علت رشد نجومی قیمت مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، اخیراً مسئولین وزارت راه و شهرسازی حل بحران بازار مسکن را فراتر از وظایف وزارت راه و شهرسازی معرفی و تابعی از تورم عمومی کشور تلقی کرده اند. این در حالی است که آمارهای رسمی، نشان می دهد، همواره تورم عمومی از تورم مسکن کمتر بوده و رشد نجومی قیمت مسکن را باید در عواملی دیگر جستجو کرد.

۲۵ مهرماه وزیر راه و شهرسازی، فرزانه صادق در پاسخ به این پرسش که «آیا شما در دولت برنامه ای برای بازنگری روی نرخ یا سیاست بهتر برای تنظیم بازار اجاره مسکن دارید؟» گفت: اجاره بها موضوعی نیست که فقط به وزارت مسکن و شهرسازی ارتباط داشته باشد. موضوعات تورمی گریبانگیر کل دولت و ملت است.» نه تنها وزیر راه و شهرسازی، بلکه برخی از کارشناسان نیز علت اصلی جهش قیمت مسکن را تورم عمومی می دانند و حل این چالش را به ثبات اقتصاد کلان گره می زنند. نتیجه این رویکرد را می توان در نگاه و عملکرد مسئولان دهه ۹۰ به تأمین مسکن دید. در دهه ۹۰، مسئولین وقت با توجیه وجود تورم عمومی در کشور، از هرگونه مداخله فعالانه در بازار مسکن و افزایش ساخت و ساز خودداری کردند. انباشت تقاضایی که در حال حاضر وجود دارد و زور بازار مسکن به تأمین آن نمی رسد، نتیجه مستقیم همان نگاه و سیاست های انفعالی دولت در دهه ۹۰ است.

طبق آمار رسمی، ناترازی در بازار مسکن به هفت میلیون خانه در بازار رسیده و از دیگرسو، قیمت مسکن در دهه ۹۰ ۱۲ بار جهش قیمتی پیدا کرده است. اما متأسفانه با روشن شدن تأثیرات منفی این رویکرد، همچنان مسئولین تراز اول حوزه مسکن، با پافشاری بر این تک گزاره برای حل بحران مسکن آدرس اشتباهی می دهند.

تورم مسکن بیشتر از تورم عمومی است

داده های منتشرشده توسط بانک مرکزی و سازمان آمار ایران، نشان می دهد نرخ تورم سالانه مسکن نسبت به نرخ تورم سالانه عمومی بیشتر است. بر اساس این داده ها در شهریور ماه ۱۴۰۳ نرخ تورم سالانه برای خانوارهای کشور به ۳۴.۲ درصد رسیده است. از سوی دیگر، تورم مسکن در همان بازه رشدی بالغ‌بر ۴۱.۷ درصد داشته است. این داده نشان می دهد، میزان تورم مسکن از تورم عمومی بیشتر است.

به بیان جزئی تر، بررسی این شاخص ها و داده ها نشان می دهد، رشد نرخ قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی تبعیت نمی کند. پیامی که بررسی های میان مدت نیز آن را تأیید می کند. سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که چرا تورم مسکن به نسبت تورم عمومی بیشتر است؟ جواب خیلی ساده است. چون سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن بالاست.

محمد صالح شکوهی، عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت، در نشستی بانام «توسعه افقی شهرها» گفت: «طبق آمار منتشر شده، تورم زمین و مسکن خیلی بیشتر از تورم عمومی بوده و علت آن تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه ای است. متوسط جهش قیمتی سایر کالاها از سال ۹۵ تا ۱۴۰۰ سه و نیم برابر شده اما متوسط افزایش قیمت مسکن هشت برابر است. در همین راستا تورم زمین چند برابر تورم عمومی است. آیا این ناشی از سیاستگذاری های ما نیست؟ زمین گرانتر شده چون مساحت شهرها کمتر شده است. ما در این چند سال اخیر با افزایش ارزش زمین مواجهیم، که نتیجه مستقیم، بستن محدوده های شهری است. در سال ۹۰ سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن زیر ۶۰ درصد بود که اکنون به بالای ۷۰ درصد در تهران رسیده است.»

همچنین، به گفته ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن دولت سیزدهم، سهم زمین در قیمت مسکن ۶۰ درصد است. پس می توان گفت، در وضعیتی که حداقل ۶۰ درصد هزینه تمام شده مسکن متعلق به زمین است، وجود تورم در زمین می تواند باعث جهش قیمتی در بازار مسکن باشد.

تعادل میان عرضه و تقاضا را به بازار مسکن برگردانید

بازار مسکن مانند هر بازار اقتصادی دیگر از یک قاعده کلی به نام تناسب میان عرضه و تقاضا تبعیت می کند. هرگاه در بازار اقتصادی تعادل میان عرضه و تقاضا برهم بخورد، به دلیل انباشت تقاضا، جهش قیمتی به وجود می آید. امری که متأسفانه در بازار مسکن کشور به وجود آمده است.

عباس صوفی عضو کمیسیون عمران مجلس، اعلام کرد: «مطابق آماری که کارشناسان وزارت راه و شهرسازی ارائه کردند، ما حدود هفت میلیون واحد ناترازی در حوزه مسکن داریم.» بنابراین دولت چهاردهم برای حل بحران مسکن باید با بازنگری در رویکرد فعلی، به دنبال به تعادل رساندن عرضه و تقاضا در بازار مسکن باشد. به عبارت بهتر راه حل دولت برای برون رفت از بحران بازار، افزایش عرضه و ساخت مسکن است.

مهر