عدم وجود شاخص برای قیمت‌گذاری مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، شهناز رمارم در دومین جلسه کارگروه مسکن با محوریت بررسی دلایل و چگونگی افزایش قیمت مسکن و بررسی روند بروکراسی اداری برای اخذ مجوزات ساخت بنا، با اشاره به اینکه تسهیلگری و تقویت اوضاع امکان پذیر است، بیان کرد: طبق اطلاعات کارشناسی، شهرداری برای موارد بررسی شده، به ازای هر متر مربع ۱۸ میلیون ریال دریافت می‌کند، این در حالی است که به‌خاطر تاخیر در اعطای مجوزات، این میزان به ۵۰ میلیون ریال می‌رسد.

رییس شورای شهرستان مشهد، گفت: پول و وقت مردم در شهرداری، سازمان نظام مهندسی و تامین اجتماعی تلف می‌شود، لذا راهکار حل این مشکل، درک متقابل و به حداقل رساندن اتلاف زمان در ادارات است.

در ادامه جلسه، احسان حافظ نظامی با اشاره به دلایل اختلاف قیمت هزینه ساخت و قیمت نهایی مصرف کننده، اظهار کرد: باید عوامل افزایش قیمت مسکن، روند ساخت و هزینه یک ساختمان بتنی قیمت مفید به ازای هر متر مربع و غیر مفید آن را بررسی کرد تا بتوان راه حلی برای انسجام، ثبات و کاهش قیمت مسکن ارائه کرد.

دبیر کارگروه تسهیل گری شورای شهرستان مشهد گفت: برای اجرای یک سازه با خرپشته و پله به ازای هر متر مربع غیر مفید ۹۷۸ هزار تومان و هر مترمربع مفید آن یک میلیون و ۳۳۳ هزار تومان، هزینه پرداخت می‌شود. مجموع هزینه سفت کاری با تلورانس متوسط در یک منطقه متوسط در ازای هر مترمربع به صورت زیر بنای غیر مفید یک میلیون و ۲۲۰ هزار تومان و هر متر مربع زیر بنای مفید نیز یک میلیون و ۶۶۳ هزار تومان، است.

وی با اشاره به مراحل پس از سفت کاری و روند ادامه ساخت و هزینه‌های آتی در یک پروژه با فرض بنای ۲۵۰ متر مربع با پنج سقف افزود: پس از انجام مراحل سفت کاری و تأسیسات ساختمان، مرحله شیارزنی و اجرای فاضلاب به مبلغ ۳۷ میلیون تومان، تأسیسات گاز ۱۸ میلیون تومان، آتش نشانی ۱۸ و نیم میلیون تومان، تاسیسات گرمایش ۳۱ میلیون تومان، لوله کشی کولر آبی ۲۴ میلیون تومان و تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برق نیز با زیر بنای غیر مفید در هر متر مربع ۱۰۹ هزار تومان است.

حافظ نظامی بیان کرد: هزینه کناف و سقف ۸۰ میلیون تومان، در و پنجره ۳۵ میلیون تومان، آسانسور ۱۵۰ میلیون تومان و کابینت کار چوب، ۱۵۰ میلیون تومان است. همچنین مبلغ ۱۲۴ میلیون برای اجرای نمای سنگی و هزینه دستمزد و زیر سازی به‌طور کل ۱۷۶ میلیون تومان محاسبه می‌شود. همچنین نصب تاسیسات مکانیکی ۸۶ میلیون تومان، در مجموع نازک کاری به‌طور متوسط برای هر مترمربع غیر مفید۷۷۰ هزار تومان و مفید یک میلیون و ۵۰ هزار تومان درنظر گرفته شده است.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن تصریح کرد: بنابراین اگر بنایی با این شرایط میانگین قیمت تمام شده هر متر مربع مفید آن سه میلیون تومان هزینه دارد، چرا باید با قیمت هر مترمربع ۲۰ میلیون به دست مصرف کننده برسد.

حافظ نظامی با اشاره به احتساب زمان «خواب سرمایه» در روند ساخت و ساز اظهار کرد: با احتساب ۱۰ ماه مدت زمان اجرای پروژه با ۶ سقف، سود و «خواب سرمایه» در هر مترمربع مفید ۹۴۰ هزار تومان لحاظ می‌گردد و بنابر این قیمت هر متر مربع به چهار میلیون تومان می‌رسد.

وی با تاکید بر اینکه مذاکره و تعامل با صنوف تولیدی کارخانجات از سوی سازنده می‌تواند در کاهش هزینه ساخت تاثیر گذار باشد، گفت: مجموع هزینه ساخت یک ساختمان مشمول ۷۰ درصد هزینه مصالح و ۳۰درصد دستمزد می‌شود، بنابراین تهاتر و تعامل سازنده با صنوف مختلف، اتحادیه‌ها و کارخانجات پنج تا ۲۰ درصد در قیمت تمام شده ساخت بنا تاثیرگذار هستند.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن در ادامه گفت: تقریبا تمام هنر و توانمندی سازنده در این قسمت لحاظ می‌شود چراکه مدیریت هزینه و راهکار کاهش بار مالی در سایر پروسه‌های ساخت از دست سازنده خارج است، بنابراین سازنده تنها با ایجاد تهاتر و مذاکرات با تولیدکنندگان مصالح در کاهش هزینه موثر خواهد بود.

حافظ نظامی با اشاره به ریز هزینه‌های تمام شده یک ساختمان تصریح کرد: محاسبه به صورت ریز قیمت تمام شده ساخت یک ساختمان بتنی با مواد متوسط سه میلیون و ۳۳۵ هزار تومان به ازای هر متر مربع است، قطعا برخی راهکارها جهت کاهش هزینه برای مصرف کننده نهایی مسکن وجود دارد، ولی متاسفانه خلأ اصلی این است که هیچ شاخصی برای قیمت‌گذاری مسکن وجود ندارد و همین نبود واحد قیمت گذاری، نوسانات گسترده‌ای را در صنعت ساختمان و بازار مسکن بوجود می‌آورد.

وی با اشاره به پروسه زمان‌بر بروکراسی اداری و نبود انسجام بین دستگاه‌ها و همچنین مشخص نبودن دلایل اخذ مبالغ هنگفت در دستگاه‌ها گفت: ما با معضل رواج درصدگیری در ارگان‌های شهرداری، نظام مهندسی، تامین اجتماعی، دارایی و غیره مواجه هستیم، از این رو به طور میانگین هر سه ماه شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن هستیم، در دوره چهارم شورای شهر تقاضا کردیم که برای یک بار در هر سال برای افزایش قیمت مسکن در بازار، مصوبه ای تصویب شود، اما این اتفاق نیفتاد.

حافظ نظامی با تاکید بر اینکه درصدگیری ارگان‌ها بدون شاخصه و ضابطه از سازنده از نظر اقتصادی و عرفی درست نیست، گفت: این مسائل سبب می‌شود تا چنین اتفاقاتی را در افق و چشم انداز بازار مسکن شاهد باشیم که این چرخه به ضرر شهر و شهروندان است.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن در خصوص مراحل اخذ پروانه و هزینه این پروسه بیان کرد: برای ساخت یک بنای ۲۵۰متری با کوچه ۱۲ متری باید پروانه مجاز آن بنا احراز شود، یعنی سقف های اضافه و پیشروی آن که به طور میانگین این مرحله با توجه به متراژ بنا، یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان هزینه دارد، همچنین هزینه آتش نشانی، قطار شهری و غیره ۸۰ میلیون تومان به اضافه سایر هزینه‌های مربوط در اخذ پروانه در این مرحله مجموعا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است که به شهرداری پرداخت می‌شود.

وی افزود: ۱۵ میلیون تومان درصد عوارض و ۲۱۳ میلیون تومان هزینه بیمه تامین اجتماعی که علاوه بر آن بیمه دیگری هم باید لحاظ گردد، در این مرحله تمام هزینه‌های عنوان شده برای سازنده هزینه مازاد محسوب می‌شود، زیرا سازنده هیچگونه خدماتی در ازای آن به ویژه در تأمین اجتماعی دریافت نمی‌کند.

حافظ نظام اخذ هزینه درصدی بابت هر پروژه توسط بیمه تامین اجتماعی بدون ارائه خدمات برای سازنده یک ابهام بزرگ و هزینه کاملا اضافی دانست و گفت: به صورت شفاف درتبصره ۸۹ مجلس مطرح شد که اخذ این درصد در هر ساختمان از سوی بیمه تامین اجتماعی صرفا درآمدی برای این سازمان است.

دبیر کارگروه تسهیل گری افزود: ما می‌توانیم تنها با کاهش زمان بروکراسی اداری در اخذ پروانه به میزان قابل توجهی «خواب سرمایه» را کاهش دهیم. برای مثال اگر زمان اخذ مجوز پایان کار را از ۶ ماه به یک ماه کاهش دهیم در مجموع هزینه‌ای معادل دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان صرفه جویی می‌شود. همچنین زمان اخذ پروانه نیز به طور خوش بینانه ۱۰۰ روز کاری زمان می‌برد، تفاوت قیمت در همین زمان ۹۰۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع است.

وی اظهار کرد: بیمه تامین اجتماعی با عقد قرارداد در ازای هزینه ای که به صورت درصدی از سازنده دریافت می‌کند باید پرسنل و کارگران ساختمانی را بیمه کند، که برای ۱۰ نفر کارگران و پرسنل ثابت یک ساختمان از سوی تامین اجتماعی به ازای هر نفر ۴۰ میلیون تومان و درمجموع ۲۸۰ میلیون تومان بدون بیمه است.

حافظ نظامی در خصوص بروکراسی اداری در سازمان نظام مهندسی، گفت: در مراحل هزینه سازمان نظام مهندسی باید دو بار هزینه برای مهندس معمار یک بار برای امضای مهندس و یک بار نیز برای مهارت مهندس هزینه پرداخت.

وی افزود: اکنون هزینه محاسبه پنج میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و هزینه طراحی معماری به ازای هر متر مربع ۲۵۰ هزار تومان است، اما درواقع در این مرحله بابت پروسه سازمان نظام مهندسی در ازای تنها امضای مهندسین و نه مهارت آن، ۲ میلیون تومان به هزینه نهایی برای مصرف کننده افزوده می‌شود.

دبیر کارگروه تسهیل گری با تشریح انتقال پروسه پروانه از شهرداری به سازمان نظام مهندسی و انتقاد از زمان‌بر بودن و تاخیر در رسیدگی مجوزات سازنده، عنوان کرد: پس از انتقال پروانه از شهرداری به نظام مهندسی، پرونده به طور خوش بینانه سه ماه در سازمان نظام مهندسی می‌ماند که این زمان می تواند به یک ماه کاهش یابد، بنابراین به ازای ۲ ماه معطلی، ۶۰۰ هزار تومان در هر متر مربع به قیمت مسکن افزوده می‌شود.

مهر