سامانه ملی املاک راه حل کنترل بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، با آغاز تابستان فصل جابه جایی مستاجران نیز از راه می رسد که قیمت های پیشنهادی در بازار اجاره نیز روند روبه یافته است. به طوری که همه ساله افزایش ۱۰ تا ۴۰ درصدی در نرخ های پیشنهادی اجاره دیده می شود که تناقضی آشکار میان نرخ اجاره با درآمد مستاجران دارد.

در همین ارتباط کارشناسان اقتصادی معتقدند که توان مالی مستاجران پارامتر مهمتری نسبت به قیمت مسکن برای تعیین میانگین نرخ اجاره‌بها محسوب می‌شود اما برخی دیگر از فعالان این حوزه می گویند مالکانی که آپارتمان‌های خود را بالاتر از نرخ اجاره مناطق عرضه می‌کنند از شانس پایینی برای یافتن مستأجر برخوردارند و ممکن است فصل جابه‌جایی را از دست بدهند.

بنابراین افزایش قیمت مسکن به تغییرات متعددی در بازار واحدهای استیجاری منجر می شود. مشاهدات عینی نشان می دهد که قیمت مسکن در یک سال گذشته رشدی ۱۰۰ درصدی را شاهد بوده و همچنین تأثیر آن بر افزایش قیمت اجاره بها در سال جاری نیز به بی سابقه ترین موضوع در حوزه مسکن بدل خواهد شد.

همه می دانند که قیمت مسکن ارتباط مستقیمی با قدرت پرداخت اجاره نشین ها دارد. بنابراین عواملی همچون کاهش یا افزایش نرخ سود بانکی، مقایسه بازده سرمایه‌گذاری در بخش اجاره نسبت به فروش آپارتمان، نرخ تورم و توان خرید اقشار اجاره‌نشین در نوسانات بازار اجاره در ایران تأثیرگذار است. افزون بر این عوامل، امسال با توجه به کاهش نرخ سود بانکی، تمایل مالکان به دریافت رهن کاهش یافته و بیشتر ترجیح می‌دهند که اجاره ماهیانه بیشتری دریافت کنند. از طرف دیگر به دلیل ایجاد تورم در تمامی سطوح اقتصادی، توان مستأجران برای پرداخت اجاره بها پایین آمده است.

افزایش نرخ اجاره بها و اهمیت این موضوع سبب شد تا پژوهشگر گروه اطلاع رسانی ایرنا در گزارشی میدانی به گفت وگو با چند تن مستأجران و مشاورین املاک بنشیند و نظرات آنها در این باره جویا شود.

نقل مکان مستأجران متناسب با توان مالی

این روزها به دلیل بالارفتن نرخ اجاره بها نوعی تغییر رفتار نیز در این بازار رقم خورده است به طوری که اجاره نشین ها به خانه هایی نقل مکان می کنند که با توان مالی آنها متناسب باشد که این موضوع نسبت به سال قبل رونق و شدت بیشتری به خود گرفته است. یک خانم میانسال که در منطقه سعادت آباد اجاره نشین است می گوید سال گذشته ماهیانه سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره پرداخت می کرده اما امسال صاحبخانه به آنها گفته که باید هفت میلیون پرداخت کنند، به همین دلیل قصد دارد تا از این محله و منطقه نقل مکان کند و به منطقه ای پایین تر برود و مناسب با توان مالی خانواده اش خانه مورد نظرشان را اجاره کند.

«محمود» مستأجر دیگری است که با او در یکی از املاکی های منطقه گفت وگو کردیم، وی که از وضعیت اجاره ها بسیار ناراحت و سردرگم است می گوید: من دو فرزند دارم که در یکی از خانه های زیرهمکف این منطقه مستأجر هستم. حدود یک ماه است که دنبال خانه مناسبی هستم که بتوانم اجاره را متناسب با حقوق دریافتیم پرداخت کنم اما به هر بنگاهی که سرزدم خانه مناسبی پیدا نکرده ام. او از نرخ اجاره ها که بسیار نجومی است گله دارد و می گوید: نمی دانم امسال چه اتفاقی افتاده است که قیمت ها اینقدر بالا رفته است و صاحبخانه ها این قیمت ها را طبق چه قانونی برای منازل خود انتخاب کرده اند.

او ادامه می دهد: یک زمانی تفاوت قیمت ها در منطقه های مختلف تهران خیلی مشهود بود اما در سال جاری قیمت ها زیاد با هم فرقی ندارد. من و خانواده ام تصمیم گرفته ایم اگر خانه مناسبی پیدا نکنیم به یکی از شهرهای اطراف تهران مثل شهرک های اطراف کرج نقل مکان کنیم.

در همین زمینه مشاور املاکی می‌گوید: موضوعاتی از این دست را به طور روزانه شاهد هستیم. حرکت به سمت خانه‌های کوچک‌تر، قدیمی‌تر و محله‌های پایینی شهر، مهم‌ترین ویژگی بازار اجاره در هفته‌های اخیر است.

در این گفت وگوی میدانی و بر پایه اظهارت دفاتر املاک قیمت مسکن رشدی ۱۰۰ درصدی داشته و از عید به بعد صاحب خانه ها ۱۰ تا ۴۰ درصد قیمت اجاره ها را بالا برده اند.

یکی از کارشناسان دفاتر املاک در منطقه دو تهران می گوید: التهاب قیمت در واحدهای نوساز بسیار زیاد شده به طوری که نرخ اجاره در هفته های اخیر افزایش چشمگیری داشته است. این پایان ماجرا نیست زیرا جهش اجاره در واحدهای لوکس، نوساز و بزرگ برخی محله های شمال شهر به قدری زیاد و چشمگیر است که هر فردی با شنیدن قیمت ها ذهنش چند ثانیه ای آن را آنالیز می کند.

برخی مالکان این خانه ها به دلیل موفق نبودن در فروش مجبور هستند با همزمانی فصل جابجایی این خانه ها را اجاره دهند اما چه تعداد از مردم کلانشهر تهران می توانند در این خانه ها ساکن شوند و از عهده پرداخت اجاره آنها برآیند؟ البته برخی از مالکان نیز از ناتوانی در پرداخت اجاره بها از طرف مستاجران نگران هستند و قصد ندارند رشد قیمت مسکن را به رشد نرخ اجاره بها گره بزنند و می گویند در نهایت تا ۲۰ درصد نرخ اجاره بها را نسبت به سال گذشته بالا می برند.

در همین ارتباط «حسام عقبایی نایب» رییس اتحادیه مشاوران املاک می گوید: «نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن بوده و هست بنابراین این موضوع در تمام دنیا حاکم است. بنابراین به نظر می رسد با توجه به وضعیت اقتصادی مردم نرخ اجاره بها در سال ۹۸ بیش از ۱۰ درصد افزایش نیابد اما پیش بینی‌ها حاکی از این است که رشد نرخ اجاره بها در سال ۹۸ نسبت به سال گذشته حداکثر ۲۵ درصد و در نهایت ۳۰ درصد خواهد بود.»

در ادامه در گفت وگویی با «مهدی غلامی» کارشناس مسکن، این مهم را در ابعاد مختلف واکاوی کردیم.

در ایران چه عواملی در تعیین نرخ اجاره بها تاثیرگذار هستند؟

غلامی: نرخ اجاره بها در کشور همواره متناسب با رشد نرخ مسکن افزایش پیدا می کند اما باید دانست که همیشه افزایش اجاره بها نزدیک به تورم عمومی در بازار است، به این معنا که در سال گذشته و ابتدای سال جاری قیمت مسکن رشدی ۱۰۰ درصدی و اجاره بها نیز ۵۰ درصد افزایش داشته است. به هر حال نمی‌توان انتظار داشت که قیمت اجاره بها نباید افزایش یابد. اینها نشان دهنده این موضوع هستند که بازار مسکن با یک نابسامانی مواجه شده اما آنچه که می‌توان با قاطعیت در مورد بازار مسکن اظهار نظر کرد، به تعادل نرسیدن فاصله عرضه و تقاضا است که تا حدودی در این حوزه خطرناک به نظر می رسد.

برخی کارشناسان این حوزه معتقدند که کمبود مسکن یکی از مهم ترین عوامل برای افزایش اجاره بها به شمار می رود، این موضوع تا چه اندازه صحت دارد؟

غلامی: تعداد ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال های اخیر ساخته شده که این عدد نسبت به میزان تقاضا در بازار مسکن تفاوت بسیاری دارد. حال اگر هر سال ۷۰۰ هزار ازدواج در کشور رخ دهد و تنها در سال ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود، پس هر سال ۴۰۰ هزار مسکن کمتر از تقاضا احداث می‌شود و این انباشت کاهش عرضه مسکن در آینده بسیار چالش برانگیز خواهد بود. بنابراین این موضوع عامل مهمی است تا خانواده ها به اجاره نشینی روی بیاورند. البته تعداد واحدهای خالی از سکنه و عرضه نشدن آنها نیز عاملی موثر برای تقاضای اجاره نشینی است. بنابراین باید گفت که افزایش نرخ در بازار مسکن تحت تأثیر دو عامل کاهش تولید مسکن و عرضه نشدن آنها به وسیله مالکان است.

برخی از شهروندان در کلانشهرها به علت افزایش نرخ اجاره بها تصمیم به مهاجرت به شهرهای اطراف گرفته اند و همچنین گاهی در خبرها هم شنیده می شود که بعضی از خانواده ها نیز به علت ناتوانی در پرداخت اجاره در کانکس ها ساکن شده اند، تأمل بر این موضوع تا چه اندازه لازم است؟

غلامی: مسکن مهمترین هزینه یک خانواده به شمار می رود. در کلان شهری مانند تهران به طور متوسط ۵۰ درصد درآمد مستاجران صرف هزینه اجاره بها می شود. بنابراین با رشد اجاره بها خانواده در تأمین هزینه های دیگر زندگی خود باز می ماند زیرا نسبت به افزایش اجاره درآمد خانواده بالا نرفته و آنها را در زندگی روزمره با مشکلاتی روبرو می سازد و خانواده ها به اجبار راهی شهرهای کوچک و حاشیه ای می شوند یا به محله های ضعیف تر کوچ می کنند. چنانچه از سال گذشته گزارش‌هایی مبنی بر مهاجرت اقشار اجاره نشین به شهرهای اطراف تهران شنیده می‌شود و پیش‌بینی ها هم نشان می دهد که این روند در امسال به شدت بیشتری ادامه پیدا می کند. حال اینکه برخی به قصد خرید یا بعضی دیگر هم برای اجاره به این شهرها کوچ کرده اند. متاسفانه با این امر در شهرهای دیگر هم امر مواجه هستیم و خانواده ها به علت ناتوانی در پرداخت اجاره مجبور هستند برای زندگی به کانکس نشینی روی بیاورند.

استفاده از تجربه های کشورهای دیگر برای مهار افزایش بی رویه اجاره ها تا چه اندازه می تواند برای ساماندهی این حوزه موثر باشد؟

غلامی: در بسیاری از جوامع توسعه یافته، تولید و عرضه مسکن استیجاری دولتی به عنوان یک راه حل برای کنترل بازار اجاره بها در دستور کار قرار دارد. بنابراین لازم است تا دولت در این راستا به منظور ساماندهی بازار اجاره بها و قیمت مسکن برنامه هایی را در قالب بلندمدت و کوتاه مدت اجرا کند. برنامه های بلند مدتی که دولت با ارایه تسهیلات به سازندگان و در اختیار قراردادن زمین توازن مناسبی میان عرضه و تقاضا ایجاد کند و در برنامه های کوتاه مدت نیز دولت باید از ابزارهای مالیاتی نهایت استفاده را ببرد و مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی را اجرایی کند. در شهرهای اطراف تهران مثل پردیس و پرند ۱۰۰ هزار مسکن خالی وجود دارد که اگر اینها تحویل داده شوند افزایش ارزی در بازار مسکن اتفاق می افتد. اگر دولت در طرح مسکن ملی به صورت مشارکتی فعالیت خود را آغاز کند دیگر فشارهای پرداخت هزینه که متناسب با قیمت روز بازار است مشکل ساز نمی شود.

در ایران قانون نظام اجاره داری به صورت متمرکز وجود ندارد، به نظر شما وجود این سازوکار چقدر در کشور ضروری است؟

غلامی: در ایران قوانین مربوط به اجاره داری وجود دارد اما در اجرا ضعف دارد که باید در ابتدا این قانون ها اصلاح شود و دیگر اینکه زیرساخت های لازم برای اجرای این قوانین به وجود آید. به این معنا که باید سامانه ای مشخص شکل گیرد که مشخص کند چه تعداد واحد در کشور وجود دارد و قیمت آنها بر چه میزان و اساسی باید تعیین شود.

وی افزود: طرح سامانه ملی املاک قرار بود تا سال ۱۳۹۴ خورشیدی تکمیل شود و بر مبنای آن یکسری کارهای سیاستگذارانه در بازار مسکن به وجود آید که متاسفانه تاکنون به سرانجام نرسیده است. همچنین طرح مالیات بر سرمایه در حوزه مسکن نیز بسیار موثر است. در همین ارتباط قرار است وزارت اقتصاد لایحه ای را تا پایان خرداد ماه سال جاری به هیأت دولت و مجلس بفرستد تا با تصویب آن مسکن از حالت سرمایه انباشتی خارج شود و به سوی کالای مصرفی برود.

ایرنا