملک توسط شهروندان کشورهای دیگر صحبت کرده که اقتصادآنلاین پس از یک بررسی میدانی گزارش کرده «از معاملات انجام شده در شهرهایی مانند تهران، قم و مشهد، سهم قابل توجهی به خارجی ها اختصاص دارد.»
بر اساس گزارش منتشر شده «اغلب خریداران خارجی ملک» در ایران «در استان خوزستان، مازندران و گیلان، شهر تهران و اطراف آن، شیراز، مشهد و قم» بودند.
اما سوال اساسی این است که با وجود غیرقانونی بودن خرید ملک برای شهروندان غیرایرانی، این افراد چگونه در ایران ملک می خرند.
البته هیچ آمار رسمی یا غیررسمی از تعداد دقیق املاک خریداری شده توسط شهروندان کشورهای دیگر وجود ندارد تا ابعاد این پدیده را روشن کند.
به نظر می رسد علت افزایش تقاضای خرید مسکن توسط شهروندان غیر ایرانی در این مناطق، سهولت در دور زدن قانون باشد.
رئیس مرکز وکلای قوه قضائیه در گفت‌وگو با تسنیم از وجود یک «رخنه قانونی» خبر داده که منجر به «فراهم شدن امکان خرید ملک توسط خارجی ها» در این کشور می شود.
پیام درفشان، حقوقدان در خصوص این رخنه های حقوقی گفت: «قانون خاصی وجود دارد که به اتباع خارجی اجازه خرید ملک در ایران نمی دهد و این مساله از سال ۱۳۱۰ در ایران قانون بوده است. اما راه های مختلفی برای دور زدن این قوانین وجود دارد. یکی از راه های دور زدن قانون معاملات صوری است. افراد خارجی به ایرانی ها مبلغی پول می دهند تا از مدارک آنها برای خرید ملک استفاده کنند. بعد از انجام معامله هم شخص ایرانی تعهدنامه هایی را امضا می کند و سفته ای به شخص خارجی می دهد که در قبال آن ملک هیچ ادعایی در آینده نداشته باشد. در حقیقت ملک به نام فرد ایرانی خریداری شده، اما بر اساس اسنادی که بین فرد اجاره دهنده مدارک هویتی و اتباع خارجی رد و بدل می شود، مالک اصلی اتباع خارجی است.»
سفته یک سند تجاری است که شخص امضا کننده مبلغی را به دیگری متعهد می شود تا در زمان یا شرایط خاصی آن مبلغ را بپردازد. سفته، امروزه یکی از مهمترین اسناد تجاری در کشور است. و اگر شخص امضا کننده تا ده روز بعد از تاریخ مورد اشاره در سفته به تعهد خود عمل نکند قابلیت پیگیری قضایی دارد. از سفته عموما برای دریافت وام از بانک به عنوان ضمانت و همچنین برای تعهد تجاری بین فعالان اقتصادی استفاده می شود.
آقای درفشان اضافه کرد: «یکی دیگر از راه های دور زدن قانون، ثبت شرکت است. اتباع خارجی با چند ایرانی شرکتی را بصورت کاغذی ثبت می کنند و به اسم این شرکت صوری که مالک، مدیرعامل و رئیس هیات مدیره آن خارجی است، به راحتی ملک می خرند.»
ریسک هایی که خریداران خارجی ملک در ایران با آن مواجه اند
به اعتقاد آقای درفشان، بیشترین معامله ملک توسط شهروندان کشورهای دیگر از طریق قولنامه انجام می شود.
اما این نحوه خرید در ایران ریسک زیادی برای خریدار ملک دارد. چرا که بر اساس سند رسمی نبوده و برای خریدار قابلیت پیگیری قضایی زیادی ندارد.
معاملات پرریسک قولنامه ای از سوی شهروندان غیر ایرانی در حالی انجام می شود که در ۲۶ اردیبهشت امسال، یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» سرانجام در مجمع تشخیص مصلحت به تصویب رسید و از سوم تیر ماه به اجرا گذاشته شد.
در بخشی از ماده یک این مصوبه آمده است: «دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.»
ملک قولنامه ای، به معنای ملکی است که سابقه ثبت رسمی در اداره ثبت اسناد و املاک نداشته و سند رسمی شش دانگ و تک برگ ندارند و تنها یک برگ کاغذ معمولی با اطلاعات و امضای طرفین است.
معمولا این نوع املاک در مناطق روستایی، حاشیه شهرها، بافت های فرسوده و نقاط مرزی کشور وجود دارند.
در چنین خرید و فروشی، املاک به صورت قولنامه ای و با مبایعه نامه از مالک قبلی به مالک جدید منتقل می شوند.
امیر پیمان رمضانی، همکار سابق دفتر قضایی سفارت افغانستان در ایران، گفت: «در چند سال اخیر، خرید ملک توسط خارجی ها در شهرهای مختلف، به ویژه در اطراف شهرهای بزرگ از طریق قولنامه مرسوم شده که برای خریداران ریسک های زیادی دارد. در صورت بروز مشکل، فرد خارجی نمی تواند به راحتی در دستگاه قضایی ایران پیگیری کند؛ زیرا خرید ملک توسط خارجی ها در ایران ممنوع است و فرد باید مسیر قانونی پیچیده و طولانی ای را طی کند. به همین دلیل در دفتر قضایی سفارت افغانستان، پرونده های زیادی وجود دارند که خریداران خارجی با فروشندگان به مشکلات جدی برخورد کرده و نتوانسته اند آن را حل کنند، و سرمایه شخص خریدار به راحتی از دست رفته است.»
آقای رمضانی افزود: «اینکه چرا خارجی ها به این روش خرید اقدام می کنند به این دلیل است که در مرحله اول خرید ملک راحت تر از اجاره آن است. بعضا به این افراد سخت اجاره داده می شود. و در شهرهای کوچک و حاشیه شهرهای بزرگ مانند تهران و مشهد سند رسمی کمتری پیدا می شود و حتی در برخی مناطق، املاک، ذاتا قولنامه ای هستند. مثلا در مناطق پاکدشت، قرچک، ورامین، کمالشهر و محمدشهر کرج و همچنین شهر مشهد، املاک عمدتاً قولنامه ای هستند و معاملات با کاغذ انجام می شوند.»
او در ادامه گفت: «پرخطرترین خریدها را شهروندان افغانستان انجام می دهند که در حواشی شهرهای بزرگ و تنها با یک برگه خرید می کنند و کمترین امکان پیگیری برای آنان وجود دارد و کم خطرترین خریدها را اعراب در شیراز و اهواز انجام می دهند، زیرا به دلیل آمیختگی جمعیت با شیرازی های ساکن خارج، این نوع معاملات بر مناسبات شخصی تکیه دارد. مثلا، اگر عروس یک خانواده عمانی اهل شیراز باشد، ملک به نام او یا خانواده درجه یک وی ثبت می شود، اما در واقع ملک برای عمانی ها است. روش رسمی تر در شهرهای اصلی یا در شمال ایران توسط عراقی ها و تعداد کمی از افغان ها انجام می شود؛ به این شکل که ابتدا یک شرکت ثبت می کنند و سپس خانه را به نام شرکت سند می زنند.»
آقای رمضانی در پایان گفت: «قولنامه ها بزرگترین معضل نظام حقوقی در حوزه املاک هستند و بسیاری از ایرانی ها را درگیر کرده اند. و آنها قادر به حل آن نیستند. حال تصور کنید که طرف معامله یک شخص خارجی باشد. مشکلات به مراتب بیشتر و پیچیده تر می شوند.»
قابل ذکر است که بعضی از این خریداران «خارجی» در ایران به دنیا آمده یا دهه هاست به صورت قانونی در این کشور زندگی می کنند. این افراد به دلیل نبود راهکار قانونی امکان گرفتن ملیت ایرانی یا نوعی از اقامت که آنها را از حقوق مورد نیاز شهروندی برخوردار کند، ندارند و درنتیجه راهی جز انتخاب این گزینه های پرخطر مقابل خود نمی بینند.
تاثیر اتباع خارجی بر قیمت مسکن در ایران
بازار مسکن ایران دچار یک بحران جدی است. از نگاه بعضی از کارشناسان بازار مسکن، وجود خریدار خارجی می تواند در رونق بازار مسکن و صنعت گردشگری تاثیر مثبتی داشته باشد و نباید صرفا برخورد سلبی با آن داشت.
در مقابل چنین نگاهی، کسانی مانند یاسر دستمالچیان، دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی ایران معتقدند که تقاضای خارجی ها بحران مسکن را حادتر می کند. آقای دستمالچیان اخیرا به ایلنا گفت: «بومیان خوزستان دیگر در این استان ملک و زمین نمی خرند، زیرا اراضی مرغوب از سوی خارجی ها خریداری شده و اگر زمینی هم موجود باشد، قیمت آن به شدت افزایش یافته است. تقاضای خارجی ها قیمت ها را بالا برده است.»
همین وضعیت در شهرهای دیگر هم رخ داده است. در شیراز و چابهار، خرید و فروش غیر معمول مسکن توسط شهروندان کشورهای دیگر باعث به هم خوردن تعادل بازار مسکن در این مناطق شده است.
دنیای اقتصاد سال گذشته در گزارشی نوشته بود که مهاجرت ایرانیان و برخی غیرایرانی ها به حواشی شهرها و حتی شهرهای کوچک سبب افزایش بار تورمی این مناطق شده است.
تجارت‌نیوز هم به نقل از یک حقوقدان نوشت: «خرید خانه از سوی خارجی ها در صورتیکه در جامعه فراگیر شود، مشکلات زیادی به همراه می آورد. از سوی دیگر با توجه به اینکه ارزش پول ملی کشور پایین است، به مرور زمان اتباع کشورهای دیگر اشراف بیشتری نسبت به بازار مسکن پیدا می کنند.»
به هم خوردن تعادل در بازار مسکن در برخی از شهرهای کشور به حدی مشکل ساز بوده که سبب افزایش چند برابری قیمت ظرف چند ماه شده است.
مجید، یک شهروند اهوازی گفت: «در سال های اخیر عراقی هایی که در ایران بستگانی دارند به دلیل ارزان تر بودن ملک در ایران، اقدام به سرمایه گذاری به نام بستگان خود کردند، تا جایی که ملک در اهواز به شدت گران شد و حتی در مقطعی از شمال شهر تهران هم گران تر شده بود. اما در حال حاضر فشار خرید آنها کمتر شده است.»
به گفته مجید اغلب این معاملات به نام بستگان شهروندان عراقی، یا ثبت شرکت در اهواز انجام می شود.
این اتفاق ها در بازار مسکن کشور در حالی رخ می دهد که این بازار به شدت از کمبود سرمایه گذاری رنج می برد. اگر خلاء قانونی سرمایه گذاری خارجی در بازار مسکن برطرف شود، ممکن است باعث شود که سرمایه گذار خارجی به جای استفاده از رخنه های قانونی، به طور رسمی سرمایه گذاری کرده و با ساخت و ساز گره ای از بازار مسکن بگشاید.
آفتاب نو
