قانون خوب، باید اجرای خوب داشته باشد

به گزارش اخبار ساختمان، باور اینکه، «سیاستگذار دوست دارد خیلی زود‌میلیون‌‌‌ها آپارتمان منجمد را از طریق یک سیاست ضدملاکی، وارد بازار مصرف کند اما کار جلو نمی‌‌‌رود» خیلی سخت است. با این حال اگر مشخص شود به عنوان فرضیه اول «برخی از سیاستگذاران، فضای سیاستگذاری را کلاس درس و کارآموزی تصور کرده‌‌‌اند و الگوهای رایج در دنیا را بلد نیستند» یا در قالب فرضیه دوم «دست‌‌‌هایی از جمعیت ملاک در کار سیاستگذاری اعمال نفوذ می‌‌‌کند تا آن اتفاقی که باید رخ دهد، نیفتد»، در این صورت است که می‌توان به حل مساله تورم مسکن یک‌بار برای همیشه امیدوار شد.

سال ۹۴ مصوب شد از «خانه‌‌‌های خالی»، نوعی مالیات با عنوان «مالیات بر خانه‌‌‌خالی» دریافت شود اما دو سال بعد از عدم‌اجرای این قانون، معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد در گزارشی درون‌‌‌سیستمی به آسیب‌‌‌شناسی این ماجرا پرداخت به‌طوری که چکیده آن نشان داد، به علت فراهم نبودن بانک اطلاعاتی قابل استناد از موقعیت، تعداد و مشخصات خانه‌‌‌های خالی و همچنین نرخ پایین مالیات بر خانه‌‌‌خالی، این قانون قابلیت اجرا ندارد.

با این حال، سال ۹۸ متولی مسکن با علم به این گزارش رسمی که به صراحت از «خطای سیاستگذاری» خبر داده بود، اجرای همان قانون فاقد قابلیت اجرایی را با راه‌‌‌اندازی یک سامانه با عنوان «سامانه املاک و اسکان» استارت زد به این امید که دولت بتواند با اخذ مالیات از مالکان خانه‌‌‌های خالی جلوی «سفته‌‌‌بازی، ملاکی و هر فعالیت محرک جهش قیمت مسکن و ضربه‌‌‌زن به قدرت خرید خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» را بگیرد.

یک‌سال بعد یعنی در پاییز سال ۹۹ باز هم بعداز ناکامی در «شناسایی خانه‌‌‌های خالی از طریق سامانه»، این بار مجلس که قانون سال ۹۴ را تصویب کرده بود، وارد ماجرا شد و قانون مالیات بر خانه خالی را به زعم خود اصلاح کرد.

نسخه جدید این قانون دو تفاوت با نسخه ۹۴ دارد که هر دو، «ادامه همان بیراهه مالیاتی و البته معاف کردن یکسری ملاک از پرداخت مالیات احتمالی» است. در این نسخه، نرخ مالیات ۶ برابر شده است؛ اما این همه تغییرات نیست.

در قانون فعلی «اخذ مالیات از مالکان خانه‌‌‌های خالی»، یک نفر که دارای همسر و فرزند است می‌تواند دو آپارتمان خالی از سکنه، یکی در شهر سکونت خود و دیگری در شهری دیگر که اسم آن را «اقامتگاه فرعی» گذاشته‌‌‌اند، داشته باشد و برای آن مالیات نپردازد.

صرف‌‌‌نظر از این «معافیت مشکوک»، آنچه اشکال اصلی قضیه است، ‌‌‌«اصرار سیاستگذار بر دریافت مالیات انحرافی از جریان ملاکی» است آن هم در شرایطی که دنیا سال‌‌‌های سال است که با «مالیات اصلی» در بازار مسکن توانسته «ریسک خریدهای سرمایه‌‌‌ای (غیرمصرفی) زمین و مسکن را تا حد بازدارندگی برای این نوع خریدها بالا ببرد» و بازار مسکن به عنوان بازاری که «گران‌ترین و ضروری‌‌‌ترین خرید خانوارها» از آنجا انجام می‌شود را از هجوم ملاکان در امان نگه دارد.

آن مالیات اصلی که مرتب در مقالات، تحلیل‌‌‌ها و گزارش‌ها به سیاستگذار توصیه شده است، ‌‌‌«مالیات سالانه بر املاک» است که کاملا برخلاف، «مالیات بر خانه خالی»، از همین امروز قابلیت اجرایی دارد و زودتر از هر سیاست دیگری می‌تواند «تاثیر مثبت بر کاهش جریان خریدهای غیرمصرفی ملک، پایان انجماد خانه‌‌‌های خالی، افزایش عرضه آپارتمان اجاره‌‌‌ای، کاهش قیمت مسکن و‌هزار و یک مورد دیگر» داشته باشد.

مالیات سالانه در دنیا با نرخ شناور ۳/ ۰‌ درصد تا نزدیک ۲‌ درصد از همه مالکان املاک مسکونی دریافت می‌شود؛ بنابراین نیازی به «احصای املاک، خوداظهاری مالکان» و اتفاقات تلخی که در این چند سال در این حوزه در ایران رخ داده است، نیست.

این مالیات حتی اخیرا در چین که دولت آن کشور فقط به فکر عرضه انبوه بدون توجه به «یک فرانسه خانه خالی در چین» بود هم به اجرا درآمده است که اثر آن به شکل «کاهش قیمت خانه‌‌‌های نوساز پس از چند سال» و «افت حدود ۳۰‌ درصدی خرید خانه (خرید غیرمصرفی)» خیلی زود بروز پیدا کرده است.

دوشنبه شب در یک برنامه تلویزیونی، متولیان حوزه مسکن، مالیات و قانون‌گذاری در نشست مشترک، همگی از «به بن‌‌‌بست رسیدن قانون مالیات بر خانه خالی» خبر دادند؛ یعنی همین «مالیات فرعی یا انحرافی» که اکنون برای چندمین بار شکست در این مسیر اثبات شد.

این قانون می‌‌‌گوید، وزارت راه و شهرسازی ابتدا باید خانه‌‌‌های خالی را از طریق اطلاعات دستگاه‌هایی مثل آب و برق و گاز احصا کند، سپس به مالکان خانه‌‌‌هایی که خالی تشخیص داده شده است پیامک بزند تا وارد سامانه شوند و با خوداظهاری، خالی بودن آن را تایید کنند و در نهایت سازمان امور مالیاتی از این مالکان مالیات اخذ کند.

نتیجه این مدل سیاستگذاری پس‌‌‌از سال‌ها به اینجا ختم شده که از حداقل ۲‌ میلیون خانه خالی در کشور، فقط ۲۴۵۰ واحدمسکونی از نظر سازمان امور مالیاتی، «خالی» است. این یعنی، ناکامی سیاستگذار در اجرای سیاستی که از اساس، «غیرقابل اجرا» و «ناکارآمد» است.

در این مقطع شاید بتوان امیدوار بود حالا که دولت و مجلس، به کارنامه مردود «مالیات بر خانه خالی» رسیده‌‌‌اند، بروند سراغ «مالیات اصلی» تا بیش‌‌‌از این مجبور به «پاسکاری مقصر به زمین یکدیگر» در نشست‌‌‌های جمعی نباشند.

یکی از طراحان «قانون مالیات بر خانه خالی» در نشست دوشنبه شب گفت، ‌‌‌«قانون خوب (همین قانون مالیات بر خانه خالی) اگر خوب اجرا نشود، به سرانجام نمی‌‌‌رسد.»

این در حالی است که واقعیت کنونی نشان می‌‌‌دهد، «قانون بد هر چقدر هم تلاش شود خوب اجرا شود، اصلا اجرایی نخواهد شد و باید رفت سراغ قانون خوب.»

مالیات بر خانه خالی، ‌‌‌قانون بد و غیر اجرایی است که باید به فوریت با قانون خوب که همان مالیات سالانه است جایگزین شود و همه تجربیات جهانی هم فقط همین راه را نشان می‌دهد. بازار مسکن کشورها نشان داده، آن قانون خوب مالیاتی، بازار مسکن را به لحاظ «ناامنی برای ملاکان»، به نفع خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و مصرف‌کننده گارانتی می‌‌‌کند.

دنیای اقتصاد