علت اختلال در سازوکار سرمایه گذاری ساختمانی چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، آمار رسمی از تورم ساخت مسکن که روز گذشته منتشر شد، تحلیل های هفته های اخیر نیز میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی در سال 1403 را تایید کرد.

ما در گزارشی با تیتر «بررسی مقصران ایجاد رکود تورمی در بازار مسکن» که در تاریخ 21 بهمن منتشر شد، موضوع اثر بالای تورم ساخت روی رکود ساختمانی و همچنین بر سطح آتی قیمت فروش مسکن مورد تحلیل و بررسی قرار گرفت و وضعیتی که نوسانات مثبت قیمت مصالح ساختمانی برای سازنده ها درست کرده است به عنوان عامل تورم ساز در بازار مسکن معرفی شد.

در حال حاضر آمار رسمی درباره تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی، آن تحلیل ها را تایید می کند. گزارش جدید مرکز آمار درباره نبض قیمت مصالح ساختمانی در تهران نشان می دهد، در پاییز امسال میانگین قیمت انواع مصالح ساختمانی 32‌ درصد نسبت به پاییز سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این نرخ بیشتر از تورم نقطه ای مصالح ساختمانی در تابستان است که 27‌ درصد بود. طی سه فصل اول امسال، روند تورم فصلی مصالح ساختمانی روی پله صعود بوده است.

مسیر این تورم برخلاف روند کاهنده رشد قیمت مصالح ساختمانی در چهار فصل سال 1402 است. بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، علت برگشت تورم مصالح ساختمانی به مدار صعودی در ماه های اخیر، عمدتا خاموشی های تابستانی و قطع کردن های زمستانی به ترتیب برق و گاز کارخانه ها و واحدهای تولید مصالح ساختمانی در اطراف تهران یا دیگر مناطق شهری کشور است. کاهش تولید اجباری منجر به افزایش تورم تولید برای تولیدکنندگان می شود و اثر آن روی قیمت فروش مصالح ساختمانی در بازار منعکس می شود.

قیمت ساخت مسکن صرفه ندارد

در حال حاضر ارتباط معنادار بین قیمت تمام شده ساخت مسکن و قیمت فروش مسکن قطع شده و یک اختلال تورمی در بازار ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی شکل گرفته است.

بررسی های انجام شده در این باره حاکی است، طی ماه های گذشته از سال جاری، همواره رشد قیمت مصالح ساختمانی یا همان رشد هزینه آپارتمان سازی بیشتر از رشد قیمت فروش آپارتمان بوده است. وقتی این سبقت اتفاق می افتد و ادامه می یابد، ساخت و ساز از صرفه می افتد چون امکان جبران تورم تولید برای تولیدکنندگان از طریق قیمت فروش از بین می رود و در نتیجه عایدی تولید افت می کند.

طی سال های اخیر عایدی تولید مسکن در تهران به زیر 30‌ درصد سقوط کرد و باعث شد بازدهی نسبی سرمایه گذاری ساختمانی از سکه بیفتد. اکنون فاصله تورم تولید مسکن در سطح بالا از تورم مسکن در سطح پایین، بیشتر شده است.

طی پاییز امسال متوسط قیمت مسکن در تهران بر اساس شاخص مسکن 15‌ درصد نسبت به پاییز سال گذشته رشد کرد که در مقایسه با جهش قیمت سال های قبل، نوعی ثبات نسبی قیمت تلقی می شود. اما هزینه ساخت 2 برابر این رقم رشد کرده است.

روند تورم ساخت و تورم مسکن در سال جاری در تهران (روی نمودار) نشان می دهد، فاصله این دو نرخ بیشتر شده است. رکود خرید آپارتمان ناشی از نبود قدرت خرید، امکان انعکاس تورم ساخت روی تورم مسکن را از سازنده ها گرفته است. در مقابل، تورم تولید مصالح به بازار ساخت و ساز تحمیل می شود. این اختلال تورمی در شرایطی قابل رفع است که موانع تولید صنعتی از جمله ناترازی و همچنین ریسک های تولید برطرف شود.

این وضعیت مشخص می کند، راه خروج بازار مسکن از رکود تورمی، از پروژه های مسکن سازی دولتی نمی گذرد بلکه باید محیط اقتصادی و سیاسی بیرون از بخش مسکن و ساختمان، مساعد شود تا اثر دومینویی آثار مثبت خارج از بخش به درون بخش سرایت کند.

دنیای اقتصاد