مشکلات حوزه مسکن از کجا آب می خورد؟

به گزارش اخبار ساختمان، اواسط آذرماه امسال عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان این‌که متاسفانه نظارت مشخص و درستی بر عملکرد بنگاه‌های املاک وجود ندارد، گفته بود: خدماتی که تعدادی از بنگاه‌های املاک انجام می‌دهند در مقابل مطالباتی که دارند، بسیار ناچیز است و پاسخگوی اقدامات خود نیز نیستند.

اقبال شاکری ادامه داد:‌ در گفت‌وگو با وزارت راه و شهرسازی و اتحادیه مشاوران املاک تاکید کردیم یک ساماندهی در این بخش انجام شود. اگرچه مسئله افزایش قیمت اجاره و مسکن به موضوعات مختلفی ارتباط دارد اما به دامن زدن بی رویه به قیمت املاک می‌توان به عنوان یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن اشاره کرد چون با افزایش قیمت مسکن، حق کمیسیون نیز افزایش پیدا می‌کند.

وی با اشاره به مطالبه شهروندان از نمایندگان برای رسیدگی به وضعیت مشاورین املاک به دلیل دریافت حق کمیسیون و نقشی که آنها در افزایش اجاره بها داشته‌اند، فزود: بعضی از مشاوران املاک درخواست‌های غیر قانونی، غیر واقعی و افزون طلبانه‌ای دارند و در واقع این مشاورین تلاش می‌کنند با افزایش قیمت ملک و اجاره بها، سهم خودشان را افزایش دهند.

وی تصریح کرد: متاسفانه مشاوران املاک با اقدامات انحرافی خود، به نابسامانی فعلی بازار مسکن دامن زده‌اند و به همین جهت نسبت به این موضوع ورود کرده‌ایم تا خدمات مشاوران املاک در قالب یک تعرفه و نه درصدی از مبلغ مورد معامله پرداخت شود و به این شکل وضعیت نامناسبی که به وجود آمده است کاهش پیدا کند.

شاکری از تشکیل پرونده‌های متعدد از مشاوران املاک در دادگاه‌ها گفت و اظهار کرد: شکایت‌های زیادی از مستاجرین و مالکین علیه مشاورین املاک به ثبت رسیده است و این نشان از کارهای خلاف گسترده‌ای است که مشاورین املاک انجام داده‌اند.

وی با تاکید بر اینکه اقدامات مشاوران املاک خلاف قانون موجود است، گفت: سه طرح در مورد نظام صنفی در مجلس شورای اسلامی مطرح است و اگر پیشنهاد دیگری در این زمینه وجود دارد، مجلس آماده شنیدن است.

دوستان مجلسی عامل اصلی نابسامانی مشاغل

در پاسخ به این اظهارات حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، نمایندگان مجلس را عامل نابسامانی مشاغل در کشور عنوان کرد.

وی با بیان اینکه گلوگاه مشکلات ما مجلس است، بیان کرد: آقایان از خودشان غافل شده‌اند و به مشاوران املاک و بقیه نهادهای خصوصی چسبیده‌اند. اصلی ترین نهاد نظارتی در کشور مجلس شورای اسلامی است و اصلی‌ترین نابسامانی در مشاغل مختلف دوستان مجلسی هستند.

وی در واکنش به سخنان شاکری با بیان این‌که بنده در حرف‌های شما دخالت نکردم و اگر بخواهید شلوغ کنید مغلطه من از شما بیشتر است، افزود: نمی‌دانم آقایان با حرکات و جملات پوپولیستی به‌دنبال کاندیداتوری ریاست جمهوری هستند. شما الان با مغلطه‌گری نمی‌گذارید من صحبت کنم.

وی تاکید کرد: این صبحت‌ها به درد خود نمایندگان و رسانه‌ها می‌خورد و هیچ رویکرد مثبتی برای مردم ندارد. نمایندگان یک بار قانون نظام صنفی را مطالعه کنند و بعد از اینکه این کار را کردند، نقص‌های آن را استخراج کنند و نظارت را برای اتحادیه‌ها ارتقاء دهند تا اتحادیه‌های صنفی بتوانند نظارت بیشتری داشته باشند.

فرصت 2 ماه مجلس به وزارت راه و اتحادیه

سمیه رفیعی، نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس نیز با انتقاد از عملکرد اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: ناظربودن ذینفع در نظام صنفی مخصوصاً اتحادیه مشاوران املاک، کنترل قیمت‌ها و سودجویی و قیمت سازی توسط این صنف، باعث مشکلات اساسی پیشروی مصرف کنندگان واقعی مسکن شده و از آن‌جایی که حقوق عامه دچار نقض می‌شود، او و همکارانش در مجلس بنا دارند موضوع را از طریق قوه قضائیه پیگیری کنند.

وی تاکید کرد: در این خصوص ضرب الاجل دوماهه‌ای را برای وزارت راه و شهرسازی و اتحادیه مشاوران املاک به منظور جلوگیری از سودجویی بیشتر مشاوران املاک و کنترل قیمت مسکن تعیین شده است.

پیش تر هم اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس در توییتی نوشته بود: «اساسا حق کمیسیون گرفتن مشاورین املاک به شیوه‌ی فعلی کاملا غلط و فسادآور است. وقتی درآمد دفاتر املاک ضریبی از مبلغ قرارداد باشد، تا وقتی نظارت دقیق و شیوه قیمت‌گذاری مناسب وجود نداشته باشد، قیمت‌ها به صورت کاذب افزایش پیدا می‌کند. در کجای دنیا وکیل فروشنده و خریدار یک نفر است و از هر دو طرف معامله، کسب منفعت می‌کند. این امر خود بستر فساد و افزایش قیمت‌ها را فراهم می‌کند. متاسفانه کسی از مسئولان امر نیز پاسخگوی این وضعیت نیست. کمیسیون عمران در زمینه‌ی اصلاح قوانین خرید و فروش املاک ورود کرده و کار‌های خوبی انجام شده و قطعا ادامه پیدا خواهد کرد.»

با نگاهی به بازار مسکن در نقاط مختلف دنیا به درستی می توان به این مهم پی برد که این بازار در ایران، دچار مشکلات ساختاری و اساسی است. اینکه بازار مسکن در ایران فسادزده است ادعایی نادرست نیست، اما باید دید دلیل این فساد در کجاست. در این بین برخی از مشاورین املاک برای دریافت حق کمیسیون بیشتر، قیمت ملک را بالا می برند و این روند یکی از عوامل موثر در گرانی مسکن طی سالهای اخیر بوده و است.

حق کمیسیون توسط مشاور املاک به دلیل واسطه بودن بین خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر دریافت می‌شود. در واقع مشاورین املاک با توجه به مشاوره و معامله‌ای که بین طرفین معامله انجام می‌دهند، حق الزحمه‌ای بنام حق کمیسیون، محاسبه و دریافت می‌کنند که نرخ آن را نظام صنفی مربوطه تعیین می‌کند. در گذشته این نرخ توسط طرفین معامله و براساس توافق آن‌ها محاسبه و دریافت می‌شد اما بعد از سال 79 طبق قانون، مشاورین املاک موظف هستند طبق فرمول بندی خاص و تعرفه‌های مصوب اتحادیه‌ صنفی این وجه را از طرفین قرارداد دریافت کنند.

بر اساس تصمیم سازمان صنعت معدن و تجارت استان تهران، در شهریور ماه سال 99، حق کمیسیون مشاوران املاک برای قراردادهای خرید و فروش که تا پیش از این نیم درصد از هر طرف معامله بود، به 25 صدم درصد از هر یک از طرفین کاهش پیدا کرد. همچنین، حق کمیسیون قراردادهای رهن/ اجاره از هر طرف به میزان نیم درصد مبلغ رهن تعیین شده است. در عین حال، حق کمیسیون اجاره نیز یک چهارم مبلغ اجاره یک ماه از هر طرف معامله خواهد بود.

ماجرا اما این است که نرخ کمیسیون دلالی املاک، کم و بیش در میان افکار عمومی پرداخت نوعی «پول زور» به حساب می آید، آن هم در شرایطی که بسیاری از کارشناسان و ناظران بازار مسکن، معتقدند سازوکار دقیق و منطقی ای در تعیین این نرخ در کشور وجود ندارد.

نتایج یک افکارسنجی آنلاین نشان می دهد که 27 درصد از افراد شرکت‌کننده در این پژوهش مجازی معتقدند حذف «‌دلالی و ‏واسطه گری» بیشترین نقش را در کاهش قیمت مسکن دارد. همچنین در این نظر سنجی «ایجاد سامانه یکپارچه نظارتی و کنترل قیمت ها» با 15 درصد مورد درخواست مردم بوده است.

در این خصوص نماینده مردم قائمشهر و سوادکوه در مجلس شورای اسلامی می گوید: «وضعیت کنونی مشاوران املاک تنها به سوداگری در بازار مسکن دامن می زند، بر اساس قانون، املاکی ها مبلغی را به عنوان واسط معامله به صورت درصدی از قیمت کل مسکن از خریدار و فروشنده دریافت می کنند، اما مشکل اینجاست که برخی از مشاوران املاک برای افزایش سود و حق کمیسیون خود، قیمت مسکن را بالا می برند.»

علیپور خنکداری همچنین معتقد است: در شرایط فعلی یک کارشناس رسمی دادگستری بالاترین مبلغی که برای بررسی و کارشناسی یک ساختمان 500 میلیارد تومانی دریافت می کند، حدود 30 میلیون تومان است، اما دلالان املاک برای انعقاد قرارداد چنین ساختمانی بسیار بیشتر دریافت می کنند.

با این تفاسیر به نظر می رسد باید این چرخه معیوب با نظارت مجلس، دولت و برخی نهادهای نظارتی دیگر ساماندهی شود. بازار مسکن حال و روز خوبی ندارد و ادامه این روند می تواند، این بازار مولد را با مشکلاتی بیشتری از جمله تداوم رکود تورمی مواجه کند.

تسنیم