تنش های منطقه چه تاثیری بر قیمت مسکن خواهد داشت؟

به گزارش اخبار ساختمان، تنش های منطقه طی هفته های اخیر، بازیگران و تماشاچی های گرانترین بازار مصرف ایرانی ها یعنی مسکن را با این پرسش روبه‌رو کرده است که «ریسک جنگ چه تاثیری بر قیمت مسکن می گذارد؟»؛ به این پرسش اگر پاسخ کارشناسی داده نشود، برخی مواجهه های جهت دار یا غیرکارشناسی می تواند فضای ذهنی بازار خرید و اجاره خانه را به سمتی منحرف کند که در نهایت به زیان اقتصادی دو بازیگر اصلی یعنی مصرف کننده و تولیدکننده آپارتمان تمام شود. از این رو، ما مطابق رویه همیشگی، پرسش حال حاضر در بخش مسکن و ساختمان را مورد بررسی قرار داده ایم.

این بررسی با استناد به دو دسته داده اقتصادی شامل اطلاعات آماری مربوط به روند هزینه مسکن در کشور و قیمت مسکن در تهران طی دهه 50 (قبل از شروع جنگ تحمیلی و در طول سال های جنگ) و همچنین تغییر سطح قیمت مسکن در تهران در فروردین امسال (تجاوز اسرائیل به خاک ایران در سوریه به شکل حمله به کنسولگری ایران و سپس واکنش نظامی ایران) و همچنین دریافت گزارش توصیفی از اوضاع بازار مسکن در سال های 58 تا 60 انجام شده است.

ریسک ها (اقتصادی و غیراقتصادی)، چگونه اثر می کند؟

قبل از اینکه به دو کارنامه به ثبت رسیده از اثر تنش نظامی و منطقه ای روی معادله قیمت مسکن و معادلات رفتاری بازار ملک بپردازیم، فاکتور ریسک غیراقتصادی از نوع تنش نظامی و منطقه ای را از بابت چگونگی تاثیرگذاری روی بازارهای دارایی مورد بررسی قرار می دهیم.

ریسک‌‌ غیراقتصادی به صورت بالقوه، چشم انداز سرمایه گذاری و روند قیمت ها در بازارها و بخش های مختلف را برای فعالان اقتصادی، غیرقابل پیش بینی می کند. وقوع ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی –برحسب اینکه کدام یک یا توامان بروز کند- باعث حرکت سرمایه ها به بازارهای غیرمولد و جابه‌جایی بین بازارها می شود.

اواخر دهه 90 با ریسک‌‌ غیراقتصادی مرتبط با برجام، بازارها شاهد رشد نرخ دلار و سپس تغییرات افزایشی قیمت مسکن شدند. در همان دوره، نرخ رشد نقدینگی تقریبا تا نزدیک به 1.5 برابر میانگین تاریخی خود افزایش یافت و این عامل اقتصادی نیز باعث ورود گسترده نقدینگی به بازار ملک و رشد بیشتر قیمت ها شد.

رکوردهای سریالی تورم شدید مسکن در سال های 97 تا 1400 عمدتا ناشی از این دو عامل بود. تقاضای سرمایه ای خرید ملک حدود یکسال پس ‌‌از جهش نرخ دلار و در اثر انعکاس با تاخیر آن بر انتظارات در بازار مسکن، رو به افزایش گذاشت. در سال های اخیر، نوعی رابطه مستقیم و تقریبا همزمان بین مسکن و دلار و البته با پرچمداری نرخ ارز و تبعیت ملک از آن در بازار مشاهده شد.

از تابستان سال 1402، تا حدود زیادی، آن دو عامل (ریسک برجام و نقدینگی) فروکش کرد و بازار مسکن تحت تاثیر افت شدید انتظارات تورمی در آن مقطع از محل شروع و تداوم مذاکرات برای دستیابی به توافق با غرب از یکسو و کاهش التهاب نرخ رشد نقدینگی از سوی دیگر قرار گرفت.

در تابستان سال گذشته قیمت مسکن، ماه به ماه با کاهش روبه‌رو شد و ثبات نسبی (آرامش) قیمت مسکن در پاییز نیز ادامه پیدا کرد. اما نیمه دوم سال گذشته، بازار شاهد بروز آثار ناشی از تنش منطقه ای مرتبط با تجاوز اسرائیل به غزه شد؛ این فاکتور به عنوان بازیگردان جدید و با اثر متفاوت در معادلات بازار مسکن خودنمایی کرد.

ما در 13 آبان سال گذشته در گزارشی تحلیلی با تیتر «ورود دو کارگردان جدید به معادله معاملات ملک و قیمت آپارتمان» نوشتیم: تنش در منطقه و ریسک های مرتبط با آن همچون بروز رویارویی نظامی، خط مسکن را از دلار جدا خواهد کرد و هم حرکتی سال های 97 تا 1402 را به احتمال خیلی زیاد پایان می دهد به طوری که این بار، در صورت افزایش نرخ دلار، چه بسا قیمت مسکن ثابت بماند یا کاهشی شود. ماه ها بعد از آن بررسی، در فروردین 1403، این اتفاق رخ داد.

اثر کاهنده ریسک تنش فروردین بر قیمت مسکن

با مقدمه ای که درباره تاثیرگذاری کلی ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی بر روند بازار مسکن ارائه شد، در این بخش از بررسی، نحوه اثرگذاری تنش منطقه ای در فروردین امسال بر قیمت مسکن در تهران تشریح می شود. ابتدای امسال با تجاوز نظامی اسرائیل به کنسولگری ایران در سوریه و افزایش تنش در منطقه، معادلات اقتصادی موثر بر نرخ ارز به سمتی رفت که قیمت دلار در ماه فروردین 10.5‌ درصد نسبت به ماه قبل از آن، افزایش یافت.

بازار مسکن اما در آن مقطع، مثل سال های قبل، از این حرکت دلار، اثر مثبت نگرفت به این دلیل که این بار، عاملی باعث افزایش نرخ ارز شد که همان عامل برای تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه مسکن نیروی بازدارنده محسوب شد.

تنش نظامی، ریسک خرید سرمایه ای یا به عبارتی خرید غیرمصرفی آپارتمان را برای صاحب سرمایه بالا می برد. ضمن آنکه هنگام بروز چنین تنشی، چون فضای ذهنی بازار ملک به گونه ای می شود که انتظارات نسبت به آینده قیمت مسکن، جهت کاهشی پیدا می کند، در نتیجه تمایل به سرمایه گذاری کوتاه مدت و میان مدت در بازار خرید ساختمان نیز کاهش می یابد.

به همین علت، در فروردین امسال، به‌رغم افزایش ماهانه 10.5 درصدی نرخ دلار، تورم ماهانه مسکن در تهران در حد 0.2‌ درصد ثبت شد و عملا رشد صفر قیمت آپارتمان رقم خورد. این در حالی است که مثلا در فروردین 1402 که تنش نظامی و منطقه ای وجود نداشت و ریسک های آن دوره روی روند بازارها برقرار بود، تحت تاثیر رشد ماهانه هشت درصدی نرخ دلار، قیمت مسکن نیز در همان ماه 2‌ درصد نسبت به اسفند 1401 افزایش یافت. در فروردین 98 نیز همان اتفاق رخ داده بود به طوری که، تورم ماهانه جهار درصدی نرخ دلار به تورم ماهانه چهار درصدی مسکن منجر شده بود.

کارنامه بازار مسکن فروردین 1403 را قیمت دلاری مسکن نیز به خوبی می تواند توصیف کند. در سال 1402، تداوم خریدهای سرمایه ای مسکن در بازار ملک (تهران) باعث تداوم افزایش قیمت دلاری مسکن شد.

در سال 1402 و به ویژه در ماه هایی که دلار ثبات داشت و خرید سرمایه ای ارز با محدودیت هایی همراه بود و در عین حال، انتظارات این بود که توافق برجامی در اثر تداوم مذاکرات حاصل شود، نقدینگی و سرمایه‌‌ افرادی که به دنبال سرمایه گذاری در بازاری برای جلوگیری از کاهش ارزش دارایی شان مقابل تورم عمومی بودند، متوجه بازار ملک شد و در نتیجه، با ثبات نسبی نرخ دلار، قیمت مسکن هر چند به صورت خفیف در برخی مقاطع 1402، به رشد ماهانه ادامه داد. نتیجه اش آن شد که میانگین قیمت دلاری یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در اسفند سال گذشته به 1356 دلار رسید. اما در فروردین 1403، با جدا شدن خط مسکن از دلار، این قیمت به 1230 دلار کاهش یافت.

در ماه های گذشته و تا پیش ‌‌از هفته های اخیر که تنش در منطقه تشدید شود، بازار مسکن بیش ‌‌از هر زمان دیگر، استعداد بازگشت قیمت از سطح غیرمتعارف و خارج از توان خرید به سطح نرمال را داشت. طی ماه های گذشته از 1403، به دلیل آنکه سطح قیمت مسکن در تهران و احتمالا خیلی از شهرهای دیگر از توان حتی خریداران سرمایه ای نیز بالاتر بود، بازار معاملات مسکن شاهد رکود سنگین شد.

در این میان، تغییر دولت و برخی تحولات اقتصادی و غیراقتصادی از جمله جذاب شدن نسبی نرخ سود سپرده بانکی، در نقش فاکتورهای بازدارنده خرید غیرمصرفی مسکن عمل کردند. با این حال، قبل از اینکه به روزهای اخیر و آن پرسش به وجود آمده در بازار مسکن بپردازیم، به کارنامه بازار مسکن در دهه 50 و دهه 60 نیز اشاره می شود.

تورم مسکن در سال 59
 

جنگ تحمیلی در آخرین روز شهریور سال 59 شروع شد و بازار مسکن در آن مقطع، دوره دست کم یکساله توزیع گسترده (واگذاری) زمین بین خانه ندارها را پشت سر گذاشته بود. آن دسته از کارمندان دولت که تا آن زمان، صاحب مسکن نبودند و به اصطلاح، فرم جیم آنها سبز بود، مشمول دریافت زمین های انفرادی در تهران و دیگر شهرها شدند و به شکل ساخت و سازهای شخصی برای خود اقدام به تامین مسکن کردند.

در حداقل یکسال منتهی به آغاز جنگ تحمیلی، نه تنها خانوارهای فاقد مسکن در حجم قابل توجه، از دولت زمین دریافت کردند که با مهاجرت ها به اطراف تهران و شهرهای بزرگ دیگر، گروهی دیگر از فاقدین مسکن نیز سکونتگاه های غیررسمی در شهرهای حاشیه ای شهرهای مادر برای خود شکل دادند.

بخشی از واحدهای مسکونی و خانه ها در بازار مسکن تهران و دیگر شهرها نیز با مهاجرت به خارج و موارد دیگر، خالی شده و باعث افزایش نسبی و ناگهانی عرضه شده بود که این نیز به تعدیل قیمت و اجاره تاحدودی کمک کرد.

به این ترتیب بازار مسکن از سال 57 تا شهریور 59 در وضعیتی قرار گرفت که اولا معاملات خرید و فروش خانه با وزن بسیار بالا در اختیار مصرف کننده بود و نه سوداگر یا سرمایه گذار ملکی و ثانیا آنچنان تقاضای انباشته ای برای صاحبخانه شدن در بازار وجود نداشت. ضمن آنکه، بازار مسکن، یک دوره التهاب قیمتی در سال های 53 تا 56 را هم پشت سر گذاشته بود.

سال 59، ‌‌شاخص هزینه تامین مسکن در کشور در گزارش تغییرات شاخص قیمت مصرف کننده (گزارش های سالانه تورم عمومی)، تغییر معناداری به لحاظ رشد پیدا می کند، به طوری که، نرخ رشد شاخص کشوری هزینه تامین مسکن از میانگین 17‌ درصد طی سال های 50 تا 58 به هشت درصد در سال 59 کاهش پیدا می کند. این شاخص البته نبض هزینه مسکن (اجاره) را نشان می دهد، نه صرفا قیمت خرید.

هر چند در سال 58، نرخ رشد این شاخص، منفی 5.8‌ درصد بود اما آن رشد منفی ناشی از بهبود روند صاحبخانه شدن در آن مقطع به خاطر همان واگذاری ها و افزایش ناگهانی عرضه بوده است. به این ترتیب، رشد کمتر از 10 درصدی شاخص هزینه مسکن در سال 59 و همین رشد محدود در سال 60 را باید با دوره التهاب قیمت ها در میانه دهه 50 که خبری از مداخله حمایتی دولت در بازار مسکن و فاکتورهای مقطعی نبود، مقایسه کرد تا مشخص شود فاکتور جنگ چگونه بر روند بازار اثر گذاشته است.

شاید هم بهتر باشد، رشد شاخص هزینه مسکن در فاصله سال های 50 تا 56 با دوره 57 تا 68 مقایسه شود که در این صورت مشخص می شود، میانگین رشد سالانه 23‌ درصد در مقطع اول به 11‌ درصد در مقطع دوم کاهش پیدا می کند.

درست در میانه دهه 50 در اثر عوامل بیرونی اقتصادی موثر بر قیمت مسکن، شاخص هزینه مسکن 37‌ درصد در سال افزایش یافته بود. با این حال، میانگین رشد این شاخص در سال های جنگ تحمیلی در کشور، کمتر شد. این مقایسه، ‌‌ می تواند تا حدودی دید مشخصی از تغییر شرایط بازار مسکن در آن مقطع بدهد. اما همانطور که عنوان شد، شاخص مذکور، بیشتر روایت کننده هزینه اجاره مسکن است نه قیمت خانه و همچنین، سیاست ها و اقداماتی در اواخر دهه 50 یعنی بعد از بحران تورم مسکن میانه دهه 50 در بازار بروز پیدا کرد که مانع از آن می شود اتفاقات سال های 59 و 60 در این بخش، یعنی کندشدن سرعت افزایش هزینه مسکن را به شکل مطلق ناشی از اثر حملات نظامی دانست.

نبض بازار مسکن تهران در دهه 50
 

آمار رسمی از سطح قیمت یک مترمربع خانه و واحد مسکونی در تهران طی سال های دهه 50 وجود ندارد یا دست کم تاکنون در دسترس نبوده است. اما بررسی های به عمل آمده بر اساس گزارش های چاپ شده در روزنامه های کثیرالانتشار آن سال ها درباره نبض قیمت مسکن در تهران و همچنین بر اساس روایت هایی از شهروندان درباره قیمت ملک در آن مقطع، نشان می دهد: متوسط قیمت مسکن در تهران در فاصله سال های 50 تا 55، تقریبا 6 برابر می شود و سطح قیمت آپارتمان به حداقل چهار هزار تومان در مترمربع افزایش پیدا می کند. قیمت زمین اما با شیب تندتر تا هشت برابر رشد می کند. در آن مقطع، قیمت زمین و خانه در تهران تقریبا هم سطح قرار داشتند.

در سال 59 و قبل از شروع جنگ تحمیلی، آنچنان تحرک شدید و معنادار در قیمت وجود نداشته و هیجانی هم در معاملات خرید به ویژه از سمت تقاضای غیرمصرفی نبوده است. با این حال طی دو ماه اول جنگ، در برخی مناطق تهران و دیگر شهرها، قیمت مسکن کاهش محسوس پیدا می کند. این وضعیت در ادامه حمله هوایی به شهرها، محسوس تر می شود.

در اوایل دهه 60، قیمت مسکن در تهران ارقام 10‌ هزار تومان در مترمربع و بالاتر را به خود می بیند به طوری که در سال های پایانی جنگ تحمیلی و اواخر دهه 60، با سیاست توزیع زمین بین تعاونی های مسکن کارگری و کارمندی، در مناطق بالای شهر تهران امکان صاحبخانه شدن با تسهیلات بانکی بلندمدت به قیمت کل بالای 2 میلیون تومان در قالب آپارتمان های حدود 150 مترمربعی برای کارمندان و کارگران فراهم می آید. سال 70 متوسط قیمت مسکن در تهران بر اساس آمار رسمی (آمار از آن سال به بعد در دسترس است) به 47‌ هزار تومان در مترمربع می رسد.

بازار مسکن ماه های آتی در سه سناریو

در حال حاضر بازار مسکن با سطح پایین تقاضای خرید از دو گروه مصرفی و سرمایه ای روبه‌رو است و در سمت مقابل یعنی طرف عرضه، انتظاری برای رشد قیمت وجود ندارد. هر چند در این میان، وضعیت تورم ساخت که سازنده ها با آن دست به گریبان هستند، بر شرایط بازار واحدهای نوساز برای تغییر کاهشی قیمت، اثر گذاشته است.

اما از آنجا که موتور اصلی تورم مسکن سال های اخیر که همان خریداران سرمایه ای ملک بودند، اکنون تقریبا نیمه خاموش است، در نتیجه هیجانی برای خرید و رشد مثبت قیمت نیست. در این وضعیت با توجه به تنش در منطقه، انتظار غالب در بازار مسکن، از عدم افزایش قیمت مسکن پشتیبانی می کند.

ضمن آنکه، دستگاه های سنجش سطح متعارف یا نامتعارف قیمت مسکن از جمله نسبت قیمت به اجاره یا قیمت دلاری نیز علامت استعداد کاهش قیمت اسمی یا قیمت واقعی در ماه های آتی در صورت فراهم بودن شرایط بیرونی را مخابره می کند. همچنین اگر کارنامه سال های اواخر دهه 50 را مبنای بررسی بازار مسکن قرار دهیم، در این صورت سه تفاوت بین این دو مقطع دیده می شود.

تفاوت اول، شامل اضافه پرش قیمت مسکن در مقطع فعلی و نبود تقاضای خرید اعم از مصرفی و غیرمصرفی در این مقطع است. این تفاوت به این معناست که ریسک تنش در منطقه در صورت ادامه پیدا کردن، می تواند اثر کاهنده با وزن بیشتر در مقایسه با سال 59 و 60، روی نبض قیمت مسکن داشته باشد.

تفاوت دوم به میزان تقاضای انباشته در بازار خرید مسکن مربوط می شود. در سال های اخیر جهش های سریالی قیمت مانع از این شد که خانه اولی های جدید بتوانند صاحبخانه شوند و بخش قابل توجهی از آنها روانه بازار اجاره شدند.

تفاوت سوم نیز میزان ضعف قدرت خرید خانوار است. ضعف قدرت خرید مسکن در سال های اخیر بیش از هر زمان دیگری بوده است و این فاکتور، شکنندگی سطح قیمت مسکن در این مقطع را بیشتر کرده است. بنابراین یک فاکتور با اثر کاهشی روی قیمت مسکن در دو مقطع متفاوت، به احتمال زیاد می تواند در این مقطع، بازی موثرتر از خود بروز دهد.

با لحاظ مجموعه پارامترهای موجود روی معادله بازار مسکن، آینده قیمت را می توان در سه سناریو در نظر گرفت. در سناریوی اول، چنانچه سطح تنش در منطقه، بیش از این افزایش پیدا نکند و به جنگ منجر نشود، ریزنوسان ماهانه قیمت ادامه پیدا می کند طوری که قیمت واقعی مسکن که در ماه های گذشته از 1403، کاهش پیدا کرده بود، باز هم در این مسیر حرکت می کند.

منظور از افت قیمت واقعی مسکن، رشد قیمت اسمی کمتر از تورم عمومی است. در سناریوی دوم با تشدید تنش، کاهش قیمت اسمی، محسوس خواهد شد.

سناریوی سوم که بعید به نظر می رسد، شرایطی خواهد بود شبیه سال های 97 تا 99 به این صورت که انتظارات تورمی از محل ریسک هایی شکل بگیرد که دلار و مسکن را در یک جهت، رشد دهد.

دنیای اقتصاد