بررسی دلایل افزایش قیمت مسکن در تهران

به گزارش اخبار ساختمان، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور امسال با ۵,۱ درصد افزایش نسبت به ماه گذشته و ۹۱.۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل، به بیش از ۲۴ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان رسید.

دوره تورمی فعلی مسکن که از زمستان سال ۱۳۹۵ آغاز شده با ثبت افزایش ۴۴۸ درصدی قیمت‌ها در کمتر از چهار سال شدیدترین دوره تورمی ۲۵ سال اخیر را رقم زده است.

اکنون قدرت خرید خانوار در بازار مسکن به کمترین میزان خود رسیده و همین موضوع سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان را به ارائه راه‌حل‌هایی چون طرح ملی اقدام مسکن، اخذ مالیات از خانه‌های خالی، وام ودیعه مستاجران، ارائه زمین رایگان و ... واداشته است تا شاید قفل مدیریت بازار مسکن باز شده و قیمت‌ها به قدرت خرید متقاضیان نزدیک‌تر شود.

در این گزارش ضمن بررسی نحوه قیمت‌گذاری مسکن به بیان دلایل افزایش قیمت آن می‌پردازیم.

قیمت تمام شده مسکن چقدر است؟

به‌طور کلی قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، هزینه ساخت‌وساز، هزینه تراکم، عوارض، هزینه‌های مربوط به شهرداری مواردی است که در هزینه تمام شده مسکن لحاظ می‌شود حالا اگر سود سرمایه و پاداش ریسک سازنده را به آن اضافه کنیم قیمت فروش یک ملک یا واحد مسکونی مشخص می‌شود.

با این حال مشاهده و گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که هزینه ساخت یک مسکن با قیمت فروش آن در بازار فاصله قابل توجهی دارد و سازندگان سود بیشتری به جیب می‌زنند.

مهدی سلطان محمدی کارشنای بازار مسکن درباره نحوه قیمت‌گذاری در بازار مسکن می‌گوید در شهر تهران قیمت زمین حدود دو سوم یا به طور متوسط ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه تمام شده ساخت یک مسکن را در بر می‌گیرد. یک سوم باقی مانده از قیمت نهایی ساخت یک مسکن مربوط به هزینه‌های قانونی تراکم و هزینه‌های ساخت است.

به گفته وی هزینه ساخت و ساز، بسته به کیفیت مصالح ساختمانی بکار رفته شده متفاوت است و به ازای هر متر مربع می‌تواند از حدود چهار میلیون تومان تا حدود ۱۰ میلیون متغیر باشد. مجموعه هزینه‌های فوق با قیمتی که برای فروش مسکن در بازار در نظر گرفته شده بسیار متفاوت است.

سلطان محمدی خواب سرمایه و سود سازندگان را یکی از عوامل اختلاف قیمت مسکن از مرحله اتمام پروژه تا فروش آن دانست و معتقد است متوسط زمان لازم برای ساخت یک واحد آپارتمان مسکونی متعارف در تهران ۲ سال است، بنابراین به هزینه تمام شده ساخت هر واحد سود سرمایه و پاداش ریسک سازنده اضافه می‌شود که با در نظر گرفتن ثبات قیمتی، سالیانه ۱۵ تا ۲۰ درصد برآورد می‌شود. متاسفانه طی سالیان اخیر به دلیل شرایط اقتصادی و تورم موجود در بازار، سود سرمایه و پاداش ریسک سازنده بیش از سود انتظاری است.

ایرج رهبر نائب رئیس انجمن انبوه‌سازان نیز درباره قیمت تمام شده ساخت هر متر مسکن ملی می‌گوید قیمت ساخت هر متر مسکن ملی بدون احتساب پکیج، نقاشی، کولر و کابینت بین سه میلیون و ۵۰۰ هزار تا چهار میلیون تومان است به‌عبارتی هزینه خام یک مسکن حدود چهار میلیون تومان تمام می‌شود.

براین اساس اگر طبق گزارش مرکز آمار، هزینه زمین را که به طور متوسط متری حدود پنج میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برآورد شده به هزینه ساخت مسکن اعلام شده از سوی رهبر نائب رئیس انجمن انبوه سازان اضافه کنیم، باز قیمت تمام شده ساخت مسکن با قیمت بازار، فاصله قابل توجهی دارد.

دلایل افزایش قیمت مسکن

بعد از بررسی قیمت تمام شده ساخت یک واحد مسکونی به عنوان بخش عرضه، آنچه به عنوان عاملی دیگر در قیمت‌گذاری مسکن تاثیرگذار است، قسمت تقاضاست.

در بخش تقاضا نیز نرخ شهرنشینی، نرخ اجاره بها، درآمد سرانه، اعتبارات بانکی، مالیات بر بخش مسکن و نرخ رشد بر قیمت فروش مسکن اثرگذار هستند.

در بحث نرخ شهرنشینی که پایدارترین عامل در تقاضای بالقوه است با تقویت و افزایش توان خرید با تقضای موثر در بازار مسکن مواجه خواهیم شد.

نرخ اجاره بها نیز عاملی است که در صورت افزایش آن شاهد پررنگ‌تر شدن ارزش ذهنی ملک در بین مالکان و سازندگان شده و در نهایت قیمت مسکن افزایش می‌یابد.

درآمد سرانه که به تعبیری نشان از توان و قدرت خرید افراد دارد به هر میزان رشد کند باعث تبدیل متقاضیان بالقوه به متقاضیان بالفعل می‌شود.

تسهیلات و اعتبارات بانکی هر چند در بخش عرضه تاثیر چندانی ندارد و تنها به رونق تولید مسکن برای پاسخ گویی به نیاز متقاضیان کمک خواهد کرد اما در بخش تقاضا، توان خرید متقاضیان را افزایش خواهد داد.

مالیات نیز عاملی است که به واسطه‌گری و دلالی در بازار مسکن خاتمه داده و فضا را برای متقاضیان واقعی فراهم می‌کند. افزایش نقدینگی و ضعف و نوسانات بازارهای موازی موجب هدایت تقاضا به بخش مسکن می‌شود.

سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در این رابطه می‌گوید ۸۰ درصد از افزایش قیمت فروش مسکن در بازار ریشه در تورم فعلی اقتصاد کشور دارد، بنابراین کنترل نرخ تورم با اعمال اصلاح سیاست‌های پولی و مالی منجر به تعدیل قیمت‌ها در تمامی بازارهای از جمله مسکن و خودرو می‌شود.

صدیف بدری عضو کمیسیون عمران مجلس نیز در تشریح دلایل افزایش قیمت مسکن می‌گوید قیمت کنونی بازار مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی چون قیمت مصالح ساختمانی، قیمت تمام شده تولید مسکن، هجوم نقدینگی، عرضه و تقاضا و رویکرد سرمایه نسبت به بازار است. قیمت هر کیلو میلگرد به حدود ۱۵ هزار تومان رسیده است بنابراین وقتی که قیمت تمام شده تولید مسکن افزایش یابد، به تبع آن قیمت ها در بازار نیز بالا می رود.

بیت‌الله ستاریان کارشناس بازار مسکن نیز در تشریح دلایل افزایش قیمت مسکن در تهران می‌گوید در شرایطی که تولید داخل با مشکل مواجه است و شیوع و تشدید کرونا منجر به تعطیلی تجارت بین‌المللی و حتی ممنوعیت صادرات کامیونی شده است برخی از سرمایه‌داران جهت مصون ماندن سرمایه خود و جلوگیری از توقف کسب سود وارد بازارهایی چون مسکن، ارز، طلا و بورس شده و به افزایش قیمت‌ها دامن زده‌اند.

آمارها نشان می‌دهد که به رغم افزایش ۱۲ درصدی قیمت مسکن در ۶ ماهه نخست امسال، رشد قیمت‌ها در شهریور تنها پنج درصد بوده است و این به معنای کاهش روند رو به رشد قیمت مسکن است، امید است دولت و مجلس با کنترل نرخ تورم و نقدینگی و اعمال سیاست‌های کنترلی در بخش عرضه و تقاضا شاهد افزایش قدرت خرید متقاضیان بالقوه باشیم.

آنا