بررسی جزئیات موضوع شهرفروشی در تهران

به گزارش اخبار ساختمان، کافی نبودن درآمدهای پایدار برای اداره شهرهایی چون تهران، مدیران شهری را از دیرباز به شیوه‌هایی مانند شهرفروشی سوق داده است؛ شیوه‌ای که به نظر می‌رسد کسب درآمد از آن تمامی ندارد و شهر را از ساخت‌و‌های ریز و درشت اشباع کرده است.

اخیراً برخی از مدیران شهری تهران در ماه‌های پایانی فعالیت خود مدعی هستند شهر‌فروشی تهران که متأسفانه یکی از منابع درآمدی شهر تهران بوده، به صفر رسیده است و از این دستاورد به خود می‌بالند! حال برای بررسی این موضوع به گفت وگو با محمد سالاری؛ رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران پرداختیم ابعاد پیدا و پنهان این ادعا را بررسی کنیم؛ مشروح این گفت وگو در ادامه تقدیم مخاطبان تسنیم شده است:

اخیراً برخی از اعضای شورای شهر و شهردار تهران مدعی شده‌اند که شهرفروشی در تهران متوقف شده است؛ اگر این ادعا صحت دارد، چگونه ممکن شده است؟

وقتی صحبت از توقف شهرفروشی به عنوان ابَر پروژه مدیریت شهری می‌شود برخی افراد اینطور مطرح می‌کنند که هنوز مصادیقی از شهر‌فروشی وجود دارد یا هنوز هم بخشی از بودجه فعلی شهرداری تهران وابسته به این حوزه است؛ به عقیده بنده این یک نگاه انحرافی است زیرا این پارادایم و استراتژی که فراتر از اصولگرایی و اصلاح‌‌طلبی است، چندین دهه است در نظام شهرسازی و معماری کشور سایه افکنده و اساسا همه نظامات تصمیم‌گیری اعم از طرحهای جامع و تفصیلی، مصوبات شوراهای شهر یا وزارت کشور که زمانی جانشین شورای شهر بوده، تحت تأثیر نظام شهرفروشی بوده است؛ به این مفهوم که نگاه حاکم بر نحوه اداره شهرها، نگاه کالایی بوده است یعنی شهرها را فقط یک بستر کالبدی می‌دیدند که باید آن را فروخت و شهر را اداره کرد!

این فروش می‌تواند واگذاری املاک و اراضی شهرداریها، بارگذاری املاک و فروش آنها یا بارگذاری روی ملک مردم آن هم فراتر از ظرفیت زیستی آن شهر باشد.

ما ابتدا باید تکلیفمان را روشن کنیم؛ شهر نفروشی یا توقف شهرفروشی با توجه به حقوق عمومی و کیفیت زندگی به مفهوم عدم ساخت‌و‌ساز نیست زیرا اگر به این مفهوم باشد اساسا یک بحث انتزاعی و غلط است؛ اگر در جانمایی شهرهای کشور، جایی مانند تهران به عنوان شهر شناحته شده قائدتاً باید جمعیتی برای زندگی در آن ساکن شوند؛ این جمعیت نیازمند سرانه‌ها خدماتی، تجاری، اداری، صنعتی و ... است که ساخت و سازهای مربوطه در چارچوب مطالعات و طرح‌های جامع و تفصیلی انجام می‌شود.

بحث ما از شهرنفروشی این است که اساس نظام شهرسازی و معماری تحت تأثیر نگاه سوداگرانه و نگاه کالایی به شهرها باعث شده مازاد بر ظرفیت زیستی شهرها، ظرفیت تجاری و اداری ساخت و ساز انجام شود و در اصل ساخت و ساز هدفی برای درآمدزایی و بورس بازی باشد؛ اگر امروز می‌گوییم در تهران بیش از نیم میلیون خانه خالی وجود دارد، نشان می‌دهد مسکن فقط برای مصرف نیست و کالایی برای مبادله شده است.

ما نمی‌گوییم در این زمینه ساخت و ساز را صفر کرده‌ایم؛ یک ریل‌گذاری که چندین دهه نهادینه شده بود را تا حد زیادی متوقف کرده‌ایم و بارها گفته‌ایم که اساسا امکان ندارد رویکرد و استراتژی که 40-50 سال نهادینه شده را بتوان در یک دوره سه ساله یا یک ساله متوقف کرد و از این منظر ادعا داریم مهمترین دستاورد مدیریت شهری دوره پنجم توقف این چرخه باطل شهرفروشی است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد نظام حکمرانی به ویژه بعد از پایان جنگ تحمیلی، به این نتیجه می‌رسد که با توجه به محدود بودن منابع کشور، خرابی‌های ناشی از جنگ و همچنین زیاد بودن نابرخورداری‌های مناطق محروم که از رژیم گذشته به ارث رسیده بود، بودجه دولت که ناشی از فروش نفت و مالیات است را بیشتر بین مناطق کم برخوردار توزیع کند اما چارچوب مشخص را تدوین نکرد تا به کلانشهرها که نسبتا برخوردار‌تر از سایر مناطق بودند، بگوید چگونه خودکفا شوند و براساس آن چارچوب ریل‌گذاری کنند در واقع خطوط قرمز و باید و نباید ها را مشخص نکرد.

نگاهی که باعث شد فرآیند شهر فروشی بر اداره کل شهرهای کشور حاکم شود تحت تأثیر اقتصاد سیاسی زمین بود یعنی همان اقتصادی که در کشورهای در حال توسعه یا توسعه نیافته نفت‌خیز حاکم است مبنی برای اینکه عمده منابع درآمدی کشور به نفت متصل شود؛ وقتی اقتصاد کشور به نفت متصل می شود قاعدتا ظرفیت های دیگر مغفول می ماند و ظرفیت های بالقوه، بالفعل نمی شود.

همین نگاه در ارتباط با اداره شهرها نیز وجود داشت، یعنی عرصه شهری مانند تهران که 650 تا 700 کیلومتر است را به عنوان یک کالا مانند نفت روی زمین ببینند و بگویند می توانیم برای اداره شهر از فروش فضا تأمین درآمد کنیم، حال این فروش می تواند فروش دارایی ها و املاک و یا مجوز تراکم هایی برای بارگذاری باشد، از محل فروش تراکم عوارض اخذ کند و شهر را اداره کند.

در حالی که تأثیر و تبعات این استراتژی بر روح شهر و شهروندان و کیفیت زندگی آنها در نظر گرفته نمی شود. حال جامعه شهری اجازه داده 10 میلیون نفر در شهر تهران ساکن شود، شهری که با واسطه پایتخت بودن، مهاجرپذیر است به سرانه های متعدد نیاز دارد ولی اگر شهروند ببیند همه جای شهر ساخته و تبدیل به بتن و سیمان شده و فضاهای سبز، ورزشی، تفرجگاهی، مذهبی و غیره وجود ندارد به لحاظ روحی و روانی آسیب می بیند. این یک استراتژی غلط است که برای آن فکری نشده و به این توجه نشده که فضای عمومی شهر که محل حضور، قدم زدن، اندیشیدن و غیره است از آنها گرفته می شود چه بر سر آن جامعه شهری می آید.

از همان ابتدا که تصویب طرح های جامع و تفصیلی شکل گرفت این نگاه حاکم بوده است؛ قطعا این طرح ها مزایای هم داشته اند ولی وقتی هنگام بررسی می بینیم که در جای جای این طرح های توسعه شهری، نظام و نگاه کالایی به شهر وجود داشته است.

پیش از این هم گفته ام، در فرآیند ایجاد طرح تفصیلی، دولت با وجود اختلاف جدی با شهردار وقت در نگاه کالایی به شهر به تفاهم می رسد؛ این نگاه باعث می شود به درآمد بیشتری برسند و از سوی دیگر پروژه هایی اجرا شود که در دید عموم است و دولت هم میتواند بارگذاری را افزایش دهد و مسکن ایجاد کند. به عنوان مثال همه اراضی متعلق به دولت که درمحلات شهر بوده به عنوان اراضی زمین شهری که لکه سفید بوده تا به سرانه ها اختصاص یابد در پهنه R و M قرار گرفتند.

همچنین بافتی تحت عنوان بافت ناپایدار تعریف شد که چهار برابر بافت فرسوده است؛ بافت فرسوده سه هزار و 268 هکتار است که سه شاخص نفوذناپذیری، نایایداری و ریزدانگی دارد اما شهرداری پیشنهاد بافت ناپایدار می دهد که 14 هزار هکتار است و شهرداری می تواند یک طبقه اضافی دریافت کند.

شورای عالی شهرسازی، شورای شهر، شهرداری و مشاورانی که همه دانشگاهی هستند به این نتیجه می رسند که به این بخش، یک طبقه اضافی ارائه شود چرا؟ چون شهرداری سود میبرد وعوارضی که طبقه آخر اخذ می کند به اندازه کل طبقات دیگر است.

در این بین نظام مهندسی کشور نیز سود میبرد زیرا فضای ارائه پروانه اشتغال، نظارت، طراحی و اجرا برایشان پیش می اید و در واقع نخبگان کشور هم تحت تأثیر این نظام قرار می گیرند.

طرح تفصیلی از سال 91 اجرا شد تا همه بخشنامه ها و مصوبات گذشته کنار برود ولی درباره منطقه 22 که یک فضای باز بوده و فلسفه الحاق آن این بوده که بخشی از کمبود سرانه های شهری در آن ایجاد و جمعیتی 200 هزار نفری نیز برای احیای بافت فرسوده در آن ساکن شود اما علیرغم اینکه طبق سند چشم انداز قرار بود این منطقه دانش بنیان و فراغت محور شود ولی نگاه کالایی و سوداگری باعث می شود بند 1269 و 1630 به طرح تفصیلی اضافه و اجازه دهد بلند مرتبه سازی 21 طبقه به بالا در کل اراضی منطقه 22 قانونی باشد.

ما به این نتیجه می رسیم این نگاه سوداگری و کالایی به شهر، حتی در سند طرح تفصیلی نیز وجود دارد؛ وقتی این طرح ابلاغ می شود شوراهای معماری تصمیماتی اخذ می کنند که مغایر با طرح تفصیلی و تحت تأثیر شهرفروشی بوده است به عنوان مثال بررسی پروانه های صادر شده در منطقه یک طی 5 سال نشان می دهد 108 هزار پروانه صادر شده که 71 درصد آنها با طرح تفصیلی مغایرت داشته است.

بررسی‌ها نشان میدهد سال 91 که نخستین سال اجرای طرح تفصبیلی بوده نیز 1024 طبقه اضافه در منطقه یک داده شده اما اکنون این رقم به صفر رسیده است؛ این وضعیت در سال گذشته نیز صفر نشده بود اما از همان دوره چهارم شورا کاهش آن آغاز شد اما این به این معنا نیست که شهرفروشی صفر شده است، خیر.

شما بر این باور هستید که هیچ تخلفی در ساخت و سازها وجود ندارد؟

بارگذاری که در قالب طرح تفصیلی است، قانون محسوب می‌شود و نمی‌توان مانع اجرای آن شد اما صدور پروانه‌های فارغ از این وضعیت، صفر شده است با این حال هنوز در ساخت‌و‌سازها تخلفاتی رخ می‌ دهد یعنی مردم پروانه می‌گیرند، بعضاً مدیریت شهری با آن همراهی می‌کند و تخلفاتی صورت می‌گیرد؛ در این بخش هنوز نتوانسته‌ایم به صفر برسیم اما آن را کاهش داده‌ایم و راه زیادی در پیش است.

علتش هم این است شورای شهر نمی تواند کسی که تخلف می کند را موآخذه کند و به دادگاه ببرد؛ قانون ماده 100 به این موارد می پردازد که همانطور که آیت الله رئیسی، رئیس قوه قضاییه هم چندین بار به آن اشاره کرد، باید اصلاح شود زیرا متأسفانه قانون فعلی پیشگیرانه نیست و تخلف ساختمانی را به رسمیت شناخته و برای آن جریمه تعیین کرده است.

در این راستا جرایم مربوط به تخلفات کمیسیون ماده 100 را افزایش دادیم اما برخی معتقد بودند شورای شهر برای درآمدزایی این کار را کرده در حالی که با این کار در آمد ما کم می شود زیرا یک فرد با حساب و کتاب به این نتیجه می رسد که انجام تخلف برایش مقرون به صرفه نیست هرچند در مناطق برخوردار هنوز برایشان صرفه دارد ولی بیش از ارقام تعیین شده را فرمانداری تأیید نمیکرد.

علاوه بر این امر، اصلاح قانون ماده 100 را استارت زدیم و اکنون این موضوع در دولت و مجلس شورای اسلامی مطرح است و مطمئن هستم طی چند ماه آینده این قانون پیشگیرانه نوشته و به شهرداران اجازه داده می شود به عنوان ضابط قضایی در هر مرحله از تخلف، اجازه تخریب داشته باشند. اگرچه باز هم حوزه تخلفات صفر نخواهد شد همانطور که در بسیاری از کشورهای توسعه نیز تخلف وجود دارد.

در دوره های گذشته نسبت به شهرفروشی انتقاداتی وجود داشت چون راهی برای کسب درآمد و اداره شهر بود و شهرداری، جور دولت را در تأمین هزینه‌ها می‌کشید؛ اکنون که این ادعا وجود دارد که چرخه باطل متوقف شده، کسب درآمد شهرداری به چه صورت است؟

این موضوع خیلی مهم است؛ نظامی که بر شهرسازی کشور حاکم شده بود آنچنان توانست درآمدهای قابل توجه را نصیب شهرداری و شهرسازی کند که اساسا شهرسازی و شهرداری‌ها مواجه با منابع درآمدی غیرقابل باوری شدند اما این منابع درآمدری را در راستای ارتقای کیفیت زندگی و سرانه ها هزینه نکردند آنها را به سمت پروژه های سخت افزاری بردند. در کنار اتوبان و پل سازی اگر فضای سبزی ایجاد شد که حتی در دوره کرباسچی هم اینطور بود، بیشتر در مقیاس شهری بود ولی در مقیاس محلی اوضاع بد است زیرا در مقیاس محلی باید خانه و زمین تملک شود.

علاوه بر این بنگاه های اقتصادی دولت و حتی بانک ها که پول مردم را میگیرند و باید آن را در حوزه تولید و صنعت اختصاص دهند تا برنامه پنج ساله در کشور محقق شود، پول ها را در شهرسازی هزینه می کنند و اینگونه است که بانک ها بزرگترین برج سازان تهران و کلانشهرها می شوند.

این چرخه باطل است چراکه نه تنها میخواهد درآمدهای بالقوه شهرها را به پول تبدیل کند بلکه این پول را به محلات نمی برد و این جذابیت باعث می شود سایر حوزه ها نیز وارد این کار شوند و در این چرخه چیزی نصیب مردم نمی شود.

حالا این دوره چه کار کرده است؟ تحریم های موجود در این دوره با همه تحریم های قبلی متفاوت است و رئیس جمهور آمریکا همه ظرفیت ها را برای تحریم های ظالمانه علیه ایران استفاده کرد. از سوی دیگر بدهی های سنگین و زیادی که وجود داشت باعث شد بدهی های دیگری هم ایجاد شود.

علیرغم اینکه همه املاک و اراضی در پروژه های بزرگ مقیاس به پیمانکاران تهاتر شد، حداقل 50 هزار میلیارد تومان بدهی به مدیریت شهری منتقل شد از سوی دیگر در آن نظام شهرداری از بانک ها وام های متعدد گرفت و نتوانست پرداخت کند و اعتبار خود را از دست داد.

ولی ما روی خط قرمزهایی که اعلام کرده بودیم و وعده هایی که دادیم ایستادیم؛ در فضای مشکلات درآمدی مصوبه برج باغ لغو شد. خیلی ها به ما گفتند، خودزنی می کنید و این کار باعث توقف شهر می شود اما ما اعتقاد داشتیم که این باغات باقی مانده آخرین فضاهای تنفسی تهران هستند و اگر از بین بروند دیگر با پول هم نمی توان خرید زیرا باید 100 سال منتظر ماند تا جایگزین شوند کما اینکه آن درختانی که از بین رفت دیگر با چند هزار میلیارد هم برنمی گردند.

علاوه بر این در حوزه شهرسازی اضافه طبقاتی که در هر منطقه صادر و عوارض هنگفتی بابت آن اخذ می‌شد را متوقف کردیم و امروز ادعا داریم صدور پروانه اضافه طبقات را صفر کرده‌ایم!

اما درآمد را چگونه کسب کردیم؟ این مجهولی است که خیلی‌ها می گویند انتظار داشتند شهر متوقف شود.

شاید معنی آن این است که هیچ کاری در شهر انجام نمی‌شود؟!

بله! در آن نظامی که ایجاد شده بود چنان پولی پمپاژ می‌شد که مدیران شهرداری، سونامی قراردادنویسی به راه انداخته بودند! هر ناحیه، هر منطقه و هر معاونت شهرداری می‌رفتید صدها و هزاران قرارداد داشتند و بسیاری از قراردادها نیز بدون تشریفات قانونی بود.

اما این قراردادهایی که نیاز نبود را متوقف کردیم و بخش قابل توجهی از این درآمد که هدر می‌رفت را صرفه‌جویی کردیم؛ پیش از این هم گفته‌ام که یک منطقه شهرداری برای جمع‌آوری پسماند 300 میلیون تومان می‌پرداخت و اختیار جمع‌آوری پسماند را داشت اما فراخوانی مطرح کردیم تا همه در مناقصه شرکت کنند؛ همان پیمانکار که 300 میلیون می‌پرداخت، سه میلیارد تومان را برای ادامه کار پذیرفت یعنی همان خدماتی که تا ماه قبل انجام می‌داد را حاضر شد با سه میلیارد تومان انجام دهد و این نمونه را به سایر قراردادهای شهرداری تعمیم دهید.

اما در بودجه امسال شهرداری تهران بخش قابل توجهی مربوط به شهرفروشی است؟!

بله! هنوز هم بخشی از بودجه شهرداری از حوزه شهرسازی است اما نه الزاما شهرفروشی؛ نمی‌گویم شهرفروشی نیست، نمی‌گویم بودجه شهرفروشی نداریم اما بخش قابل توجهی، اصولی و در چارچوب طرح تفصیلی است؛ عوارض را افزایش دادیم که آن هم با میزان تورم همخوانی ندارد؛ در واقع باید 255 درصد افزایش می‌یافت اما 50 درصد افزایش اعمال کردیم اما به هر حال بخشی از درآمد از این محل تأمین می‌شود.

از سوی دیگر به جای پروژه‌های سخت‌افزاری بزرگ مقیاس به کار در حوزه محلات پرداختیم و به سمت تغییر پارادایم از نگاه سخت‌افزاری به نگاه نرم‌افزاری رفتیم؛ نمی‌گویم گذشتگان کاری انجام نداده‌اند، آنها هم کارهای زیادی انجام داده‌اند اما نگاهشان به پروژه‌های بزرگ مقیاس و در سطح شهری بوده است.

ما 18 باغ را در مناطق کم‌برخورداری که بعضا برخی از محلاتشان یک متر هم فضای سبز نداشتند، تملک کردیم؛ 1200 پروژه محله‌ای را با اولویت محلات کم برخوردار ایجاد کردیم هر چند حدود 700 مورد آنها ایجاد شد و ما به خودمان هم نقد داریم که می‌توانستیم بیشتر از این کار کنیم و می‌توانستیم درآمد آن را تأمین کنیم و چند هزار پروژه توسعه محلی افتتاح کنیم که به یک جریان عمومی تبدیل شود اما اکنون شورایاران در جلساتی که با آنها برگزار می‌شود پروژه‌های توسعه محلی مطالبه می‌کنند.

مطالعه 2231 طرح بازآفرینی شهری انجام و تصویب شد و در حال اجرا هستند که یکی از آنها شارباغ و دیگری فداییان اسلام است که 570 هکتار حدود 25 سال فریز شده بود.

بین شمال منطقه 20، غرب منطقه 15 و شرق منطقه 16، یک محدوده 570 هکتاری است که به فضای ناامن و بی دفاع شهری تبدیل شده بود و از حیات شهری تخلیه شده بود یعنی مردم خانه‌ها را ترک کرده‌اند، آنجا را احیا کردیم و قطعا در آینده نزدیک به حیات شهری باز می‌گردد.

ما در این دوره حداقل حدود 200 هزار مترمربع بازگشایی معبر در دل محلات داشتیم و صدها پاتوق محلی و بهسازی محیطی در دل همان محل ایجاد کردیم؛ به هرحال این تغییر پارادایم و ریل‌گذاری را انجام دادیم البته شما ببینید شهرفروشی فقط مربوط به مدیریت قبل نبوده و قبل از آن هم بوده است اما شما یک دوره 20 ساله را با دوره پنج ساله مقایسه می‌کنید، دستاورد و نبایدهای ما بیشتر از بایدها بوده است. گاهی اگر یک کار را انجام ندهیم بهتر از این است که کار غلطی انجام دهیم.

امروز در شهرداری تهران، شفافیت در همه قراردادها جاری و ساری است؛ حداقل در قراردادهای 250 میلیون تومان به بالا که کاملا روی سامانه قرار میگیرد.

اینکه شما می‌گویید هنوز صفر نشده، بله درست است اما آقای حناچی مثال خوبی میزند؛ قطاری که با سرعت 300 کیلیومتر در حال حرکت است، نمی‌تواند ناگهان متوقف شود؛ این نظامی که همه ذینفعانش از نهادهای حاکمیتی دولتی سرمایگذاران خصوصی و شهرداریها و شوراهای شهر و مجلس همه درگیر بودند را می‌خواهیم تغییر دهیم که قطعاً زمان می‌برد.

هرچند در حوزه پروژه‌هایی که ناتمام مانده، به خودمان انتقاد دارم زیرا می‌توانستیم بیشتر از این کار کنیم و تجلی نگاه توسعه محله‌ای و نرم‌افزاری را بیشتر کنیم حتی درآمد آن را داشتیم اما مقداری دیر با هم به تفاهم رسیدیم و یکی از دلایلش تغییر شهردار بود که خارج از اراده ما بود.

تسنیم