لزوم ساخت مسکن اقتصادی برای خانه دار شدن مردم

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن همواره یکی از مهمترین و اثرگذارترین بخش های اقتصاد ایران به شمار می رود؛ بازاری که نه‌تنها بر معیشت خانوار‌ها و قدرت خرید آنها تأثیر مستقیم دارد، بلکه به دلیل ارتباط گسترده با ده ها صنعت وابسته، نقش تعیین کننده ای در رونق یا رکود اقتصادی کشور ایفا می کند.

در سال های اخیر، این بازار تحت تأثیر عواملی همچون تورم عمومی، نوسانات نرخ ارز، افزایش هزینه نهاده های ساختمانی و کاهش قدرت خرید متقاضیان، با چالش های متعددی روبه‌رو بوده است. در چنین شرایطی، بررسی روند‌های حاکم بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ و ترسیم چشم انداز آن برای سال ۱۴۰۵ می تواند به درک بهتر مسیر آینده این بخش مهم اقتصادی کمک کند.

محمد اسماعیلی، استاد دانشگاه و کارشناس ارشد بازار مسکن درباره وضعیت بازار مسکن کشور در سال ۱۴۰۴ و چشم انداز این بازار در سال های پیش‌رو گفت: نهاده های ساختمانی یکی از اصلی ترین مؤلفه های اثرگذار بر قیمت تمام شده مسکن به شمار می روند. به دلیل ماهیت تورمی اقتصاد ایران و وابستگی بخش قابل توجهی از مصالح ساختمانی به نرخ ارز، اقلامی همچون فولاد، سیمان، تجهیزات تأسیساتی و حتی خدمات فنی، به طور مستقیم از نوسانات ارزی تأثیر می پذیرند. هرگونه تغییر در نرخ ارز، با وقفه ای کوتاه در قیمت مصالح ساختمانی منعکس شده و در نهایت بهای نهایی مسکن را افزایش می دهد.

وی افزود: به طور کلی دو عامل می تواند موجب افزایش قیمت مسکن شود؛ نخست رشد هزینه نهاده های ساختمانی و دوم افزایش سطح تقاضا. هرچند افزایش هزینه ساخت در سال های اخیر قابل توجه بوده، اما تجربه تاریخی بازار مسکن نشان می دهد که عامل اصلی جهش های قیمتی، افزایش ناگهانی و غیرمتعادل تقاضاست. این پدیده در دهه ۸۰ به‌وضوح مشاهده شد؛ جایی که ورود نقدینگی و تقویت تقاضای سرمایه ای، قیمت مسکن را به شکل جهشی افزایش داد.

مهم‌ترین عوامل افت شاخص های سرمایه گذاری در بخش مسکن

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: طولانی شدن زمان ساخت، یکی از مهمترین عوامل افت شاخص های سرمایه گذاری در بخش مسکن است. این مسئله ریشه در مجموعه ای از عوامل دارد که از جمله آنها می توان به تأمین مالی ناکارآمد، نبود پیوست های فنی و اقتصادی دقیق و نگاه غیرعلمی به پروژه های ساختمانی اشاره کرد. پروژه ای که از ابتدا فاقد برنامه مالی شفاف و طراحی فنی منسجم باشد، در طول اجرا با چالش های متعدد مواجه می شود و این موضوع به تأخیر، افزایش هزینه ها و کاهش بازده سرمایه گذاری منجر خواهد شد.

اسماعیلی با اشاره به نقش نظام بانکی گفت: بخش مسکن به عنوان بزرگترین پیشران اقتصاد کشور، نیازمند حمایت هدفمند و مؤثر نظام بانکی است. با این حال، در شرایط فعلی بخش عمده تأمین مالی پروژه های ساختمانی خارج از شبکه بانکی و بازار سرمایه انجام می شود و نمونه های موفق مشارکت بانکی در این حوزه بسیار محدود است. این وضعیت، ریسک سرمایه گذاری را افزایش داده و مانع شکل گیری پروژه های بزرگ و استاندارد می شود.

وی تأکید کرد: دولت باید به جای مداخله مستقیم در ساخت و ساز، نقش هدایتگر و تسهیلگر را ایفا کند. حمایت از سرمایه گذارانی که با رعایت استاندارد‌های کیفی، فنی و متراژی وارد حوزه مسکن می شوند، امری ضروری است؛ چه از مسیر تسهیلات بانکی هدفمند و چه از طریق مشوق های مالیاتی و کاهش هزینه های صدور مجوز. فعالان اقتصادی نباید در شرایط دشوار کنونی، بدون پشتیبانی رها شوند.

این استاد دانشگاه افزود: اگر فعالان صنعت ساختمان بتوانند نرخ ارز یک سال آینده را در یک بازه قابل پیش بینی برآورد کنند، ریسک تولید به شکل محسوسی کاهش می یابد و انگیزه سرمایه گذاری افزایش پیدا می کند. ثبات نسبی در متغیر‌های کلان اقتصادی، شرط لازم برای رونق پایدار بازار مسکن است.

اسماعیلی با اشاره به الگوی ساخت و ساز گفت: ساخت واحد‌های کوچک متراژ و میان متراژ می تواند نقش مؤثری در کاهش بحران مسکن داشته باشد. کوچک سازی به معنای کاهش کیفیت یا صرفاً کم کردن متراژ نیست، بلکه نوعی استانداردسازی متناسب با الگوی واقعی تقاضاست. متأسفانه در سال های گذشته، جهت گیری ساخت و ساز در کشور از نیاز واقعی جامعه فاصله گرفته است.

وی توضیح داد: در حالی که نیاز اصلی بازار، واحد‌های میان متراژ است، بخش قابل توجهی از ساخت و ساز‌ها به سمت واحد‌های بزرگ ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری سوق پیدا کرده که عمدتاً پاسخگوی تقاضای سرمایه ای بوده و برای مصرف کننده واقعی جذابیتی ندارد. اگر تمرکز ساخت و ساز به سمت واحد‌های ۸۰ تا ۱۲۰ متری تغییر کند، نقدشوندگی بازار به طور چشمگیری افزایش خواهد یافت. این رویکرد هم هزینه سرمایه گذاری را کاهش می دهد و هم امکان خانه دار شدن متقاضیان واقعی را فراهم می کند.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به لزوم ساخت مسکن های اقتصادی برای آسان شدن شرایط سکونت مردم، گفت: در بسیاری از کشور‌های دنیا، آپارتمان های ۴۰ تا ۸۰ متری با مشاعات استاندارد، طراحی مناسب و امکانات کامل ساخته می شود. این الگو هم برای سرمایه گذار مقرون‌به‌صرفه است و هم برای خریدار مصرفی جذابیت دارد. اجرای چنین مدلی در ایران نیازمند تصمیم گیری حاکمیتی و تعیین استاندارد‌های متناسب با شرایط هر منطقه است.

بررسی زوایای مختلف بازار مسکن در سال ۱۴۰۴
 

اسماعیلی در تحلیل بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ گفت: بازار مسکن در این سال تحت تأثیر همزمان چند عامل کلیدی قرار داشت، از جمله وضعیت تورم عمومی، سیاست های پولی و مالی دولت، روند نرخ ارز، قدرت خرید خانوار‌ها و میزان عرضه مؤثر مسکن و البته دسته آخر جنگ آمریکا و اسرائیل علیه کشور.

وی افزود: کاهش قدرت خرید، افزایش فاصله قیمت مسکن با درآمد خانوار و محدود بودن تسهیلات مؤثر، موجب شد تقاضای مصرفی در بازار تضعیف شود. در مقابل، تقاضای سرمایه ای نیز به دلیل ریسک های اقتصادی و نبود چشم انداز شفاف، با احتیاط بیشتری وارد بازار می شود. همین موضوع باعث شد بازار در سال ۱۴۰۴ از جهش های ناگهانی قیمتی فاصله بگیرد، اما همچنان روند افزایشی آرام قیمت ها حفظ شود.

پیش بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵
 

این استاد دانشگاه در پیش بینی خود از بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ نیز گفت: اگر در سال ۱۴۰۵ ثبات نسبی در متغیر‌های کلان اقتصادی ایجاد شود و سیاست های حمایتی دولت به سمت افزایش عرضه هدفمند و تسهیل تأمین مالی حرکت کند، می توان انتظار داشت بازار مسکن به تدریج از رکود خارج شود. در این صورت، افزایش ساخت و ساز واحد‌های متناسب با تقاضای واقعی، به بهبود تعادل عرضه و تقاضا کمک خواهد کرد.

وی در پایان تأکید کرد: در سناریوی خوش بینانه، سال ۱۴۰۵ می تواند آغاز دوره ای از رونق کنترل شده در بازار مسکن باشد؛ رونقی که نه بر پایه سفته بازی، بلکه بر اساس تولید واقعی، افزایش نقدشوندگی و پاسخ به نیاز مصرف کنندگان شکل می گیرد. تحقق این هدف، مستلزم ثبات اقتصادی، اصلاح نظام تأمین مالی و بازنگری جدی در الگوی ساخت و ساز کشور است.

آینده بازار مسکن ایران بیش از هر چیز به ثبات متغیر‌های کلان اقتصادی، بهبود نظام تأمین مالی و اصلاح الگوی ساخت و ساز و البته ثبات سیاسی و اقتصادی وابسته است. اگر سیاستگذاری ها به سمت افزایش عرضه متناسب با تقاضای واقعی، حمایت هدفمند از سرمایه گذاران و تقویت قدرت خرید خانوار‌ها حرکت کند، می توان انتظار داشت بازار مسکن به تدریج از وضعیت رکود تورمی فاصله بگیرد و به سمت تعادل پایدار حرکت کند. در غیر این صورت، ادامه روند فعلی می تواند فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید جامعه را بیشتر کرده و چالش دسترسی به مسکن مناسب را برای بخش گسترده ای از خانوار‌ها تشدید کند.

اقتصاد24