نقشه کشی ساختمان چه مراحلی دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، در گذشته های دور ایرانیان برای ساخت شهر و خانه های خود از نقشه های مدون و پیشرفته ای در زمان خود استفاده می کردند که نظر بسیاری از دانشمندان و جهانگردان را به خود جلب نموده است در عصر حاضر نیز با مدد نرم افزارهای کامپیوتری و پیشرفت علم و تکنولوژی امر نقشه کشی ساختمان در سطح بسیار حرفه ای و گسترده ای در حال انجام است.

برای اخذ مجوز ساخت و پروانه ساختمان و دستور نقشه باید به مناطق شهرداری و یا دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه نمود و مدارک مالکیت ملک و مالک و همچنین تسویه حساب عوارض شهرداری را ارائه نمود.

ما در این مقاله سعی داریم تا مراحل دریافت نقشه ساختمان را بررسی کنیم، با ما همراه باشید:

طراحی نقشه معماری فاز یک شهرداری

طراحی معماری و تهیه نقشه شهرداری فاز صفر شامل طراحی پلان‌ها، نماها، مقاطع بر اساس دستور نقشه، ضوابط و قوانین شهرداری مناطق تهران و با توجه به سلیقه و نیاز کارفرما و پروژه و توسط مهندسین با تجربه شرکت انجام می شود. همچنین تهیه برگه های نظام مهندسی نیز به نحوی جزئی از این فرآیند محسوب می شود.

طبیعتا طرح‌ها و نقشه‌های فاز یک، زیر بنای تمامی مراحل بعدی هستند. از یک طرف خواسته‌های کارفرما بایستی اعمال شود و از طرف دیگر ضوابط و قوانین شهرداری، آتش نشانی و سایر استاندارد ها بایستی لحاظ شوند. در نهایت پس از یک تا چند بار اصلاح و ارسال طرح به دفاتر خدمات بصورت حضوری و یا اینترنتی، طرح نهایی تصویب می‌شود که مورد تائید کارفرما، شهرداری، آتش نشانی و سایر نهاد‌های ذیربط است.

طرح نهایی و تائید شده در نقشه های فاز یک، برای تهیه مراحل بعد استفاده می شود. این مراحل عبارتند از تهیه نقشه های اجرایی فاز دو، نقشه های سازه، نقشه های برق یا الکتریکی و نقشه های تاسیسات مکانیکی و همچنین طرح های نهایی سه بعدی روز و شب از نمای ساختمان. تمامی این نقشه های نیز که ویژگی های آنها بسته به متراژ و مشخصات زمان و دستور نقشه با هم تفاوت هایی دارد، پس از محاسبه و طراحی بایستی به دفاتر خدماتی شهرداری ارسال و تایید شوند.

طراحی بر اساس دستور نقشه یا فرم اطلاعات احداث بنا شهرداری

دستور نقشه نوعی ابلاغ رسمی شهرداری به مالک است که مالک می تواند بر مبنای آن نقشه ساختمانی بر اساس ضوابط و آئین نامه های شهرداری و طرح تفصیلی از طراح صاحب صلاحیت درخواست طراحی را نماید که در قالب یک یا دو برگ حاوی اطلاعات زیر به مالک توسط دفاتر خدمات الکترونیک شهر شهرداری تحویل می شود.

دستور نقشه بنا بر درخواست کتبی مالک و یا وکیل قانونی وی پس از طی گردش اداری و تائید بخش صدور پروانه شهرداری منطقه صادر می گردد و فقط به مالک و یا وکیل قانونی وی ارائه می شود.

در دستور نقشه اطلاعات زیر درج می شود:

* شماره پرونده کامپیوتری شهرداری
* مشخصات پلاک ثبتی، بلوک و کد شناسائی ملک
* نوع بافت: بافت فرسوده، بافت ناپایدار
* مشخصات مالک، مشخصات متقاضی
* ابعاد سندی ملک، ابعاد موجود ملک، ابعاد باقیمانده ملک پس از اصلاح، ابعاد گذر
* مساحت طبق سند، مساحت طبق وضع موجود، مساحت پس از اصلاح، کاربری ملک در طرح تفصیلی، تجاوز به گذر، تجاوز به املاک مجاور
* توضیحات برو کف
* توضیحات پهنه بندی در طرح تفصیلی شامل: نوع پهنه، در صد پوشش، حداکثر تراکم مجاز، تعداد طبقات مجاز، محل احداث بنا، حداکثر پیشروی، سطح اشغال
* جانمایی ملک(مطابق با سامانه طرح تفضیلی)
* توضیحات دستور نقشه

بیشتر بخوانید: برگه استحکام بنا چیست؟

طراحی نقشه محاسب و فاز دو سازه

پس از چالش هایی که تائید نقشه های فاز یک معماری دارند، مهمترین قسمت در تهیه نقشه های شهرداری و اخذ جواز های لازم از شهرداری و نظام مهندسی، تهیه نقشه محاسب یا همان طراحی و محاسبه نقشه های سازه ساختمان است.

این امر از یک سو با جان و مال انسان ها در ارتباط است، از سوی دیگر حساسیت های بسیاری در این رابطه در مهندسین مشاور، شهرداری و نظام مهندسی وجود دارد. مسئله مهم دیگر نیز تاثیرات گاها چشم گیری است که بر هزینه های ساخت خواهد داشت. تمام این ها باعث می شوند تا نقشه های سازه یکی از مهمترین قسمت ها در تهیه نقشه شهرداری و نظام مهندسی و اخذ جواز باشند.

طراحی و اجرای نقش شهر با سال های تجربه و همکاری با گروه های کاری بسیار با تجربه و متخصص در این امر، شما را با کمترین هزینه و زمان از طراحی تا اخذ جواز و در صورت تمایل تا اجرا همراهی خواهد نمود.

طراحی و تهیه نقشه‌های فاز دو تاسیسات مکانیکی و الکتریکی

تهیه نقشه‌های تاسیسات مکانیکی و الکتریکی یا برق ساختمان نیز جزئی لاینفک از فرآیند تهیه نقشه‌های فنی و مهندسی هستند. هنگامی که نام تهیه جواز ساخت می‌آید نیز تهیه این نقشه ها بر اساس استاندارد‌های جاری امری ضروری است.

طراحی صحیح و فنی نقشه‌های مذکور توسط مهندسین مکانیک و مهندسین برق تهیه می‌شوند و علاوه بر اینکه اخذ جواز را برای شما به ارمغان خواهند داشت، تجربه مناسبی از زندگی در آن مکان را نیز پس از اجرا به استفاده کننده می دهند و همچنین با توجه به نیازمندی های پروژه از نظر بودجه نیز تمامی تمهیدات لازم اتخاذ خواهند شد.

خواه پروژه شما جنبه اقتصادی داشته باشد و خواد لوکس، مهندسین ما در نقش شهر، بر اساس خواست کارفرما، در سایه ضوابط جاری شهرداری و نظام مهندسی و همچنین آخرین تجهیزات و قیمت ها در بازار، اقدام به طراحی و ارائه پیشنهاد برای پیاده سازی و نصب تجهیزات مختلف برقی، روشنایی، مکانیکی، گرامایشی-سرمایشی و غیره خواهند داشت.

بیشتر بخوانید: مراحل قانونی ساخت طبقه اضافی بر روی ساختمان

تهیه و جمع بندی نقشه‌های فاز دو معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی برای شهرداری و نظام مهندسی

پس از تهیه نقشه‌های محاسب یا سازه، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی یا همان برق ساختمان، نوبت به تکمیل نقشه‌های معماری فاز دو می رسد. چراکه تمامی مراحل فوق بر نقشه اجرایی معماری تاثیر خواهند گذاشت. نقشه های فاز دو معماری در واقع صرفا پس از تکمیل تمامی مراحل فوق امکان تهیه و تکمیل خواهند داشت.

با توجه به متراژ پروژه ممکن است نیازی به تهیه نقشه‌های فاز دو معماری وجود نداشته باشد.

همچنین بسیاری از کارفرمایان ترجیح می‌دهند که نقشه های فاز دو معماری و تمامی گرایشات را، نه تنها برای اخذ تاییدیه های لازم از شهرداری و نظام مهندسی، بلکه برای شفافیت هرچه بیشتر در اجرا بطور کاملا تخصصی و کامل تهیه کنند.

ما نیز قطعا مورد فوق را در تمامی پروژه های کوچک و بزرگ تایید و پیشنهاد می نماییم. چراکه با صرف کمترین قیمت و هزینه، و با کمک نقشه های اجرایی ۱۰۰ درصد کامل و دقیق، کمترین میزان خطا و سردرگمی را در هنگام اجرا در پیش خواهید داشت و طبیعتا اجرای بنا با کیفیت بالاتر و زمان کمتری انجام خواهد شد.

مراحل کلی تهیه نقشه شهرداری

مراحل کلی تهیه نقشه شهرداری در ادامه شرح داده شده است. ممکن است مراحل ذیل بر اساس زمان و تغییر قوانین تغییراتی داشته باشد. ما سعی می کنیم این برگه را همواره به روز نگهداریم.

تشکیل پرونده

جهت احداث بنا، ابتدا نیاز به تشکیل پرونده در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر است. در این مرحله اولین گام، گرفتن دستور نقشه از شهرداری است. در دستور نقشه شهرداری مشخصات و ابعاد ملک مطابق با طرح تفصیلی جامع شهر و آخرین مصوبات شهرسازی توسط سازمان ها و ادارات مربوطه برای احداث بنا تعیین می شود.

دستور نقشه چیست؟

دستور نقشه نوعی ابلاغ رسمی شهرداری به مالک است که مالک می تواند بر مبنای آن نقشه ساختمانی بر اساس ضوابط و آئین نامه های شهرداری و طرح تفصیلی از طراح صاحب صلاحیت درخواست طراحی را نماید که در قالب یک یا دو برگ حاوی اطلاعات زیر به مالک توسط دفاتر خدمات الکترونیک شهر شهرداری تحویل می شود.

دستور نقشه بنا بر درخواست کتبی مالک و یا وکیل قانونی وی پس از طی گردش اداری و تائید بخش صدور پروانه شهرداری منطقه صادر می شود و فقط به مالک و یا وکیل قانونی وی ارائه می شود.

در دستور نقشه اطلاعات زیر درج می شود:

* شماره پرونده کامپیوتری شهرداری
* مشخصات پلاک ثبتی، بلوک و کد شناسائی ملک
* نوع بافت: بافت فرسوده، بافت ناپایدار
* مشخصات مالک، مشخصات متقاضی
* ابعاد سندی ملک، ابعاد موجود ملک، ابعاد باقیمانده ملک پس از اصلاح، ابعاد گذر
* مساحت طبق سند، مساحت طبق وضع موجود، مساحت پس از اصلاح، کاربری ملک در طرح تفصیلی، تجاوز به گذر، تجاوز به املاک مجاور
* توضیحات برو کف
* توضیحات پهنه بندی در طرح تفصیلی شامل: نوع پهنه، در صد پوشش، حداکثر تراکم مجاز، تعداد طبقات مجاز، محل احداث بنا، حداکثر پیشروی، سطح اشغال
* جانمایی ملک (مطابق با سامانه طرح تفضیلی)
* توضیحات دستور نقشه

مدارک لازم جهت اخذ دستور نقشه چیست؟

* اصل و تصویر سند مالکیت
* اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک و یا مالکین
* در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد ارائه معرفی نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت الزامی است.
* در صورت مراجعه وکیل، اصل و تصویر وکالت نامه، شناسنامه و کارت ملّی وکیل الزامی است.
(توضیحات منظور از وکیل، شخصی است که به نمایندگی مالک اقدام می نماید مثل سازنده و یا اشخاصی که خدمات اداری انجام می دهند)
* اصل و تصویر فیش نوسازی سال جاری ملک
* در صورت فوت مالک (اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت همراه با شناسنامه و کارت ملی وراث)
* نقشه ۲۰۰۰/۱ وضع موجود که محل دقیق ملک توسط مالک یا وکیل قانونی ایشان بر روی آن مشخص شده است.
* در امـلاک دارای اشکـال خـاص و یـا شیب های بسیـار تـنـد و یا بیش از ۳۰۰۰ مـترمربع، ارائه نـقـشـه ۱/۲۰۰۰ با تأیید مهندس ذیصلاح الزامی است.
* در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد، ارائه نظریه کمیسیون ماده ۱۲ و یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری الزامی است.
* اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی هستند.
* ارائه فیش آب، برق، گاز و تلفن
* جهت درخواست های صدور پروانه حضور کلیه مالکین و یا وکیل قانونی ایشان الزامی است.

گردش کار چاپ دستور نقشه چیست؟

تشکیل پرونده: کارشناس تشکیل پرونده دفتر موظف است پس از اخذ مدارک، تایید صحت مدارک و تطبیق آنها، درخواست متقاضی را در سیستم ثبت نموده و رسید آن را که شامل شماره پرونده، تاریخ ثبت، نام مأمور بازدید و زمان بازدید است، تحویل متقاضی نماید.
بازدید: مأمور بازدید دفتر موظف است در زمان اعلامی از ملک مورد درخواست بازدید و گزارش خود را در سیستم ثبت نماید.

برای دریافت دستور نقشه به کجا باید مراجعه شود ؟

به دفاتر خدمات الکترونیک شهر برای دریافت دستور نقشه می بایست مراجعه شود.

نکته: دفاتر خدمات الکترونیک شهر به صورت سراسری هستند و تفاوتی نمی کند که شما به کدام دفتر جهت تشکیل پرونده مراجعه می نمایید ولی این نکته را در نظر داشته باشید که تا پایان کار و صدور پروانه فقط با همان دفتر می توانید کارهای خود را به انجام برسانید.

چگونه از روی دستور نقشه طراحی انجام می شود؟

ابتدا ابعاد زمین را بر اساس ابعاد پس از اصلاحی مندرج در دستور نقشه ترسیم می کنیم.
سپس پیشروی طولی زمین را بر اساس ابعاد طبق سند ترسیم می کنیم (بر اساس فرمول ۶۰ درصد+۲ )
سپس درز انقطاع را بر اساس فرمول مربوط به آن ترسیم می کنیم .(۲۰۰/۱ ارتفاع از روی شالوده )
نوع اسکلت را مشخص می کنیم.
محل راه پله و آسانسور تعیین شود
محل پارکینگ ماشین ها مشخص شود.
پلانها، نماها و برش های ساختمان ترسیم می شود.

بیشتر بخوانید: قانون 60 درصد ساخت چیست؟

جواز ساختمان چیست؟

اگر ملک کلنگی (قدیمی) دارید و می خواهید ملک کلنگی (قدیمی) خود را تخریب کنید و آپارتمان جدیدی بنا کنید نیاز به صدور جواز ساختمان دارید. انجام کارهای اداری مربوط به گرفتن مجوز ساخت و اخذ پروانه ساختمان معمولا در فصل و ایامی انجام می شود که سازنده تمایل به ساخت در آن فصل ندارد و پس از اخذ مجوز ساخت و پروانه ساختمان در فصل مورد نظر (اکثرا در فصل های سرد سال) اقدام به ساخت در فصل های دیگر (اکثرا در فصل های گرم سال) خواهند نمود.

جهت صدور جواز ساختمان ابتدا مالک یا مالکین باید تصمیم قاطع خود را جهت ساخت و ساز بگیرند چرا که این راه طولانی و پر هزینه ایست و حداقل به ازای هرمتر مربع باید مبلغ ده میلیون ریال هزینه بپردازند.

در مرحله دوم جهت اخذ مجوز ساخت و پروانه ساختمان و دستورنقشه باید به مناطق شهرداری و یا دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه نمود و مدارک مالکیت ملک و مالک و همچنین تسویه حساب عوارض شهرداری را ارائه نمود.

در اقدام سوم از صدور جواز ساختمان (دستورنقشه تا صدور جواز) از ملک شما بازدید صورت می پذیرد و با توجه به موقعیت و متراژ ملک شما جهت صدور جواز ساختمان مشخصات ملک جدید به شما اعلام خواهد شد که مثلا n تعداد طبقات می توانید بسازید.

در گام چهارم از صدور جواز ساختمان (دستورنقشه تا صدور جواز) موقعیت ملک شما با طرح تفصیلی شهر تطابق داده می شود و کاربری ملک (تجاری، مسکونی، اداری و…) و همچنین چک کردن ملک با طرح های شهری صورت میگیرد که در این گام از اخذ جواز ساخت ممکن است متوجه شوید که ملک شما در طرح های شهری قرار دارد.

در گام پنجم از صدور جواز ساختمان مسئله عقب نشینی ساختمان جهت صدور جواز ساخت مورد بررسی قرار می گیرد و به شما اعلام خواهد شد که ملک شما دارای عقب نشینی است یا خیر که مسلما عقب نشینی ملک خوشایند هیچ کس نیست و این مقدار عقب نشینی از متراژ ملک شما کاسته خواهد شد.

در گام ششم از صدور جواز ساختمان که زمان بسیار مهمی است دستورنقشه ملک جدید به شما ارائه می شود و مالک باید با توجه به دستور نقشه ساختمان، طراحی معماری و نقشه آپارتمان را با کمک مهندس معمار تهیه کند.

بنابراین برای طراحی نقشه ساختمان پس از اخذ دستور نقشه، از مهندسین معماری (شرکت های معماری) معتبر و کاربلد بهره جویید، چرا که طراحی نقشه ساختمان شما پس از اخذ دستورنقشه، مهم ترین مسئله در ساخت بنا به شمار می آید.

قسمت هفتم صدور جواز ساختمان پس از اخذ دستور نقشه ساختمان و رفع ایرادات احتمالی نقشه های ساختمانی می باشد که جهت رفع ایراد نقشه ساختمان باید از مهندس معمار کمک گرفت و این کار چندین بار تکرار می شود تا نقشه طراحی شده جهت اخذ جواز ساخت و صدور جواز ساختمان بدون اشکال شود.

در مرحله هشتم از صدور جواز ساختمان باید کلیه عوارض ساخت و ساز به همراه هزینه خرید تراکم را پرداخت نمود. این قسمت از صدور جواز ساخت به گونه ای است که در صورت عدم پرداخت عوارض ساخت و ساز و هزینه تراکم، صدور مجوز ساخت با تاخیر مواجه خواهد شد. به همین دلیل در ابتدای موضوع به هزینه های پیش رو اشاره شد.

مرحله نهم از صدور جواز ساختمان مربوط به محاسبه های مهندسی و معماری ساختمان مانند طراحی سازه ساختمان که بتنی یا فلزی و... باشد و طراحی تاسیسات ساختمان و مواردی از این دست است.

کلیه نقشه های معماری طراحی شده مجددا در این بخش مورد بازنگری و محاسبه قرار می گیرند و آخرین محاسبات مهندسی بر روی نقشه های معماری برای اخذ مجوز ساخت و صدور جواز ساختمان صورت می پذیرد.

در این قسمت نکات مربوط به بهینه سازی مصرف انرژی در ساختمان و همچنین اصول استاندارد استراکچر و اسکلت بندی ساختمان از طرف شهرداری به مالک ارائه خواهد شد.

آیتم دهم آیتم پایانی اخذ جواز ساختمان پس از اخذ دستور نقشه است. اگر کلیه مراحل قبل را به درستی پیش رفته باشید در این بخش مجوز ساخت و صدور جواز ساختمان برای شما صادر می شود و باید پس از این اجرای ساختمان را شروع کنید.

پس از طی کلیه مراحل فوق جهت صدور جواز ساختمان، مجوز ساخت و ساز شما تنها تا ۲ سال اعتبار جهت ساخت خواهد بود و اگر از این زمان قراتر برود مشمول عوارض تعویق خواهد شد.

به طور کلی اقدام برای صدور جواز ساخت همیشه بالاست اما تنها ۳۰ درصد از کسانی که برای صدور جواز ساخت اقدام نموده اند موفق به اخذ جواز ساخت و ساز می شوند به همین دلیل نیاز است که حتما این مراحل توسط یک شرکت معتبر معماری انجام شود تا مالک یا مالکین بدون دغدغه و با اطمینان از صدور جواز ساختمان، خود را درگیر پروسه بروکراسی اخذ جواز ننمایند.