علت بحرانی شدن وضعیت بازار مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، مسکن از دیرباز در اقتصاد ایران، نه فقط به عنوان یک سرپناه، بلکه به عنوان امن ترین پناهگاه سرمایه گذاری توده های مردم و یکی از پیشران های اصلی اشتغال و رونق اقتصادی شناخته می شده است. اما نگاهی به آمار‌های رسمی در بهار و تابستان سال ۱۴۰۵، تصویری نگران کننده و چه بسا هولناک از این بخش حیاتی به نمایش می گذارد. فرارسیدن روز‌های پر تنش سیاسی و نظامی در منطقه در کنار جهش بی سابقه نرخ تورم، قفل بزرگی بر چرخ های صنعت ساختمان کشور زده است.

گزارش های دریافتی از نهاد‌های آماری و تشکل های صنفی نشان می دهند که میانگین رشد قیمت مصالح ساختمانی که در سال گذشته در کانال ۴۹ درصد نوسان می کرد، در بهار ۱۴۰۵ به رقم بی سابقه ۷۸ درصد رسیده است. این جهش تورمی، هزینه ساخت هر متر مربع مسکن را از میانگین ۱۵ میلیون تومان به حدود ۳۵ میلیون تومان پرتاب کرده است.

پیامد مستقیم این زمین لرزه اقتصادی، خروج کامل متقاضیان واقعی و خانه اولی ها از بازار، توقف پروژه های عمرانی و سقوط چشمگیر صدور پروانه های ساختمانی در کلانشهر‌ها بوده است؛ وضعیتی که کارشناسان توسعه از آن به عنوان رکود تورمی عمیق و انسداد ساختاری در زنجیره تامین مسکن یاد می کنند.

از میلگرد تا سیمان؛ موتور گرانی چگونه روشن شد؟

برای درک بهتر بحران کنونی، باید نگاهی به بازوی اجرایی ساخت و ساز یعنی بازار مصالح انداخت. آمار‌های تحلیل شده از نوسانات قیمت مصالح از بهار ۱۴۰۴ تا بهار ۱۴۰۵ نشان می دهد که بخش عمده ای از نهاده های ساختمانی، رشد قیمت های شدید و سه رقمی را تجربه کرده اند. بر اساس داده های مستند، بیشترین بار تورمی بر دوش صنایع بالادستی و استراتژیک، به‌ویژه حوزه فولاد، بتن و گچ بوده است. در طول این بازه یک‌ساله، آهن و میلگرد در کنار گچ و همچنین درب و پنجره با ۱۰۰ درصد افزایش قیمت مواجه شده و عملاً در صدر جدول گرانی قرار گرفته اند. در مرتبه بعدی، ایزوگام رشد ۹۰ درصدی را ثبت کرده است و اقلام حیاتی دیگری مانند سیمان، بتن و شیرآلات با ۸۰ درصد افزایش قیمت به دست سازندگان رسیده اند.

این موج گرانی حتی بخش های تزیینی و تکمیلی را هم رها نکرده، به طوری که نقاشی ساختمان ۷۰ درصد، کاشی و سرامیک ۶۰ درصد و شیشه نیز ۳۰ درصد رشد قیمت را در یک سال گذشته تجربه کرده اند.

ناظران اقتصادی معتقدند بخش مهمی از این ماجرا با شرایط شبه جنگی کشور و تنش های ژئوپلیتیک اخیر گره خورده است. صنایعی مانند آهن، میلگرد و درب و پنجره که ارتباط مستقیمی با صنایع مادر فولادی و ذوب فلزات دارند، در ماه های گذشته شدیدترین آسیب ها را از قطعی ناگهانی انرژی، افزایش هزینه های حمل و نقل ترانزیتی و نوسانات شدید نرخ ارز ناشی از سایه جنگ دریافت کرده اند. وقتی هزینه های تولید فولاد و سیمان تحت تأثیر ریسک های سیاسی به اوج می رسد، کارخانه های بزرگ داخلی برای جبران زیان خود، بار مالی را به بازار مصرف داخلی منتقل می کنند و نتیجه آن، بروز اعدادی نجومی در فاکتور خرید سازندگان مسکن می شود.

پروانه های ساختمانی یکی پس از دیگری ناپدید می شوند

بررسی روند تاریخی صدور پروانه های ساختمانی، به عنوان دماسنج تمایل بخش خصوصی به سرمایه گذاری، به خوبی نشان می دهد که صنعت ساختمان چگونه در شیب نزولی قرار گرفته است. مرکز آمار ایران در آخرین گزارش های تفکیکی خود، زوایای تاریکی از این فروپاشی آماری را رونمایی کرده است. نگاهی به مسیر طی شده در سال های گذشته مشخص می کند که در سال ۱۴۰۰ با صدور ۱۸۵ هزار فقره پروانه و تجربه رشد ۲۰ درصدی، امید به بازار پس از فروکش کردن بحران کرونا بازگشت. این روند در سال ۱۴۰۱ با صدور ۱۸۹ هزار فقره پروانه و رشد ملایم ۲ درصدی ثبات نسبی خود را حفظ کرد، هرچند نوسانات قیمت مصالح از همان زمان زنگ خطر را به صدا درآورد. نخستین نشانه های سقوط آزاد در سال ۱۴۰۲ با کاهش ۱۲ درصدی و صدور ۱۶۵ هزار پروانه نمایان شد و در سال ۱۴۰۳ با ۱۰ درصد کاهش دیگر، تعداد پروانه ها به ۱۴۸ هزار فقره و مجموع زیربنا به ۱۹ میلیون مترمربع سقوط کرد.

اگرچه در فصولی از سال ۱۴۰۳ جرقه های موقتی از بهبود دیده شد، اما از اواخر همان سال و با ورود به سال های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵، ورق به طور کامل برگشت. گزارش مرکز آمار نشان می دهد که در پاییز ۱۴۰۳ صدور پروانه ها ۲۵ درصد و در زمستان همان سال حدود ۲۰.۵ درصد کاهش یافت. این روند نزولی در بهار سال گذشته با ۲۲.۶ درصد منفی شدن ادامه یافت و در نهایت، آخرین آمار رسمی منتشر شده برای تابستان ۱۴۰۴، یک فاجعه تمام عیار را با صدور تنها ۲۳ هزار و ۱۱۱ فقره پروانه ساختمانی ثبت کرد که نشان دهنده کاهش چشمگیر ۳۱.۸ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل است. هرچند آمار‌های رسمی برای زمستان ۱۴۰۴ و بهار ۱۴۰۵ هنوز به طور کامل توسط نهاد‌های متولی نهایی نشده است، اما کارشناسان با تکیه بر سیگنال های عینی بازار و تداوم شرایط اضطراری اقتصادی، گمانه زنی می کنند که نرخ سقوط صدور پروانه ها در ماه های اخیر از مرز ۳۵ درصد نیز عبور کرده باشد.

روند سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری نیز که در زمستان ۱۴۰۳ به اوج خود رسیده بود، در بهار سال گذشته با افتی ملموس روبر‌و شد که طبق شواهد میدانی، در سال ۱۴۰۵ به دلیل هراس سرمایه گذاران از فضای نااطمینانی، به یک عقب نشینی کامل تبدیل شده است.

نه خریدار توان خرید دارد نه سازنده انگیزه ساخت

هنگامی که میانگین هزینه کف ساخت، بدون احتساب قیمت نجومی زمین و مجوز‌های شهرداری، به ۳۵ میلیون تومان در هر متر مربع می رسد، خروجی نهایی بازار مسکن کاملاً مشخص است. امروز در کلانشهرها، قیمت فروش نهایی مسکن به ارقامی رسیده است که با هیچ فرمول اقتصادی و درآمدی طبقه متوسط و کارگری همخوانی ندارد. طیف وسیعی از جامعه، به ویژه خانه اولی ها، زوج های جوان و دهک های پایین و متوسط، اکنون حتی توان ورود به بازار اجاره بها را نیز از دست داده اند، چه رسد به خرید ملک. خرید خانه که روزگاری یک هدف میان مدت برای طبقه حقوق بگیر محسوب می شد، حالا به یک رویای دست ناپذیر و فانتزی دور از دسترس تبدیل شده است.

رسانه ها و کارشناسان بار‌ها هشدار داده اند که وقتی سیاست های کلان کشور نتواند ثبات اقتصادی ایجاد کند و ریسک های خارجی را کاهش دهد، اولین قربانیان، زیرساخت های رفاهی مردم خواهند بود. بخش مسکن به دلیل وابستگی شدید به زنجیره طولانی از صنایع داخلی، بلافاصله سیگنال ناامنی را دریافت کرده و با قفل کردن خرید و فروش، سرمایه ها را به سمت بازار‌های موازی و غیرمولد سوق می دهد. این پدیده نه تنها سازندگان سنتی را از چرخه تولید خارج کرده، بلکه شرکت های بزرگ ساختمانی را نیز با مازاد سرمایه راکد و پروژه های نیمه کاره رها شده مواجه ساخته است.

کلید نجات مسکن؛ ثبات اقتصادی یا بسته های حمایتی؟

صنعت ساختمان ایران امروز چوب دو سر طلایی را می خورد که یک سر آن تورم ساختاری داخلی و سر دیگر آن ریسک های محیطی و منطقه ای است. تداوم روند کنونی نه تنها بخش بزرگی از نیروی کار شاغل در این حوزه را خانه نشین می کند، بلکه با انباشت شدید تقاضا در سال های آینده، بحران مسکن را به یک کلان‌بحران امنیتی و اجتماعی تبدیل خواهد کرد. تحلیلگران اقتصادی و رسانه های منتقد بر این باورند که کلید حل این بحران، فراتر از بسته های حمایتی بی حاصل یا دستور‌های تعزیری وزارتخانه هاست.

تا زمانی که زنجیره تامین مصالح ساختمانی درگیر بحران انرژی و نوسانات دلاری ناشی از سایه تنش های فرامرزی باشد، قیمت ها به حرکت صعودی خود ادامه خواهند داد. گام نخست برای نجات رویای خانه دار شدن مردم، حرکت به سمت پایدارسازی اقتصاد، کاهش تنش های بین‌المللی، تضمین امنیت سرمایه گذاری بخش خصوصی و باز کردن گره های کور ساختاری در تخصیص انرژی به صنایع تولیدی است. در غیر این صورت، آمار‌های بهار ۱۴۰۵ تنها پیش درآمدی بر یک رکود عمیق تر، طولانی تر و فرساینده تر در فصول پیش رو خواهد بود و بخش مسکن را بیش از پیش به سمت انسداد کامل هدایت خواهد کرد.

اقتصاد24