روند صعودی نرخ ملک و اجاره‌بها در سمنان

به گزارش اخبار ساختمان، مشکل تأمین مسکن برای زوج‌های جوان و اقشار آسیب‌پذیر جامعه امروز به یک دغدغه و چالش جدی تبدیل‌شده است.قیمت مسکن در سطح استان سمنان به طرزی نجومی افزایش‌یافته و فاصله خانه‌دار شدن جوانان روزبه‌روز تا واقعیت بیشتر می‌شود اما دلایل این افزایش نجومی قیمت‌ها چیست؟ تحریم‌ها و نوسانات ارزی چقدر دراین‌باره تأثیرگذار است؟

کسی که خانه‌ای را می‌سازد خودش هم بر روی آن قیمت می‌گذارد و چون مسکن روزبه‌روز گران‌تر می‌شود درنتیجه فرد قیمتی کذایی بر روی خانه‌اش می‌گذارد اما ریشه این آسیب در کجا قرار دارد؟

دراین‌باره با محمدقلی اصغری فعال اقتصادی و حوزه مسکن به گفتگو نشستیم که مشروح این گفتگو را در زیر بخوانید:

چه عواملی در گرانی و افزایش نرخ اجاره‌بها مسکن دخیل است؟

با توجه به سابقه مسکن در کشور این امر در ذهن‌ها می‌آید که بازار مسکن در ساختار اقتصادی از الگوی خاصی برخوردار است و گرانی مسکن در آن بی‌تأثیر نخواهد بود به‌گونه‌ای که بازار مسکن در دوره‌ای از ثبات نسبی برخوردار است و عرضه بر تقاضا غلبه می‌کند و رکود در بازار معاملات حاکم می‌شود که طبیعی است بعد از طی این دوره و تخلیه حباب قیمت‌های کاذب مسکن ابتدا در شهر تهران با عنوان شهر پیشتاز و به‌تبع آن در سایر شهرها به نسبت خود تقاضا افزایش می‌یابد.

این امر در استان سمنان و شهرستان گرمسار نیز به دلیل نزدیکی به پایتخت تأثیر زیادی گذاشته است و چون عرضه مسکن در کوتاه‌مدت نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد قیمت مسکن افزایش شدیدی پیداکرده است.

تحریک بازار و افزایش قیمت‌ها انگیزه سازندگان برای گرفتن پروانه ساختمانی را افزایش می‌دهد، اما به دلیل زمان‌بر بودن تولید مسکن تکمیل و عرضه واحدهای مسکونی به بازار با وقفه صورت می‌گیرد که این وقفه در افزایش قیمت بی‌تأثیر نخواهد بود.

علاوه بر آن عوامل مؤثر دیگری نیز وجود دارد که معادلات و پیش‌بینی‌ها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد که ساختار جمعیتی، رشد اقتصادی، قیمت نفت و بازارهای موازی، قوانین شهرسازی، سیاست‌های دولت و تسهیلات ساخت ازجمله عواملی است که تأثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند.

با نگاهی اصولی و منطقی می‌توان بازار مسکن را رصد کرد درحالی‌که بسیاری از تحولات بخش مسکن را می‌توان پیش‌بینی کرد هرچند عده زیادی از فعالان این بخش از توانایی مورد انتظار برخوردار نیستند و این‌گونه افراد برای جبران این کمبود معمولاً تحت تأثیر مراودات اجتماعی تصمیم‌گیری می‌کنند.

چه راهکارهایی برای کنترل قیمت مسکن پیشنهاد می‌کنید؟

برای کنترل قیمت در گام نخست باید مبنایی برای اجاره‌بها در نظر گرفته شود و بر اساس ارزش منطقه‌ای و یا قیمت تمام‌شده این مبنا در نظر گرفته شود. برای مستأجران تسهیلات کم‌بهره و تمهیدات کنترلی در نظر گرفته شود و علاوه بر برنامه‌های کوتاه‌مدت برنامه‌ریزی بلندمدت نیز در این راستا تدوین شود.

افزایش بیش از ۳۵ درصدی اجاره مسکن در استان سمنان و به‌ویژه شهر گرمسار طی دو سال اخیر هستیم که این امر به علت نزدیکی به تهران و جهش ایجادشده در قیمت مسکن رخ‌داده است.

تورم و متغیرهای اقتصادی موجب شده است که مردم نقدینگی و دارایی خود را تبدیل و در بازاری سرمایه‌گذاری کنند که خطر کمتر و سود آن بیشتر است، بنابراین به‌صورت خودکار بخش زیادی از نقدینگی در دو سال اخیر در بازار مسکن و زمین سرمایه‌گذاری شده است.

این در حالی است که رشد نقدینگی در ۲۰ سال اخیر بی‌سابقه بوده است و در بازار ملک سرمایه‌گذاری شده است که باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.آزادسازی و تعیین کاربری اراضی حاشیه شهر توسط شهرداری‌ها، مسکن و شهرسازی و سیاست‌های دولت نقش مؤثری در کنترل قیمت زمین و به‌تبع آن قیمت مسکن ایفا می‌کند.

تعاونی فرهنگیان گرمسار سال‌های زیادی ازنظر کاربری زمین بلاتکلیف بودند که اخیراً کاربری آن تعیین‌شده است که در قیمت تمام‌شده مسکن فرهنگیان اثرگذار خواهد بود.

نظرتان درباره آمارهای موجود از افزایش نرخ مسکن چیست؟

افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها با تحقیقات میدانی که در سطح شهرستان و استان انجام‌شده است بسیار بالاتر از آمار و ارقامی است که کارشناسان دولتی اعلام می‌کنند.

پروژه مسکن مهر و طرح اقدام ملی مسکن در وضعیت اقتصادی فعلی کمکی به کنترل یا کاهش قیمت مسکن می‌کند؟

کاهش تورم عمومی کشور، رشد تولید مسکن و بهبود صنایع وابسته به مسکن از مهم‌ترین نقاط قوت مسکن مهر است و این طرح مانند دیگر طرح‌ها در کشور دارای نقاط ضعف و قوت است که باید آسیب‌شناسی شود و برای رفع ضعف‌های آن اقدام شود.

تخصیص زمین با هزینه صفر به‌صورت اجاره‌نامه ۹۹ ساله که از همان ابتدا مالک واحدهای مسکونی شده است و باید سازندگان صلاحیت‌دار نیز با استفاده از فناوری‌های نوین تنها واسط مدیریتی بوده و به ساخت واحدهای مسکونی مبادرت کنند که نتیجه این روش واگذاری مسکن به قیمت تمام‌شده به متقاضی است و ارزش‌افزوده حاصل از تولید به مصرف‌کننده نهایی می‌رسد.

در راستای اجرای طرح مسکن مهر و اقدام ملی مسکن زمینه اشتغال مستقیم و غیرمستقیم تعدادی از جوانان در سال را فراهم می‌کند و افزایش نرخ رشد اقتصادی کشور و جلوگیری از منفی شدن رشد اقتصادی در شرایط تحریم از دیگر مزایای اجرای این طرح در اقتصاد خواهد بود.

کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار و افزایش امید به خانه‌دار شدن به‌ویژه در جوانان از نکات مثبت اجرای طرح مسکن مهر و اقدام ملی است.

از نکات منفی این طرح‌ها بگویید

مهاجرت روستاییان به شهرها و درنتیجه تخلیه برخی از روستاها و تضعیف کشاورزی و دام‌پروری، عدم جانمایی مناسب توسط دولت از دیگر نقاط ضعف پروژه مسکن مهر و اقدام ملی است که باعث شد سرمایه‌های زیادی بلااستفاده باقی بماند.

از عوامل مهمی که مانع تحقق ۱۰۰ درصدی تعهدات دولت در اجرای طرح ملی مسکن مهر شد؛ افزایش قیمت مسکن در بخش خرید، فروش و اجاره‌بها تورم حاکم بر کشور و عدم اجرای طرح‌های جایگزین مسکن مهر بوده است.

می‌دانیم که قانون اساسی ما مسئولیت تأمین مسکن و اداره این بازار را بر عهده دولت نهاده است و بنابراین یکی از راهکارهای دولت برای اداره مسکن می‌بایست تسهیلات موردنظر را به‌جای ارائه به مصرف‌کننده به شهرداری‌ها، استانداری‌ها و سازمان‌هایی که مسئولیت اصلی آن‌ها مسکن است بدهد تا آن‌ها با اعمال سیاست‌های درست تشویقی سرمایه‌گذار را به این بازار جذب کنند.

در شرایط تورمی که قیمت همه کالاها افزایش می‌یابد و مشکل اصلی این است که دولت‌ها و به‌ویژه دولت یازدهم و دوازدهم نتوانسته نقش تولید را به‌خوبی ایفا کند.

در خصوص آشفته‌بازار مصالح ساختمانی و تأثیر آن بر قیمت مسکن توضیح دهید

در وهله اول دولت باید ارزیابی کند که سالانه به چند واحد مسکن نیاز دارد که حدود ۹۰۰ هزار واحد ارزیابی‌شده بود و از هشت سال گذشته تاکنون تقریباً یک‌سوم آن احداث شد درحالی‌که هر کالایی عرضه و تقاضای آن باهم تناسب نداشته باشد با افزایش قیمت مواجه خواهیم شد.

در صد زیادی از قیمت تمام‌شده مسکن مربوط به قیمت زمین است که شاهد رشد آن هستیم و با افزایش عوارض شهرداری و پروانه ساختمانی برای کنترل و یا کاهش قیمت مسکن راه به‌جایی نخواهیم برد.

تحریم‌ها و نوسانات ارزی تا چه اندازه بر قیمت مسکن تأثیرگذار هستند؟

مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود و بنابراین افزایش مصالح ساختمانی ارتباطی به ارز و تحریم ندارد ولی دلالان نوسانات نرخ ارز را دلیل افزایش مصالح ساختمانی می‌دانند.

درواقع سیاست‌گذاری دولت و ناکارآمدی آن در مدیریت مسکن باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی شده و درنتیجه افزایش قیمت تمام‌شده مسکن را منجر می‌شود.

تحلیل بازار