کوچ سوداگران از بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، مشاوران املاک می‌گویند، از اوایل تابستان امسال اوضاع بازار مسکن به نفع متقاضیان تغییر کرده و نشست‌ها معمولاً به دلیل عقب‌نشینی خریداران لغو می‌شود. بنابر آنچه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده ارزش ریالی معاملات مسکن در تابستان امسال نسبت به فصل بهار، کاهش ۴۸.۲ درصدی داشته که نشان می‌دهد گردش مالی این بازار در تابستان امسال نسبت به بهار ۹۸ حدوداً نصف شده است. این روند نزولی در شهریور به افت ۷۳ درصدی تعداد معاملات و ۶۱ درصدی ارزش ریالی معاملات مسکن انجامیده است.

تغییر قیمت‌ها مطابق میل خریدار

با وجود روند نزولی معاملات و گردش مالی از ابتدای سال در این حوزه، مشاوران املاک می‌گویند هنوز هم برخی از فروشندگان در برابر شکست قیمت‌ها مقاومت می‌کنند و حاضر به کاهش قیمت پیشنهادی خود نیستند، البته این افراد در صورت وجود مشتری دست به نقد خیلی زود از قیمت‌ پیشنهادی خود پایین آمده و چه به لحاظ قیمتی و چه از نظر نحوه پرداخت، شرایط خود را با متقاضی خرید تطبیق می‌دهند.

بازار اجاره بها، اما انگار منطق دیگری دارد، به طوری که نسبت به تثبیت و کاهش قیمت مسکن بی‌اعتنا بوده و به مسیر خود را ادامه می‌دهد. بسیاری از مالکان معتقدند با افزایش قیمت مسکن، اجاره بها نیز باید افزایش پیدا کند تا برابری نرخ خرید و فروش با نرخ اجاره رعایت شده باشد، اما در چند ماهی که قیمت مسکن روند نزولی گرفته حاضر نیستند از اجاره‌ها بکاهند.بیشترین مقدار کاهشی که در اجاره‌ها اتفاق افتاده است، به گفته مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک کشور به ۱۰ تا ۱۵ درصد محدود می‌شود که در همه جا نیز صدق نمی‌کند.

رابطه خروج تقاضای سوداگرانه با قیمت‌ها

مهدی غلامی، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: بعد از آن افزایش شدید قیمتی در بازار مسکن که نرخ‌ها را به ویژه در شهرهای بزرگ به نقطه اوج خود رساند، این انتظار وجود داشت که قیمت‌ها در سراشیبی قرار گیرد، چون در چنین شرایطی بخشی از تقاضاهای سوداگرانه که دنبال سودهای کوتاه مدت بودند از این بازار خارج می‌شوند.

وی با اشاره به اینکه سفته‌بازان معمولاً موقع رشد قیمت‌ها وارد بازار هدف شده و در اوج قیمت‌ها از آن بازار خارج می‌شوند، افزود: سوداگران طبق پیش‌بینی‌ها می‌دانند که بازار مسکن دیگر بازدهی مورد انتظارشان را ندارد، به همین دلیل برای خارج کردن پولشان از این عرصه اقدام به فروش املاکشان کرده‌اند، این عرضه‌ای که اکنون اتفاق افتاده به واسطه فروش املاک در این بخش است.

وی معتقد است: تا زمانی که ما سیاست‌ها و اقدام اساسی مناسبی در این حوزه نداشته باشیم، نمی‌توان توقع داشت قیمت‌ها کاهش جدی و پایداری داشته باشند.

پیروی اجاره از شیب نرخ تورم عمومی

غلامی در زمینه علت افزایش اجاره‌بها در حین کاهش قیمت مسکن نیز می‌گوید: اجاره‌بها بیشتر با نرخ تورم عمومی رابطه مستقیمی دارد، اگر رفتار بازار اجاره‌بهای مسکن را رصد کنیم، متوجه می‌شویم قیمت آن بر خلاف خرید و فروش که هر چهار سال یک بار دچار رونق و رکود می‌شود، سالانه از یک رشد مشخص مطابق با نرخ تورم برخوردار است، به همین دلیل هیچ‌گاه افزایش 100 درصدی که در بازار مسکن اتفاق می‌افتد در این بازار روی نمی‌دهد، ولی همواره از شیب نرخ تورم عمومی پیروی کرده و ادامه پیدا می‌کند. بدین ترتیب با کاهش تورم انتظار می‌رود نرخ اجاره بها نیز متعادل‌تر شود.

تنها راه برون‌رفت از رکود، کاستن از دامنه سود

دکتر فاطمی عقدا، رئیس اسبق مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز می‌گوید: قیمت مسکن مانند بقیه اقلام همتابعی از تورم و نقدینگی موجود در جامعه است، هم تابع عواملی که در تولید و ساخت مسکن دخالت دارند.

وی می‌افزاید: در شرایطی که دستمزد نیروی انسانی و مصالح افزایش پیدا کرده، قیمت تمام شده مسکن در کشور نباید کاهش محسوسی داشته باشد؛ با رکودی که بر این بخش اقتصاد حاکم شده، مجبور است برای برون رفت از این وضعیت راهکارهایی را پیدا کند و یکی از این راهکارها کاهش قیمت و کاستن از دامنه سودی است که سازندگان برای خودشان متصور هستند.

مالکان در مقابل تقاضای بازار کوتاه می‌آیند

وی با بیان اینکه اگر عرضه‌کننده در مقابل تقاضا سرسختی نشان دهد، در بن بست رکود متوقف می‌شود، تأکید می‌کند: به همین دلیل نخستین گامی که برای خروج از رکود و راه انداختن بازار برای مالکان متصور است، این است که در مقابل تقاضا کوتاه بیایند و کاهش قیمت داشته باشند؛ از طرف دیگر انتظار می‌رفت پس از جهش بلندی که نرخ مسکن داشت و منطقی هم نبود، بازار خودش را متعادل کرده و مطابق با تورم یا قیمت مصالح و انرژی به روزرسانی شود و به نظر می‌رسد این روند هنوز ادامه داشته باشد و قیمت‌ها کاهش بیشتری از خود نشان دهند.

وی درباره 35 درصد تورم در بخش اجاره می‌افزاید: اجاره تابع و درصدی از بهای ساختمان است، به علت تورمی که ایجاد شد و افزایش قیمت‌هایی که داشتیم، اجاره بها نیز جهش‌هایی داشت؛ از طرف دیگر این بازار تابع قانون خاصی نیست و مشاوران املاک به صورت سازمان یافته در آن دخالت ندارند، برای همین بین مستأجر و مالک به شکل مفاهمه حل و فصل می‌شود و در برخی مواقع از منطق خاصی نیز پیروی نمی‌کند. از سوی دیگر این بازار به صورت فصلی از اوایل خرداد شروع شده و معمولاً تا پایان تابستان به کمترین حد خود می‌رسد، بنابراین مدت زمان محدود جابه‌جایی مستأجران سبب می‌شود موجرها بتوانند به نفع خود از این بازار بهره‌برداری و قیمت‌های پیشنهادی خود را به مستأجران تحمیل کنند.

وی تأکید می‌کند: ساماندهی بخش اجاره در کشور مغفول مانده است و دولت به طور جدی به این عرصه وارد نشده و کنترل و نظارتی روی آن ندارد؛ به همین دلیل این بخش افسا گسیختگی خودش را دارد و تا زمانی که با سازماندهی کردن مشاوران املاک به نظارت بر این بخش وارد نشویم این بازار بدون متولی به راه خودش ادامه می‌دهد.

ادامه ریزش قیمت‌ها تا پایان سال

به گفته حسام عقبایی، نایب رئیس مشاوران املاک سمت و سوی بازار مسکن از منظر قیمت نزولی شده و همچنان با این رویه پیش می‌رود. به گفته وی، قیمت‌ها در متراژهای بالا تا ۴۰ درصد و در متراژهای کوچک تا مرز ۳۰ درصد کاهش یافته و ریزش قیمت‌ها و روند نزولی معاملات همچنان تا پایان سال ادامه خواهد داشت.

وی با اشاره به اینکه موجران توقع دارند اجاره بهای واحدهای مسکونی شان متناسب با قیمت مسکن رشد پیدا کند، می‌گوید: با این حال درآمدهای مستأجران متناسب با رشد قیمت در بازار رهن و اجاره نیست. به این معنا که نمی‌توانند درآمدهای خود را با میزان رشد اجاره بها تطبیق دهند. حداکثر رشد درآمد کارمندان و کارگران ۱۰ تا ۲۰ درصد بوده است که همین سبب شده قدرت اجاره آن‌ها کافی نباشد، در عین حال به دلیل پایان یافتن فصل نقل و انتقالات انتظار می‌رود تا ۱۵ درصد از نرخ اجاره‌بها نسبت به تابستان کاسته شود.

عقبایی می‌افزاید: دولت باید با همکاری بخش خصوصی به تولید مسکن استیجاری بپردازد. مسکن مهر بدون متقاضی می‌تواند در این حوزه کمک مردم و دولت باشد تا توازن در اجاره‌بها برقرار شود. همچنین دولت باید با کمک انبوه‌سازان به ساخت واحدهای مسکونی استیجاری مشابه با کاری که دولت‌های اروپایی برای کنترل اجار بها انجام می‌کنند، اقدام کند. چنین روش‌هایی می‌تواند در کاهش اجاره بها مؤثر باشد، نه اینکه مدت زمان قرارداد اجاره را به بیش از یک سال افزایش دهند.

قدس آنلاین