وضعیت ساخت‌ و ساز بحرانی تر از همیشه

به گزارش اخبار ساختمان، عرضه مسکن در پایتخت با استناد به آمار ساخت‌وساز، ۲۰ درصد کمتر از «حداقل نیاز بازار ملک به واحد مسکونی جدید» است. اطلاعات یک‌ساله از تیراژ صدور پروانه ساختمانی در تهران حاکی است سال گذشته ۷۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در تهران ساخته شد که ۱۴ هزار واحد آن در محدوده بافت فرسوده احداث شده است.

نیازسنجی بازار مسکن تهران، با لحاظ سطح حداقلی معاملات خرید آپارتمان، سهم نوسازها و نرخ تخریب، مشخص می‌کند پایتخت سالانه به ۹۶ هزار واحد جدید نیاز دارد.

وضعیت ساخت و ساز، قرمز است

بررسی جزئیات کارنامه یک سال ۹۷ ساخت‌وساز در پایتخت نشان می‌دهد: عرضه مسکن نوساز در مناطق مختلف شهر تهران با تقاضای حداقلی موجود در بازار تناسب ندارد. به‌طوری که فاصله زیاد میان عرضه جدید مسکن با کف نیاز پایتخت، سبب شده تا ساخت‌وساز در وضعیت قرمز قرار گیرد. این وضعیت حاوی یک هشدار به متولی بخش مسکن و یک پیام به سرمایه‌گذاران ساختمانی است.

برآورد انجام شده از فاصله عرضه جدید مسکن با کف نیاز پایتخت بر مبنای اطلاعات ساخت و سازهای یک‌سال اخیر نشان می‎دهد: در یک سال اخیر به دلیل حاکم شدن رکود قابل توجه در بخش معاملات املاک ناشی از شوک قیمتی وارد شده به بخش مسکن، به‌طور متوسط ماهانه ۱۰ هزار واحد مسکونی در بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران خریدوفروش شد.

با توجه به این‎که سهم واحدهای نوساز حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد از مجموع معاملات ماهانه در شهر تهران است؛ می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که صرف‌نظر از تقاضای بالقوه این بخش، در تهران ماهانه ۵ هزار تقاضا برای خرید واحد مسکونی نوساز در بازار وجود دارد.

از آن‎جاکه از هر ۵ واحد مسکونی جدید که در شهر تهران ساخته می‌شود، ۲ واحد آن به مالکان اولیه (مالک ملک کلنگی) تعلق دارد، بنابراین اگر ماهانه به ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران نیاز وجود داشته باشد، حجم ساخت‌وسازهای ماهانه باید به ۸ هزار واحد مسکونی برسد که با کسر ۳ هزار واحد سهم مالکان املاک تخریب شده، ۵ هزار واحد به متقاضیان جدید بازار خرید و فروش املاک نوساز می‌رسد.

به این ترتیب حجم ساخت‌وسازهای موردنیاز تقاضا در بازار مسکن پایتخت حداقل ۹۶ هزار واحد مسکونی طی یک سال است.

کارنامه یک سال گذشته وضعیت ساخت‌ و ساز در پایتخت

آمار منتشر شده از کارنامه یک سال گذشته ساخت‌وساز در پایتخت نشان می‌دهد: در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران طی ۱۲ ماه سال گذشته معادل ۷۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی ساخته شده است. بنابراین عرضه جدید مسکن در پایتخت ۲۰ درصد کمتر از کف نیاز بازار مسکن به واحدهای مسکونی جدید است.

کارشناسان اقتصادی نیاز ماهانه به عرضه ۵ هزار واحد مسکونی جدید به بازار را «کف بحرانی ساخت‌وساز» می‌نامند. به این معنا که حجم ساخت‌وسازهای ماهانه نباید پایین‌تر از این سطح باشد. از دیدگاه کارشناسان بازار مسکن، ساخت و تکمیل ۷۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در پایتخت طی یک سال ۹۷ ، اگر در ظاهر نشان‌دهنده رشد ۸ درصدی ساخت‌وساز مسکونی نسبت به سال ۹۶ است اما واقعیت و باطن این آمار حاکی از عدم وجود تناسب میان تقاضای موجود در بازار و عرضه مسکن جدید است.

آمارها نشان می‌دهد در حال حاضر حجم ساخت‌وسازهای انجام شده در یک سال گذشته ۲۰ درصد کمتر از نیاز واقعی موجود در بازار بوده است.

دلتا