علت رشد دو برابری تیراژ واحدهای مسکونی در تهران چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، بازار ساختمان سازی های مسکونی در تهران، تغییر شدید طبقاتی نسبت به قبل از شروع جنگ 12 روزه پیدا کرده است؛ این تفاوت به دلیل فرآیند طولانی احداث ساختمان هنوز در شهر قابل مشاهده نیست؛ اما یک آمار رسمی و مقایسه داده های آن با روند گذشته، از تصمیمات اخیر شهرداری در این بازار، پرده برداشته است.

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، پاییز سال گذشته، یعنی فصل بعداز جنگ 12 روزه، ساختمان هایی که با صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران، در مناطق 22گانه شروع به احداث شدند، تعداد طبقات در آنها به طور متوسط 2 طبقه نسبت به 6 سال قبل از آن، زیاد شده است.

طبق داده های جدید از بازار ساخت و ساز شهر تهران که مرکز آمار برای پاییز 1404 منتشر کرده، در فصل سوم سال گذشته، 1900 فقره پروانه ساختمانی در مناطق 22گانه پایتخت صادر شد. هر پروانه به معنای احداث یک ساختمان جدید است که طبق محتوای درون این پروانه ها، در آن فصل، ساخت 25 هزار و 600 واحد مسکونی در شهر شروع شده است. متوسط تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه ساختمانی در پاییز 13.5 واحد بوده است.

بررسی های به عمل آمده اما از روند صدور پروانه های ساختمانی طی دو دهه گذشته حکایت از آن دارد که متوسط واحد در پروانه،‌ در شهر تهران از سال 83 تا 1403، تعداد 8.5 واحد مسکونی بوده است. در عین حال، یک بار در سال 97 این رقم به حدود 14 واحد مسکونی افزایش پیدا می کند و اکنون نیز بعد از 6 سال، بار دیگر تراکم واحد مسکونی در ساختمان های جدید احداثی، به شکل چشمگیر 1.5 برابر شده و به بالای 13 واحد رسیده است.

معنا و مفهوم این افزایش تعداد واحد مسکونی در ساختمان هایی که احداث آنها پاییز 1404 در تهران شروع شد، آن است که تعداد طبقات در بناهای مسکونی از متوسط چهار طبقه در گذشته به متوسط 6 طبقه افزایش یافته است.

دوپینگ طبقات مسکونی چگونه رخ داد؟

ظاهر آمار مربوط به تولید مسکن در تهران اینگونه القا می کند که پاییز سال گذشته، شرایط سرمایه گذاری ساختمانی به قدری مساعد شد که سازنده ها و سرمایه گذاران موفق شدند دو برابر سال قبل، ساخت و ساز انجام دهند. در واقعیت اما عامل این دوپینگ تولید، مجوزهایی بوده که در امتداد تصمیمات موسوم به بخشنامه ابتدای تیرماه نشست شهرداران مناطق صادر شده است.

در ایام جنگ 12 روزه، شهرداری تهران در مصوبه ای که هدف آن را تسهیل فرآیندهای اجرایی در خدمات رسانی عمومی به دلیل شرایط خاص ناشی از تجاوزگری رژیم صهیونیستی اعلام کرده بود، یکسری امتیاز برای سازنده های مسکونی در شهر قائل شد. از جمله اینکه، تراکم ساختمانی تحت شرایطی می تواند از سه طبقه به پنج طبقه افزایش پیدا کند و همچنین طبقه همکف که معمولا لابی یا پارکینگ ساختمان است می تواند به کاربری واحد مسکونی تبدیل شود.

در تابستان پارسال، واکنش برخی اعضای شورای شهر و البته دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به این بخشنامه در حدی بود که چون این مجوزها مغایر ضوابط طرح تفصیلی تهران است، نباید اجرایی شود و حداکثر تاریخ مصرف بخشنامه باید یکماهه باشد. اما هفته ها بعد از آن، در سطح شهر تهران و برخی مناطق،‌ بنرهایی دیده شد که مدیران منطقه ای شهرداری از همکاری با سازنده ها برای افزایش تعداد طبقات نوشته بودند. اکنون آمار رسمی مربوط به تعداد واحد مسکونی در پروانه، تایید می کند که تغییر بزرگی در تعداد طبقات ساختمان های جدید احداثی در تهران طی سال گذشته رخ داده است.

پیش تر در گزارش دیگری که آن زمان داده های مرکز آمار وضعیت تولید مسکن در تابستان را روایت کرده بود، نوشت: در نیمه اول سال 1404 در حالی که تعداد پروانه های ساختمانی 23 درصد افت کرد؛ اما تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه تنها 11 درصد کاهش یافته بود که این نیز نشانه ای از افزایش نسبی تعداد طبقات در ساختمان های جدید احداثی در تابستان پارسال بود. با این حال در تابستان سال گذشته، تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه متوسط به 9 واحد رسید. در پاییز اما این تعداد بیشتر هم شد.

احتمالا رشد بالای 90 درصدی تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در پاییز پارسال نسبت به پاییز سال قبل، به دلیل اثر مثبت افزایش طبقه روی عایدی تولید، تا حدودی شرایط سخت سرمایه گذاری ساختمانی را برای گروهی از گیرندگان پروانه، تعدیل کرده است. اما اصل مشکل رکودساز در بخش تولید مسکن، رکود خرید و اختلال در جریان پایدار خرید و فروش آپارتمان است که به خاطر مجموعه ای از ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی در سال های اخیر به وجود آمده و در عمل، زنجیره تولید مسکن را در حلقه آخر، یعنی فروش واحدهای مسکونی تازه ساز، مختل کرده است.

ضمن آنکه، مانع تورم تولید ناشی از رشد قیمت مصالح ساختمانی، با تراکم‌ بیشتر ساخت، حل نمی شود و این دو، موازی هم حرکت می کنند. به این ترتیب، چنانچه اثر 2 طبقه اضافه در کارنامه تولید مسکن و ساختمان را حذف کنیم، این بازار در سال گذشته کماکان در رکود نسبی قرار داشته است.

مجوز طبقات بیشتر چه پیامدهایی دارد؟

مدافعان افزایش ناگهانی تعداد طبقات در مجوزهای ساختمانی در شهر تهران، اثر مثبت این سیاست را افزایش عرضه مسکن و بالطبع، کمک به تعدیل قیمت فروش آپارتمان توصیف می کنند. اما گروهی از شهرسازان و کارشناسان شهری معتقدند، هر نوع سیاست مربوط به افزایش تعداد طبقات مجاز برای ساخت و ساز باید از مسیر طرح جامع شهر تهران عبور کند.

در طرح جامع شهر تهران، متوسط تراکم ساختمانی در یک افق زمانی که اکنون رو به پایان آن است، حول و حوش 240 درصد در نظر گرفته شده و متناسب با این مقیاس بارگذاری، شهرداری تهران موظف شده در محله های مختلف و در کل شهر، کف مشخصی از خدمات 7گانه سکونتی از جمله مراکز خرید، پارک و فضای سبز، مراکز تفریحی و... ایجاد کند.

آن مقیاس ساختمانی به معنای متوسط چهار طبقه است و وقتی، شهر تهران بدون آنکه مدیریت شهری تعهد جدیدی برای افزایش خدمات شهری و سکونتی بپذیرد، ناگهان با افزایش 1.5 برابری طبقات مجاز برای ساخت و ساز روبه‌رو می شود، عدم تعادل سرانه های خدماتی با ساکنان شهر، از اینکه هست، شدیدتر می شود. در برخی محله های شهر تهران، طی سال های اخیر، حاشیه کوچه ها و خیابان های فرعی سرریز از خودروهای پارک شده مربوط به ساکنان شده است. در همین محله ها، ورود و خروج از فرعی به اصلی نیز در ساعات مختلف به ویژه پیک‌ صبح و پیک شب، با ترافیک و ازدحام خودرو همراه می شود. معطلی در ایستگاه های متروی محله های مسکونی نیز نمونه دیگری از این عدم تعادل خدمات سکونتی با حجم ساکنان است.

از طرفی، امروز در مناطق مختلف پایتخت، فقر بالای پارک شهری کاملا به چشم می‌ خورد. نبود پارک محله ای در سطح وسیعی از محله های تهران باعث شده شهروندان برای تامین این نیاز زندگی، به معدود پارک های بزرگ در پایتخت هجوم بیاورند و چون ظرفیت پذیرش این پارک ها بسیار کمتر از این مراجعه هاست، کیفیت پارک گردی تهرانی ها در این سال ها به شدت پایین آمده است.

به این ترتیب، افزایش تعداد طبقات در ساختمان های جدید در صورتی که تعادل مناسب بین این اتفاق با خدمات رسانی محله ای از سمت شهرداری رخ دهد، قابل قبول خواهد بود. از طرف دیگر، این مدل ساخت و ساز الزاما به کاهش قیمت مسکن منجر نمی شود؛ چون تک‌تک ساختمان های جدید مسکونی بر اساس قیمت تمام شده در بازار مصرف عرضه می شود و چون تورم ساخت در سطحی قرار دارد که رشد درآمد خانوارها بسیار کمتر از آن است، این موضوع نیز به تعدیل قیمت منجر نمی شود.

دنیای اقتصاد