حرکت به سوی خانه های کوچک به دلیل محدودیت منابع
۱۶:۳۸ | ۱۴۰۳/۱۱/۲۵
به گزارش اخبار ساختمان، هفتمین میزگرد مسکن اقتصادی با حضور خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران- فرید نائینی، رئیس انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعت ساختمان- محمود جامساز، اقتصاددان و مهدی کیشی‌زاده، عضو کارگروه تخصصی معماری انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز برگزار شد.
جزئیات این گفتگو را در ادامه می‌توانید بخوانید:
مجری: آقای باقرپور در خدمت شما به عنوان طراح مسکن اقتصادی هستیم
باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران: بازار مسکن از 50سال گذشته دچار یک معضلاتی شده که عوامل متعددی را شامل می‌شود از تغییر ماهیت مسکن تا سیاست‌هایی که در دولت‌های مختلف نتوانست این بحران را مدیریت کند به همین دلیل ریشه بحران مسکن عمیق‌تر شد به طوری که مردم به عنوان مصرف‌کنندگان و مخاطب این بازار دچار معضلات گوناگونی شدند. استطاعت خانوارها برای مسکن به شدت کمرنگ یا از بین رفته است، هزینه اجاره‌بها بسیاری از خانواده‌ها را دچار چالش کرده است به طوری که براساس آخرین گزارش آمارها نرم جهانی که باید 24درصد از سبد درآمد خانوار به هزینه مسکن اختصاص پیدا کند، در مناطق شهری کشور این آمار تا 70درصد هم افزایش پیدا کرده است. بازار در یک رکود تورمی بسیار عمیق به سر می‌برد و حجم معاملات به شدت افت پیدا کرده است. وقتی نقدشوندگی یک کالایی در بازار تضعیف می‌شود، تولید آن هم به شدت افت پیدا می‌کند حتی بخش خصوصی به عنوان متولی این بخش از بازار داخلی دارد خارج می‌شود چنین چیزی در میان مدت و بلندمدت تناسب میان عرضه و تقاضا بازار را از بین می‌برد. اینکه هرجا نسبت عرضه و تقاضا بهم بخورد پیش‌بینی جهش قیمت‌ها را می‌توانیم داشته باشیم و باز هم مسکن از دسترس خانوارها دورتر خواهد شد. حدود 28میلیون خانوار در کشور داریم و حدود 30میلیون واحد مسکونی در کشور موجود است که اگر یک نظام توضیع منطقی و اصولی بر این بازار حکم‌فرما بود امروز عملا باید اکثر خانواده‌ها مسکن می‌داشتند یعنی هم‌اکنون به نسبت تعداد خانوارها کمبودی در خصوص واحد مسکونی نداریم اما این نظام توضیع غلط باعث شده که 25درصد خانوارها که 30درصد جمعیت کشور را تشکیل می‌دهند، مستاجر باشند یعنی 20میلیون خانوار مالکیت 30میلیون واحد را دارند. از 3سال گذشته اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران راهکارهای متعددی را بررسی کرده است و نهایتا به یک طرح و مدلی رسیده‌ایم که چند وجهی است یعنی حرکت به سوی واحدهای کوچک‌متراژ، واحدهایی که بخشی از فضاهایی را که کاربرد کمتری دارد به مشاعات منتقل کرده است و بخش‌های پرکاربرد را داخل فضای اختصاصی و مفید واحد نگه داشته است. این طرح قرار نیست تمام جامعه هدف را پوشش دهد و مسلما هیچ طرحی هم نمی‌تواند کل معضلات این بازار را حل کند. این طرح را برای جوانانی که می‌خواهند تشکیل زندگی دهند در نظر گرفته‌ایم ناگفته نماند که در این طرح متراژهای 80 تا 90متری هم موجود است که پاسخگوی یک خانوار 4 الی 5نفره خواهد بود.
مجری: جناب آقای جامساز در خدمت شما هستیم
جامساز، اقتصاددان: به اعتقاد بنده طرح کوچک‌متراژ یک طرح عجولانه و تا حدودی تجاری نسبت به بحران مسکن است. بحران مسکن یکی از مسائل اقتصاد کشور است، متاسفانه در طی 5سال گذشته به دلیل عدم تخصیص بهینه منابع به نیازهای واقعی اقتصاد، دچار عدم تعادل بین مخارج و منابع شدیم و ریشه این موضوع در بودجه کل کشور است. بحران مسکن تبدیل به بیماری شده که ناشی از رشد تورم است، تورم مستمری که در طی 45سال ادامه داشته و همیشه دو رقمی بوده است البته تنها زمانی که تورم یک رقمی بود، زمان امضای برجام بود، هم‌اکنون هم وقتی به دورنمای تورم نگاه می‌کنیم متوجه می‌شویم که هیچ ابزاری برای کنترل تورم وجود ندارد ضمن اینکه تمامی مولفه‌ها و عواملی که باعث بروز تورم شده‌اند، بیشتر دارند خودشان را نشان می‌دهند. حجم نقدینگی یکی مهم‌ترین عوامل ایجاد تورم است و چون این حجم نقدینگی بیش از ظرفیت تولیدی کشور است یا اینکه به سمت تولید هدایت نمی‌شود، باعث افزایش قیمت‌ها خواهد شد، چنین شرایطی قدرت خرید مردم را کاهش می‌دهد. در بستر تورم مخصوصا در زمانی که با تحریم‌های شدید روبه‌رو هستیم کالاهای غیر تجاری از لحاظ قیمتی شدیدا رشد پیدا می‌کنند. در شرایطی قرار گرفته‌ایم که حجم نقدینگی سال جاری طبق گزارش بانک مرکزی به 9هزار و 390هزار میلیاردتومان رسیده بود با چنین وضعیتی در نزدیک ایام عید شاهد تورم بسیار بیشتری خواهیم بود. شرایط منطقه و جهان و تشدید تحریم‌ها باعث شده فروش نفت کشور به پایین‌تر درجه خودش نزول کند. ریشه طرح مسکن اقتصادی در تورم است، آقای باقرپور شما در یک بستر تورمی می‌خواهید این طرح را اجرا کنید که پاسخگوی افرادی که فاقد مسکن هستند، باشد اولا در کشور تعداد زیادی واحد مسکونی خالی وجود دارد یعنی در 4 منطقه(1،2،3،22) 400هزار واحد مسکونی خالی داریم فقط در منطقه 22 ،48هزار واحد مسکونی خالی موجود است. در استان تهران 48شهر داریم که در تمام این شهرها ساخت و ساز صورت گرفته منتها این ساخت و سازها عرضه نمی‌شود، تقاضای موثر داریم اما عرضه صورت نمی‌گیرد به دلیل آنکه مسکن کالای سرمایه‌ای است. چند وقت پیش اعلام شد یک نفر 1000واحد سکونی و فرد دیگر 500واحد مسکونی در تهران دارد؛ این چه مدیریت شهری است؟ یک جوری باید سیاست‌گذاری صورت گیرد که هزینه نگهداری خانه‌های خالی افزایش یابد تا بتوانند عرضه کنند. مهم‌ترین عامل افزایش دلار کاهش ارزش پول ملی است، ارزش پول یک ناموس ملی بود اما متاسفانه نتوانستیم آن را حفظ کنیم، وقتی حقوق‌ها 20درصد افزایش پیدا می‌کند اما تورم 40درصد است از همان روز اول 30سال عقب هستیم بنابراین این طرح‌ها پاسخگوی بحران مسکن و خانه‌دار شدن جوانان نیست.
مجری: آقای نائینی در خدمت شما هستیم
نائینی، رئیس انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعت ساختمان: این سوال که به طور کلی بگوییم خانه کوچک بهتر است یا بزرگ، خوب نیست. بحث در این زاویه‌ها باید با متخصیص مربوطه انجام شود. ساختمان کوچک می‌تواند برای انتظارات مشخصی بهترین جواب باشد. باید ساختمان‌هایی را بسازیم که از بهره‌وری و کیفیت مناسب‌تری برخوردار باشد و پاسخ بهتری به منابع موجود دهد. کشور ظرفیت دانشی بسیاری دارد اما در میدان عمل حضور ندارند که دلایل روشن و دقیقی دارد. هم‌اکنون یک روش ساختی به نام روش دستی و سفارشی موجود است که این نوع روش را باید به صنعتی تبدیل کنیم و نزدیک شویم به اینکه درخواست‌ها قابل لمس و اندازه باشند سپس جامعه به راحتی بتواند آن محصول کیفی را انتخاب کند. متاسفانه هنوز با تکنولوژی قبل از قرن بیستم کار صنعت ساختمان و مسکن را انجام می‌دهیم بنابراین بسیاری از محرومیت‌های کشور به دلیل عدم استفاده از دانش و تکنولوژی است؛ در کل یکی از اولویت‌های اصلی توسعه بخش مسکن و ساختمان تغییر روش تولید است. دولت براساس اصل 31 و 34 قانون اساسی موظف به آماده کردن مسکن برای تمامی اقشار است اما این زیرساخت امروزه به درستی نتوانسته تامین شود. تورم اجازه نمی‌دهد که اقشار ضعیف بتوانند از بازار مسکن استفاده کنند. طرح‌هایی همانند نهضت ملی به لحاظ نظری فوق‌العاده هستند اما به لحاظ برنامه‌ریزی و اجرا مشکلاتی دارند، باید به استانداردها برگردیم و تسهیلات را بر اساس آن‌ها تنظیم کنیم که این موضوع وظیفه دولت است و باید رخ دهد در برخی کشورها رفتن به سوی واحدهای کوچک بسیار رایج شده و مورد استقبال است. هم‌اکنون در شرایطی که هستیم که به دلیل محدودیت منابعی که وجود دارد باید به سمت ساختمان‌های کوچک رویم اما رفتن به سمت این نوع ساختمان‌ها به معنی فشرده کردن زندگی نیست، معماران باید طرح‌هایی را ایجاد کنند که بهره‌وری فضا را افزایش دهند چنین مدلی امروزه در دنیا به عنوان یک ساختار قابل توجه پذیرفته شده است. مقصود چنین طرحی ساختمان ارزان قیمت است یعنی «ساختمان ارزان قیمت با استانداردهای حداقل» ساختمان ارزان قیمت یک پدیده یا یک رقابت بین‌المللی است اما تحقق این موضوع در شرایط منطقه‌ای رخ می‌دهد. باید راهی باز کنیم تا ظرفیت دانشی کشور در این حوزه عمل کند اما قوانین بالادستی اجازه ورود چنین ظرفیتی را نمی‌دهد.
مجری: آقای کیشی‌زاده در خدمت شما هستیم
کیشی‌زاد، عضو کارگروه تخصصی معماری انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز: یک راه‌حل پاسخ به تمامی موضوعات نیست. حل کردن مشکلات کشور با توجه به اولویت‌های اقتصاد شاید به سال‌های دورتری موکول شود. رو یک سرمایه‌ای حساب می‌کنیم که وجود ندارد، سرمایه‌ای به عنوان نیروی کار. متاسفانه در نسل‌های آینده با کاهش شدید نیروی کار روبه‌رو خواهیم شد. هم‌اکنون هر 10 خانواده شامل خانواده‌های یک فرزند یا تک فرزندی هستند. علت عدم ازدواج و تشکیل زندگی دهه 60 و 70 نگرانی در خصوص آینده‌شان از جمله مسکن است به دلیل آنکه بخش زیادی از درآمد این نسل به مسکن اختصاص پیدا می‌کند، اجاره نه تنها مربوط به مسکن نیست بلکه به محل کار هم مربوط می‌شود. سبک زندگی در حال تغییر است، هم‌اکنون به شرایطی داریم نزدیک می‌شویم که فرزندان و خانواده‌ها زودتر کوچک می‌شوند پس یک نیازی در بازار مسکن پدیدار می‌شود. با کوچک شدن خانواده‌ها، نیازها هم متفاوت می‌شود یعنی عملا خانه به محلی برای استراحت یا خوابگاه تبدیل و امکانات به امکانات اشتراکی نزدیک می‌شود به طوری که در آینده شاهد مجتمع‌های خواهیم بود که فضای زندگی کوچک اما مشاعات و امکانات بیشتری دارند. درست است که مسکن تولید ملی است اما تابع قیمت دلار می‌باشد پس تا زمانی که قیمت دلار کنترل نشود، قیمت مسکن هم کنترل نخواهد شد. خانه‌های بزرگ از لحاظ ساخت نیاز به انرژی بیشتری دارند. بنده اوایل با ساخت واحدهای کوچک مشکل داشتم و می‌گفتم در فرهنگ کشور نیست اما هرچه جلوتر می‌روم متوجه می‌شوم که نه تنها اینطور نیست بلکه چنین طرحی می‌تواند در فرصت‌های سرمایه‌گذاری، موضوع جذابی باشد. نباید فقط از دید خانواده‌های بزرگ به این موضوع نگاه شود، در بخش زیادی از شهرهای بزرگ چنین مسکنی را به دانشجوها و افرادی که به دنبال کار هستند اختصاص می‌دهند بنابراین چنین مسکنی برای این افراد یک فرصت است. عمر مفید افرادی که کار می‌کنند به زیر 5سال رسیده است و این واقعا اوضاع ترسناکی است. 12 سال لست که می‌شنویم اقتصاد کشور درست می‌شود یا قیمت دلار کاهش پیدا می‌کند اما چنین اتفاقی رخ نداده است.
مجری: آقای باقرپور در خدمت شما هستیم
باقرپور: آقای جامساز فرمودند این طرح عجولانه و تجاری است. آقای جامساز فضای کلان اقتصادی بر بازار مسکن محیط است نه بازار مسکن محیط بر اقتصاد. اگر اقتصاد تورمی است در بخش مسکن هم چنین تورمی حاکم می‌شود. مشکل بازار مسکن از ابتدای دهه 50 آغاز شد، دنبال این نیستیم که بحث را سیاسی نگاه کنیم، بازار مسکن کنونی مملو از اقتصاد کشور است. 6 سال پیاپی نامگذاری سال تاکید بر تولید دارد؛ تولید نیاز به سرمایه‌گذاری دارد. طرح مسکن اقتصادی در بخش تعاون کشور است پس طرح تجاری نیست. هم‌اکنون اوضاع مسکن در اثر یک بیماری 50ساله به جایی رسیده که دارد از بین می‌رود، دیگر کسی نمی‌گوید مشکلات بازار مسکن، می‌گویند بحران بازار مسکن. شاید مسکن کم تاثیرترین حوزه نسبت به بحث تحریم‌ها باشد. مسکن کالایی است که در بین مردم جامعه بالاترین حجم سرمایه را به خودش اختصاص می‌دهد. هم‌اکنون جوانانی داریم که ازدواج نمی‌کنند چرا که یکی از اصلی‌ترین موانع‌شان تامین مسکن است. جوانانی که هم‌اکنون به دلیل مسکن ازدواج نمی‌کنند، سن ازدواج به بالای 30سال و فرزندآوری به بالای 32سال رسیده است، جامعه دارد به سوی سالمندی حرکت می‌کند، ما بحران جمعیت را در پیش رو داریم همانطور که 8سال پیش بحران مسکن را در پیش رو داشتیم و امروز در دل آن هستیم. فرمودید این طرح به دلیل تغییر هرساله قیمت‌ها قابل اجرا نیست، اینطور نیست چرا که ما در طرح‌های دولتی شاهد چنین موضوعی هستیم مثلا در نهضت ملی مسکن 3سال گذشته گفتند مردم را با 2میلیون و 700هزارتومان صاحبخانه می‌کنیم اما هم‌اکنون با 12میلیون تومان هم نمی‌توانند آن را جمع کنند. فرمودید طرح مسکن اقتصادی پاسخگوی بحران مسکن نیست؛ اگر به معنای عام بخواهیم حساب کنیم بنده هم چنین نکته‌‌ای را گفتم، نه این طرح بلکه هیچ طرح دیگری به تنهایی نمی تواند تمامی جوامع هدف بحران مسکن را پوشش دهد. در سال 2024 معاملات مسکن در کشور ترکیه 20/6 افزایش داشت اما ما معاملات زیر 2هزار را در شهر تهران طی امسال تجربه کردیم. یک محل استانبول به اندازه کل تهران در سال معامله مسکن دارد. 1میلیون و 487هزار معامله مسکن در کشور ترکیه اتفاق افتاده که این بیش از 5برابر آمار کشور ما است؛ حالا چه اتفاقی افتاده در کشوری همانند ترکیه که تورم سنگین‌تری نسبت به کشور ایران دارد، نه تنها قدرت خرید و استطاعت خانوار در بخش مسکن حفظ شده بلکه ارتقا هم پیدا کرده است. ما نمی‌توانیم جریان زندگی را متوقف کنیم و یا طرحی را برای جامع مختلف ارائه ندهیم تا اقتصاد کشور درست شود. در جامعه‌ای زندگی می‌کنیم که تورم 40درصدی دارد اما موقع افزایش حقوق سالانه فقط 20درصد در نظر می‌گیرند. هر روز سفره خانوارها کوچک‌تر و مسکن از استطاعتشان خارج می‌شود.
مجری: جناب آقای جامساز در خدمت شما هستیم
جامساز: بنده یا هر طرحی که هدف آن تامین آسایش و رفاه مردم باشد موافق هستم و از آن هم استقبال می‌کنم. نسل آینده با نسل کنونی بسیار فرق دارد. نهادهای حاکم در جامعه باید با تغییر و تحولات جهانی پیش روند اگر نخواهند پیش روند، شکست می‌خورند. متاسفانه تامین رفاه، آسایش و امنیت شهروندان به کل فراموش شده است یعنی تمامی منابع در جهت دیگری دارد حرکت می‌کند. به جای آنکه طرح مسکن اقتصادی را مالکیت محور باشد، آن را اجاره محور کنیم مگر در کشورهای دیگر اینگونه نیست؟ شرایط را جوری مردم برای فراهم کنیم که اصلا گرفتار مسئله مالکیت نباشند و بتوانند راحت زندگی کنند. وقتی صحبت از یک طرحی می‌شود باید تمامی جوانب را در نظر گرفت. هم اکنون آنقدر بحران داریم که روزی 400میلیارد دلار نیاز داریم تا این بحران‌ها حل شود. معضلات ساختاری بسیاری در کشور موجود است تا این معضلات حل نشود، چنین طرح‌هایی بسیار عالی است، کسانی که از وضعیت موجود کشور سود می‌برند با چنین طرح‌هایی مخالفت می‌کنند. ساخت این نوع مسکن‌ها خوب است چرا که جوانان خانه‌دار می‌شوند اما خیلی مسئله دور و درازی دارد، اگر این مسائل می‌خواهد حل شود، دولت باید حمایت کند.
باقرپور: درست است باید به سمتی حرکت کنیم که حاکمیت یک سری موارد را اصلاح کند. ما می‌خواهیم مسکن اقتصادی به درد سوداگری دچار نشود، روش این است که به هر خانوار یک واحد اختصاص یابد. در 100 درصد تامین پارکینگ هم اکنون در مناطق شهری 51درصد وسیله نقلیه دارند. واحدهای کوچک‌متراژ در کنار متوسط و بزرگ متراژ مشروعیت و مبنای قانونی پیدا می‌کنند یعنی در شرایط موجود کشور بتوانیم از معضلات خارج شویم.
مجری: آقای نائینی در خدمت شما هستیم
نائینی: بنده نمی‌دانم اطلاعاتی که در خصوص زیاد بودن مساکن گفته می‌شود از کجا آمده؟ فقط بیش از 19میلیون ساکن بافت‌های فرسوده هستند که این افراد در خطر فوری هستند حتی اگر یک حادثه‌ای هم پیش آید، امکان دسترسی به واحدها را نداریم. نیاز مردم بالاتر از ساخت یک میلیون مسکن در سال است. صنعت ساختمان، صنعت پیشران اقتصاد کشور است، اگر به درستی به این صنعت نپردازیم گرفتار یک انقطاع تاریخی می‌شویم. نسل ما مسئول حفاظت از این نوع صنعت است. 30درصد بخش مسکن از تشکیل سرمایه ثبات ملی ما است، هم‌اکنون با بحران سرمایه‌گذاری مواجه هستیم. باید در جهت حل بحران‌های دیگر تلاش کنیم. واحدهای کوچک در دنیا جایگاه دارد و اصلا چیز بدی نیست اما باید کاری کنید که نظام مهندسی برای خلاقیت در این بخش ورود پیدا کند یعنی ظرفیت‌های دانشی در این حوزه ورود پیدا کنند. اهداف اصلی تولید بهره‌وری و کیفیت است. این اهداف در نظام‌های اسناد بالادستی دیده نشده است.
مجری: آقای کیشی زاده جمع‌بندی شما را بشنویم
کیشی زاده: مسکن کوچک واقعا هیچ ایرادی ندارد و می‌تواند هزینه‌های زندگی و ساخت را کاهش دهد و از همه مهم‌تر می‌تواند به محیط زیست کمک بیشتری کند. وقتی یک خانوار دو نفره در یک آپارتمان 130متری زندگی می‌کنند بالای 4ساعت باید دستگاه‌ها کار کنند تا آن خانه گرم شود در صورتی که در خانه کوچک این مقدار کاهش پیدا می‌کند . این آپارتمان‌ها باید انعطاف‌پذیر باشند که این کار نیازمند دانش است. شهرداری تهران برای بزرگراه امام علی نصف تهران را خرید حالا نمی‌تواند یک زمین در وسط شهر خریداری کند. یک علمی در کشور وجود دارد به نام مدیریت ساخت اما متاسفانه در ایران چنین چیزی را نداریم اصلا آموزشی در این راستا در دانشگاه‌ها صورت نمی‌گیرد.
جامساز: فرمودید مسکن مهر امکاناتی ندارد بله درست است اصلا فرض کنید که امکانات هم داشت؛ مسکن مهر بین 40 تا 50هزارمیلیارد تومان از بانک مرکزی دریافت و پول بدون پشتوانه چاپ شد؛ این موضوع یک تورم بسیار بالایی را ایجاد کرده است. اگر افراد مسکن مهر از قشر حقوق‌بگیر باشند و اگر لوله خانه همان فرد به مشکل بخورد، نمی‌تواند هزینه‌اش را دهد. فرمودید مدیریت ساخت نداریم؛ اصلا بفرمایید که مدیریت چه چیزی را داریم؟ تمام مدیریت‌ها به بن‌بست خورده است برای آنکه زمینه اجرایی ندارد. قوانین کشور باید متناسب با حرکت مدیریت دانش محور باشد وقتی قوانین ظرفیت ایجاد مدیریت بهینه را ندارد دیگر چه انتظاری می‌توانیم داشته باشیم؟ برخی قوانین به جای آنکه حافظ منافع مردم باشد و شرایط را تسهیل کند، باعث درهم تنیدگی و تشنج می‌شود؛ این مسائل شرایط را برای پیشرفت اقتصادی فراهم نمی‌کند، برای پیشرفت اقتصادی باید یک مسیر درستی داشته باشیم تا در آن مسیر همه دست به دست هم دهند تا به سمت جلو پیش رویم. شرایط کنونی کشور که ناشی از مدیریت اقتصاد کلان است علاوه بر بحران‌هایی که برای حاکمیت ایجاد کرده، باعث بحران اعتماد اجتماعی در جامعه شده است. متاسفانه با سقوط اقتصاد دچار انحطاط اخلاقی هم شده‌ایم. امیدوارم طرح مسکن اقتصادی به سرانجام برسد.
